ECLI:NL:GHARL:2014:916

• Datum uitspraak: 11 februari 2014
• Publicatiedatum: 11 februari 2014
• Zaaknummer: BK 12/00205
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.J. van Leijenhorst; P. van der Wal; J. Huiskes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vastgestelde waarde van een woning door de heffingsambtenaar

In deze zaak gaat het om een geschil tussen belanghebbende, de eigenaar van een woning, en de heffingsambtenaar van de gemeente Dantumadiel over de vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum van 1 januari 2010. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 388.000, wat leidde tot een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van € 410 voor het jaar 2011. Belanghebbende maakte bezwaar tegen deze beschikking en de aanslag, maar zijn bezwaar werd ongegrond verklaard door de heffingsambtenaar. Hierop volgde een beroep bij de rechtbank, die de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigde. Belanghebbende ging in hoger beroep bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Tijdens de zitting op 18 december 2013 werd het standpunt van belanghebbende dat de waarde te hoog was, verdedigd door een taxateur. De heffingsambtenaar voerde aan dat de waarde correct was vastgesteld op basis van een taxatierapport en een waardematrix. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende had aangetoond dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. Het Hof concludeerde dat de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 360.000 moest worden vastgesteld, rekening houdend met de omstandigheden van het geval, waaronder de overlast die belanghebbende ondervond van jongelui die zijn tuin gebruikten als doorgangsroute.

Het Hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en stelde de waarde van de woning vast op € 360.000. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende, zij het slechts voor de reiskosten. De uitspraak werd openbaar uitgesproken op 11 februari 2014.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 12/00205

Uitspraakdatum: 11 februari 2014

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank) van 3 juli 2012, nummer AWB 11/2679, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Dantumadiel (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 41 te [Z] (hierna: de woning) op 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 388.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag) ten bedrage van € 410 opgelegd.

1.2

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 juli 2012 ongegrond verklaard.

1.3

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A], alsmede de heffingsambtenaar, [B], bijgestaan door [C] (hierna: de taxateur).

1.6

Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaand woonhuis met een garage, gebouwd in 1990 en gelegen op een perceel grond van 513 m2. De inhoud van het woonhuis, exclusief de zolder, is 531 m3. De inhoud van de zolder is 101 m3.. Het perceel grenst aan een openbaar vaarwater. Op de grens van het perceel en het water is een damwand geslagen (hierna: de damwand).

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op waardepeildatum op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar daarentegen ontkennend.

3.3

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar alsmede tot vermindering van de vastgestelde waarde van de woning tot € 309.000.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is de waarde van de woning de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2

De heffingsambtenaar dient, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

4.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd een “Waardematrix Woningen” (hierna: de matrix) overgelegd. De matrix houdt, na wijziging ervan ter zitting van de Rechtbank, het volgende in.

b
wjr kw oh do m2 m3 €/m2/3 waarde

[a-straat] 41

[Z]

Vrijstaand

Ligging: 3

Woning 1990 4 3 4 531 558 296.298

Garage 1990 3 3 3 43 8.489

Zolder 1990 4 3 4 101 312 31.512

Grond 513 103 52.839

Taxatiewaarde 389.000

[b-straat] 9

[Z]

Vrijstaand

Ligging: 4

Woning 1990 4 4 4 523 587 307.001

Garage 1990 3 3 3 8.489

Dakkapel 1990 3 3 3 4 1.130 4.520

Zolder 1990 4 4 4 135 335 45.225

Grond 548 119 65.212

Taxatiewaarde 430.000

Verkoopdatum 17 12 2009

Verkoopprijs 432.000

[c-straat] 2

[L]

Vrijstaand

Ligging: 4

Woning 1984 4 4 4 603 564 340.092

Carport 3 3 3 1.748

Dakkapel 3 3 3 1.130

Grond 902 87 78.474

Taxatiewaarde 421.000

Verkoopdatum 07 09 2009

Verkoopprijs 429.000

[d-straat] 54

[M]

Vrijstaand

Ligging: 3

Woning 1995 4 4 3 485 550 266.750

Dakkapel 1995 3 3 3 1.130

Garage 1995 3 3 3 10.291

Grond 587 93 54.591

Taxatiewaarde 332.000

Verkoopdatum 04 05 2009

Verkoopprijs 335.000

[a-straat] 33

[Z]

Vrijstaand

Ligging: 4

Woning 1989 4 5 4 431 651 280.581

Dakkapel 1989 3 3 3 1.130

Garage 1989 3 3 3 8.489

Berging 2000 3 2.829

Grond 670 107 71.690

Taxatiewaarde 364.000

Verkoopdatum 25 07 2011

Verkoopprijs 335.000

Ter zitting van het Hof heeft de taxateur verklaard dat de gegevens van het object [a-straat] 33 uitsluitend zijn opgevoerd om te illustreren dat de belanghebbende ten onrechte op grond van de slechte staat waarin de damwand zich bevindt, een vermindering van de vastgestelde waarde met € 50.000 bepleit. De gegevens van het object [a-straat] 33 maken, aldus de taxateur, geen deel uit van de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning.

