Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.097.014/01
(zaaknummer rechtbank Groningen 82443/HA ZA 05-870)
arrest van de eerste kamer van 2 december 2014
in de zaak van
1.[appellant 1],
wonende te [woonplaats],
hierna:
[appellant 1],
[appellant 1],
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
wonende te [woonplaats],
hierna:
[appellant 2],
[appellant 2],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten],
[appellanten],
advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
hierna:
[geïntimeerde 1],
[geïntimeerde 1],
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
hierna:
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. J.H. Linstra, kantoorhoudend te Groningen.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
12 april 2006, 28 februari 2007, 29 augustus 2007, 26 augustus 2009, 14 april 2010,
14 juli 2010 en 24 augustus 2011 van de (toenmalige) rechtbank Groningen (hierna verder (ook) te noemen: de rechtbank).
2.
Het geding in hoger beroep
Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 7 november 2011,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep (met één productie) en
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vordering van [appellanten] luidt:
" te vernietigen het vonnis dat op 12 april 2006 en 24 augustus 2012 door de Rechtbank Groningen (…) tussen partijen is gewezen en opnieuw rechtdoende:
primair:
de tussen partijen gesloten overeenkomst van 29 november 2003 ontbindt, althans ontbonden verklaart en [geïntimeerden] veroordeelt tot terugbetaling van € 375.000,-- vermeerderd met transportkosten en rente, alsmede tot vergoeding van door de ontbinding geleden en nog te lijden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
subsidiair:
de bedoelde overeenkomst gedeeltelijk ontbindt en de koopprijs verlaagt tot een bedrag van € 50.000,-- en [geïntimeerden] veroordeelt tot terugbetaling van € 325.000,--, alsmede tot vergoeding van door de ontbinding geleden en nog te lijden schade op te maken bij staat en
te vereffenen volgens de wet;
meer subsidiair:
de bedoelde overeenkomst vernietigt wegens dwaling en [geïntimeerden] veroordeelt tot betaling van € 375.000,--, alsmede tot vergoeding van door de vernietiging geleden en nog te lijden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
nog meer subsidiair:
bepaalt dat de gevolgen van de bedoelde overeenkomst worden gewijzigd in die zin, dat de koopprijs wordt verlaagd naar € 50.000,-- en [geïntimeerden] in het kader van opheffing van nadeel veroordeelt tot betaling van € 325.000,--;
meest subsidiair:
[geïntimeerden] veroordeelt tot betaling van alle schade die [appellanten] hebben geleden en zullen lijden door het toerekenbaar tekortschieten van [geïntimeerden] in de nakoming van de bedoelde overeenkomst, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
in alle gevallen:
[geïntimeerden] veroordeelt in de proceskosten.
2.4
In incidenteel appel hebben [geïntimeerden] gevorderd:
" de vonnissen van 12 april 2006 en 24 augustus 2012 tussen partijen (…) gewezen (zo nodig met verbetering en/of aanvulling van gronden) te bekrachtigen, doch met verbetering van de gronden van rechtsoverweging 5.2 van het vonnis van 12 april 2006 en van rechtsoverweging 2.8, 2.9 en 2.14 tot en met 2.16 van het vonnis van 24 augustus 2012 zulks met veroordeling van [appellanten] in de kosten van beide instanties.”
De beoordeling
3. De ontvankelijkheid en omvang van het appel
3.1
Tegen de tussen partijen gewezen vonnissen van 28 februari 2007, 29 augustus 2007,
26 augustus 2009, 14 april 2010, 14 juli 2010 hebben [appellanten] geen kenbare grieven gericht, noch anderszins daartegen bezwaar gemaakt. Aldus zal het beroep tegen deze vonnissen worden verworpen.
3.2
Het principaal appel heeft betrekking op de aangetroffen gebreken in de door [geïntimeerden] aan [appellanten] geleverde boerderij, schuren, ondergrond en land en de daaraan te verbinden juridische gevolgen. Blijkens de grieven in incidenteel appel beperkt dit beroep zich tot de aangetroffen verontreiniging met asbest en de daaraan te verbinden juridische gevolgen, het volgens de rechtbank niet verbeurd zijn van de contractuele boete alsmede de gedeeltelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de deskundigen en de compensatie van de proceskosten.
4. De tussen partijen vaststaande feiten
Tegen de vaststelling van de tussen partijen vaststaande feiten, zoals deze door de rechtbank in haar vonnis van 12 april 2006 onder 2 zijn vastgesteld, is niet gegriefd noch zijn daartegen anderszins bezwaren geuit. Aldus zal ook het hof van deze feiten, aangevuld met één ander feit, uitgaan. Het gaat om het volgende.
4.1
[geïntimeerden] hebben op 19 september 2003 aan [appellanten] voor € 375.000,-- kosten koper verkocht de boerderij met schuren, ondergrond, erf en land (met een totale oppervlakte van 5.24.14 ha), staande en gelegen te ([postcode]) [woonplaats] aan de [adres].
Het betreft een boerderij die omstreeks 1880 is gebouwd. [appellanten] hebben, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, de boerderij twee maal bezichtigd.
Er was op die momenten zichtbaar sprake van veel achterstallig onderhoud en in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij waren veel scheuren waarneembaar.
4.2
De op 29 november 2003 ondertekende koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Artikel 2 - eigendomsoverdracht (juridische levering)
De akte van eigendomsoverdracht zat gepasseerd worden (...) uiterlijk: 01-02-2004
(..)
(..)
Artikel 6 - Ontbindende voorwaarden
Artikel 6.1
Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(..)
d. op uiterlijk 15 december 2003 koper van een door hem in te schakelen bureau te horen krijgt dat de inspectie t.a.v. de stabiliteit c.q. uitgewerkte verzakking dusdanig slecht is, dat dit aan reparatiekosten meer dan € 15.000,-- bedraagt.
(..)
Artikel 8 - Gebruik
Het object zat bij de eigendomsoverdracht of— indien eerder — bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens het object als volgt te gebruiken:
VOOR BEWONING MET ZIJN GEZIN
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze vereenkomst,
- hem onbekende onzichtbare gebreken.
(..)
Artikel 10 - Verklaringen verkoper
De verkoper verklaart:
(…)
c. niet bekend te zijn met verontreinigingen van het object die nadelig zijn voor het in artikel 8 omschreven Pro gebruik door de koper, of die leiden of zouden kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het object, het vergoeden van schade, of het nemen van andere maatregelen;
d. dat er voor zover bekend in het object wel ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig zijn;
e. dat er voor zover bekend in of aan het object wel asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig zijn.
(...)
Artikel 13 - Ingebrekestelling, ontbinding
Indien één der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen (..) zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete verbeuren van 10% van de koopsom (..).
Artikel 16 -Nader is overeengekomen:
1. Koper is bekend met de staat van onderhoud van het verkochte onroerend goed, is hieromtrent voldoende geïnformeerd en heeft zich een beeld kunnen maken van het noodzakelijk uit te voeren onderhoud.
(…)."
4.3
Partijen zijn nader overeengekomen dat de eigendomsoverdracht zou plaatsvinden op
2 februari 2004.
4.4
[appellanten] hebben geen gebruik gemaakt van de in artikel 6.1 onder d. van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde.
4.5
Op 2 februari 2004 hebben [appellanten] schriftelijk aan [geïntimeerden] en de betrokken notaris laten weten dat de levering niet kon doorgaan. Zij zijn niet bij de notaris verschenen.
