ECLI:NL:GHARL:2014:7865

• Datum uitspraak: 14 oktober 2014
• Publicatiedatum: 14 oktober 2014
• Zaaknummer: 200.141.847-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; H. de Hek; A.M. Koene
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur standplaats woonwagen en hennepteelt: beoordeling van maatschappelijke opvattingen en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak, behandeld door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 14 oktober 2014, staat de ontbinding van een huurovereenkomst voor een standplaats van een woonwagen centraal. De appellante, die in eerste aanleg gedaagde was, had een standplaats gehuurd van Woningstichting Openbaar Belang. Tijdens een inspectie werd in de berging van de standplaats een hennepkwekerij aangetroffen, wat leidde tot de vordering van de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter oordeelde dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij in strijd was met de verplichtingen van de huurder en dat de verhuurder recht had op ontbinding van de overeenkomst.

In hoger beroep voerde de appellante aan dat de kantonrechter onvoldoende rekening had gehouden met gewijzigde maatschappelijke opvattingen over hennepteelt. Het hof oordeelde echter dat het publieke debat over hennepteelt niet relevant was voor de overtreding die de appellante had gepleegd. De appellante had een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen als huurder, en het hof bevestigde dat de verhuurder recht had op ontbinding van de huurovereenkomst.

Het hof oordeelde verder dat de appellante niet had aangetoond dat haar tekortkoming van geringe betekenis was, en dat de belangen van de verhuurder zwaarder wogen dan het woonbelang van de appellante. De grief van de appellante dat de kantonrechter niet had moeten overgaan tot ontbinding, werd verworpen. Het hof bevestigde de beslissing van de kantonrechter, met uitzondering van de veroordeling tot betaling van een voorschot op de ontruimingskosten, die werd vernietigd. De appellante werd veroordeeld om binnen twee maanden na betekening van het arrest de standplaats te ontruimen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.141.847/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 2112150 CV EXPL 13-2755)

arrest van de eerste kamer van 14 oktober 2014

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellante] ,

advocaat: mr. S.J.M. Jaasma, kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

Woningstichting Openbaar Belang,

gevestigd te Zwolle,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Openbaar Belang ,

advocaat: mr. M.E. Dekker, kantoorhoudend te Zwolle.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van

19 november 2013 van de rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Zwolle (hierna: de kantonrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 3 februari 2014,

- de memorie van grieven d.d. 6 mei 2014,

- de memorie van antwoord d.d. 17 juni 2014.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellante] luidt:

“
(…) het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en de vordering van eiseres in eerste aanleg alsnog af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide procedures. ”

3. De vaststaande feiten

3.1

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1 van genoemd vonnis van 19 november 2013 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.

Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, komen op het volgende neer.

3.2

Openbaar Belang heeft met ingang van 15 juli 2003 voor onbepaalde tijde een standplaats inclusief tuin en berging, bestemd voor het plaatsen van één woonwagen, gelegen aan [adres] verhuurd aan [appellante].

3.3

Op de huurovereenkomst is het Huurreglement Woonwagen en Standplaats van Openbaar Belang van toepassing.

Dit reglement bevat in artikel 8 de verplichting dat huurder het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming als woonruimte dient te gebruiken en voorts dat het gehuurde bij het einde van de overeenkomst in goede staat en geheel ontruimd aan de verhuurster moet worden opgeleverd (artikel 15), bij gebreke waarvan de kosten van het in goede staat brengen van het gehuurde voor rekening van de huurder komen.

3.4

[appellante] heeft op de standplaats een eigen woonwagen geplaatst.

3.5

Op 14 november 2012 is in de berging op het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen met 20 hennepplanten. Daarnaast werden op de verdieping (zolder) van de woonwagen nog twee kwekerijen aangetroffen met in totaal 164 planten. Voorts werden 17 assimilatielampen van 600 Watt, 3 koolstoffilters, ventilatoren, kachels, luchtafzuigers en overige toebehoren voor de hennepkweek aangetroffen.

3.6

Een inspecteur van energiebedrijf Enexis heeft vastgesteld dat in de woonwagen illegaal stroom werd afgetapt, waardoor de hoofdbeveiliging werd omzeild en er een gevaarlijke situatie (gevaar voor brand of elektrocutie) is ontstaan.

3.7

Naar aanleiding van de ontdekking van de hennepkwekerij heeft Openbaar Belang [appellante] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. [appellante] is daar niet toe overgegaan.

3.8

[appellante] is sinds maart 2013 onder behandeling bij Dimence. Bij haar werden de diagnoses (a) bipolaire stoornis en (b) misbruik van alcohol gesteld, met “
ernstige symptomen of ernstige beperkingen in sociaal functioneren, op het werk of op school ”.

