ECLI:NL:GHARL:2014:7864

• Datum uitspraak: 14 oktober 2014
• Publicatiedatum: 14 oktober 2014
• Zaaknummer: 200.141.846-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; H. de Hek; A.M. Koene
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur standplaats woonwagen en hennepteelt: beoordeling van maatschappelijke opvattingen en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om een hoger beroep betreffende de ontbinding van een huurovereenkomst voor een standplaats van een woonwagen, waar een hennepkwekerij is aangetroffen. De appellant, die de standplaats huurt, heeft in eerste aanleg verloren en is in hoger beroep gegaan. De rechtbank Overijssel had geoordeeld dat de appellant in strijd met het huurreglement had gehandeld door een hennepkwekerij te exploiteren, wat leidde tot een gevaarlijke situatie. De appellant betoogde in hoger beroep dat de kantonrechter onvoldoende rekening had gehouden met gewijzigde maatschappelijke opvattingen over hennepteelt en dat de ontruiming van een woonwagenstandplaats zwaarder weegt dan die van een reguliere huurwoning.

Het hof oordeelt dat de appellant een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen heeft gepleegd. Het hof stelt vast dat de maatschappelijke discussie over hennepteelt niet van invloed is op de overtreding die de appellant heeft gepleegd. De hoofdregel van artikel 6:265 BW biedt de verhuurder het recht om de huurovereenkomst te ontbinden bij een tekortkoming, tenzij de tekortkoming van geringe betekenis is. De appellant heeft niet aangetoond dat zijn tekortkoming van bijzondere aard is.

Het hof bevestigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de standplaats, maar vernietigt de bepaling over het voorschot op de ontruimingskosten. De appellant wordt veroordeeld om binnen twee maanden na betekening van het arrest de standplaats te ontruimen. De kosten van de procedure worden aan de appellant opgelegd, omdat hij als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt beschouwd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.141.846/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 2112132 CV EXPL 13-2754)

arrest van de eerste kamer van 14 oktober 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. S.J.M. Jaasma, kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

Woningstichting Openbaar Belang,

gevestigd te Zwolle,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Openbaar Belang ,

advocaat mr. M.E. Dekker, kantoorhoudende te Zwolle,

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van

19 november 2013 van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 3 februari 2014;

- de memorie van grieven d.d. 6 mei 2014;

- de memorie van antwoord d.d. 17 juni 2014.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van Jaasma luidt:

"
(…) het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en de vordering van eiseres in eerste aanleg alsnog af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide procedures. "

3. Ten aanzien van de feiten

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1 van genoemd vonnis van 19 november 2013 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.

Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:

3.1

Openbaar belang heeft met ingang van 6 september 2007 voor onbepaalde tijd een standplaats inclusief tuin en berging, bestemd voor het plaatsen van één woonwagen, gelegen aan [adres], verhuurd aan [appellant]. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 197,43 per maand, te vermeerderen met € 2,47 aan bijkomende kosten.

3.2

Op de huurovereenkomst is het Huurreglement Woonwagen en Standplaats van Openbaar Belang van toepassing. Dit reglement bevat in artikel 8 de verplichting dat huurder het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte zal gebruiken en dat huurder de standplaats niet zonder toestemming mag onderverhuren.

3.3

[appellant] heeft op de standplaats een woonwagen geplaatst.

3.4

Op 14 november 2012 is in de berging op het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen met 126 hennepplanten; voorts werden acht assimilatielampen van 400 Watt, een koolstoffilter, een ventilator, een kachel van 2000 Watt en overige toebehoren voor de hennepkweek aangetroffen. Een inspecteur van Enexis heeft vastgesteld dat in de woonwagen illegaal stroom werd afgetakt, waardoor de hoofdbeveiliging werd omzeild en er een gevaarlijke situatie (voor brand en elektrocutie) is ontstaan

4. De vordering en beoordeling in eerste aanleg

4.1

Openbaar Belang heeft vanwege overtreding van het huurreglement en gelet op het door haar gevoerde “zero tolerance beleid” ten aanzien van hennepkwekerijen, ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, alsmede ontruiming van de standplaats en betaling van een voorschot van € 21.780, - op de ontruimingskosten voor het geval dat [appellant] de standplaats niet vrijwillig volledig ontruimt.