4.6
Bij aangetekende brief van 6 februari 2004 hebben [geïntimeerden] [appellanten] in gebreke gesteld en hun meegedeeld nakoming te eisen en, voor het geval niet binnen acht dagen zou worden nagekomen, aanspraak te maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom.
Daarna hebben [geïntimeerden] [appellanten] in kort geding gedagvaard om hen te dwingen mee te werken aan de eigendomsoverdracht. Bij vonnis van 29 april 2004 zijn [appellanten] veroordeeld tot medewerking aan de eigendomsoverdracht. De notariële akte van levering is vervolgens op 19 mei 2004 gepasseerd.
4.7
In opdracht van [appellanten] is een aantal onderzoeksrapporten uitgebracht aangaande de [adres] te [woonplaats].
TMS Holland B.V. heeft een bouwtechnisch keuringsrapport opgesteld. Daarin wordt met betrekking tot herstel van de gevels, het dak, het interieur en de bijgebouwen een kostenindicatie van in totaal € 219.800, gegeven. Raadgevend Ingenieursbureau [X] B.V. heeft gerapporteerd omtrent de fundering en daarmee samenhangend de scheurvorming.
Sigma Bouw & Milieu heeft een verkennend milieukundig bodemonderzoek verricht.
Het rapport van 16 maart 2005 bevat de volgende conclusies en aanbevelingen:
“- De ondergrond alsmede het grondwater ter plaatse van de voormalige bovengrondse dieselolietank bevat matig tot sterk verhoogde gehaltes minerale olie. Nader onderzoek wordt in dit geval noodzakelijk geacht.
- Het aanwezige puinmateriaal bevat plaatselijk asbesthoudend materiaal.
Teneinde de aard en omvang van de aangetoonde verontreiniging met asbest vast te stellen dient een vervolgonderzoek volgens NEN-5707 ingesteld te worden.
- Het aanwezige puinmateriaal bevat plaatselijk teerhoudend asfalt.
- Teneinde de omvang van de fysische verontreiniging met puinmateriaal vast te stellen wordt geadviseerd nader onderzoek in te stellen.”
5. Het geschil, kernoverwegingen van de rechtbank alsmede conclusies van de benoemde deskundige
5.1
[appellanten] hebben primair gevorderd dat de rechtbank overgaat tot ontbinding van de overeenkomst, een en ander overeenkomstig de hiervoor onder 2.3 geciteerde vordering.
5.2
Daartegen hebben [geïntimeerden] verweer gevoerd en in reconventie gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [appellanten] veroordeelt tot betaling van de contractuele boete ad € 37.500,-- met rente en met veroordeling van hen in de proceskosten.
5.3
[appellanten] hebben in reconventie verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing en met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [geïntimeerden] in de proceskosten.
5.4
De rechtbank heeft in het onderhavige geschil in diverse vonnissen, kortweg, de volgende overwegingen gewijd:
( a) bij
vonnis van 12 april 2006heeft de rechtbank geoordeeld dat geen hoge eisen mogen worden gesteld aan het normale gebruik van de boerderij vanwege het feit dat er zichtbaar veel achterstallig onderhoud was, in de muren veel scheuren waarneembaar waren, een zichtbare bovengrondse dieseltank aanwezig was en er mededelingen zijn gedaan over ondergrondse tanks en over de aanwezigheid van asbest of asbesthoudende stoffen in de boerderij met schuren en ondergrond. Voorts is overwogen dat de septic tank en het schonen van sloten niet kan leiden tot een oordeel over de conformiteit en dat de staat van de boerderij en schuren geen afbreuk doen aan de eigenschappen waarvan [appellanten] de aanwezigheid mochten verwachten. Tegen dit laatste deel van deze overweging zijn de
grieven 1 en 2 in principaal appelgedeeltelijk gericht. Verder is in dit vonnis overwogen dat de aanwezigheid van bodemverontreiniging kan leiden tot het ontbreken van eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik, waartegen
grief I in incidenteel appelis gericht. In dat geval komt [geïntimeerden] geen beroep toe op de exoneratieclausule van artikel 8 en Pro op de onbekendheidsclausule. Of er sprake is van verontreiniging, meebrengend dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, is volgens de rechtbank afhankelijk van de mate van verontreiniging en van hetgeen [appellanten] konden verwachten, gelet op de zichtbare aanwezigheid van de dieselolietank en het algemeen bekende feit dat boerenerven vaak verhard zijn met puin. Daarvoor is nader deskundigenonderzoek vereist. Vervolgens heeft de rechtbank (getuigen)bewijs gelast;
vonnis van 12 april 2006heeft de rechtbank geoordeeld dat geen hoge eisen mogen worden gesteld aan het normale gebruik van de boerderij vanwege het feit dat er zichtbaar veel achterstallig onderhoud was, in de muren veel scheuren waarneembaar waren, een zichtbare bovengrondse dieseltank aanwezig was en er mededelingen zijn gedaan over ondergrondse tanks en over de aanwezigheid van asbest of asbesthoudende stoffen in de boerderij met schuren en ondergrond. Voorts is overwogen dat de septic tank en het schonen van sloten niet kan leiden tot een oordeel over de conformiteit en dat de staat van de boerderij en schuren geen afbreuk doen aan de eigenschappen waarvan [appellanten] de aanwezigheid mochten verwachten. Tegen dit laatste deel van deze overweging zijn de
grieven 1 en 2 in principaal appelgedeeltelijk gericht. Verder is in dit vonnis overwogen dat de aanwezigheid van bodemverontreiniging kan leiden tot het ontbreken van eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik, waartegen
grief I in incidenteel appelis gericht. In dat geval komt [geïntimeerden] geen beroep toe op de exoneratieclausule van artikel 8 en Pro op de onbekendheidsclausule. Of er sprake is van verontreiniging, meebrengend dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, is volgens de rechtbank afhankelijk van de mate van verontreiniging en van hetgeen [appellanten] konden verwachten, gelet op de zichtbare aanwezigheid van de dieselolietank en het algemeen bekende feit dat boerenerven vaak verhard zijn met puin. Daarvoor is nader deskundigenonderzoek vereist. Vervolgens heeft de rechtbank (getuigen)bewijs gelast;
( b) bij
vonnis van 28 februari 2009heeft de rechtbank een deskundige benoemd, teneinde vast te stellen:
vonnis van 28 februari 2009heeft de rechtbank een deskundige benoemd, teneinde vast te stellen:
de mate van bodemverontreiniging (in relatie tot het voorgenomen gebruik);
wat mag men in het algemeen aan bodemverontreiniging verwachten bij een boerderij uit 1880 (meer in het bijzonder met betrekking tot olie en asbesthoudende stoffen) en wat mag men bij deze boerderij, gelet op de zichtbaar aanwezige dieselolietank, de gemelde ondergrondse tanks en het aanwezige puin, verwachten aan verontreiniging in en rond de boerderij;
( c) in het
vonnis van 26 augustus 2009is overwogen dat [appellanten] het bewijs ten aanzien van de garantie met betrekking tot lekdicht zijn en vrij zijn van houtworm niet hebben geleverd, terwijl er over de mate van de aangetroffen verontreiniging en de te treffen saneringsmaatregelen een comparitie is gelast;
vonnis van 26 augustus 2009is overwogen dat [appellanten] het bewijs ten aanzien van de garantie met betrekking tot lekdicht zijn en vrij zijn van houtworm niet hebben geleverd, terwijl er over de mate van de aangetroffen verontreiniging en de te treffen saneringsmaatregelen een comparitie is gelast;
( d)
de conclusie uit het deskundigenbericht van [Y] van januari 2008 is:
de conclusie uit het deskundigenbericht van [Y] van januari 2008 is:
Asbestonderzoek
Globaal gezien zijn (delen van) de RE 5, 6 en 7 verontreinigd met asbest (gehalten boven de Interventiewaarde of de asbestconcentratienorm). Op het overige terrein is plaatselijk asbest aangetoond, maar de gehalten liggen niet boven de Inverventiewaarde. Op het overige terreindeel is derhalve formeel geen sprake van een verontreiniging met asbest. (...)
