Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.131.130
(zaaknummer rechtbank Limburg 508508)
arrest van de pachtkamer van 16 december 2014
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeentenaam],
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. B. Nijman,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MVJ Ontwikkelingen B.V.,
gevestigd te Echt, gemeente Echt-Susteren,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
hierna: MVJ,
advocaat: mr. J.E. Brands,
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 5 juni 2013 dat de pachtkamer van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, tussen [appellant] als gedaagde in conventie en eiser in reconventie en MVJ als eiseres in conventie en gedaagde in reconventie heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 3 juli 2013,
- de memorie van grieven, tevens van wijziging van eis,
- de memorie van antwoord, tevens van incidenteel hoger beroep,
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.
2.2
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven onder 2 van het bestreden vonnis.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. MVJ heeft in september 2008 van [appellant] percelen los land gekocht om te dienen als ruilgrond. [appellant] heeft MVJ verzocht om de gronden nog een tijd te mogen gebruiken. Aan [appellant] is destijds een pachtovereenkomst voor de periode van 1 december 2008 tot 1 december 2009 aangeboden in de vorm van een reguliere pachtovereenkomst. Deze overeenkomst is ter goedkeuring verzonden naar de Grondkamer Zuid en bij beschikking van 14 september 2012 (verzonden op 3 oktober 2012) goedgekeurd. In het daartegen gerichte hoger beroep van [appellant] heeft de Centrale Grondkamer bij beschikking van 19 december 2012 de bestreden beschikking bevestigd.
4.2
In de zomer van 2009 heeft tussen MVJ en [appellant] telefonisch contact plaatsgevonden over een nieuwe pachtovereenkomst. [appellant] is de gronden na 1 december 2009 blijven gebruiken.
4.3
In eerste aanleg heeft MVJ – kort samengevat – gesteld dat het gebruik vanaf 30 november 2009 tot de dag van ontruiming onrechtmatig is en dat [appellant] aansprakelijk is voor de door MVJ geleden schade. Deze bestaat uit financieringsschade van € 115,58 per dag. Tot 1 december 2012 is een schadebedrag ter grootte van € 126.562,50 aan de orde. [appellant] heeft verweer gevoerd. In reconventie heeft hij aangevoerd dat partijen in juni 2009 voor de periode van 1 december 2009 tot en met 31 oktober 2010 een nieuwe pachtovereenkomst zijn aangegaan en daarvan vastlegging gevorderd. De pachtkamer heeft in conventie geoordeeld dat niet vast staat dat de schade door het niet laten liggen van het land is veroorzaakt omdat niet vast staat dat MVJ de grond eerder had kunnen ruilen en van de hand had kunnen doen. In reconventie heeft de pachtkamer geoordeeld dat [appellant] geen belang heeft bij vastlegging. De vorderingen in conventie en in reconventie zijn afgewezen en de proceskosten zijn gecompenseerd.
4.4
De grieven I tot en met IV in het principaal hoger beroep leggen in de kern aan het hof voor de vraag of tussen partijen een nieuwe pachtovereenkomst is gesloten, ingaande 1 december 2009, dan wel of de tot dan toe geldende overeenkomst nog voortduurde. [appellant] stelt dat hij met MVJ mondeling, tijdens een telefoongesprek in juni 2009, een (voorwaardelijke) pachtovereenkomst is overeengekomen. Uit een brief van MVJ van 15 september 2009 blijkt dat ook MVJ ervan uitgaat dat een nieuwe pachtovereenkomst is gesloten omdat MVJ in die brief aanspraak maakt op betaling van de pachtprijs, aldus [appellant].
4.5
Het hof oordeelt als volgt. Vast staat dat tussen partijen in juni 2009 telefonisch is gesproken over een nieuwe pachtovereenkomst. Niet staat vast dat toen over de aard van die pachtovereenkomst, een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst, is gesproken. Vervolgens heeft MVJ [appellant] bij brief van 24 juni 2009 een schriftelijke pachtovereenkomst toegestuurd ex artikel 7:397 BW Pro (een zogenoemde geliberaliseerde pachtovereenkomst). [appellant] heeft dit schriftelijke aanbod van MVJ niet aanvaard.
