ECLI:NL:GHARL:2014:6991

• Datum uitspraak: 9 september 2014
• Publicatiedatum: 10 september 2014
• Zaaknummer: 200.138.324
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. de Boer; S.B. Boorsma; F.J. de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van huurwoning na gewapende overval en hennepgebruik

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 9 september 2014 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontruiming van een huurwoning. De appellante, Stichting Bo-Ex '91, had in kort geding gevorderd dat de geïntimeerden, [verweerder 1] en [verweerder 2], de huurwoning zouden ontruimen. Dit verzoek was gebaseerd op een gewapende overval waarbij hennep was gestolen uit de woning en de aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid hennep in de woning zelf. De kantonrechter had de ontruimingsvordering in eerste aanleg afgewezen, omdat er volgens hem geen sprake was van een hennepkwekerij of -drogerij en de tekortkoming te gering was om de huurovereenkomst te ontbinden.

In hoger beroep heeft het hof de feiten en omstandigheden opnieuw beoordeeld. Het hof oordeelde dat de aanwezigheid van hennep in de woning een ernstige tekortkoming vormde, die niet kon worden genegeerd. De appellante had een spoedeisend belang bij de ontruiming, vooral gezien de risico's die de hennep met zich meebracht, zoals geweldsmisdrijven. Het hof weegt de belangen van de huurders tegen die van de verhuurder af en concludeert dat de belangen van Bo-Ex zwaarder wegen. De huurders hadden niet voldoende aangetoond dat zij elders geen woonruimte konden krijgen, en de mogelijke nadelen van een verhuizing werden niet als zwaarwegend genoeg beschouwd.

Uiteindelijk heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de ontruiming van de woning toegewezen, met een redelijke termijn voor de huurders om de woning te verlaten. Tevens zijn de kosten van de procedure aan de zijde van Bo-Ex vastgesteld en zijn de huurders in de proceskosten veroordeeld. Dit arrest benadrukt de noodzaak voor verhuurders om hun belangen te beschermen tegen misbruik van huurwoningen, vooral in gevallen van criminele activiteiten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.138.324

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht 2396653)

arrest in kort geding van de tweede kamer van 9 september 2014

in de zaak van

de stichting
Stichting Bo-Ex ’91 ,

gevestigd te Utrecht,

appellante,

advocaat: mr. M.P.H. van Wezel,

tegen:

1. [verweerder 1],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.W.M. van den Heiligenberg,

en

2.
[verweerder 2] ,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.D.J. van Ruyven.

Appellante zal Bo-Ex worden genoemd. Geïntimeerde sub 1 zal hierna [verweerder 1] worden genoemd, geïntimeerde sub 2 [verweerder 2] en geïntimeerden gezamenlijk [verweerders].

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 13 november 2012, dat de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, afdeling civiel recht, locatie Utrecht) tussen Bo-Ex als eiseres en [verweerders]. als gedaagden heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

- het dagvaardingsexploot van 2 december 2013,

- het tegen [verweerder 1] verleende verstek,

- de memorie van grieven,

- de zuivering van het verstek door [verweerder 1],

- de memorie van antwoord van [verweerder 1],

- de memorie van antwoord van [verweerder 2].

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

[verweerders]. wonen in een door hen van Bo-Ex gehuurd huis. Bo-Ex heeft in dit kort geding gevorderd om [verweerders]. te veroordelen tot de ontruiming van de huurwoning. Mede gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt, moet de kort geding-rechter een vordering tot ontruiming met grote voorzichtigheid beoordelen. In een kort geding is geen plaats voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Daarom kan een dergelijke vordering slechts worden toegewezen indien blijkt dat de ontruiming met grote mate van waarschijnlijkheid eveneens in een bodemzaak zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

4.2

Aan de ontruimingsvordering heeft Bo-Ex ten grondslag gelegd dat op 11 september 2013 in de huurwoning een ‘forse (handels)hoeveelheid’ hennep aanwezig was, die daar lag te drogen, en in de berging bij de woning spullen die geschikt zijn om te worden gebruikt bij het opzetten van een hennepkwekerij. Vast staat dat [verweerder 1] op die datum ´s nachts door overvallers is mishandeld en bedreigd met een pistool, waarna de overvallers zijn vertrokken met een hoeveelheid hennep die in de woning lag. Na de overval heeft de politie in de woning 2,33 kg hennep aangetroffen, alsmede (zie het schriftelijk bericht van 10 december 2013 van de politie, productie 7 bij memorie van grieven) vier armaturen van assimilatielampen, een koolstoffilter en plastic potten.