Wanneer de resultaten van onderhavig onderzoek worden getoetst aan het vigerend beleid, dan moet formeel onderscheid gemaakt worden in terreindelen die beschouwd kunnen worden als grond (<20% puin) en terreindelen die bestaan uit een puinlaag (>20% puin).
In RE 7 bestaat de ophooglaag uit meer dan 20% puin en overschrijdt het gehalte aan asbest plaatselijk de Restconcentratienorm. Aangezien RE 7 de functie erfverharding heeft valt de hier aangetoonde verontreiniging met asbest onder het Besluit Asbestwegen Wms en is de VROM inspectie het bevoegde gezag. In het besluit is vastgesteld dat het verboden is een asbestweg in bezit te hebben. Conform het besluit dient de locatie derhalve gesaneerd te worden. (...) Het aanbrengen van een verhardingslaag is een sanerende maatregel.
Het asbestgehalte in de ophooglaag ter plaatse van de RE’s 5 en 6 overschrijdt de Interventiewaarde. RE 5 en 6 zijn op basis van het percentage puin (<20%) beschouwd als bodem en vallen formeel onder de Wet bodembescherming. Indien het ophoogmateriaal is aangebracht na 1987 dient gesaneerd te worden uit het oogpunt van zorgplicht en hoeft geen risicobeoordeling plaats te vinden. Op basis van de huidige gegevens is niet uit te sluiten dat een deel van het ophoogmateriaal is aangebracht vóór 1987 en is er sprake van historische verontreiniging.
Op basis van de risicobepaling systematiek ‘protocol asbest’ is op onderhavige locatie sprake van ‘géén onaanvaardbare risico‘s’. Als er geen sprake is van onaanvaardbare risico's kan bij de huidige of toekomstige terreininrichting worden volstaat met kadastrale registratie van de bodemverontreiniging. (..) Bepalend of er wel of niet gesaneerd moet worden in het kader van de Wet bodemverontreiniging is het tijdstip van aanbrengen van de ophooglaag. Op basis van de huidige gegevens is niet uit te sluiten dat een deel na 1987 is aangebracht. Echter welke RE wanneer is aangebracht is niet vast te stellen
(Nader) bodemonderzoek
Ter plaatse van een voormalige dieseltank is in de grond en het grondwater een sterke verontreiniging aangetoond met minerale olie. (...) De omvang van de verontreiniging met minerale olie in de grond bedraagt tenminste 90m3, waarvan circa 15m3 sterk verontreinigd is.
De omvang van de verontreiniging in het grondwater met minerale olie bedraagt 180m3, waarvan circa 20m3 sterk is verontreinigd.
Omdat de volumecriteria voor een gevat van ernstige bodemverontreiniging niet worden overschreden geldt voor historische verontreiniging (vóór 1987) in beginsel vanuit de WBB geen saneringsnoodzaak.
Indien de verontreiniging is ontstaan na 1987 geldt de zorgplicht en dient de verontreiniging te worden gesaneerd. Op basis van de huidige gegevens is niet vast te stelten wanneer de verontreiniging is veroorzaakt. (...).
- In de begeleidende brief van 28 januari 2008 bij dit deskundigenbericht heeft [Y] de aan haar voorgelegde vragen beantwoord. Hierin is onder andere het volgende opgenomen:
"(…)
In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat woningen die in het verleden zijn gebouwd in het buitengebied voor hun voorzieningen veelal waren aangewezen op eigen faciliteiten (beerput/septictank’onder- of bovengrondse brandstoftank(s)). Daarnaast waren/zijn ter plaatse van deze woningen, vanuit de bedrijfsvoering (agrarisch/loonwerk), vaak brandstoftanks aanwezig voor het op het bedrijf aanwezige materieel. Lekkage van onderdelen van de installatie of morsverliezen hebben vaak geleid tot verontreiniging met minerale oliecomponenten in de bodem. Gezien de ligging van de woning in het buitengebied, het gebruik van de woning (boerderij) en de bedrijfsvoering (agrarisch/loonwerk) was op voorhand de aanwezigheid van tanks en impliciet de aanwezigheid van een verontreiniging met oliecomponenten in de bodem dan ook niet uit te sluiten. Door de verkopende partij is in de koopakte aangegeven dat in het object ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig zijn.
Het gebruik van asbesthoudende materialen is vanaf 1993 in Nederland verboden. Daarvoor werden deze asbesthoudende materialen op agrarische bedrijven toegepast voor veel doeleinden (golf- en/of vlakke plaat, verbuizing, dakleien, gevelbeplating e.d.). Vaak ook wanneer deze materialen in het afvalstadium terecht kwamen werden deze materialen nog toegepast als verhardingsmateriaal. Op basis van de ouderdom van de boerderij, maar ook de bedrijfsvoering in het verleden was de aanwezigheid van asbesthoudende stoffen te verwachten. (..)
Op basis van de aangetroffen hoeveelheden asbest in een deel van de ophooglaag voldoet het totale perceel op het moment van de transactie niet aan de beoogde woonbestemming. Immers, er is een deel dat direct dient te worden afgedekt dan wel te worden gesaneerd.
Dit had voorafgaande aan de transactie moeten plaatsvinden ten einde te kunnen voldoen aan de bestemming wonen. Hoewel er voorafgaand aan het ondertekenen van het koopcontract voldoende aanwijzingen zijn geweest op basis waarvan een vermoeden van de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging kon ontstaan is door de koper nagelaten hiernaar verder onderzoek te verrichten. Het moment van uitvoeren van het bodemonderzoek door de kopende partij is derhalve verkeerd gekozen. (...)."
( e) bij
vonnis van 14 april 2010is een nader onderzoek naar de mate van verontreiniging en het tijdstip van ontstaan daarvan alsmede de kosten van sanering gelast;
vonnis van 14 april 2010is een nader onderzoek naar de mate van verontreiniging en het tijdstip van ontstaan daarvan alsmede de kosten van sanering gelast;
( f) bij
vonnis van 14 juli 2010komt de rechtbank tot de definitieve vraagstelling voor het aanvullend onderzoek door de deskundige, waartegen
grief 6 in principaal appelis gericht;
vonnis van 14 juli 2010komt de rechtbank tot de definitieve vraagstelling voor het aanvullend onderzoek door de deskundige, waartegen
grief 6 in principaal appelis gericht;
( g) In haar vonnis van 14 juli 2010 heeft de rechtbank een aanvullend bericht van de deskundige [Y] bevolen, inhoudende:
"In uw op 30 januari 2008 ter griffie ontvangen deskundigenbericht met bijlagen geeft u aan dat in ieder geval het erfdeel RE7 gesaneerd dient te worden, waarbij het aanbrengen van een verhardingslaag een sanerende maatregel is, en voorts dat de noodzaak van de sanering van de erfdelen RE5 en RE6 en van die delen waar sprake is van verontreiniging door minerale olie afhangt van de vraag of de verontreiniging vóór of na 1987 is aangebracht.
