ECLI:NL:GHARL:2015:1086

• Datum uitspraak: 17 februari 2015
• Publicatiedatum: 17 februari 2015
• Zaaknummer: 200.115.943
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.L. Valk; Th.C.M. Willemse; P.E. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst en de totstandkoming daarvan tussen partijen

In deze zaak gaat het om de vraag of er een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen [appellant] en [geïntimeerden] in de periode van september/oktober 2010. [appellant] stelt dat er een overeenkomst is gesloten, terwijl [geïntimeerden] dit betwist. Het hof verwijst naar eerdere vonnissen van de kantonrechter en de procedure in eerste aanleg. Het hof gaat uit van de feiten zoals vastgesteld in de eerdere procedures.

De appellant, eigenaar van een pand aan de [straatnaam] te [woonplaats], heeft in 2010 onderhandelingen gevoerd met [geïntimeerden], die destijds vennoot was van een vennootschap. Er zijn verschillende e-mailcorrespondenties geweest waarin huurvoorwaarden zijn besproken, maar het hof concludeert dat [geïntimeerden] zich niet wilde binden aan een huurovereenkomst. De communicatie tussen partijen wijst erop dat er nog geen definitieve afspraken waren gemaakt en dat [geïntimeerden] nog in gesprek was met de gemeente over financiering.

Het hof oordeelt dat [appellant] niet gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op een gesloten huurovereenkomst, omdat [geïntimeerden] de huurbevestiging niet heeft ondertekend en er geen concrete afspraken zijn gemaakt. De grieven van [appellant] worden verworpen en het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarbij [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.115.943

(zaaknummer rechtbank [woonplaats], locatie [woonplaats] 765144)

arrest van de derde kamer van 17 februari 2015

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. G.A. van Gorcom,

tegen:

1. [geïntimeerde sub 1],wonende te [woonplaats] en2. [geïntimeerde sub 2],wonende te [woonplaats]

geïntimeerden,

hierna: [geïntimeerden] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. T.J. Roest Crollius.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 2 november 2011 en 18 juli 2012 die de kantonrechter (rechtbank [woonplaats], locatie [woonplaats]) tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagde heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 18 oktober 2012,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

3.1

[appellant] is eigenaar van het pand gelegen aan de [straatnaam] te [woonplaats] (hierna: het pand).

3.2

[geïntimeerden] was omstreeks 2010 vennoot van de vennootschap onder firma Moves By Fit Thogether V.O.F.

3.3

Omstreeks 2010 heeft [geïntimeerden] met de makelaar van [appellant], Waltmann Bedrijfshuisvesting (hierna: de makelaar), contact gehad over de huur van het pand.

3.4

Bij e-mailbericht van 20 september 2010 heeft de makelaar [geïntimeerden] onder meer het volgende geschreven:
“(…) In aansluiting op uw gesprek met [de werknemer] [hof: werkzaam bij de makelaar]
treft u bijgesloten het huurvoorstel aan inzake de [straatnaam] te [woonplaats].

Voor bevestiging van dit huurvoorstel kunt u een afschrift hiervan voor akkoord ondertekend aan ons retourneren voor de in de brief genoemde datum en tijd. (…)”.

3.5

Hierop heeft [geïntimeerden] bij e-mailbericht van 23 september 2010 de makelaar onder meer het volgende geschreven:
“(…) Na aanleiding van het voorgestelde, wil ik mijn voorstel hierop indienen.

De huurprijs per m2 per jaar van € 125,00 is voor ons te veel. Ik denk zelf aan € 120,00.

De huurvrije periode van 2 x 3 maanden, onze voorkeur gaat uit naar 1 x 6 maanden. (…)

De huurvrije periode is voor ons zinvol als je geen huur betaald na opening van onze zaak. Anders heb je er geen voordeel aan.

We moeten het pand opknappen met schilderen ed, dit valt niet binnen een huurvrije periode, vind ik.

Omdat een huurvrije periode nodig is zodat wij eerst kunnen zorgen voor meer klanten, zodat we de huur kunnen betalen na de huurvrije periode, als er ook inkomsten zijn. (…)

Ik wil dat u dit bespreekt met de verhuurder om tot een passende overeenkomst te kunnen komen.

Wel is het zo dat ik met de gemeente bezig ben om het financiële plaatje rond te krijgen, aangaande de inkomsten en uitgaven.

Zodat we een goede start kunnen maken. (…)”.