4. De vordering en de beoordeling in eerste aanleg

4.1

Openbaar belang heeft vanwege overtreding van het huurreglement en van het door haar gevoerde “zero tolerance beleid” ten aanzien van hennepkwekerijen, ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, alsmede ontruiming van de standplaats en betaling van een voorschot van € 21.780,- op de ontruimingskosten gevorderd, voor het geval [appellante] de standplaats niet vrijwillig en volledig ontruimt.

4.2

De kantonrechter heeft vastgesteld dat sprake was van vrijwillige hennepteelt, wat in strijd is met goed huurderschap, alsmede dat sprake was van een brandgevaarlijke situatie in de aan Openbaar Belang toebehorende berging met gevaar voor naastgelegen opstallen.

Ook als de rol van [appellante] in de hennepteelt marginaal was en zij door een derde onder druk werd gezet om deze toe te laten disculpeert haar dit niet, gelet op art. 7:219 BW. [appellante] kon weten dat Openbaar Belang geen hennepteelt op het gehuurde tolereert en de belangen van de laatste wegen zwaarder dan het woonbelang van [appellante], ook als haar geestelijke gezondheid daarin wordt betrokken. De kantonrechter heeft op die gronden de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen.

4.3

De kantonrechter heeft daarnaast een voorschot van € 10.000,- op de ontruimingskosten toegewezen, voor het geval [appellante] de standplaats niet zelf ontruimt.

Daartoe heeft zij twee maanden de tijd gekregen.

5. De beoordeling van de grieven

5.1

[appellante] vecht niet aan dat sprake is van een aan haar toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen als huurder van de standplaats doordat ter plaatse een hennepkwekerij aanwezig was.

5.2

In de toelichting op
grief 1 betoogt [appellante] dat de kantonrechter bij de beoordeling van de vraag of de hennepteelt de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde, ten onrechte geen rekening heeft gehouden met gewijzigde maatschappelijke opvattingen in de discussie over wietteelt, waarbij verwezen wordt naar de opvatting van een aantal burgemeesters dat het verbod op hennepteelt moet worden herzien. Volgens [appellante] had de kantonrechter moeten volstaan met een tijdelijk gebruiksverbod van een half jaar of een jaar. Ook heeft de kantonrechter er onvoldoende rekening mee gehouden dat de ontruiming van een woonwagenstandplaats kostbaarder is dan de ontruiming van een gewone woning.

5.3

Het hof overweegt dat vast staat dat [appellante] een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst kan worden verweten.

De hoofdregel van art. 6:265 BW, eerste lid, is dat elke tekortkoming de wederpartij de bevoegdheid verleent om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en bewijslast met betrekking tot die uitzondering rusten op degene die zich erop beroept, dus in dit geval op [appellante]. [appellante] heeft evenwel niet aannemelijk gemaakt dat haar tekortkoming van geringe betekenis is, noch dat die van bijzondere aard is. Het maatschappelijke debat over het totaalverbod op de teelt van hennep als genotsmiddel raakt niet de overtreding die [appellante] heeft gepleegd. Het was haar door de verhuurder nu eenmaal niet toegestaan om bedrijfsmatig hennep te telen op of in het gehuurde. In het publieke debat waaraan [appellante] refereert heeft een aantal burgemeesters voor gecontroleerde hennepteelt gepleit, juist om onder meer te voorkomen dat particulieren uit winstbejag in daartoe als zodanig ongeschikte ruimtes, met gevaar voor hun woning en de belendingen, overgaan tot illegale hennepteelt, zoals hier aan de orde is.

5.4

De grief raakt vervolgens de vraag of Openbaar Belang recht heeft op algehele ontbinding dan wel zou moeten volstaan met partiële ontbinding in de vorm van het voor een half jaar of een jaar niet mogen gebruiken van het gehuurde. Het hof begrijpt uit de verdere toelichting op de grieven als geheel dat [appellante] hierbij niet voor ogen staat dat de woonwagen die op de standplaats staat, voor die periode wordt verwijderd, maar dat zij daarmee bedoelt dat zij een soort verblijfverbod in die woonwagen zou krijgen. Dit kan naar ’s hofs oordeel niet als een partiële ontbinding van de huurovereenkomst worden aangemerkt. Nu Openbaar Belang volgens vaste jurisprudentie (vgl. HR 22 oktober 1999, ECLI:NL:HR:1999: ZC2993) recht heeft op ontbinding en niet gehouden is naar minder vergaande alternatieven te zoeken, faalt ook dit onderdeel van de grief.

5.5

Ten slotte betoogt [appellante] - overigens ook in toelichting op grief 3 - dat zij als woonwagenbezitter door een ontruiming harder wordt getroffen dan een huurder van een gewone woning, omdat de ontruiming in haar geval met meer kosten gepaard gaat. Het hof verwerpt deze stelling omdat [appellante] deze op geen enkele wijze heeft gestaafd met bewijsmiddelen. Indien [appellante] de standplaats vrijwillig met woonwagen en al ontruimt, valt niet zonder meer in te zien dat de kosten die van een gemiddelde gedwongen verhuizing verre overschrijden. Dat hangt onder meer af van de vraag in hoeverre de woonwagen in kwestie al dan niet gemakkelijk verplaatsbaar is, doch daarover ontbreken in dit geval gegevens.