In verband hiermee wordt aan u verzocht de volgende aanvullende vragen te beantwoorden:
(1a) is het bodemonderzoektechnisch mogelijk vast te stellen of de door u geconstateerde verontreiniging v66r of na 1987 is ontstaan?
(1b) zo ja, wat zijn de kosten verbonden aan een dergelijk onderzoek?
(2a) welke saneringsmaatregelen dienen naar uw oordeel te worden getroffen ten einde de onroerende zaak te laten voldoen aan de koopovereenkomst, t. w. geschikt voor het gebruik als woning door een gezin? Kunt u dat per erfdeel RE5, RE6 en RE7 en de delen waar sprake is van verontreiniging door minerale olie aangeven, met de beperking als hiervoor aangegeven voor wat betreft de noodzaak van sanering.
(2b) kunt u met betrekking tot de door u in uw eerdere deskundigenbericht ten aanzien van erfdeel RE7 als saneringsmaatregel aangegeven "verhardingslaag” aangeven op welke wijze deze "verhardingslaag" dient te worden aangebracht c.q. uit welke samenstelling c.q. materialen en uit hoeveel lagen deze "verhardingslaag" dient te bestaan om als afdoende sanerende maatregel aangemerkt te kunnen worden. Kunt u ook aangeven op welk oppervlak (in m2) deze “verhardingslaag" dient te worden aangebracht?
(2c) kunt u een kostenraming geven voor de hiervoor onder 2a en 2c bedoelde saneringsmaatregelen, gespecijiceerd per erfdeet?
(3) heeft u verder nog op- ofaanmerkingen die in het kader van de beoordeling van belang (kunnen) zijn?"
( h) In haar rapport van oktober 2000 heeft [Y] de eerste vraag als volgt beantwoord:
"(…)
3.2.
Uitgevoerde werkzaamheden
De ouderdom van de verontreiniging is van belang in verband met het vaststellen van de saneringsnoodzaak in het kader van de zorgplicht. Voor verontreinigingen in de bodem geldt dat deze in het kader van de zorgplicht gesaneerd dienen te worden indien deze na 1987 zijn ontstaan. Voor verontreinigingen met asbest geldt dat deze gesaneerd dienen te worden indien deze zijn ontstaan na 1993.
Voor het vaststellen van de ouderdom van een (olie )verontreiniging bestaan een aantal mogelijkheden /technieken, waarvan onder andere oliekarakterisatie en C14-datering tot de mogelijkheden behoort. Op basis van de ervaringen van [Y] uit het verleden, bieden deze technieken in onderhavige situatie echter onvoldoende output om de gestelde vraag te kunnen beantwoorden. Daarnaast zijn de genoemde technieken kostbaar en wegen zij bijvoorbeeld in het geval van de olieverontreiniging niet op tegen de kosten voor de verwijdering van de (relatief) geringe hoeveelheid verontreinigde grond en grondwater.
Getracht is de ouderdom van de laag met bodemvreemde materialen, met daaraan gerelateerd de aanwezigheid van PAK en asbest, vast te stellen door het bestuderen van oude luchtfoto‘s. Hiertoe is het luchtfotoarchief geraadpleegd van de Topografische Dienst van het Kadaster te Zwolle.
Bij de Topografische Dienst bleek dat van het betreffende kaartblad een Luchtfotoreeks aanwezig was vanaf 1951. In totaal zijn tot en met 2008 een 14 tal foto’s genomen. Van de jaren direct vóór en direct na 1987 (periode 1978 tot en met 2004) is een (vergrote) afdruk gemaakt.
(...) Op de luchtfoto’s is duidelijk te zien dat er op het erf door de jaren heen diverse activiteiten hebben plaatsgevonden. In onderstaande tabel 3.2 zijn de ontwikkelingen met betrekking tot de verontreinigde ruimtelijke eenheden (RE ‘s) kort samengevat:
(…)
3.3
Conclusies
Verontreinigingen met minerale olie en/of PAK in grond en/of grondwater
Op de luchtfoto’s van de periode 1978-2004 zijn ter plaatse van RE1 t/m RE6 nauwelijks ontwikkelingen /activiteiten waarneembaar. Van de verontreiniging met PAK welke is geconstateerd in het ophogingsmateriaal in RE6 wordt het derhalve op basis van deze studie en het feit dat de verontreiniging is aan getoond op een diepte van 0,5 - 1,0 m (...) aannemelijk geacht dat deze is ontstaan vóór1987.
De ouderdom van de verontreiniging met minerale olie in de grond en het grondwater ter plaatse van de voormalige dieseltank in RE4 is met het luchtfoto onderzoek niet vast te stellen.
Verontreiniging met minerale olie in puin
In het puin onder de betonlaag in RE 4 is sprake van een verontreiniging met minerale olie. Het materiaal is niet beschouwd als bodem (>20% puin). De zandlaag onder het puin is licht verontreinigd met minerale olie. Op basis van de luchtfoto’s stelten wij vast dat de betonverharding tussen 1981 en 1983 is aangebracht. Dit betekend dat de verontreiniging in de puinlaag vóór 1987 is ontstaan.
Verontreiniging met asbest in grond
De ophooglaag ter plaatse van RE5 en RE6 is beschouwd als bodem. In de ophooglaag is in de bovengrond (0,0 - 0,5 m - mv) asbest aangetroffen in gehalten boven de interventiewaarde. Het wordt aannemelijk geacht dat de ophooglaag in RE5 en RE6 grotendeels vóór 1987 is aangebracht. Het wordt echter niet uitgesloten dat de met asbest verontreinigde toplaag is aangebracht na 1993 (ingang zorgplicht asbest) in combinatie met het ophogen van RE7 (zie hieronder).
Verontreiniging met asbest in puin
Met de ophoging met puin van RE7 is doorgegaan tot na 1995. Op de luchtfoto van 2000 is te zien dat het terreindeel is afgewerkt. Derhalve wordt op basis van dit luchtfoto-onderzoek geconcludeerd dat de verontreiniging met asbest ter plaatse van RE7 in ieder geval voor een deel is ontstaan na 1993.
(…)."
