Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00474
uitspraakdatum:
4 februari 2014
4 februari 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z] (Gld)(hierna: belanghebbende)
[Z] (Gld)(hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Nederland van 21 februari 2013, nummer AWB 12/3339, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijkerk(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 82 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 517.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) wegens het genot krachtens eigendom ten bedrage van € 492 aan belanghebbende opgelegd.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 499.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 475.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Oost-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 februari 2013 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 januari 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door diens echtgenote [A] en mr. [B], als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (WOZ-taxateur).
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 82 te [Z] (hierna: de onroerende zaak).
2.2
De onroerende zaak betreft een in het jaar 1978 gebouwde vrijstaande woning met garage en dakkapel. De onroerende zaak heeft een bruto inhoud van 500 m³ en een perceeloppervlakte van 784 m². Zowel de bouwkundige staat als de staat van onderhoud van de onroerende zaak is zowel door de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur als door de door belanghebbende ingeschakelde taxateur als ‘voldoende’ gekwalificeerd.
2.3
De onroerende zaak heeft een gedateerde keuken en in eenvoudige staat verkerende sanitaire voorzieningen.
2.4
De onroerende zaak is gelegen aan een doorgaande weg met een verkeersdrempel ter hoogte van de onroerende zaak. Tegenover de onroerende zaak bevindt zich een bedrijventerrein met zowel een industrie- als winkelfunctie. De onroerende zaak is voorts gelegen nabij sportvelden en een zwembad. Aan de achterzijde van de onroerende zaak, op ongeveer 70 of 100 meter afstand, bevindt zich een spoorlijn. Voorts bevindt zich achter de spoorlijn een transformatorhuisje.
2.5
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2012, per waardepeildatum 1 januari 2011, in het kader van de Wet WOZ bij beschikking vastgesteld op € 517.000.
2.6
Deze vastgestelde waarde is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar door de heffingsambtenaar verminderd tot € 499.000. In zijn bezwaarschrift heeft belanghebbende melding gemaakt van het feit dat aan het pand aan de [a-straat] 80 een “getaxeerde WOZ-waarde” is toegekend van € 510.000.
2.7
Ter onderbouwing van de hiervoor in 2.6 vermelde waarde heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport, opgemaakt door [D], overgelegd. De taxateur heeft ter onderbouwing van de door hem bepaalde waarde gebruik gemaakt van verkoopcijfers van in zijn optiek vergelijkbare panden.
2.8
Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft [D] in zijn taxatierapport de volgende, omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken van drie, naar zijn mening, vergelijkbare objecten vermeld:
object
[a-straat] 82
[b-straat] 9
[c-straat] 23
[b-straat] 15
soort object
vrijstaande woning
vrijstaande woning
vrijstaande woning
vrijstaande woning
bouwjaar
1978
1977
1981
1976
inhoud woning m3
500
472
445
470
prijs per m3
€ 430
€ 585
€ 580
€ 515
waarde inhoud woning
€ 215.000
€ 276.120
€ 258.100
€ 242.050
perceelopp.
784
538
406
580
prijs per m2
€ 360
€ 400
€ 400
€ 400
waarde grond
€ 253.620
€ 211.434
€ 162.400
€ 223.880
dakkapel
€ 2.000
€ 2.000
€ 2.000
garage plat dak
€ 18.944
€ 13.650
garage dakconstructie
€ 29.282
overkapping
€ 1.500
waarde bijgebouwen
€ 31.282
€ 20.944
€ 15.150
€ 2.000
totaal waarde onr. zaak
€ 499.902
€ 508.498
€ 435.650
€ 467.930
transactiesom
€ 537.500
€ 435.000
€ 475.000
transactiedatum
1-1-2011
1-4-2011
8-7-2010
5-3-2010
voorzieningenniveau
bouwkundige staat
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
kwaliteit
matig
voldoende
voldoende
voldoende
staat van onderhoud
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
uitstraling
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
ligging
matig
voldoende
voldoende
voldoende
grond vlgs staffel
€ 281.300
€ 211.400
€ 162.400
€ 224.000
correctie ivm ligging
-€ 27.680
€ 34
€ 0
-€ 120
waarde grond na corr.
€ 253.620
€ 211.434
€ 162.400
€ 223.880
gem. grondprijs per m2
€ 323
€ 393
€ 400
€ 386
2.9
De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende bij uitspraak van 21 februari 2013 ongegrond verklaard.