4.3

[verweerders]. wijzen op hun belangen bij voortzetting van de huur. Zij hebben ontkend dat zij iets te maken hebben gehad met hennephandel of kweek: zij voeren aan dat [verweerder 1] voor twee dagen een kamer in de huurwoning aan ene [A] beschikbaar heeft gesteld (waarmee hij een geldschuld aan [A] heeft betaald) en dat [A] de hennep in die kamer heeft gezet.

4.4

De kantonrechter heeft de ontruimingsvordering in het bestreden vonnis afgewezen, op grond dat geen sprake was van een hennepkwekerij of hennepdrogerij en dat de tekortkoming te gering is om in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen rechtvaardigen, mede doordat de belangen van [verweerders]. bij het gebruik de woning zeer groot zijn en de kans op herhaling klein.

4.5

Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat Bo-Ex spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening. Voorts staat vast dat [verweerders]. alleen al door de enkele aanwezigheid van de hennep jegens Bo-Ex zijn tekortgeschoten, nu een deel van het gehuurde voor een ander doel werd gebruikt dan het bewonen daarvan: daarin werd een forse partij hennep opgeslagen, hetgeen een misdrijf opleverde en tevens in strijd was met artikel 6.10 van de tussen partijen van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden (productie 1 bij dagvaarding in eerste aanleg). Naar het oordeel van het hof is hier sprake van een zodanig ernstige tekortkoming van [verweerders]., dat een beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

4.6

Bo-Ex klaagt in hoger beroep over het oordeel in het bestreden vonnis, dat de tekortkoming de ontruiming van de woning in kort geding niet rechtvaardigt. De in de woning aangetroffen 2,33 kilogram hennep betrof “slechts” een deel van de hennep, die ten tijde van de overval in de woning aanwezig was. Hoewel onbekend is welke hoeveelheid de overvallers buit hebben gemaakt, is daarmee aangetoond dat het ging om een handelsvoorraad, bestemd voor de verkoop. [verweerders]. hebben dit niet voldoende gemotiveerd weersproken. De vraag of de hennep in de woning werd gekweekt of gedroogd, is daaraan naar het oordeel van het hof ondergeschikt en ook het feit dat niet [verweerders]. zelf, maar [A] de hennep in de woning heeft gebracht doet aan de ernst van deze tekortkoming slechts in beperkte mate af. [verweerder 1] had niet mogen goed vinden dat de woning van Bo-Ex werd gebruikt als opslagplaats van handelsvoorraad hennep. Enkel de aanwezigheid van een dergelijk grote hoeveelheid hennep vergroot de kans op geweldsmisdrijven aanzienlijk, zoals in het onderhavige geval is aangetoond, waarbij gebruik van vuurwapens niet denkbeeldig is. Deze gevaren vormden ook voor omwonenden een risico (zoals bedoeld in § 32 en § 37 van de dagvaarding in eerste aanleg en in de toelichting op grief 9). Van Bo-Ex’ belang bij de effectieve bestrijding van een dergelijk misbruik van de woning, immers in strijd met de strafrechtelijke en contractuele verplichtingen van [verweerders]., is daarmee gebleken.