( i) in het
eindvonnis van 24 augustus 2011overweegt de rechtbank dat:
eindvonnis van 24 augustus 2011overweegt de rechtbank dat:
- de verontreiniging met minerale olie en/of PAK en puin niet na 1987 is ontstaan en dat de situatie van asbest in de grond niet na 1993 is ontstaan, reden waarom [geïntimeerden]de op hen rustende zorgplicht niet hebben geschonden en er geen sprake is van non-conformiteit; hiertegen zijn
grief 1 en grief 6 in principaal appel(deels) gericht;
grief 1 en grief 6 in principaal appel(deels) gericht;
- de verontreiniging met asbest en puin in terreindeel RE7 na 1993 is ontstaan en om die reden op [geïntimeerden] een mededelingsplicht rustte (de algemene mededeling acht de rechtbank onvoldoende), zodat zij hun zorgplicht hebben geschonden en er sprake is van non-conformiteit; daartegen is grief II in incidenteel appel gericht; aldus zijn [geïntimeerden] aansprakelijk voor de kosten van sanering, derhalve voor een bedrag van € 37.500,- volgens het deskundigenrapport;
- dit niet de gevorderde ontbinding rechtvaardigt; daartegen zijn de
grieven 1 en 3 in principaal appelgericht;
grieven 1 en 3 in principaal appelgericht;
- dit niet de gevorderde vernietiging van de overeenkomst rechtvaardigt; daartegen zijn de
grieven 4 en 5 in principaal appelgericht;
grieven 4 en 5 in principaal appelgericht;
- de opschorting van de afname van de boerderij door [appellanten] is gerechtvaardigd, aangezien [geïntimeerden] deels in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten; aldus zijn [appellanten] niet de contractuele boete verschuldigd; daartegen is
grief III in incidenteel appelgericht;
grief III in incidenteel appelgericht;
- de schadevergoeding op € 37.500,- is vastgesteld;
- [geïntimeerden] zijn veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 37.500,-, vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van zowel [appellanten] als [geïntimeerden] tot betaling van de helft van de kosten van de deskundigenberichten, terwijl de proceskosten voor het overige zijn gecompenseerd en
- voor het overige zijn de vorderingen (oorspronkelijk in conventie) afgewezen en is de (oorspronkelijk reconventionele) vordering van [geïntimeerden] afgewezen.
6. De wijziging van eis
[appellanten] hebben in eerste aanleg hun eis gewijzigd. In appel keren zij, zonder nadere motivering, weer terug naar hun oorspronkelijke eis. Het hof zal daar nader op ingaan bij rechtsoverweging 7.9. Voor het overige zal het hof recht doen op de eis zoals die in appel luidt.
7. De motivering van de beslissing
7.1
Grief I in incidenteel appelis gericht tegen hetgeen de rechtbank in de eerste alinea van rechtsoverweging 5.2 van het tussenvonnis van 12 april 2006 onder het kopje
Verontreinigingals volgt heeft overwogen:
Verontreinigingals volgt heeft overwogen:
"Verontreiniging
De aanwezigheid van verontreiniging kan meebrengen dat de boerderij eigenschappen mist die nodig zijn voor het normale gebruik als woning (vgl. HR 12 december 1999, Nl 1999, 584; HR 28januari 2000, NJ 2000, 575 en HR 9 juli 2004, LJN: AP2834). In dat geval zal een beroep van [geïntimeerden] op de exoneratieclausule van artikel 8 van Pro de koopovereenkomst hen niet baten, omdat zij in datzelfde artikel de aanwezigheid van eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik hebben gegarandeerd. Eventuele onbekendheid van [geïntimeerden] (zoals opgenomen in artikel 10 van Pro de koopovereenkomst)doet evenmin afbreuk aan de garantie ten aanzien van het normale gebruik. In het licht van de in rechtsoverweging 2.7 genoemde rapportage is naar het oordeel van de rechtbank niet uit te sluiten dat de verontreiniging zodanig is, dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. In hoeverre dat het geval is, zal naar het oordeel van de rechtbank afhangen van de mate van verontreiniging en van hetgeen [appellanten] konden verwachten gegeven de zichtbare aanwezigheid van de dieselolietank en het algemeen bekende feit dat boerenerven vaak verhard zijn met puin. Verder merkt de rechtbank nog op, dat de bewijslast van non-conformiteit rust op [appellanten]
Ter comparitie is de rechtbank gebleken dat nog geen nader milieukundig bodemonderzoek heeft plaatsgevonden. Om tot een goede beoordeling te komen is nader deskundigenonderzoek naar het oordeel van de rechtbank noodzakelijk. Alvorens tot benoeming van een deskundige over te gaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige en de formulering van de aan de deskundige voor te leggen vragen. Daartoe zal de rechtbank de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte op dit punt. De rechtbank tekent daarbij aan dat het de voorkeur verdient dat partijen hun wensen omtrent de persoon van de deskundige en de te stellen wagen zoveel mogelijk in onderling overleg afstemmen."
Het hof verwijst in dit verband naar Gerechtshof Leeuwarden 31 juli 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BX3081, waarin dit hof als volgt heeft overwogen:
4.2.
Waar het bij de beoordeling van deze grieven om gaat is of de geleverde zaak in de zin van artikel 7:17 lid 1 BW Pro aan de overeenkomst beantwoordt. Daartoe is vereist dat de zaak, mede gelet op haar aard en de mededelingen daarover door Jorcom als verkoper, de eigenschappen bezit die Lasmotec als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
4.3.
Bij deze verwachting van de koper staat de uitleg van de onder 4.1. genoemde bewoordingen in de overeenkomst voorop. Die uitleg dient te geschieden met inachtneming van de Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635), welke maatstaf meebrengt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen, gelezen in de context van de overeenkomst als geheel, echter vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, LJN AO1427, NJ 2005, 493). In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden.4.4. Indien partijen, zoals hier het geval is, bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt zoals art. 5.3. van de standaard NVM-koopakte, dat als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop
bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, LJN AU2414, RvdW 2006, 17).
bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, LJN AU2414, RvdW 2006, 17).
7.2
In de onderhavige zaak gaat het om een vergelijkbare clausule in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst, zoals hiervoor onder 4.2 is weergegeven. Het hof verenigt zich met hetgeen de rechtbank in de eerste alinea van rechtsoverweging 5.2 van het tussenvonnis van 12 april 2006 onder het kopje
Verontreiniging, met verwijzing naar toepasselijke rechtspraak van de Hoge Raad heeft overwogen. [geïntimeerden] hebben immers in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst gegarandeerd dat de boerderij bij de eigendomsoverdracht (of - indien eerder - bij de feitelijke levering), de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen, terwijl [appellanten] voornemens waren het gekochte te gebruiken voor (gezins)bewoning. Aan die garantie doet eventuele onbekendheid van [geïntimeerden] met (bodem)verontreinigingen die nadelig zijn voor het in artikel 8 omschreven Pro gebruik door de koper of die leiden of zouden kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het object, het vergoeden van schade of het nemen van andere maatregelen, zoals opgenomen in artikel 10 van Pro deze koopovereenkomst, niet af.
De exoneratie in het tweede deel van voormeld artikel 8 maakt Pro dit niet anders, nog afgezien van het feit dat [geïntimeerden] niet naar voren hebben gebracht dat [appellanten] daadwerkelijk op de hoogte waren van de aanwezigheid van asbesthoudend puin in erfdeel RE7 of dat dit [geïntimeerden] onbekend was. De garantie dat de boerderij met aanbehoren en ondergrond geschikt is voor - kort gezegd - normaal gebruik van bewoning is nu eenmaal door [geïntimeerden] gegeven en wordt door voormelde bepaling in het tweede deel van artikel 8 en Pro voormelde onderdelen van artikel 10 niet Pro aangetast. Weliswaar hebben [geïntimeerden] gesteld dat de ophogingen in erfdeel RE7 aan [appellanten] zijn gemeld en dat zij dit gebrek derhalve wel konden verwachten, maar [geïntimeerden] hebben niet gesteld, noch is anderszins gebleken dat zij aan [appellanten] hebben meegedeeld dat deze ophogingen met asbesthoudend puin zijn verricht. Een en ander betekent dat grief I in incidenteel beroep tevergeefs is voorgesteld.