2.1
In hoger beroep heeft belanghebbende ter ondersteuning van zijn waardestandpunt een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 juni 2013 door [E] van [F] Taxaties o.z. te [L]. In dit rapport is de WOZ-waarde per 1 januari 2011 van de onroerende zaak bepaald op € 420.000 en is melding gemaakt van beginnende scheurvorming in de zij- en voorgevel, maar een nader bouwkundig onderzoek wordt – aldus [E] – niet noodzakelijk geacht. Deze taxateur heeft bij zijn waardering gebruik gemaakt van objectvergelijking van woningen gelegen in de gemeente Nijkerk. Hij heeft in dat verband woningen vermeld, gelegen aan de [c-straat] 17 (bouwjaar 1980, inhoud 580 m³, gelegen op een perceel van 404 m² en verkocht op 8 november 2010 voor € 395.000), [d-straat] 6-8 (bouwjaar 1965, het dubbel woonhuis is in 2002 omgebouwd tot een vrijstaande woning met schuur, inhoud 666 m³, gelegen op een perceel van 509 m² en verkocht op 9 augustus 2010 voor € 415.000), [e-straat] 14 (bouwjaar 1977, inhoud 530 m³, gelegen op een perceel van 611 m² en verkocht op 25 oktober 2011 voor € 440.000) en [f-straat] 36 (bouwjaar 1964, inhoud 500 m³, gelegen op een perceel van 790 m² en verkocht op 11 mei 2011 voor € 450.000).
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011.
3.2
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de taxateur van de gemeente bij de waardebepaling gebruikte referentiepanden onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Voorts is hij van mening dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de ligging en de staat van de onroerende zaak. Voorts doet belanghebbende een beroep op het gelijkheidsbeginsel omdat voor het buurpand gelegen aan de [a-straat] 80 een lagere WOZ-waarde is vastgesteld. Tot slot stelt belanghebbende dat rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat aan de onroerende zaak voor het belastingjaar 2013 met waardepeildatum 1 januari 2012 een waarde is toegekend van € 460.000 en dat de WOZ-waarden met betrekking tot eerdere tijdvakken dan het onderwerpelijke fors lager lagen.
3.3
De heffingsambtenaar is van mening dat de taxateur bij zijn waardebepaling gebruik heeft gemaakt van vergelijkbare referentiepanden en voorts dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de door belanghebbende gestelde waardeverminderende omstandigheden. Ook is hij van mening dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen en dat de vastgestelde WOZ-waarden die betrekking hebben op vorige danwel volgende tijdvakken dan het onderwerpelijke niet relevant zijn.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 420.000 alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. Voorts verzoekt belanghebbende om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten.
3.6
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2011 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Vooropgesteld dient te worden dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de (nader) vastgestelde waarde per 1 januari 2011 van € 499.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde baseert de heffingsambtenaar zich ook in hoger beroep op het in 2.7 en 2.8 vermelde taxatierapport. De vraag of de heffingsambtenaar slaagt in zijn bewijslast, hangt mede af van de stellingen die belanghebbende heeft ingenomen en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht.
4.3
Belanghebbende heeft gesteld dat taxateur [D] bij zijn waardebepaling onvoldoende vergelijkbare referentiepanden heeft gehanteerd. Het Hof verwerpt deze stelling. Het Hof acht de door [D] gehanteerde referentiepanden in voldoende mate vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende om te dezen als referentiepanden te fungeren. Alle betreffen namelijk vrijstaande woningen met vergelijkbare inhoudsmaten, vergelijkbare perceeloppervlakten, eenzelfde uitstraling en nagenoeg gelijke bouwjaren. Voor zover de onroerende zaak en de referentiepanden verschillend zijn, heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof bij zijn taxatie in voldoende mate rekening gehouden met onderlinge verschillen in ligging, staat van onderhoud, bouwjaar, inhoud en perceeloppervlakte. Bij de waardebepaling van de onroerende zaak heeft [D] namelijk in verband met de slechtere ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de referentiepanden een aftrek van € 27.680 in aanmerking genomen. Hiermee heeft hij naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de overlast welke wordt veroorzaakt door het vrachtverkeer bestemd voor het tegenoverliggende bedrijventerrein. Belanghebbendes stelling dat de referentiepanden aan de [b-straat] en het referentiepand [c-straat] 23 rustiger zijn gelegen dan de onroerende zaak is derhalve in voldoende mate in de waardering door [D] verwerkt.