3.6

Bij e-mailbericht van 29 september 2010 heeft [geïntimeerden] de makelaar om 13.42 uur onder meer het volgende geschreven:

“(…) Allereerst ben ik blij dat de verhuurder in veel dingen tegemoet wil komen.

Wij willen de ruimte voor langere tijd huren, en het maken tot een succesvolle onderneming. (…)

Nogmaals we willen er voor langere tijd zitten, en dan is voor ons een lager instap toegankelijker, dus de € 120,00/m2/jr. (…)

Verder wil ik het pand nog eens goed bekijken hoe we het qua indeling kunnen doen, met apparatuur ed, kan ook me vader mee, die gaat ook het pand helpen opknappen.

Verder heb ik 7 oktober weer een gesprek bij de gemeente om het financieringsplan te bespreken, zodat we kunnen zien hoe we het financieel kunnen doen.

Dit is ook belangrijk en gelukkig is daar nog tijd voor daar het nog geen januari is.

Ik zou graag zien dat u dit wederom voorlegd aan de verhuurder.

En dat we een afspraak kunnen inplannen om het pand nog eens goed te bekijken. (…)”.

3.7

Hierop heeft de makelaar [geïntimeerden] bij e-mailbericht van 29 september 2010 om 15.05 onder meer het volgende geschreven:
“(…) Naar aanleiding van uw onderstaande mailbericht, kunnen wij u hierbij namens de verhuurder mededelen dat deze akkoord gaat met uw voorstel. Graag zien wij bijgaande huurbevestiging getekend retour inclusief de daarin aangegeven bescheiden, zodat wij de concept huurovereenkomst kunnen opmaken.

Om de ruimte nogmaals te bekijken kan er gelegenheid gemaakt worden voor as. dinsdag 5 oktober om 12.30 uur. Graag vernemen wij zo spoedig mogelijk van u of u van deze gelegenheid gebruik wilt maken. (…)”.

3.8

Vervolgens heeft de makelaar [geïntimeerden] bij brief van 29 september 2010 onder meer het volgende geschreven:
“(…) Conform afspraak en in aansluiting op uw mailbericht d.d. 29 september jl. en na overleg met onze opdrachtgever is het ons een genoegen u hierbij de huurbevestiging te doen toekomen op basis van navolgende uitgangspunten en voorwaarden. (…)

Bovenstaande huurbevestiging doen wij u gestand tot 6 oktober 2010, 12.00 uur.

Voor bevestiging van deze huurbevestiging kunt u een afschrift hiervan voor akkoord ondertekend aan ons retourneren. (…)”.

3.9

Bij e-mailbericht van 8 oktober 2010 om 9.28 uur heeft [geïntimeerden] de makelaar onder meer het volgende geschreven:
“(…) Nadat ik de tekeningen gestuurd had kreeg ik de volgende uitleg van de fysiotherapeut. Ze heeft de tekeningen neergelegd bij haar collega die erover gaat. Die gaat dan contact met mij leggen, en dat gaat pas na 10 oktober gebeuren.

Het gaat voor de duidelijkheid dus om een doorgang te maken. (…)”.

3.1

Hierop heeft de makelaar [geïntimeerden] bij e-mailbericht van eveneens 8 oktober 2010 het volgende geschreven, voor zover van belang:

“(…) Ik begrijp dat je samen met de fysiotherapeut wil kijken naar het maken van een doorgang. In beginsel wilde je dit nog buiten de huurbesprekingen houden. Aangezien er op basis van de huurbevestiging dd. 29 september jl. een overeenstemming is bereikt met betrekking tot het huren van de ruimte op de 1e verdieping, zie ik deze bevestiging graag per omgaande getekend retour. Ik kan dan de concept huurovereenkomst op laten maken. (…)”.

3.11

Bij e-mailbericht van 11 oktober 2010 heeft [geïntimeerden] de makelaar onder meer geschreven:
“(…) Ik laat het contract uitprinten en dan ondertekenen we het.

Ik wil nog wel graag weten hoe het zit met de stoppenkast.

We willen namelijk ons water en energie verbruik betalen wat we verbruiken, niet dat we betalen voor het geen de tegelhandel onder ons of de fysiotherapeut verbruikt. (…)”.

