Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummers 13/00328 t/m 13/00330
uitspraakdatum:
18 november 2014
18 november 2014
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 14 februari 2013, nummers AWB 12/125, 12/126 en 12/128, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Groningen(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Groningen(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 38 te [Z], [a-straat] 38 AA tot en met 38 BC te [Z] en [a-straat] 38-l te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2010 voor het jaar 2011 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2011 (OZB) vastgesteld.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 14 februari 2013 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het eerste onderzoek ter zitting heeft in enkelvoudige kamer plaatsgevonden op 4 februari 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. drs. [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C].
1.7
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.9
Na de zitting heeft het Hof het onderzoek heropend en partijen in de gelegenheid gesteld de schriftelijk vastgelegde resultaten in het geding te brengen van een in 2013 gestart bodemonderzoek en daarop schriftelijk te reageren. Belanghebbende heeft vervolgens het betreffende rapport in het geding gebracht, waarop de heffingsambtenaar heeft gereageerd onder overlegging van een nader stuk.
1.1
De enkelvoudige kamer heeft de zaak naar de meervoudige kamer verwezen.
1.11
Een tweede onderzoek ter zitting heeft in meervoudige kamer plaatsgevonden op 16 september 2014 te Leeuwarden. Daarbij is verschenen en gehoord mr. drs. [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], taxateur. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn niet verschenen. Belanghebbendes gemachtigde, [A], is correct uitgenodigd bij aangetekende brief van 1 juli 2014 aan het adres [b-straat] 10, [L] en blijkens de handtekeningretourkaart is de uitnodiging op 4 juli 2014 in ontvangst genomen.
1.12
Ter zitting van 16 september 2014 zijn de zaken die bij het Hof zijn geregistreerd onder de nummers 14/00016, 14/00017 en 14/00018 gelijktijdig met de onderhavige zaken behandeld.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de volgende onroerende zaken in de wijk [D] te [Z]:
a. a) [a-straat] 38 te [Z], een vrijstaande woning uit 1920 met een oppervlakte van circa 104 m² , gelegen op een perceel van ongeveer 400 m² (hierna: de woning). De onroerende zaak beschikt tevens over een garage. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde hiervan bepaald op € 146.000;
b) [a-straat] 38 AA t/m 38 BC te [Z], garageboxen (hierna;: de garageboxen). De heffingsambtenaar heeft hieraan de volgende waarden toegekend:
- [a-straat] 38 AA t/m AH, AK, 38 AM, 38 AN, 38 AP en AQ, per object: € 4000;
- [a-straat] 38 AR € 5000;
- [a-straat] 38 AS en AT, per object: € 3000;
- [a-straat] 38 AU t/m AW, AY t/m BC: per object: € 2000;
- [a-straat] 38 AX € 1000;
c) [a-straat] 38-1 te [Z], een loods (opslag/magazijn) uit circa 1962 met een netto vloeroppervlakte van circa 322 m² (hierna: de loods). De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde hiervan bepaald op € 32.000.
2.2
Het perceel waarop de woning en de garageboxen zijn gelegen, is verontreinigd met minerale olie en BTEX in grond en grondwater. Tussen de woningen [a-straat] 37 en [a-straat] 38 stond tot circa 1970 een afleverzuil voor benzine en diesel. De bijbehorende ondergrondse opslagtanks bevonden zich achter de woningen. De dieseltank aan [a-straat] 38 is in 1993 gesaneerd door reiniging en het afvullen met zand. De tank aan [a-straat] 37 is nog niet gesaneerd.
2.3
In opdracht van belanghebbende heeft [E] BV een inventariserend onderzoek uitgevoerd naar de bodemverontreiniging van de percelen aan [a-straat] 37 en [a-straat] 38 te [Z]. Volgens het van dat onderzoek opgemaakte rapport van 2 februari 2002 is sprake van ernstige bodemverontreiniging, waarvoor in principe een saneringsplicht geldt, maar is aanvullend onderzoek nodig om een uitspraak te kunnen doen over een eventuele verontreiniging dieper dan 5 meter en over de kwaliteit van het diepere grondwater. De kosten van de bodemsanering worden in het rapport geraamd op € 136.000 en die van grondwatersanering op € 6.000. Voorts wordt vermeld dat bij een volledige verwijdering van de asfaltverharding inclusief de funderingslaag rekening dient te worden gehouden met een extra kostenpost van circa € 16.000.
