Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.130.481
(zaaknummer rechtbank Utrecht/Midden-Nederland, kanton, locatie Utrecht: 821685)
arrest van de tweede civiele kamer van 25 november 2014
in de zaak van
de vennootschap onder firma
Dalton,
gevestigd te Utrecht,
appellante,
hierna: Dalton,
advocaat: mr. P.H. van der Vleuten,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Groenblok B.V.,
kantoorhoudend te Utrecht,
geïntimeerde,
hierna: Groenblok,
advocaat: mr. J.W. Bloem.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Voor de procedure in eerste aanleg en het verloop van het geding in hoger beroep wordt verwezen naar het tussenarrest van dit hof van 27 augustus 2013. In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Op eenparig verzoek van partijen heeft deze comparitie geen doorgang gevonden en hebben partijen er voor gekozen om verder te procederen in hoger beroep.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit:
- de memorie van grieven tevens akte wijziging van eis;
- de memorie van antwoord.
1.3
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.5 van het bestreden vonnis van 3 april 2013.
3.De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1
Het onderhavige geschil betreft het volgende. Tussen partijen is op 24 maart 2003 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf jaar ter zake van de bedrijfsruimte, een horecagelegenheid, gelegen in ‘Tuincentrum Overvecht’ aan de Gageldijk 3 te Utrecht. Deze overeenkomst is per 31 maart 2008 voor de duur van vijf jaar verlengd tot 31 maart 2013. In de periode tot 1 oktober 2012 bedroeg de maandelijkse huurprijs € 4.080,41, bij vooruitbetaling te voldoen. Met ingang van 1 oktober 2012 bedraagt de huurprijs € 4.148,55 per maand.
3.2
Sinds begin 2009 hebben zich meerdere lekkages aan het dak van het gehuurde voorgedaan. Het probleem met de lekkages is ondanks de inspanningen van partijen niet of niet volledig verholpen.
3.3
Dalton heeft in eerste aanleg gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat de toenmalige huurprijs ten bedrage van € 4.080,41 met ingang van 1 januari 2009 wordt verminderd met 25%, dit tot de dag waarop het gebrek is verholpen, met veroordeling van Groenblok tot terugbetaling van € 41.824,20 aan betaalde huur over de periode 1 januari 2009 tot en met 1 mei 2012, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, en met veroordeling van Groenblok in de proceskosten en de nakosten. De kantonrechter heeft de vordering van Dalton toegewezen, in zoverre dat zij de huurprijs met ingang van 1 januari 2009 heeft verminderd met 10%, tot de dag waarop het gebrek is verholpen, en zij Groenblok heeft veroordeeld tot terugbetaling van een bedrag van € 16.729,68 over de periode 1 januari 2009 tot en met 1 mei 2012.
3.4
Dalton heeft bij memorie van grieven haar eis gewijzigd in die zin dat zij thans terugbetaling vordert van een bedrag van € 35.622,24 aan betaalde huur over de periode van 1 januari 2009 tot 1 november 2013. Dit bedrag is het verschil tussen de in eerste aanleg door Dalton gevorderde huurvermindering van € 41.824,20 (25%) over de periode 1 januari 2009 tot en met 1 mei 2012 en de door de kantonrechter over deze periode toegewezen en door partijen uitgevoerde huurmindering van € 16.729,68 (10%), vermeerderd – na wijziging van eis – met een bedrag van € 10.527,72, dat reeds uit hoofde van het bestreden eindvonnis is terugbetaald of verrekend. Waar Groenblok zich niet tegen de eiswijziging heeft verzet en daartegen ook anderszins geen bezwaren bestaan, zal het hof in hoger beroep recht doen op de gewijzigde eis.
3.5
Het hoger beroep richt zich tegen het vonnis van 3 april 2013. In de grieven beklaagt Dalton zich over de vaststelling van de huurvermindering op 10%. Dalton bepleit een verlaging van 25%.
