ECLI:NL:GHARL:2014:707

• Datum uitspraak: 4 februari 2014
• Publicatiedatum: 4 februari 2014
• Zaaknummer: BK 12/00043
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; J.A. Monsma; E. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen te hoge WOZ-waarde van vrijstaande boerderij na verbouwing

Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande boerderij die in 2009-2010 grotendeels is verbouwd. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde per 1 januari 2009, met toestand op 1 januari 2010, vast op €363.000. Belanghebbende betwistte deze waarde en vorderde een verlaging tot €295.000.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde. Het hof onderzocht de juistheid van de waardebepaling, waarbij partijen unaniem erkenden dat de verbouwing de waarde per peildatum had verhoogd. De heffingsambtenaar kon zijn bewijslast niet volledig waarmaken, onder meer omdat de inhoud van het hoofdgebouw onjuist was vastgesteld.

Belanghebbende kon zijn lagere waarde niet aannemelijk maken, omdat zijn taxaties niet aansloten op de waardepeildatum of de verbouwing. Het hof stelde daarom de waarde in goede justitie vast op €310.000. Tevens veroordeelde het hof de heffingsambtenaar in de proceskosten en bepaalde een vergoeding van griffierechten.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op €310.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 12/00043

uitspraakdatum: 4 februari 2014

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 19 januari 2012, nummer AWB 11/1220, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Coevorden (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009 naar de toestand op 1 januari 2010, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 363.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 450,85.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 19 januari 2012 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 november 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B], taxateur.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande boerderij uit omstreeks 1900 met berging/schuur.

2.2

In 2009 en 2010 is de onroerende zaak verbouwd. Deze verbouwing was op 1 januari 2010 reeds voor 90% gereed. De heffingsambtenaar heeft daarom een toestandsdatum genomen die gelijk is aan de waardepeildatum, dat wil zeggen: 1 januari 2010.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot op een waarde van € 295.000.

3.3

De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

Op grond van het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Het tweede lid van artikel 18 van de Wet WOZ bepaalt dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld ligt.

4.3

Krachtens artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, wordt in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, voor zover hier van belang, wijzigt als gevolg van verbouwing.

4.4

Ter zitting van het Hof hebben partijen desgevraagd eenparig verklaard dat de verbouwing van de onroerende zaak in 2009, welke op toestandsdatum nagenoeg geheel was voltooid, meebrengt dat de waarde van de onroerende zaak in 2009 is gewijzigd, zodat voor het onderhavige jaar moet worden uitgegaan van de toestand waarin de onroerende zaak op 1 januari 2010 verkeerde. Het Hof heeft geen reden partijen in deze zienswijze niet te volgen.

4.5

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een op 15 augustus 2011 gedateerde waardematrix overgelegd, opgemaakt door de WOZ-taxateur [C], waarin wordt geconcludeerd tot een waarde op de waardepeildatum van € 363.000. Ter onderbouwing van deze waarde zijn de gerealiseerde verkoopprijzen, alsmede een aantal objectgegevens en bijzonderheden opgenomen van een drietal referentieobjecten, alle vrijstaande woonboerderijen, gelegen te [Z], die in de periode 14 maart tot en met 10 oktober 2008 verkocht, te weten:

- [b-straat] 6 te [Z] (bouwjaar 1900, hoofdgebouw 173 m³ (m³-prijs € 682), zolder 135 m³ (m³-prijs € 223), traditioneel deel 93 m² (m²-prijs € 299), perceel 1.000 m² met een kavelprijs van € 144 per m², en extra grond 2.270 m² met een kavelprijs van € 6 per m², verkocht op 1 oktober 2008 voor € 330.000),

- [a-straat] 2 te [Z] (bouwjaar 1936, hoofdgebouw 637 m³ (m³-prijs € 460), zolder 612 m³ (m³-prijs € 99) met twee bergingen en een carport met een gezamenlijke waarde van € 18.205, perceel 1.000 m² met een kavelprijs van € 115 per m², en extra grond 10.295 m² met een kavelprijs van € 3 per m², verkocht op 10 oktober 2008 voor € 516.250) en

- [c-straat] 4 te [Z] (bouwjaar 1955, hoofdgebouw 364 m³ (m³-prijs € 379), traditioneel deel 43 m² (m²-prijs € 294), met twee schuren met een gezamenlijke waarde van € 39.500, perceel 1.000 m² met een kavelprijs van € 115 per m², en extra grond 21.050 m² met een kavelprijs van € 3 per m², verkocht op 14 maart 2008 voor € 367.500).

4.6

De inhoud van het hoofdgebouw van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar bepaald op 445 m³ en die van de zolder op 337 m³. De vloeroppervlakte van het traditionele gedeelte (het bedrijfsgedeelte) heeft de heffingsambtenaar bepaald op 111 m² en die van de schuur op 70 m². De totale oppervlakte van het perceel heeft de heffingsambtenaar bepaald op 2.648 m². Bij de waardering van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs per m³/ m² van € 337 voor het hoofdgebouw, respectievelijk € 374 voor het traditionele deel, € 88 voor de schuur en € 125 voor de zolder en van een kavelprijs van € 115 per m² voor de grond bij de woning (1.000 m²), respectievelijk € 5 voor de extra grond.

4.7

Belanghebbende heeft de juistheid van de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix betwist. Hij heeft daartoe onder meer gesteld dat de inhoud van de onroerende zaak (zie 2.1 hiervoor) door de heffingsambtenaar onjuist is vastgesteld. Daartoe heeft belanghebbende onder meer overgelegd een verslag van een inpandige opname van de onroerende zaak door een WOZ-taxateur die namens de heffingsambtenaar is verricht in het kader van een later jaar. Blijkens dat verslag wordt uitgegaan van een inhoud van de onroerende zaak, althans van het hoofdgebouw, die circa 20 percent lager ligt. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof erkend dat de inhoud van het bedoelde hoofdgebouw in het onderhavige jaar niet juist is berekend. Reeds om deze reden acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.

4.8

Belanghebbende heeft een waarde van de onroerende zaak bepleit van € 295.000. Hij heeft daartoe weliswaar een tweetal taxatierapporten overgelegd van [D] Makelaardij o.z. te [L], maar is met hetgeen hij heeft overgelegd, naar het oordeel van het Hof, niet erin geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken. Immers, de taxatie per 27 maart 2009 houdt geen rekening met de in 2009 aan de onroerende zaak verrichte verbouwing, waarvan partijen eenparig hebben verklaard dat deze verbouwing de waarde heeft doen stijgen. De taxatie per 3 december 2012 houdt wel rekening met deze verbouwing, maar tevens met andere verbouwingen welke nadien hebben plaatsgevonden, terwijl deze laatstbedoelde taxatie niet waardeert naar de waardepeildatum 1 januari 2009.

4.9

Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen gestelde waarden aannemelijk te maken, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand per 1 januari 2010 – met in achtneming van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht – in goede justitie vast op € 310.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht op de reiskosten van belanghebbende. De reiskosten stelt het Hof op de kosten voor het openbaar vervoer zijnde € 16,60 in eerste aanleg ([Z]-Assen) en € 42 in hoger beroep ([Z]-Leeuwarden). Van voor vergoeding in aanmerking komende kosten in de bezwaarfase is het Hof niet gebleken.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 310.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde, veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 58,60 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 4 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 februari 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.