3.12

Bij e-mailbericht van 11 november 2010 heeft Vondel Vastgoed Holding B.V. (hierna: Vondel), de belangenbehartiger van [appellant], [geïntimeerden] het volgende geschreven, voor zover van belang:
“(…) Van [de werknemer] hebben wij begrepen, dat u onder uw huurovereenkomst met betrekking tot de [straatnaam] uit zou willen. Voor de goede orde wijzen wij u er echter op dat er inmiddels een overeenkomst is ontstaan en dat dit derhalve niet mogelijk is.

Wij gaan er derhalve vanuit, dat u deze overeenkomst gaat nakomen. Graag ontvangen wij hiervan uw bevestiging. (…)”.

3.13

Hierop heeft [geïntimeerden] Vondel bij e-mailbericht van 25 november 2011 onder meer het volgende geschreven:

“(…) Ik heb van [de werknemer] enkel een tweetal voorstellen ontvangen alsook een concept huurbevestiging die ik dan wel mijn broer zou moeten ondertekenen. Ook ten aanzien van deze “huurbevestiging” kan ik u mededelen dit nimmer te hebben getekend noch mijn broer. Wij hebben [de werknemer] in het hele traject ook meerdere keren aangegeven dat wij pas tot ondertekenen van de huurovereenkomst over zouden gaan indien er dan 1) een overeenkomst tot samenwerking zou ontstaan tussen ons en [bedrijfsnaam] en 2) wij een subsidie van de gemeente [woonplaats] zouden ontvangen. Deze beide punten hebben niet de uitkomst gebracht waarop wij gehoopt hadden en op grond hiervan zijn wij niet tot ondertekening van de huurbevestiging dan wel een huurovereenkomst overgegaan. (…)”.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. In de periode september/oktober 2010 hebben partijen gesproken over de (ver)huur van het bedrijfspand van [appellant] aan de [straatnaam] te [woonplaats]. [appellant] stelt dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten, althans dat [geïntimeerden] de onderhandelingen niet mocht afbreken waardoor hij schadeplichtig is geworden. [geïntimeerden] bestrijdt beide stellingen. In eerste aanleg heeft [appellant] een verklaring van recht gevorderd primair dat een huurovereenkomst is gesloten, subsidiair dat [geïntimeerden] schadeplichtig is alsmede de veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van huurpenningen vanaf 1 januari 2011.

4.2

De kantonrechter heeft beide stellingen van [appellant] verworpen en de vorderingen afgewezen. Daartegen richt zich het hoger beroep. De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor.

4.3

Bij de primaire grondslag ligt de vraag voor of partijen in de periode september/oktober 2010 een huurovereenkomst hebben gesloten, althans dat [appellant] daar gerechtvaardigd van mocht uitgaan.

4.4

Anders dan [appellant] betoogt is het enkele feit dat partijen hebben gesproken over een bepaalde huurruimte, huurprijs, huurperiode en ingangsdatum (de essentialia) niet maatgevend voor de vraag of een huurovereenkomst stand is gekomen. Het gaat mede erom of de wil van [geïntimeerden] gericht was op het sluiten van een overeenkomst ter zake het pand, de huurprijs en huurperiode, tegen de gestelde voorwaarden. Daarvoor ziet het hof onvoldoende aanleiding. Partijen hebben op 20 en 23 september 2010 voorstellen uitgewisseld, [geïntimeerden] als laatste. Dit betrof dus een onderhandeling tussen partijen. Bij e-mailbericht van 29 september 2010 heeft [geïntimeerden] de makelaar van [appellant] bericht: “
Verder heb ik 7 oktober weer een gesprek bij de gemeente om het financieringsplan te bespreken, zodat we kunnen zien hoe we het financieel kunnen doen. Dit is ook belangrijk en gelukkig is daar nog tijd voor daar het nog geen januari is .”

4.5

Hieruit volgt naar het oordeel van het hof dat [geïntimeerden] zich op dat moment nog niet wilde binden, aangezien er nog besprekingen met de gemeenten over de – kennelijk benodigde -– financiering liepen. De verwijzing naar januari [2011], de voorgestelde ingangsdatum van de huurovereenkomst, brengt eveneens mee dat [geïntimeerden] er vanuit ging nog een paar maanden de tijd te hebben om de beoogde vestiging van het bedrijf in het pand voor te bereiden alvorens definitief tot de huur over te gaan. Daaraan doet niet af dat de makelaar [geïntimeerden] diezelfde dag bericht dat de verhuurder akkoord gaat met het huurvoorstel van [geïntimeerden] en dat de huurbevestiging getekend kan worden. Overigens meldt de makelaar in die e-mail nog dat de huurbevestiging dient voor het opmaken van een
concept huurovereenkomst. In de op dezelfde dag bij brief verstuurde huurbevestiging staat vervolgens dat die huurbevestiging gestand wordt gedaan tot 6 oktober 2010, 12:00 uur. In het licht van het stadium van de onderhandelingen, heeft [geïntimeerden] mogen begrijpen dat hem daarmee een onherroepelijk aanbod met een termijn voor aanvaarding is gedaan, welk aanbod zou vervallen indien hij het niet tijdig zou aanvaarden (artikel 6:217 jo. 219 BW). Vast staat dat [geïntimeerden] het aanbod niet binnen de daarvoor gestelde termijn heeft aanvaard.