4.4.

Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de verkoopprijzen die bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn behaald, zijn te herleiden tot de aan de woning toegekende waarde. Onder meer laat de heffingsambtenaar in het ongewisse welke betekenis de toekenning van een liggingsindicator 3 of 4 heeft in de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dit is te meer van belang omdat de heffingsambtenaar desgevraagd heeft verklaard dat hij de overlast, die belanghebbende ondervindt van jongelui die zijn tuin als doorgangsroute van het water, waaraan de woning is gelegen, naar een aan de andere zijde van de woning gelegen speelterrein gebruiken, in de liggingsindicator van 3 van de woning heeft verwerkt. Voorts heeft de heffingsambtenaar, daarnaar gevraagd, geen bevredigende verklaring kunnen geven voor de verschillen in de rekenprijzen per m3 inhoud van de opstallen en m2 oppervlakte van de percelen die zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Wat betreft het vergelijkingsobject [b-straat] 9 heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de in de matrix genoemde verkoopprijs van het object bij een bijzondere transactie is behaald, te weten een verkoop op een veiling van 11 woningen aan één koper. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de invloed die de staat waarin de damwand verkeert, heeft op de waarde van de woning. De enkele verwijzing naar de bij de verkoop van het object [a-straat] 33 behaalde verkoopprijs is, zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, daartoe onvoldoende.

4.5

Gelet op hetgeen onder 4.3 en 4.4 is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Dan komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 309.000 niet te laag is. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Hierbij neemt het Hof in aanmerking hetgeen onder 4.6 tot en met 4.8 is overwogen.

4.6

In de eerste plaats wijst belanghebbende op de verkoopprijzen van de drie woningen in [M], die vermeld zijn in het taxatieverslag dat de heffingsambtenaar hem in de bezwaarfase heeft verstrekt. Belanghebbende stelt dat dat de door hem verdedigde waarde van € 309.000 in overeenstemming is met de verkoopprijzen van deze woningen. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. De verkooprijzen van de drie woningen in [M] schieten zonder nadere gegevens over de verschillen en overeenkomsten tussen deze objecten en de woning, alsmede over de wijze waarop met de verschillen bij de bepaling van de waarde van de woning rekening moet worden gehouden, tekort als onderbouwing van de door belanghebbende verdedigde waarde van de woning van € 309.000.

4.7

Wat belanghebbende aanvoert over de betekenis die aan de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [b-straat] 9 moet worden gehecht, draagt weliswaar – naar onder 4.4. is overwogen– bij aan het oordeel van het Hof dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, maar is zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, onvoldoende om op grond daarvan te oordelen dat de door belanghebbende verdedigde waarde van € 309.000 niet te laag is.

4.8.

Ook de niet met marktgegevens of andere voor het Hof controleerbare informatie onderbouwde stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning ten minste € 79.000 lager is dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde vanwege onjuistheden in de matrix (€ 29.000) en vanwege de waardedrukkende invloed van de slechte staat waarin de damwand verkeert (€ 50.000), kan de daaraan door belanghebbende verbonden conclusie dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 309.000 niet dragen.

4.9.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 360.000. Hierbij neemt het Hof alle feiten en omstandigheden van het geval in aanmerking, in het bijzonder hetgeen belanghebbende onvoldoende weersproken heeft gesteld over de overlast die hij ondervindt doordat jongelui zijn tuin gebruiken als doorgangsroute van het water, waaraan de woning is gelegen, naar een aan de andere zijde van de woning gelegen speelterrein, alsmede de omstandigheid dat, naar belanghebbende heeft gesteld en de heffingsambtenaar onvoldoende heeft weersproken, de vervanging of het herstel van de damwand substantiële kosten zal meebrengen.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Belanghebbende heeft verzocht de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die hij in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft moeten maken. Nu belanghebbende evenwel niet aannemelijk heeft gemaakt en ook anderszins niet is gebleken dat hij heeft kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, wijst het Hof dit verzoek af, behoudens voor de door belanghebbende gemaakte reiskosten. Het Hof stelt de reiskosten op de kosten voor het openbaar vervoer zijnde € 7,40 in eerste aanleg en hoger beroep ([Z]-Leeuwarden).

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep gegrond;

– vernietigt de uitspraak op bezwaar;

– wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op

€ 360.000;

– vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 14,80;

– gelast dat de heffingsambtenaar belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. J. Huiskes, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 11 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Bij verhindering van de voorzitter,

voor deze,

(H. de Jong)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 februari 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.