Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.126.499
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter, locatie Utrecht 833892)
arrest van de tweede civiele kamer van 13 januari 2015
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. A. Boumanjal,
tegen:
de stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
hierna: Mitros,
advocaat: mr. M.J. Jeths.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 7 november 2012 en 6 februari 2013 die de rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter, locatie Utrecht, tussen [appellant] als gedaagde en Mitros als eiseres heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 25 april 2013,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.5 van het bestreden vonnis van 6 februari 2013. De feiten, voor zover in hoger beroep van belang, behelzen, kort weergegeven, het volgende.
3.2
[appellant] heeft met ingang van 19 juni 2009 van Mitros de woning aan [straatnaam] te [woonplaats] gehuurd tegen een maandelijkse huurprijs van € 339,11, inclusief servicekosten (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
3.3
Op grond van artikel 4 onder het kopje “De algemene verplichtingen van huurder” van de algemene huurvoorwaarden is de huurder verplicht het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden te bewonen en daarin zijn hoofdverblijf te hebben. Op grond van artikel 5 ervan is gehele onderhuur van de woning verboden en is het de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
3.4
In februari 2012 heeft [appellant] een deel van het gehuurde in gebruik gegeven aan [persoon 1] (hierna: [persoon 1]) en in maart 2012 heeft hij een deel van het gehuurde in gebruik gegeven aan [persoon 2] (hierna: [persoon 2]).
3.5
[persoon 1] en [persoon 2] hebben in maart 2012 gezamenlijk aan [appellant] een bedrag van € 800,00 betaald en in april 2012 nogmaals een bedrag van € 800,00.
3.6
Bij brief van 22 juni 2012 heeft Mitros [appellant] medegedeeld dat zij heeft waargenomen dat [appellant] het gehuurde aan derden in gebruik gegeven heeft respectievelijk onderverhuurd heeft. Mitros heeft [appellant] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en het gehuurde uiterlijk op 1 augustus 2012 ontruimd ter beschikking te stellen aan Mitros.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Mitros heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vordering toegewezen. Tegen deze beslissing richt zich het hoger beroep van het vonnis van 6 februari 2013. In zijn enige grief beklaagt [appellant] zich erover dat de kantonrechter heeft miskend dat de tekortkoming niet zodanig ernstig is dat deze een ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.2
[appellant] heeft erkend dat hij de woning gedeeltelijk heeft onderverhuurd aan [persoon 1] en [persoon 2]. Volgens [appellant] mocht hij gerechtvaardigd vertrouwen op toestemming daarvoor van Mitros, omdat hij in 2009 met Mitros’ toestemming een gedeelte van de woning had onderverhuurd aan [persoon 3]. Deze stelling faalt, nu Mitros na voormelde toestemming aan [appellant] bij brief van 21 juli 2009 heeft laten weten dat hij zonder nadere toestemming de woning niet mocht onderverhuren aan derden. Dit brengt mee dat [appellant] heeft moeten begrijpen dat verdere onderverhuur zonder uitdrukkelijke toestemming niet was toegestaan. [appellant]’s stellingen dat hij zijn eigen woongenot niet heeft prijsgegeven en dat het om tijdelijke onderhuur zou gaan, kunnen, indien al juist, aan het voorgaande niet afdoen. Daarmee staat vast dat [appellant] zonder toestemming en ook zonder op toestemming te mogen vertrouwen de woning gedeeltelijk heeft onderverhuurd aan [persoon 1] en [persoon 2]. Reeds dit handelen van [appellant] vormt een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, die in beginsel grond geeft voor ontbinding ervan, tenzij moet worden geoordeeld dat, mede gezien de overige omstandigheden van het geval, waaronder de wederzijdse belangen van partijen, de tekortkoming van zodanige aard of geringe betekenis is dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3
Als omstandigheden die zouden meebrengen dat zijn tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, voert [appellant] aan, naar het hof begrijpt, dat slechts sprake is geweest van kortdurende onderhuur en hij zijn eigen woongenot nimmer heeft prijsgegeven. Daarnaast beroept [appellant] zich op zijn persoonlijke omstandigheden, in het bijzonder dat hij te maken heeft met een paniekstoornis met agorafobie, een recidiverende depressieve stoornis en (trekken van) een ontwijkende persoonlijkheidsstoornis.
4.4
Het hof realiseert zich dat de ontbinding, mede gezien de gezondheidstoestand van [appellant], een ingrijpende maatregel is met voor [appellant] verstrekkende gevolgen. Voor het hof weegt evenwel zwaar dat de woning van [appellant] behoort tot de categorie sociale huurwoningen, bestemd voor minder draagkrachtige huurders. Het in strijd met de huurvoorwaarden onderverhuren van (een deel van) een sociale huurwoning zoals [appellant] heeft gedaan, doet afbreuk aan het systeem van een evenwichtige woonruimteverdeling en ondermijnt het stelsel van sociale volkshuisvesting. Dit geldt temeer, nu [appellant] niet heeft betwist dat de door hem ontvangen onderhuur hoger is dan de door hem aan Mitros betaalde huur. Aldus is sprake van een commerciële exploitatie van een deel van de woning tegen een bedrag dat hoger is dan [appellant] zelf voor de woning aan huur verschuldigd is. Daarnaast neemt het hof in aanmerking dat [appellant] gedurende de onderhuur ten minste een deel van zijn woongenot heeft opgegeven en dat hij zich tevergeefs beroept op de volgens hem korte duur van de periode van gebruik door [persoon 1] en [persoon 2]. Dat slechts een kortdurend verblijf in de woning werd beoogd, is niet feitelijk onderbouwd. Bovendien gaat [appellant] in dit verband ten onrechte voorbij aan zijn stelling dat hij voornemens was de onderhuur te formaliseren en aan het feit dat aan het gebruik door [persoon 1] en [persoon 2] een einde is gekomen door ingrijpen van Mitros.
4.5
Alles afwegend kan niet worden geconcludeerd dat de tekortkoming van [appellant] de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De grief kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. De stelling van Mitros dat [appellant] geen hoofdverblijf heeft gehad in de woning kan daarom ook in hoger beroep onbesproken blijven. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
5.Slotsom
Het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten aan de zijde van Mitros zullen worden vastgesteld op € 683,00 aan griffierecht en € 894,00 aan salaris advocaat (1 punt x tarief II).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
6.1
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter, locatie Utrecht van 6 februari 2013;
6.2
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Mitros vastgesteld op € 683,00 voor verschotten en op € 894,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, C.J.H.G. Bronzwaer en F.J. de Vries en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2014.