Daar komt bij dat [appellante], door een eigen woonwagen op het gehuurde te plaatsen, het risico dat zij deze op enig moment ook zelf weer zou moeten verwijderen van aanvang af heeft aanvaard.

5.6

Grief 1 faalt in alle onderdelen.

De kwetsbare psychische gesteldheid van [appellante] leidt niet tot aan ander oordeel, waarbij het hof nog opmerkt dat tegen de overwegingen van kantonrechter op dat punt door [appellante] niet is gegriefd.

5.7

In
grief 2 betoogt [appellante] dat de kantonrechter over het hoofd zou hebben gezien dat de woonwagen niet onder de huurovereenkomst valt en dat de verhuurder een eigenaar niet kan dwingen om zijn eigendom te verwijderen, althans niet vanwege het telen van wiet zoals dat zich hier heeft voorgedaan. Volgens [appellante] maakt de uitspraak van de kantonrechter inbreuk op het eigendomsrecht zoals dat beschermd wordt door art. 1 van het eerste protocol van het Europese Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens.

5.8

Deze grief snijdt naar het oordeel van het hof geen hout. Zij miskent dat de standplaats waar [appellante]´s woonwagen staat aan Openbaar Belang toebehoort en dat de daar gestalde woonwagen daar standplaats mag innemen krachtens het huurrecht dat [appellante] aan haar huurovereenkomst ontleent. Indien die overeenkomst wordt ontbonden, kan Openbaar Belang, als sequeel daarvan, de verwijdering van de woonwagen van de standplaats vorderen, waarbij het er niet toe doet aan wie de woonwagen in eigendom toebehoort.

Ook na een verwijdering behoort de woonwagen nog in eigendom steeds aan [appellante] toe.

5.9

Grief 3 ten slotte heeft betrekking op het voorschot op de ontruimingskosten.

Het hof leidt uit de memorie van antwoord af dat Openbaar Belang nog niet tot ontruiming is overgegaan, omdat er geen opgaaf is gedaan van de feitelijke ontruimingskosten.

Openbaar Belang beroept zich op art. 434a Rv. Dit artikel biedt een basis voor het vaststellen van de in rekening te brengen tarieven voor ambtshandelingen van gerechtsdeurwaarders in het kader van de tenuitvoerlegging, maar niet voor het toekennen van een voorschot op die mogelijke kosten bij een vonnis waarin de ontruiming wordt gelast.

De omvang van de kosten ten behoeve van de eventuele ontruiming die Openbaar Belang moet maken, is hoogst onzeker. Dit hangt van veel factoren af. Bij haar inleidende dagvaarding heeft Openbaar Belang als productie 11 een begroting van de mogelijke kosten in het geding gebracht. Aan die tamelijk informele, en niet met stukken onderbouwde raming valt echter weinig te ontlenen, aangezien niet duidelijk is of de daarin opgesomde werkzaamheden bij een gedwongen ontruiming ook alle zullen (moeten) worden verricht.

Het hof ziet niet in waarom er op voorhand een voorschot op de ontruimingskosten bepaald zou moeten worden. Immers de feitelijke ontruimingskosten waarvan de hoogte nu geenszins vast staat, komen toch voor rekening van [appellante] en voor betaling van deze kosten, indien ze niet vrijwillig worden betaald, kan op eenvoudige wijze een titel worden verkregen.

De grief slaagt. Het hof acht geen termen aanwezig om een voorschot op de executiekosten op te leggen.

De slotsom

5.1

Het hof zal het vonnis waarvan beroep in stand laten met uitzondering van de laatste bepaling van de veroordeling sub iii. Om proceseconomische redenen zal het hof evenwel de onderdelen ii en iii vernietigen en deze onderdelen hierna opnieuw formuleren, waarbij het hof [appellante] de tijd zal gunnen tot twee maanden na betekening van dit arrest om haar standplaats te ontruimen en de veroordeling tot betaling van het voorschot op de ontruimingskosten zal weglaten. Het hof zal [appellante], als de overwegend in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure veroordelen, voor wat het salaris van de advocaat van Openbaar Belang betreft te begroten op 1 punt naar tarief II.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle d.d. 19 november 2013, met uitzondering van de veroordelingen sub ii en iii,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

ii veroordeelt [appellante] om binnen twee maanden na betekening van dit arrest het gehuurde te ontruimen en te verlaten met de haren en het hare en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Openbaar Belang te stellen en te laten;

iii verstaat dat Openbaar Belang gerechtigd is om, indien [appellante] met die ontruiming in gebreke mocht blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder overeenkomstig de bepalingen van de wet en op kosten van [appellante], welke kosten na de ontruiming definitief zullen worden vastgesteld;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Openbaar Belang vastgesteld op € 632,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 704,- voor verschotten;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

14 oktober 2014.