4.2

De kantonrechter heeft vastgesteld dat sprake was van bedrijfsmatige hennepteelt, wat in strijd is met goed huurderschap, alsmede dat sprake was van een brandgevaarlijke situatie in de aan Openbaar Belang toebehorende berging met gevaar voor naastgelegen opstallen. Ook als [appellant] zelf de hennepteelt niet heeft georganiseerd, maar dit door een familielid zou zijn gebeurd, dan disculpeert dit [appellant] niet, gelet op artikel 7:219 BW. [appellant] heeft, ook nadat hij vrijkwam uit detentie, in oktober 2012 de aanwezigheid van de hennepkwekerij getolereerd. De kantonrechter heeft op die gronden de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen.

4.3

De kantonrechter heeft daarnaast een voorschot van € 10.000, - op de ontruimingskosten toegewezen, voor het geval [appellant] de standplaats niet zelf ontruimt. Daartoe heeft hij twee maanden de tijd gekregen.

5. De beoordeling van de grieven

5.1

[appellant] vecht niet langer aan dat sprake is van een aan hem toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder van de standplaats doordat in de berging een hennepkwekerij in werking was.

5.2

In de toelichting op
grief 1 betoogt [appellant] dat de kantonrechter bij de beoordeling van de vraag of de hennepteelt de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde, ten onrechte geen rekening heeft gehouden met gewijzigde maatschappelijke opvattingen in de discussie over wietteelt, waarbij verwezen wordt naar de opvatting van een aantal burgemeesters dat de illegaliteit van de wietteelt moet worden herzien. Volgens [appellant] had de kantonrechter moeten volstaan met een tijdelijk gebruiksverbod van bijvoorbeeld een jaar. Ook heeft de kantonrechter er onvoldoende rekening mee gehouden dat de ontruiming van een woonwagenstandplaats kostbaarder is dan de ontruiming van een gewone huurwoning.

5.3

Het hof overweegt dat vast staat dat [appellant] een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst kan worden verweten.

De hoofdregel van artikel 6:265 BW, eerste lid, is dat elke tekortkoming de wederpartij de bevoegdheid verleent om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en bewijslast met betrekking tot die uitzondering liggen bij degene die zich erop beroept, dus in dit geval bij [appellant]. [appellant] heeft evenwel niet aannemelijk gemaakt dat zijn tekortkoming van geringe betekenis is, noch dat die van bijzondere aard is. Het maatschappelijke debat over het totaalverbod op de teelt van hennep als genotsmiddel raakt niet de overtreding die [appellant] heeft gepleegd. Het was hem door de verhuurder nu eenmaal niet toegestaan om bedrijfsmatig hennep te telen in het gehuurde.

In het publieke debat waaraan [appellant] refereerde heeft een aantal burgemeesters voor gecontroleerde hennepteelt gepleit, juist om onder meer te voorkomen dat particulieren uit winstbejag in daartoe als zodanig ongeschikte ruimtes, met gevaar voor hun woning en de belendingen, overgaan tot illegale hennepteelt, zoals hier aan de orde is.

5.4

De grief raakt vervolgens de vraag of Openbaar Belang recht heeft op algehele ontbinding dan wel zou moeten volstaan met partiële ontbinding in de vorm van het voor een jaar niet mogen gebruiken van het gehuurde. Het hof begrijpt uit de verdere toelichting op de grieven als geheel dat [appellant] hierbij niet voor ogen staat dat de woonwagen die op de standplaats staat, voor een jaar wordt verwijderd, maar hij daarmee bedoelt dat hij een soort verblijfsverbod in die woonwagen zou krijgen. Dit kan naar ’s hofs oordeel niet als een partiële ontbinding van de huurovereenkomst worden aangemerkt. Nu Openbaar Belang volgens vaste jurisprudentie (vgl. HR 22 oktober 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2993) recht heeft op ontbinding en niet gehouden is naar minder vergaande alternatieven te zoeken, faalt ook dit onderdeel van de grief.

5.5

Ten slotte betoogt [appellant] dat hij als woonwagenbewoner door een ontruiming harder wordt getroffen dan een huurder van een gewone woning, omdat de ontruiming in zijn geval met meer kosten gepaard gaat. Het hof verwerpt deze stelling omdat [appellant] deze op geen enkele wijze heeft gestaafd met bewijsmiddelen. Indien [appellant], gelijk hij in eerste aanleg heeft aangeboden, vrijwillig de standplaats met woonwagen en al ontruimt, valt niet direct in te zien dat de kosten die van een gemiddelde gedwongen verhuizing verre overschrijden. Dat hangt onder meer af van in hoeverre de woonwagen in kwestie al dan niet gemakkelijk verplaatsbaar is, doch daarover ontbreken in dit dossier alle gegevens.

5.6

Grief 1 faalt in alle onderdelen.