2.4
In opdracht van de gemeente Groningen heeft [F], mede naar aanleiding van de bevindingen van het zojuist vermelde rapport een bodemonderzoek verricht ter plaatse van de [a-straat] 37 en 38 te [Z]. Uit de resultaten van het bodemonderzoek, neergelegd in een rapport van 11 februari 2014, blijkt dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging, maar dat er geen onaanvaardbare humane, ecologische en verspreidingsrisico’s zijn. Wegens de afwezigheid van onaanvaardbare risico’s hoeft de bodem niet met voorrang te worden gesaneerd. Aanbevolen wordt bij de gemeente Groningen een beschikking ’ernst en spoed’ aan te vragen. De verontreiniging is volgens de opstellers van het onderzoeksrapport ernstig, maar niet spoedeisend.
2.5
Na ontvangst van laatstvermeld rapport hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen op 7 mei 2014 ingevolge de artikelen 29 en 37 van de Wet bodemsanering een besluit genomen over de ernst van de aanwezige bodemverontreiniging en de noodzaak tot spoedige sanering. Zij hebben daarbij besloten dat ter plaatse sprake is van een geval van ernstige verontreiniging; dat het huidige gebruik van de bodem of de mogelijke verspreiding van de verontreiniging niet leidt tot zodanige risico’s voor mens, plant of dier dat spoedige sanering noodzakelijk is; dat het verrichten van graafwerkzaamheden of overige handelingen in verontreinigde bodem niet is toegestaan zonder voorafgaande toestemming van burgemeester en wethouders; dat iedere wijziging van het gebruik van de bodem van de percelen aan het bevoegd gezag moet worden gemeld.
2.6
In de loods is asbesthoudend materiaal aanwezig.
2.7
Bij de waardering van de woning, de garageboxen en de loods heeft de heffingsambtenaar als volgt rekening gehouden met de bodemverontreiniging en de aanwezigheid van het asbesthoudend materiaal: voor de woning is een aftrek van 25 percent toegepast, neerkomend op € 50.000, wegens rompslomp, onzekerheid en het negatieve imago dat vervuiling meebrengt; voor de garageboxen is, door het niet toekennen van enige waarde aan de ondergrond, een aftrek toegepast van in totaal € 76.000; de waarde van de loods is naar beneden bijgesteld met afgerond € 25.000 in verband met mogelijk schadelijke verontreinigingen.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum 1 januari 2010.
3.2
Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij voert onder meer aan dat bij de waardering van de woning en de garageboxen in onvoldoende mate rekening is gehouden met de mate van de verontreiniging en daardoor opgeroepen saneringskosten. Voorts zijn de referentieobjecten die de heffingsambtenaar hanteert voor de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde onvoldoende met de woning vergelijkbaar om tot grondslag van de waardebepaling te dienen. Ook wijst belanghebbende op de dalende markt voor woningen, die tot een lagere dan de vastgestelde waarde zou moeten leiden. Met betrekking tot de loods stelt hij dat de huurwaardekapitalisatiemethode onjuist is toegepast en dat te weinig rekening is gehouden met de aanwezigheid van het asbest.
3.3
De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning weliswaar te hoog is vastgesteld, doch dat de door belanghebbende voorgestane waarde te laag is. Zij verwijst naar het door haar overgelegde taxatierapport van 2 maart 2012, opgesteld door [C]. De verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn, aldus de heffingsambtenaar, onderkend bij het vaststellen van de waarde. Met de waardeverminderende invloed van verontreiniging en asbest is rekening gehouden. De waarde van de woning dient nader te worden te worden vastgesteld op € 120.000.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de waarde van de woning tot € 50.000, van de waarde van de garageboxen tot € 30.000 in totaal en tot vermindering van de waarde van de loods tot € 25.000 met veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van de procedure.
3.5
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de waarde van de woning tot € 120.000 en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank met betrekking tot de garageboxen en de loods.
3.6
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij toegevoegd hetgeen zij hebben gesteld ter zitting van 4 februari 2014, en de heffingsambtenaar tevens hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting van 16 september 2014.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
Woning
4.2
De heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter zitting bevestigd dat de referentieobjecten voor het heffingsjaar 2012, gelet op de transactiedata, ook voor 2011 gebruikt hadden kunnen worden, en dat hij tekort schiet in zijn verklaring voor het aanzienlijke verschil tussen de aan de grond bij belanghebbendes woning toe te kennen waarde en die van de vergelijkingsobjecten. Op die grond concludeert hij nader tot een vergelijkbare vermindering als voor 2012 wordt toegepast. Reeds hierom moet worden geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 146.000 niet te hoog is.