4.6

Na afloop van de termijn heeft [geïntimeerden] de makelaar laten weten dat met fysiotherapeut in het naastgelegen pand is gesproken over het maken van een doorgang. Diezelfde dag laat de makelaar weten dat het maken van een doorgang op verzoek van [geïntimeerden] buiten de besprekingen gehouden zou worden. Verder vermeldt de e-mail: “
Aangezien er op basis van de huurbevestiging dd. 29 september jl. een overeenstemming is bereikt met betrekking tot het huren van de ruimte op de 1e verdieping, zie ik deze bevestiging graag per omgaande getekend retour. Ik kan dan de concept huurovereenkomst op laten maken. ” Vervolgens bericht [geïntimeerden] bij e-mail van 11 oktober 2010 “
Ik laat het contract uitprinten en dan ondertekenen we het. ”. Vast staat echter dat [geïntimeerden] de huurbevestiging niet heeft ondertekend en ook niet heeft geretourneerd. Een conceptovereenkomst is nimmer opgesteld. Bovendien heeft [geïntimeerden] onweersproken aangevoerd dat hij de betreffende mededeling heeft gedaan omdat hij zich door de makelaar onder druk gezet voelde.

4.7

Gelet op de mededeling van [geïntimeerden] dat hij ervan uitging tot januari de tijd hebben om te beslissen, het feit dat [geïntimeerden] de huurbevestiging niet voor 6 oktober 2010 en ook daarna niet heeft ondertekend en de aan de makelaar van [appellant] bekende nog lopende ontwikkelingen met betrekking tot de financiering via de gemeente en de te maken doorgang naar en samenwerking met de fysiotherapeut, zijn er onvoldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerden] zich reeds in september/oktober 2010 wilde binden aan de huur van het pand. De enkele – niet door daden gevolgde – mededeling dat het contract zou worden uitgeprint en ondertekend, is in de gegeven omstandigheden daartoe niet toereikend. De eerste twee grieven falen.

4.8

[appellant] heeft niet meer of andere omstandigheden aan zijn subsidiaire stelling met betrekking tot afgebroken onderhandelingen ten grondslag gelegd dan hetgeen hiervoor is besproken. Deze feiten en omstandigheden, zowel op zichzelf als in onderling verband bezien, zijn eveneens onvoldoende om tot het oordeel te kunnen komen dat [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst tot stand zou komen. Het hof verwijst verder naar rovs. 4.10 en 4.11 in het vonnis van de kantonrechter waarbij het zich aansluit. De derde grief faalt dus ook.

4.9

In dit kader merkt het hof nog op dat niet relevant is dat [geïntimeerden] zich in de correspondentie met de makelaar uit heeft gelaten over concrete zaken als de stoppenkast en de verbouwing van het pand. Dat [geïntimeerden] een serieuze gegadigde was, staat niet ter discussie. Het gaat erom of [geïntimeerden] zich heeft willen binden, althans of [appellant] daarop gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen. Die vraag heeft het hof ontkennend beantwoord.

4.1

Het door [appellant] gedane bewijsaanbod passeert het hof. Enerzijds omdat het aanbod te bewijzen dat de huurovereenkomst bestaat, althans het gerechtvaardigd vertrouwen erop, een rechtsoordeel betreft en anderzijds omdat de concreet te bewijzen aangeboden feiten en omstandigheden, indien bewezen, niet tot een andere conclusie kunnen leiden.

Slotsom

4.11

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 291 aan griffierechten en op € 894 voor salaris advocaat (1 punt x tarief II).

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te [woonplaats] van 18 juli 2012;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 291 voor verschotten en op € 894 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse en P.E. de Kort, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2015.