5.7

In
grief 2 betoogt [appellant] dat de kantonrechter over het hoofd zou hebben gezien dat de woonwagen op de standplaats niet hem doch aan zijn neef toebehoort en dat de verhuurder een eigenaar niet kan dwingen om zijn eigendom te verwijderen. Volgens [appellant] maakt de uitspraak van de kantonrechter inbreuk op het eigendomsrecht zoals dat beschermd wordt door artikel 1 van het eerste protocol van het Europese Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens.

In
grief 3 , die hier op voortbouwt, stelt hij dat de woonwagen niet onder “het zijne” gerekend kan worden.

5.8

Deze grieven snijden naar het oordeel van het hof geen hout. Nog daargelaten dat Openbaar Belang in appel betwist dat de woonwagen geen eigendom van [appellant] is, is het juist [appellant] die er aan voorbij gaat dat de standplaats waar de woonwagen staat aan Openbaar Belang toebehoort en dat de daar gestalde woonwagen daar standplaats mag innemen krachtens het huurrecht dat [appellant] aan zijn huurovereenkomst ontleent. Indien de huurovereenkomst wordt ontbonden, kan Openbaar Belang, als sequeel daarvan, de verwijdering van de woonwagen van de standplaats vorderen, waarbij het er niet toe doet aan wie de woonwagen in eigendom toebehoort. Ook na een verwijdering behoort de woonwagen nog steeds aan de neef toe indien die tevoren ook eigenaar was. Uit niets blijkt dat de neef eigen rechten op de standplaats heeft.

Nu [appellant] de woonwagen op de standplaats heeft doen plaatsen, mag Openbaar Belang ervan uit gaan dat hij het ook in zijn macht heeft om de woonwagen daar weer van te verwijderen. [appellant] heeft in deze procedure het tegendeel geenszins aangetoond.

5.9

Grief 4 ten slotte heeft betrekking op het voorschot op de ontruimingskosten.

Het hof leidt uit de memorie van antwoord af dat Openbaar Belang nog niet tot ontruiming is overgegaan, omdat er geen opgaaf is gedaan van de feitelijke ontruimingskosten.

Openbaar Belang beroept zich op artikel 434a Rv. Dit artikel biedt een basis voor het vaststellen van de in rekening te brengen tarieven voor ambtshandelingen van gerechtsdeurwaarders in het kader van de tenuitvoerlegging, maar niet voor het toekennen van een voorschot op die mogelijke kosten bij een vonnis waarin de ontruiming wordt gelast. De omvang van de kosten ten behoeve van de eventuele ontruiming die Openbaar Belang moet maken, is hoogst onzeker. Dit hangt van veel factoren af. Productie 11 bij de inleidende dagvaarding bevat een begroting van de mogelijke kosten bij de ontruiming van een ander perceel dan [adres]. Daaraan valt weinig te ontlenen. Het hof ziet niet in waarom er op voorhand een voorschot op de ontruimingskosten bepaald zou moeten worden. Immers de feitelijke ontruimingskosten waarvan de hoogte nu geenszins vast staat, komen toch voor rekening van [appellant] en voor betaling van deze kosten, indien ze niet vrijwillig worden betaald, kan op eenvoudige wijze een titel worden verkregen.

De grief slaagt. Het hof acht geen termen aanwezig om een voorschot op de executiekosten op te leggen.

De slotsom

5.1

Het hof zal het vonnis waarvan beroep in stand laten behalve de laatste bepaling van de veroordeling sub iii. Om proceseconomische redenen zal het hof evenwel de onderdelen ii en iii vernietigen en deze onderdelen hierna opnieuw formuleren, waarbij het hof [appellant] de tijd zal gunnen tot twee maanden na betekening van dit arrest om zijn standplaats te ontruimen en de veroordeling tot betaling van het voorschot op de ontruimingskosten zal weglaten. Het hof zal [appellant], als de overwegend in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure veroordelen, voor wat het salaris van de advocaat van Openbaar Belang betreft te begroten op 1 punt naar tarief II.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle d.d. 19 november 2013, met uitzondering van de veroordelingen sub ii en iii,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

ii veroordeelt [appellant] om binnen twee maanden na betekening van dit arrest het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al de zijnen en het zijne en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Openbaar Belang te stellen en te laten;

iii verstaat dat Openbaar Belang gerechtigd is om, indien [appellant] met die ontruiming in gebreke mocht blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder overeenkomstig de bepalingen van de wet en op kosten van [appellant], welke kosten na de ontruiming definitief zullen worden vastgesteld;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Openbaar Belang vastgesteld op € 632, - voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 704,- voor verschotten;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

14 oktober 2014.