4.3
Belanghebbende komt tot de door hem primair voorgestane waarde door op de aan de woning zonder grond door de taxateur toegekende waarde van € 85.291 een bedrag van € 35.000 wegens de ongunstige ligging in mindering te brengen; aan de grond kent hij geen enkele waarde toe. Het Hof kan belanghebbende hierin niet volgen. Weliswaar zal, hoewel van een saneringsplicht geen sprake is, een potentiele koper rekening houden met de ernstige verontreiniging, doch dit leidt er niet toe dat voor de ongunstige ligging, die de waarde van de grond negatief heeft beïnvloed, ook nog eens een aftrek op de waarde van de opstal in aanmerking moet worden genomen. Dit betekent dat ook de door belanghebbende voorgestane waarde niet aannemelijk is geworden. Subsidiair heeft belanghebbende een waarde van € 114.000 gesteld, gerelateerd aan de voor het jaar 2012 vastgestelde waarde.
4.4
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de woning met de bijbehorende grond in goede justitie vast op € 114.000. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de bodemverontreiniging aanleiding geeft tot een vermindering in de orde van grootte als door de heffingsambtenaar is toegepast, doch – nu geen sprake is van een saneringsplicht – niet tot een extra vermindering. Ook de overige door belanghebbende naar voren gebrachte stellingen kunnen niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning op een lager bedrag moet worden vastgesteld.
garageboxen
4.5
In de wijk [D] zijn rond de waardepeildatum geen garageboxen verkocht. Ook zijn rond die datum geen garageboxen verkocht waarvan bekend is dat de onderliggende bodem verontreinigd is. De taxateur heeft daarom blijkens zijn rapport van 2 maart 2012 aansluiting gezocht bij verkoopcijfers van garageboxen in de nabijgelegen wijken [G], [H] en [I], en de waarde in eerste instantie bepaald onder de fictie van schone grond, en daarbij rekening gehouden met de ongunstige ligging van de onderhavige objecten aan een doorgaande weg buiten de ring van [Z] en met de beperkte inrijdbreedte van deze objecten. Vervolgens heeft hij de aldus verkregen waarden verminderd in verband met de invloed van de bodemverontreiniging. De in de vergelijking betrokken objecten zijn [c-straat] 35 AC, op 28 april 2010 verkocht voor € 6.000; [d-straat] 16 G006, op 12 augustus 2009 verkocht voor € 10.000, [e-straat] 189 AN, op 25 november 2009 verkocht voor € 12.000 en [f-straat] 14 AA, op 11 februari 2010 verkocht voor € 10.000.
4.6
Deze waardering leidde voor de onderhavige garageboxen tot de volgende uitkomsten, waarbij de waarde van de box met de aanduiding [a-straat] 38 AX door de heffingsambtenaar per abuis is vastgesteld op € 1.000 in plaats van € 2.000:
WOZ-object:
Waarde met fictie
”schone bodem”
(€):
Vastgestelde WOZ-waarde
(€):
Aftrek i.v.m.
Bodemverontreiniging
(€):
Forfaitaire aftrek wegens bodemveront-reiniging in %
[a-straat] 38AA
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AB
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AC
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AD
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AE
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AF
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AG
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AH
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AK
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AM
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AN
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AP
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AQ
7
4
3
42,8%
[a-straat] 38AR
8
5
3
37,5%
[a-straat] 38AS
7
3
4
57,1%
[a-straat] 38AT
7
3
4
57,1%
[a-straat] 38AU
5
2
3
60%
[a-straat] 38AV
5
2
3
60%
[a-straat] 38AW
5
2
3
60%
[a-straat] 38AX
3
1
2
66,6%
[a-straat] 38AY
5
2
3
60%
[a-straat] 38AZ
5
2
3
60%
[a-straat] 38BA
5
2
3
60%
[a-straat] 38BB
5
2
3
60%
[a-straat] 38BC
5
2
3
60%
4.7
Het Hof acht de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten in voldoende mate met de garageboxen van belanghebbende vergelijkbaar om deze tot uitgangspunt van die vaststelling te nemen. De taxateur heeft door toepassing van een aftrek van ten minste 37,5 percent in voldoende mate rekening gehouden met de omstandigheid dat de bodem onder de garageboxen vervuild is en die onder de vergelijkingsobjecten niet. Ook heeft hij door toepassing van voormelde aftrek voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de beschikbare ruimte om met een auto door de geopende garagedeur te rijden, voor een vijftal boxen 1,85 m en voor de overige boxen 2,04 m, gering is.