4.6
Het hof leidt uit de vorderingen van [appellant] af dat hij ervan uitgaat dat partijen mondeling een reguliere pachtovereenkomst hebben gesloten. Of dat ook het geval is, moet beoordeeld worden op de voet van de artikelen 3:33 en 3:35 BW. Het komt er dan op aan of [appellant] er gerechtvaardigd van uit mocht gaan dat MVJ met hem een reguliere pachtovereenkomst (voor de duur van één jaar, althans tot 1 november 2010) heeft willen aangaan. Dat is onvoldoende onderbouwd. Weliswaar had MVJ [appellant] eerder een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van één jaar toegestuurd maar dat brengt niet mee dat [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat MVJ met hem een tweede keer een reguliere pachtovereenkomst voor beperkte duur wilde aangaan. In juni 2009 was partijen vanwege de lopende procedure bij de grondkamer over de eerste pachtovereenkomst immers al duidelijk dat voor een reguliere overeenkomst voor een kortere dan de wettelijke duur goedkeuring van de grondkamer was vereist. De mondelinge bereidheid van MVJ de gronden nogmaals voor één jaar aan [appellant] te verpachten, mocht [appellant] dan ook redelijkerwijs niet opvatten als een aanbod tot het aangaan van (wederom) een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van een jaar. Veel meer voor de hand zou immers liggen dat MVJ, gelet op de lopende procedure bij de grondkamer, voor een vorm zou kiezen waarbij zeker zou zijn dat na afloop van de overeengekomen periode aan het gebruik een einde zou komen. Dit kan eenvoudiger bewerkstelligd worden met een geliberaliseerde pachtovereenkomst. Deze keuze heeft MVJ ook gemaakt blijkens haar brief van 24 juni 2009. Nu het gerechtvaardigd vertrouwen van [appellant] op het sluiten van een reguliere pachtovereenkomst heeft ontbroken en hij het aanbod tot het aangaan van een geliberaliseerde pachtovereenkomst niet heeft aanvaard, moet ervan worden uitgegaan dat partijen geen nieuwe pachtovereenkomst zijn aangegaan met ingangsdatum 1 december 2009. De grieven I tot en met III stranden hierop.
4.7
Voorts staat tussen partijen vast dat de pachtovereenkomst voor de duur van één jaar en lopend tot 1 december 2009 bij beschikking van 14 september 2012 (verzonden op 3 oktober 2012) is goedgekeurd. [appellant] stelt zich op het standpunt dat uit artikel 7:322 BW Pro voortvloeit dat de overeengekomen pachtduur van één jaar is ingegaan op 1 december 2012 nu de pachtovereenkomst niet tijdig, dat wil zeggen binnen twee maanden na het aangaan daarvan, is ingestuurd en de pachtovereenkomst pas ingaat ná de goedkeuring ervan. Dit betoog faalt. De pachtovereenkomst is op 5 november 2008, dus voor het overeengekomen pachtjaar van 1 december 2008 tot 1 december 2009, ingezonden. Indien wordt aangenomen dat de pachtovereenkomst te laat is ingezonden, hetgeen MVJ heeft betwist, gaat de pachtovereenkomst na de goedkeuring ervan in bij de aanvang van het pachtjaar volgende op dat waarin de overeenkomst
is ingezonden(en niet ‘is goedgekeurd’), in dit geval het pachtjaar ingaande per 1 december 2008. Al het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de reconventionele vorderingen van [appellant] terecht zijn afgewezen. In zoverre faalt het principaal hoger beroep. De grieven V tot en met VII behoeven verder geen bespreking.
is ingezonden(en niet ‘is goedgekeurd’), in dit geval het pachtjaar ingaande per 1 december 2008. Al het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de reconventionele vorderingen van [appellant] terecht zijn afgewezen. In zoverre faalt het principaal hoger beroep. De grieven V tot en met VII behoeven verder geen bespreking.