Verontreiniging, met verwijzing naar toepasselijke rechtspraak van de Hoge Raad heeft overwogen. [geïntimeerden] hebben immers in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst gegarandeerd dat de boerderij bij de eigendomsoverdracht (of - indien eerder - bij de feitelijke levering), de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen, terwijl [appellanten] voornemens waren het gekochte te gebruiken voor (gezins)bewoning. Aan die garantie doet eventuele onbekendheid van [geïntimeerden] met (bodem)verontreinigingen die nadelig zijn voor het in artikel 8 omschreven Pro gebruik door de koper of die leiden of zouden kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het object, het vergoeden van schade of het nemen van andere maatregelen, zoals opgenomen in artikel 10 van Pro deze koopovereenkomst, niet af.
De exoneratie in het tweede deel van voormeld artikel 8 maakt Pro dit niet anders, nog afgezien van het feit dat [geïntimeerden] niet naar voren hebben gebracht dat [appellanten] daadwerkelijk op de hoogte waren van de aanwezigheid van asbesthoudend puin in erfdeel RE7 of dat dit [geïntimeerden] onbekend was. De garantie dat de boerderij met aanbehoren en ondergrond geschikt is voor - kort gezegd - normaal gebruik van bewoning is nu eenmaal door [geïntimeerden] gegeven en wordt door voormelde bepaling in het tweede deel van artikel 8 en Pro voormelde onderdelen van artikel 10 niet Pro aangetast. Weliswaar hebben [geïntimeerden] gesteld dat de ophogingen in erfdeel RE7 aan [appellanten] zijn gemeld en dat zij dit gebrek derhalve wel konden verwachten, maar [geïntimeerden] hebben niet gesteld, noch is anderszins gebleken dat zij aan [appellanten] hebben meegedeeld dat deze ophogingen met asbesthoudend puin zijn verricht. Een en ander betekent dat grief I in incidenteel beroep tevergeefs is voorgesteld.
7.3
Grief II in incidenteel beroepstelt de vraag aan de orde, of op [geïntimeerden] de verplichting rustte mede te delen dat er tot zeer recent (tot 2000) voor de ophoging van erfdeel RE7 asbesthoudend puin is gebruikt. Wat daarvan ook zij, ten aanzien van deze ophoging zou deze grief in beginsel wel tot vernietiging van de beroepen vonnissen kunnen leiden, gelet op hetgeen hiervoor onder 7.2 over de garantie is overwogen. Voor zover de grief ziet op andere verontreinigingen met asbest - waarop geen saneringsverplichting van toepassing is - geldt dat ingevolge artikel 10 sub Pro e [appellanten] ervan op de hoogte zijn gesteld dat er in of aan de boerderij met aanbehoren en ondergrond wel asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij die stand van zaken is het dan aan [appellanten], wanneer zij gedetailleerd willen weten waar precies deze asbesthoudende stoffen zich in de boerderij met aanbehoren en ondergrond bevinden en in welke omvang, om daarnaar - voor het ondertekenen door hen van de koopovereenkomst - nadere inlichtingen van [geïntimeerden] in te winnen of desgewenst daarnaar een onderzoek te laten verrichten door (een) deskundige(n). Onderzoek naar de kwaliteit van de boerderij met toebehoren en ondergrond is evenwel pas na de ondertekening van de koopovereenkomst in opdracht van [appellanten] geschied en dus te laat. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat [geïntimeerden] in voldoende mate aan hun mededelingsplicht hebben voldaan, terwijl [appellanten] in zoverre hun onderzoeksplicht hebben verzaakt. Dit laatste komt niet voor risico van [geïntimeerden] In zoverre is grief II in incidenteel beroep gegrond (overigens zonder dat dit tot vernietiging van voormeld eindvonnis leidt, zoals hierna zal blijken).
7.4
Volgens het deskundigenbericht van november 2010 (dat zich slechts in het procesdossier van [appellanten] bevindt) bestaat de ophooglaag uit het erfdeel RE7 uit meer dan 20% puin en overschrijdt het gehalte aan asbest plaatselijk de restconcentratienorm. Aangezien RE7 de functie heeft van erfverharding, valt de hier door [Y] aangetoonde verontreiniging met asbest onder het Besluit Asbestwegen Wm. In dit Besluit is vastgesteld dat het verboden is een asbestweg te hebben, zodat er overeenkomstig dit Besluit moet worden gesaneerd (vgl. voormeld rapport, p. 5).
De ophoging met puin is doorgegaan na 1995. Aldus is deze verontreiniging met asbest ter plaatse van RE7 voor een deel ontstaan na 1993 (vgl. voormeld rapport, p. 9). Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.2 is overwogen, hebben [geïntimeerden] in dit verband niet hun mededelingsplicht geschonden. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] als gevolg van de aanwezigheid van dit asbesthoudend puin in erfdeel RE7 aan [appellanten] echter wel een boerderij met aanbehoren en ondergrond geleverd die deels niet voldoet aan de garantie van artikel 8 van Pro de koopovereenkomst: vanwege de aanwezigheid van asbesthoudend puin in erfdeel RE7- een asbestweg - dient dit erfdeel gesaneerd te worden en bezit het in zoverre niet de eigenschappen voor een normaal gebruik van bewoning door een gezin. Aldus hebben [geïntimeerden] op dit punt jegens [appellanten] niet hun mededelingsplicht geschonden - en slaagt de grief in zoverre uiteindelijk niet -, maar zijn zij tekortgeschoten in hun (garantie)verplichtingen uit de koopovereenkomst. Voorts blijkt uit voormeld rapport dat met sanering van deze verontreiniging op erfdeel RE7 een bedrag van € 37.500,- is gemoeid.
7.5
Grief III in incidenteel appelis gericht tegen de afwijzing door de rechtbank bij voormeld eindvonnis van de door [geïntimeerden] gevorderde contractuele boete. [geïntimeerden] hebben (bij op 14 december 2005 gehouden conclusie van antwoord, tevens inhoudende conclusie van eis in reconventie) oorspronkelijk in reconventie de contractuele boete gevorderd wegens het in februari 2004, na daartoe op 6 februari 2004 door [geïntimeerden] in gebreke te zijn gesteld, door [appellanten] niet (binnen acht dagen nadien) willen afnemen van voormelde boerderij met toebehoren en ondergrond. [appellanten] hebben zich in dit verband (onder meer) op verjaring beroepen. Het hof begrijpt dat zij zich beroepen op artikel 3:310 lid 1 BW Pro. Aangezien [appellanten] op 6 februari 20004 voor de verbeurde boete in gebreke zijn gesteld is de termijn van vijf jaren op 14 december 2005 nog niet verstreken, reden waarom het beroep op verjaring faalt. Vast staat dat niet dan nadat [appellanten] bij het in kort geding gewezen vonnis van 29 april 2004 zijn veroordeeld tot medewerking aan de overdracht, de notariële akte van overdracht op 19 mei 2004 is gepasseerd. Aldus is dit ongeveer drie maanden later. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.4 is overwogen, zijn [geïntimeerden] voor een deel in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst tekortgeschoten. Daarmee hebben [appellanten] hun verplichtingen uit de koopovereenkomst kunnen opschorten, reden waarom [geïntimeerden] geen aanspraak kunnen maken op de contractuele boete.