4.8
Aldus heeft de heffingsambtenaar met hetgeen in het taxatierapport is opgenomen ten aanzien van de garageboxen voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De taxateur heeft, naar hij ter zitting heeft verklaard, bij de gehanteerde oppervlakte van 20 m2 per garagebox een deel van het terrein aan de boxen toegerekend om alle waarde aan de oppervlakte van de boxen te kunnen toekennen. Aan de omstandigheid dat de rekenkundige toerekening niet overeenstemt met de reële oppervlakten van terrein en boxen komt geen betekenis toe.
Loods
4.9
De heffingsambtenaar heeft zich met betrekking tot de aan de loods toe te kennen waarde beroepen op een taxatierapport van [C] van 2 maart 2012. De waarde van de loods wordt in het taxatierapport vastgesteld op € 32.000. In dat rapport is een huurwaarde van € 7.084 vastgesteld, uitgaande van een huur van € 22 per m2, exclusief omzetbelasting, en een kapitalisatiefactor 8,0. Deze taxatie is afgeleid uit gerealiseerde verkopen van een vijftal vergelijkbare objecten, waarin een geanalyseerde primaire huur van € 27, € 34,60, € 29 en € 47 per m2 is gehanteerd. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, in het bijzonder met de vergelijkingsobjecten [a-straat] 51-1 (€ 27 per m2) en [g-straat] 40a (€ 36 per m2) aannemelijk gemaakt dat een huur van € 22 per m2 voor de loods niet te hoog is. Voorts komen uit de analyse kapitalisatiefactoren naar voren van 8,2, 8,7, 12,2 en 9,0. het Hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de loods van belanghebbende om als grondslag te dienen voor de huurwaarde van de loods van belanghebbende. Met verschillen in ligging, toegankelijkheid en doelmatigheid is rekening gehouden. Bij de berekening heeft de taxateur voorts rekening gehouden met kosten en lasten en bij de bepaling van het rendement heeft hij een risico-opslag van 4,4 percent in aanmerking genomen. Voor de bodemverontreiniging en de asbestbeplating is € 25.000 in aftrek gebracht.
4.1
Op grond van het voorgaande acht het Hof een huurwaarde van € 7.084 en een kapitalisatiefactor van 8,0 niet te hoog. De taxateur heeft bij de gehanteerde oppervlakte, naar hij ter zitting heeft verklaard, evenals bij de garageboxen, een deel van het terrein, circa 2 tot 2,5 maal de oppervlakte van de loods, aan de loods toegerekend, voor het gebruik van de loods. Aan de omstandigheid dat de totale rekenkundige toerekening niet overeenstemt met de reële oppervlakte van het terrein komt geen betekenis toe.
4.11
Gelet op het vorenstaande, acht het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de loods per de peildatum niet minder dan € 32.000 bedroeg.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep in de zaak met nummer 13/00328 gegrond en het hoger beroep in de zaken met de nummers 13/00329 en 13/00330 ongegrond.
5.Proceskosten
5.1
De proceskosten van belanghebbende zijn voor de zaak met nummer 13/00328 in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 1 punt wegingsfactor 1 € 487 = € 487 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
5.2
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten in de zaken met de nummers 13/00329 en 13/00330.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank ter zake van de onroerende zaak [a-straat] 38 te [Z]
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar ter zake van de onroerende zaak [a-straat] 38 te [Z]
– vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] 38 te [Z] tot € 114.000 en vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank ter zake van de onroerende zaak [a-straat] 38-1 te [Z] en [a-straat] 38 AA t/m BC te [Z];
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 487,
– veroordeelt de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht in hoger beroep ten bedrage van € 118 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. Van der Wal en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op
18 november 2014in het openbaar uitgesproken.
18 november 2014in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong)
(J.W. van Knobelsdorff)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 november 2014
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.