4.8
Ten aanzien van de vorderingen in conventie zal het hof eerst de grieven in het incidenteel hoger beroep behandelen. MVJ beroept zich op een verklaring van rentmeester [rentmeester] waarin staat dat [X] hem namens MVJ verteld heeft dat hij de grond die hij gekocht had om te kunnen dienen als ruilgrond voor een andere landbouwer waarvan hij de grond wilde verwerven binnen een toekomstig bouwplan, niet vrij kreeg zodat de beoogde ruiling op dat moment niet door kon gaan. Enige details over deze beoogde ruiling en het vermelde “toekomstig bouwplan” heeft MVJ niet verstrekt terwijl [appellant] heeft aangevoerd dat projecten waarin MVJ geïnteresseerd was (golfbaan, woningbouw) geen doorgang hebben gevonden. In zoverre heeft MVJ het causale verband tussen het onrechtmatig handelen van [appellant] en de door haar geleden schade onvoldoende nader onderbouwd.
4.9
Verder heeft [rentmeester] verklaard in september/oktober 2009 geïnteresseerd te zijn in aankoop van de percelen voor het project [A] om te dienen als ruilobject en dat de percelen pas per eind februari 2013 daadwerkelijk zijn geleverd aan Projectbureau [A]. Deze verklaring spoort niet met het aanbod dat MVJ heeft gedaan aan [appellant] en/of een ander de gronden tot november 2010 te verpachten. MVJ heeft evenmin voldoende toegelicht dat zij de gronden van [appellant] niet meer als ruilobject wenste aan te wenden maar al eind 2009 aan [A] wilde verkopen ondanks het doel waarvoor zij die percelen gekocht had. Tot slot heeft MVJ nog immer niet voldoende onderbouwd dat en waarom haar financieringsschade € 115,58 per dag bedraagt. Zij heeft weliswaar verschillende verklaringen gegeven over de wijze van financiering, die [appellant] gemotiveerd heeft betwist, maar niet concreet uit de doeken gedaan welke kosten de daadwerkelijk gekozen financiering voor haar meebrengen noch van de betaling daarvan door haar enige onderbouwing gegeven. Zij heeft volstaan met een opstelling van de accountant van gegevens die niet gebaseerd zijn op jaarstukken van MVJ zelf. De conclusie is dan ook dat MVJ haar schadevordering onvoldoende heeft toegelicht in het licht van het verweer van [appellant]. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.
4.1
Beide partijen hebben in hun respectieve hoger beroepen veroordeling van de andere partij in de proceskosten in eerste aanleg gevorderd. De pachtkamer heeft ten onrechte de proceskosten in conventie en in reconventie gecompenseerd omdat dit twee afzonderlijke procedures zijn. In zoverre slagen de hoger beroepen.
Slotsom
4.11
Beide hoger beroepen falen grotendeels. Het bestreden vonnis zal onder wijziging van gronden worden bekrachtigd, behoudens het oordeel over de proceskosten. MVJ zal worden veroordeeld in de proceskosten van [appellant] in conventie ad € 1.400 (2 punten x tarief XI) en [appellant] zal de kosten van MVJ in reconventie moeten dragen (2 punten x tarief XV x 0,5) waarbij iedere procespunt in reconventie zal worden gewaardeerd op € 250.
4.12
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep en MVJ in de kosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van MVJ zullen worden vastgesteld op € 4.961 aan griffierecht en € 2.682 aan salaris advocaat (3 punten x tarief II). De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellant] worden vastgesteld op € 3.948 (3 punten x tarief V x 0,5).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Roermond van 5 juni 2013 behoudens voor zover daarin de proceskosten zijn gecompenseerd en doet in zoverre opnieuw recht:
veroordeelt MVJ in de kosten van [appellant] in conventie, tot aan het bestreden vonnis vastgesteld op € 1.400;
veroordeelt [appellant] in de kosten van MVJ in reconventie, tot aan het bestreden vonnis vastgesteld op € 250;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van MVJ vastgesteld op € 4.961 voor griffierecht en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt MVJ in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 3.948 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Lieber, Th.C.M. Willemse en F.J.P. Lock en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.K.C. Roelofsen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 december 2014.