3.6
Het hof stelt voorop dat Dalton van Groenblok geen nakoming vordert van de op Groenblok rustende verplichting de gebreken te verhelpen. Evenmin heeft Dalton de benodigde reparaties zelf doen uitvoeren (of toestemming gevraagd van de kantonrechter daartoe over te gaan). Het hof moet dus uitgaan van de bestaande situatie, een situatie waarbij niet in geschil is dat er zich sinds 1 januari 2009 met enige regelmaat lekkages aan het dak van het gehuurde voordoen. In hoger beroep staat niet langer ter discussie dat deze lekkages een zodanig gebrek aan het gehuurde opleveren als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro, dat gelet op het verminderde huurgenot een verlaging van de overeengekomen huurprijs is gerechtvaardigd, zodat het hof hiervan eveneens dient uit te gaan. Verder geldt dat een vordering tot een evenredige verlaging van de huurprijs ex artikel 7:207 lid 1 BW Pro niet ertoe strekt een prikkel te vormen voor herstel. Alleen de vermindering van het huurgenot kan in aanmerking worden genomen.
3.7
Dalton heeft haar stelling dat een huurprijsvermindering van 25% gerechtvaardigd is, onderbouwd met foto’s waarop plassen te zien zijn op de vloeren en water op het meubilair in het gehuurde, met werkbonnen waaruit volgens Dalton blijkt dat de lekkages aan het dak problemen veroorzaken aan de schakel- en meterkast van het gehuurde, alsmede met een verklaring van een door Dalton ingeschakelde makelaar waaruit de volgens Dalton slechte staat van het dak zou blijken en met verklaringen van (oud) medewerkers en vaste klanten die daarin stellen (over)last te ondervinden van de lekkages. Volgens Dalton gaat het om ernstige en aanhoudende lekkages aan het dak van het gehuurde waarvan de gevolgen ook na regenval voortduren. Dalton stelt dat door de lekkages zij het gehuurde niet conform de bestemming daarvan, als tuincafé, kan gebruiken, zij daarvan ernstige hinder ondervindt in haar bedrijfsvoering en haar exploitatie daardoor is teruggelopen, zij gedwongen was de meubilering en aankleding van het tuincafé aan te passen en zij met meer dan normale slijtage aan haar zaken en extra personeelsinzet te maken heeft gekregen. Voorts stelt Dalton dat lekkage een op lijst B van het Gebrekenboek 2013 inzake de huur van woonruimte vermeld gebrek betreft waaraan het Gebrekenboek een maximale huurverlaging van 30% verbindt.
3.8
In hoger beroep legt Groenblok zich neer bij een huurvermindering van 10%. Zij betwist in hoger beroep dat een huurprijsvermindering van meer dan 10% is gerechtvaardigd. Zij voert daartoe aan dat Dalton gelet op de dakconstructie van het gehuurde geen volledig lekvrij dak mag verwachten, dat sprake is van verschillende lekkages in verschillende periodes, dat het gehuurde overeenkomstig de bestemming ervan kan worden gebruikt en ook wordt gebruikt, dat de lekkages zich slechts voordoen onder zeer bijzondere weersomstandigheden en dat dan slechts een beperkt gedeelte van het gehuurde onbruikbaar is. Groenblok betwist dat Dalton als gevolg van de lekkages extra personeel moet inzetten. Verder voert Groenblok aan dat het Gebrekenboek 2013 inzake de huur van woonruimte niet van toepassing is op de huur van bedrijfsruimte en dat daarvan evenmin reflexwerking uitgaat.