4.4
Belanghebbendes stelling dat bij de waardebepaling van de gemeente een te hoge prijs per kubieke meter is gehanteerd omdat – in tegenstelling tot de referentiepanden – bij de onroerende zaak sprake is van scheurvorming in de gevels, wordt verworpen. Ondanks de geringe verschillen in kubieke meters tussen de onroerende zaak (500 m³) en de referentiepanden ([b-straat] 9: 472 m³, [c-straat] 23: 445 m³, [b-straat] 15: 470 m³) heeft [D] voor de onroerende zaak een waarde van € 430 p/m³ gehanteerd, terwijl voor de referentiepanden waarden zijn gehanteerd van respectievelijk: € 585 p/m³ ([b-straat] 9), € 580 p/m³ ([c-straat] 23) en € 515 p/m³ ([b-straat] 15). Hiermee heeft de taxateur van de gemeente naar het oordeel van het Hof in ruim voldoende mate rekening gehouden met de geconstateerde (beginnende) scheurvorming aan de gevels van de onroerende zaak.
4.5
Door belanghebbende is voorts gesteld dat van het nabij gelegen transformatorhuisje een waardedrukkend effect uitgaat. Ook deze stelling wordt door het Hof verworpen omdat – zo er van de aanwezigheid van een transformatorhuisje al een waardedrukkend effect uitgaat – de afstand van de onroerende zaak tot het transformatorhuisje (meer dan 70 meter) daarvoor te groot is. Overigens wordt van dit waardedrukkend effect in het taxatierapport van [E] ook geen melding gemaakt.
4.6
Belanghebbende bestrijdt voorts de juistheid van de waardebepaling door de taxateur van de gemeente door te verwijzen naar het door hem overgelegde taxatierapport van taxateur [E]. Dit kan belanghebbende echter evenmin baten, nu dit taxatierapport geen inzicht verschaft in de overeenkomsten respectievelijk verschillen tussen de onroerende zaak en de in dat taxatierapport genoemde referentiepanden, zodat niet kan worden getoetst of, hetgeen de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft betwist, de genoemde vergelijkingspanden te dezen als referentiepanden kunnen worden gebruikt en, zo ja, of in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen die panden en de onroerende zaak. Met het taxatierapport en zijn toelichting daarop heeft de heffingsambtenaar derhalve aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 499.000 voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is.
4.7
Naast bovenstaande grieven, heeft belanghebbende voorts nog gewezen op het feit dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 door de heffingsambtenaar is bepaald op een WOZ-waarde van € 460.000 en dat in het verleden WOZ-beschikkingen zijn afgegeven met fors lagere waarden dan de onderwerpelijke waarde. Voor zover belanghebbende hiermee heeft willen stellen dat voor de waardebepaling met betrekking tot het onderhavige tijdvak belang moet worden toegekend aan de vastgestelde waarde voor een vorig of volgend tijdvak gaat hij uit van een onjuiste rechtsopvatting. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige of volgende waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
4.8
Onder verwijzing naar de lager vastgestelde WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 van het buurpand aan de [a-straat] 80 beroept belanghebbende zich op het gelijkheidsbeginsel. Onbegrijpelijk is echter wat belanghebbende hiermee wil bereiken aangezien de vastgestelde WOZ-waarde van het pand aan de [a-straat] 80 (€ 510.000) blijkens belanghebbendes bezwaarschrift hoger is dan de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak (€ 499.000). Voor het geval de WOZ-waarde van het pand aan de [a-straat] 80 echter nadien lager is vastgesteld dan € 499.000 kan desondanks om hierna vermelde redenen een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slagen.
4.9
Het tot de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te rekenen gelijkheidsbeginsel kan in belastingzaken met vrucht worden ingeroepen, wanneer sprake is van ongelijke behandeling van rechtens en feitelijk gelijke gevallen, welke steunt op begunstigend beleid, danwel voortkomt uit een oogmerk van begunstiging of het gevolg is van het in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen achterwege laten van een juiste wetstoepassing (de meerderheidsregel). Niet gesteld of gebleken is dat de wellicht lagere, van de Wet WOZ afwijkende, waardevaststelling van het pand [a-straat] 80, waarvan het Hof ter beantwoording van de vraag of sprake is van een verboden schending van het gelijkheidsbeginsel veronderstellenderwijs zal uitgaan, berust op een door de heffingsambtenaar gevoerd beleid dan wel op een oogmerk van de heffingsambtenaar tot begunstiging van de eigenaar van die onroerende zaak. In zoverre faalt het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel. Een beroep op de zogenoemde meerderheidsregel faalt evenzeer, aangezien belanghebbende, veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat het pand [a-straat] 80 identiek is aan de onroerende zaak, niet meer dan één aan zijn onroerende zaak identiek geval heeft aangevoerd. Alsdan kan van een meerderheid van gevallen geen sprake zijn. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel wordt derhalve ook verworpen.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op
4 februari 2014in het openbaar uitgesproken.
4 februari 2014in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake)
(A.J. Kromhout)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 5 februari 2014
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.