Dit betekent dat grief III in incidenteel beroep ongegrond is.
7.6
Grief 1 in principaal appelis gerecht tegen de afwijzing door de rechtbank in voormeld eindvonnis van de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst. De strekking van deze grief is dat [geïntimeerden] op vele terreinen in hun verplichtingen jegens [appellanten] zijn tekortgeschoten. In de derde alinea van rechtsoverweging 5.2 van het tussenvonnis van 12 april 2006 is het volgende overwogen:
Staat van boerderij en schuren
Gelet op de kenbare staat en de leeftijd van de boerderij en op het feit dat met betrekking tot de stabiliteit c.q. uitgewerkte verzakking zelfs een voorbehoud in de overeenkomst is opgenomen, is de rechtbank van oordeel dat de gestelde gebreken aangaande de staat van de boerderij en schuren geen afbreuk doen aan eigenschappen waarvan [appellanten] de aanwezigheid mochten verwachten. Anders gezegd: ook met de gestelde gebreken beantwoorden de boerderij en de schuren aan de overeenkomst. Illustratief in dit verband acht de rechtbank de opmerking in het onder 2.7 genoemde rapport van TMS Holland B.V.:
‘Wij hebben getracht om in dit rapport een zo goed mogelijk beeld van de boerderij te scheppen. Het is namelijk ondoenlijk om alle achterstallig onderhoud exact te omschrijven.”
Het hof kan zich daarin geheel vinden en maakt de inhoud daarvan tot de zijne. Vast staat immers dat [appellanten], voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, de boerderij twee maal hebben bezichtigd, terwijl op die momenten zichtbaar sprake was van veel achterstallig onderhoud en in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij veel scheuren waarneembaar waren. In artikel 16, sub 1 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat koper bekend is met de staat van onderhoud van de verkochte boerderij met toebehoren, hieromtrent voldoende is geïnformeerd en zich een beeld heeft kunnen maken van het noodzakelijk uit te voeren onderhoud
.
.
7.7
In rechtsoverweging 5.1 en de eerste alinea van rechtsoverweging 5.2 van het tussenvonnis van 12 april 2006 is het volgende overwogen:
5.1
Partijen strijden allereerst over de vraag of de geleverde zaak beantwoordt aan de overeenkomst. Daarvan is sprake als de zaak de eigenschappen bezit die de koper daarvan mocht verwachten. Het gaat dan om eigenschappen die voor normaal gebruik van de zaak nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen en eigenschappen die voor een eventueel overeengekomen bijzonder gebruik nodig zijn. Een en ander moet nader worden ingevuld aan de hand van de omstandigheden van het concrete geval, zoals de aard van de zaak, de mededelingen van de verkoper, de prijs en de leeftijd van de zaak en de onderzoeksplicht van de koper. Met betrekking tot de mededelingsplicht van de verkoper merkt de rechtbank op dat deze plicht niet zover gaat dat de verkoper uit eigen beweging alle onvolkomenheden moet melden. Een mededelingsplicht bestaat naar het oordeel van de rechtbank evenmin als de verkoper er geen rekening mee hoeft te houden dat de koper met betrekking tot bepaalde eigenschappen een onjuiste voorstelling van zaken heeft.
5.2
De tussen partij en gesloten overeenkomst vermeldt als gebruiksdoel bewoning. Een bijzonder gebruik is niet overeengekomen. De boerderij is omstreeks 1880 gebouwd. Er was op het moment van aankoop zichtbaar sprake van veel achterstallig onderhoud en in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij waren veel scheuren waarneembaar. Verder was er zichtbaar een bovengrondse dieseltank aanwezig en zijn blijkens de schriftelijke koopovereenkomst door [geïntimeerden] mededelingen gedaan over ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen en over de aanwezigheid van asbest of asbesthoudende stoffen in en aan het object. Een en ander maakt naar het oordeel van de rechtbank dat aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van deze boerderij nodig zijn geen hoge eisen mogen worden gesteld. De rechtbank zal hierna de door [appellanten] gestelde gebreken gerubriceerd beoordelen. Vooraf merkt de rechtbank nog op dat zij, anders dan [geïntimeerden], van oordeel is dat [appellanten] aan hun stelplicht hebben voldaan: zij hebben een koopovereenkomst en non-conformiteit gesteld. Daarbij hebben zij een groot aantal gebreken gesteld en deze onderbouwd met een drietal rapporten.
Daartegen hebben [appellanten] niet gegriefd, noch hebben zij anderszins daartegen bezwaren geuit. Het hof begrijpt de vermelding van het voorbehoud ten aanzien van de stabiliteit dan wel uitgewerkte verzakking in de derde alinea van rechtsoverweging 5.2 van het tussenvonnis van 12 april 2006 aldus dat in het koopcontract een ontbindingsmogelijkheid is vermeld, in die zin dat indien de inspectie ten aanzien van de stabiliteit dan wel de uitgewerkte verzakking dusdanig slecht is dat de reparatiekosten daarvan meer dan € 15.000,-- bedragen, [appellanten] gerechtigd zijn het koopcontract te ontbinden. Dit betekent dat zij er rekening mee moesten houden dat de stabiliteit dan wel de uitgewerkte verzakking niet optimaal was en zelfs slecht zou kunnen zijn. Ook daarom beantwoordde de boerderij met aanbehoren en ondergrond met de gestelde gebreken aangaande de staat daarvan in zoverre aan de overeenkomst. In zoverre is grief 1 in principaal beroep ongegrond.
7.8
[geïntimeerden] hebben bij wijze van verweer tegen grief 1 in principaal beroep (onder 2.9 bij memorie van antwoord, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel) naar voren gebracht dat de gestelde gebreken ofwel geen gebreken waren, ofwel nog niet aanwezig waren ten tijde van de eigendomsoverdracht. Voor zover zulks niet mocht opgaan dan geldt dat de gebreken de normale woonfunctie niet hebben aangetast en, indien dit wel zo mocht zijn, het dan kenbare gebreken betroffen; voor de afwezigheid daarvan staan [geïntimeerden] niet in. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.4 is overwogen, gaat dit verweer naar het oordeel van het hof voor de asbestverontreiniging in erfdeel RE7 niet op.
7.9
[appellanten] hebben bij conclusie na deskundigenbericht d.d.19 maart 2008 onder 20 (derde alinea) gesteld in verband met het lange tijdsverloop en het feit dat [appellant 1] inmiddels het beroep van imker uitvoert de voorkeur te geven de landerijen te willen behouden. Aldus vorderen zij nog slechts partiële ontbinding, in die zin dat [geïntimeerden] de boerderij en stallen alsmede het sterk vervuilde erf in eigendom zullen terugontvangen.
Bij memorie van grieven wordt in het petitum in wezen volstaan met hetgeen bij de inleidende dagvaarding werd gevorderd, hetgeen gelet op voormelde stelling als achterhaald moet worden beschouwd. Naar het oordeel van het hof vormt de verontreiniging met asbest in het erfdeel RE7 onvoldoende grond voor een dergelijke partiële ontbinding, reden waarom een dergelijke partiële ontbinding niet voor toewijzing in aanmerking komt.