3.9
Naar het oordeel van het hof heeft Dalton op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW Pro met ingang van 1 januari 2009 recht op een vermindering van de huurprijs met 20%. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat, mede gelet op de dakconstructie en ligging van het gehuurde in een tuincentrum, niet kan worden verwacht dat het daarop liggende dak (steeds) volledig vrij is van lekkage. Wel mag Dalton verwachten dat deze lekkages door Groenblok afdoende worden verholpen. Voorts wordt in aanmerking genomen dat vast staat dat Dalton Groenblok sedert januari 2009 bij herhaling op de lekkages heeft aangesproken, maar dat Groenblok deze in 2013 nog altijd niet of onvoldoende heeft hersteld en aldus sprake is van een gebrek. In het midden kan blijven of sprake is van voortdurende lekkage, zoals Dalton stelt, of van verschillende lekkages in verschillende periodes, zoals Groenblok aanvoert. Duidelijk is dat het voor Dalton en haar bedrijfsvoering schadelijk is dat zij telkenmale geconfronteerd wordt met lekkage en dat de gevolgen daarvan afbreuk doen aan de kwaliteit van het gehuurde. Hierbij weegt ook mee dat Groenblok niet heeft weersproken dat Dalton door de lekkages de meubilering en de aankleding van het tuincafé heeft moeten aanpassen, dat Daltons exploitatie daardoor wordt gehinderd en dat zij met meer dan gebruikelijke slijtage aan bijvoorbeeld de vloer van het gehuurde te maken heeft gekregen. Bovendien heeft Groenblok haar – voor het eerst in hoger beroep aangevoerde – standpunt dat de lekkages zich slechts voordoen onder bijzondere weersomstandigheden, niet onderbouwd. Wanneer er in haar ogen sprake is van dergelijke omstandigheden en hoe vaak die zich plegen voor te doen, heeft zij niet gespecificeerd. Evenmin heeft Groenblok geconcretiseerd dat slechts een beperkt gedeelte van het gehuurde onbruikbaar is als een lekkage zich manifesteert. Ten slotte stelt het hof vast dat lekkage een gebrek is dat wordt vermeld op lijst B van het Gebrekenboek 2013 en valt – ook al is het Gebrekenboek 2013 geschreven voor de huur van woonruimte – niet in te zien dat het hof het Gebrekenboek 2013 niet bij zijn schatting in deze mag betrekken. Gelet op dit alles komt het hof niet aan bewijslevering toe.
4.Slotsom
4.1
Nu de grieven tegen de vaststelling van de huurvermindering op 10% doel treffen, moet de verklaring voor recht in het bestreden vonnis worden vernietigd en zal het hof in plaats daarvan bepalen dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2009 wordt verminderd met 20%. Voor het overige zal het vonnis van 3 april 2013 worden bekrachtigd. Daarnaast zal het hof Groenblok – in achtgenomen dat een huurvermindering van 20% gerechtvaardigd is – met betrekking tot de periode van 1 januari 2009 tot 1 november 2013 aanvullend veroordelen een bedrag van € 23.748,16 (10/15e deel van € 35.622,24) aan Dalton te voldoen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente. Groenblok heeft immers niet weersproken dat bij een huurvermindering van 25% nog € 35.622,24 (15%) aan Dalton moet worden terugbetaald over de periode van 1 januari 2009 tot 1 november 2013, vermeerderd met de wettelijke handelsrente.
4.2
Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof Groenblok in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Dalton zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 76,71
- griffierecht
€ 1.862,00
€ 1.862,00
subtotaal verschotten € 1.938,71
- salaris advocaat
€ 1.158,00(1 punt x tarief € 1.158,00)
€ 1.158,00(1 punt x tarief € 1.158,00)
Totaal € 3.096,71
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 3 april 2013, behoudens voor zover daarin is bepaald dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2009 wordt verminderd met 10%, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht:
5.2
bepaalt dat de huurprijs ter zake van de door Dalton van Groenblok gehuurde bedrijfsruimte gelegen in ‘Tuincentrum Overvecht’ aan de Gageldijk 3 te Utrecht met ingang van 1 januari 2009 wordt verminderd met 20%, tot de dag waarop het gebrek is verholpen;
5.3
veroordeelt Groenblok tot terugbetaling aan Dalton van een bedrag van € 23.748,16 over de periode van 1 januari 2009 tot 1 november 2013, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de periode waarop de teveel berekende huurprijs in het verleden verschuldigd was tot aan de dag van terugbetaling;
5.4
veroordeelt Groenblok in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Dalton vastgesteld op € 1.938,71 voor verschotten en op € 1.158,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;
5.5
veroordeelt Groenblok in de nakosten, begroot op € 131,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,00 in geval Groenblok niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening ervan heeft plaatsgevonden;
5.6
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
5.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, C.J.H.G. Bronzwaer en Th.C.M. Willemse en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 november 2014.