4.7

De belangen van [verweerders]. bij behoud van deze woning staan hiertegenover. Het hof houdt er rekening mee dat [verweerder 1], die nog maar in april 2013 een behandeling van een post traumatische stress stoornis heeft afgesloten, zich in een kwetsbare fase van zijn leven bevindt. Een gedwongen verhuizing, die het gevolg zou zijn van een toewijzing van de ontruimingsvordering, berokkent hem mogelijkerwijze ernstig nadeel. Dit mogelijke nadeel betrekt het hof in zijn afwegingen. [verweerder 2] heeft zich voor het eerst in de memorie van antwoord op overmacht beroepen, maar aan dat beroep gaat het hof voorbij. Bo-Ex heeft daarop namelijk niet kunnen reageren en [verweerder 2] heeft uitsluitend betoogd dat de tekortkoming niet aan haar schuld te wijten is, terwijl voor het honoreren van haar beroep op overmacht onder meer nodig is dat de tekortkoming ook niet krachtens de huurovereenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening komt. Het geven van die toelichting had voor de hand gelegen, aangezien zij en [verweerder 1] mede-huurders zijn, zodat een tekortkoming van de een in beginsel tevens als tekortkoming van de ander geldt. Nu het verweer voor het eerst werd gevoerd in een zodanig laat stadium van de procedure dat Bo-Ex daarop niet zonder vertraging kon reageren, terwijl die vertraging zich niet verdraagt met het spoedkarakter van het kort geding, zal het hof niet eerst nog Bo-Ex om een reactie vragen, maar het verweer terzijde stellen als te laat en daardoor in strijd met een goede procesorde aangevoerd. Dit neemt niet weg dat [verweerder 2] wellicht minder verwijt van de tekortkoming kan worden gemaakt doordat het wat haar betreft om een aansprakelijkheid buiten schuld gaat, en zij belang heeft bij behoud van de woning. Het hof betrekt ook deze aspecten bij de beoordeling.

4.8

De belangen van [verweerders]. bij behoud van hun woonrechten moeten worden gerelativeerd, nu zij geen van beiden hebben weersproken dat zij elders woonruimte kunnen krijgen. Dat neemt niet weg dat een verhuizing vooral [verweerder 1], maar ook [verweerder 2] nadeel zal berokkenen. Het gewicht van Bo-Ex’ belangen bij bestrijding van het gebleken gevaarlijke gedrag weegt echter aanmerkelijk zwaarder, en wel in zodanige mate dat het hof het zeer waarschijnlijk vindt dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de onderhavige huur en ontruiming van de woning zal toewijzen. Dit vormt een inmenging op het woonrecht van [verweerders]. (dat onder meer door artikel 8 EVRM wordt beschermd), maar die inmenging is bij wet voorzien en is noodzakelijk voor de bescherming van de rechten van Bo-Ex en die van de omwonenden. Dat Bo‑Ex in dit kader bewijslasten draagt, is in niet relevant, nu er geen feiten zijn gesteld die, indien zij vast zouden komen te staan, het minder waarschijnlijk kunnen maken dat de bodemrechter de inmenging niet gerechtvaardigd zal vinden. Dit alles betekent dat grief 10 slaagt en dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De overige grieven behoeven geen bespreking.

5. Slotsom

5.1

Grief 10 slaagt, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De vordering tot ontruiming is gegrond en zal daarom worden toegewezen, waarbij een redelijke ontruimingstermijn wordt gehanteerd.

5.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [verweerders]. in de kosten van de beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg zullen aan de zijde van Bo-Ex worden vastgesteld op € 96,76 wegens het dagvaardingsexploot, € 112 wegens griffierecht en € 200 wegens salaris van de advocaat van Bo-Ex, en in hoger beroep op € 92,82 wegens het dagvaardingsexploot, € 683 wegens griffierecht en € 894 (één punt in tarief II) wegens salaris van de advocaat.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, afdeling civiel recht, locatie Utrecht) van 13 november 2013;

veroordeelt [verweerders]. om de woning aan het adres [straat] in [woonplaats] binnen dertig dagen na betekening van dit arrest ontruimd en verlaten te hebben met al hetgeen zich vanwege [verweerders]. daarin of daarop bevindt en al degenen die zich daarin of daarop vanwege [verweerders]. bevinden, en om onder afgifte van de sleutels de woning ter vrije beschikking van Bo-Ex te stellen;

veroordeelt [verweerders]. in de kosten van de procedures in eerste aanleg en in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Bo-Ex vastgesteld op, in eerste aanleg, € 112,-- voor verschotten en € 200,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en in hoger beroep op € 299,-- voor verschotten en € 894,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, S.B. Boorsma en F.J. de Vries en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 september 2014.