7.1
Grief 2 in principaal appelis gestoeld op de opgemaakte rapporten van TMS Holland B.V. en [X] B.V. Deze rapporten hebben betrekking op de fundering, gevels, dak en de scheurvorming van de boerderij met bijgebouwen. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.6 en 677 is overwogen, rustte op [appellanten] een nadere onderzoeksplicht ten aanzien van de gebreken die uit deze rapporten naar voren zijn gekomen. [appellanten] hebben voorafgaande aan de koop geen nader onderzoek verricht of doen verrichten, reden waarom [geïntimeerden] niet jegens [appellanten] met deze gebreken zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen jegens hen. Dit betekent in de eerste plaats dat grief 2 niet gegrond is.
Grief 3 in principaal appelis eveneens gebaseerd op deze rapporten. Voor zover in de toelichting op deze grief met een beroep op de rapporten van TMS Holland B.V. en [X] B.V. wordt betoogd dat de koopsom tot € 50.000,- dient te worden verminderd, faalt de grief op dezelfde gronden als de voorgaande grief. De rapporten van [Y] acht (ook) het hof voldoende deskundig opgemaakt.
Grief 3 in principaal appelis eveneens gebaseerd op deze rapporten. Voor zover in de toelichting op deze grief met een beroep op de rapporten van TMS Holland B.V. en [X] B.V. wordt betoogd dat de koopsom tot € 50.000,- dient te worden verminderd, faalt de grief op dezelfde gronden als de voorgaande grief. De rapporten van [Y] acht (ook) het hof voldoende deskundig opgemaakt.
In rechtsoverweging 2.5 van voormeld eindvonnis heeft de rechtbank in dit verband het volgende overwogen:
"2.5 De rechtbank is van oordeel dat [Y] in het door haar uitgebrachte rapport haar onderzoekmethode helder en duidelijk heeft weergegeven en dat zij de wijze waarop zij op basis van de door middel van dat onderzoek verkregen resultaten tot haar conclusies is gekomen eveneens inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal [Y] dan ook volgen in de door haar getrokken conclusies en deze tot de hare maken.".
Tegen deze overweging hebben [appellanten] niet gegriefd. Voor zover in de toelichting op deze grief besloten ligt dat ook uit de rapporten van [Y] een grotere aanpassing van de koopsom ten gunste van [appellanten] zou dienen te volgen, ontbeert de grief een begrijpelijke redenering. Ook grief 3 in principaal appel acht het hof ongegrond.
7.11
De
grieven 4 en 5 in principaal appelhebben betrekking op de afwijzing door de rechtbank in voormeld eindvonnis van het beroep op dwaling door [appellanten] en hun beroep op artikel 6:230 BW Pro. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.3 is overwogen, hebben [geïntimeerden] ter zake van de verontreiniging met asbest in het erfdeel RE7 niet hun mededelingsplicht geschonden. Van dwaling is derhalve geen sprake. Het beroep op artikel 6:230 BW Pro faalt daarmee eveneens. Ten aanzien van de recente ophoging van het perceel heeft de rechtbank terecht de primaire vordering toegewezen, zodat het hof deze beslissing zal bekrachtigen. Aldus zijn deze grieven ongegrond.
grieven 4 en 5 in principaal appelhebben betrekking op de afwijzing door de rechtbank in voormeld eindvonnis van het beroep op dwaling door [appellanten] en hun beroep op artikel 6:230 BW Pro. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.3 is overwogen, hebben [geïntimeerden] ter zake van de verontreiniging met asbest in het erfdeel RE7 niet hun mededelingsplicht geschonden. Van dwaling is derhalve geen sprake. Het beroep op artikel 6:230 BW Pro faalt daarmee eveneens. Ten aanzien van de recente ophoging van het perceel heeft de rechtbank terecht de primaire vordering toegewezen, zodat het hof deze beslissing zal bekrachtigen. Aldus zijn deze grieven ongegrond.
7.12
Grief 6 in principaal appelheeft tot strekking dat de rechtbank aan [Y] een te beperkte opdracht heeft gegeven. Deze grief is gebaseerd op artikel 10 c van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst (zie hiervoor onder 4.2). Naar het oordeel van het hof vormt deze bepaling evenwel geen garantie, reden waarom deze grief faalt.
7.13
Met
grief 7 in principaal appelwordt opgekomen tegen de hoogte van de door de rechtbank bepaalde schadevergoeding. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.3 is overwogen, zijn [geïntimeerden] vanwege de aanwezigheid van asbesthoudend puin in erfdeel RE7 op slechts dit punt jegens [appellanten] tekortgeschoten in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, terwijl met de sanering hiervan een bedrag van € 37.500,- is gemoeid .Dat met deze sanering een hoger bedrag is gemoeid, hebben [appellanten] evenwel op geen enkelemanier aangetoond. Daarmee is ook deze grief niet gegrond.
grief 7 in principaal appelwordt opgekomen tegen de hoogte van de door de rechtbank bepaalde schadevergoeding. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.3 is overwogen, zijn [geïntimeerden] vanwege de aanwezigheid van asbesthoudend puin in erfdeel RE7 op slechts dit punt jegens [appellanten] tekortgeschoten in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, terwijl met de sanering hiervan een bedrag van € 37.500,- is gemoeid .Dat met deze sanering een hoger bedrag is gemoeid, hebben [appellanten] evenwel op geen enkelemanier aangetoond. Daarmee is ook deze grief niet gegrond.
7.14
Grief 8 in principaal appelis gekeerd tegen de veroordeling van [appellanten] in de helft van de kosten van de deskundigenrapporten, terwijl
grief 9 in principaal appelis gericht tegen de compensatie van de proceskosten. Tegen beide oordelen is ook
grief IV in incidenteel appelgericht.
grief 9 in principaal appelis gericht tegen de compensatie van de proceskosten. Tegen beide oordelen is ook
grief IV in incidenteel appelgericht.
Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank met een juiste motivering geoordeeld dat elk van de partijen in de helft van de kosten van de deskundigenrapporten worden veroordeeld en dat de proceskosten worden gecompenseerd. Het hof neemt een en ander over en maakt deze rechtsoverwegingen tot de zijne. Dit betekent dat de grieven 8 en 9 in principaal appel en grief IV in incidenteel appel niet gegrond zijn.
7.15
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, falen de grieven in principaal appel. Aldus zullen de desbetreffende vonnissen worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij, zullen [appellanten] in de proceskosten worden veroordeeld (tarief V, 1 punt).
De grieven in incidenteel appel zijn eveneens ongegrond, althans kunnen niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden. Aldus zal dit worden verworpen, reden waarom [geïntimeerden], als de in het ongelijk te stellen partij, zullen worden veroordeeld in de proceskosten van dit appel (tarief IV, ½ punt).
Beslissing
Het gerechtshof, recht doende in hoger beroep:
in principaal appel
verwerpt het beroep tegen de tussen partijen gewezen vonnissen van de (toenmalige) rechtbank Groningen van 28 februari 2007, 29 augustus 2007, 26 augustus 2009,
14 april 2010, 14 juli 2010;
bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de (toenmalige) rechtbank Groningen van 12 april 2006 en 24 augustus 2011;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 2.632,- voor salaris van de advocaat en €1.475,- voor verschotten;
in incidenteel appel
verwerpt dit beroep;
veroordeelt [geïntimeerden], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, aan de zijde van [appellanten] begroot op € 816,- voor salaris van de advocaat;
Dit arrest is gewezen door mr. L. Groefsema, mr. J.H. Kuiper en mr. H. de Hek en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffer in het openbaar uitgesproken op dinsdag
2 december 2014.