ECLI:NL:GHARL:2015:3195 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep over waardevaststelling bedrijfsgebouw volge...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

Nummer 14/00538

uitspraakdatum:
29 april 2015

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting [X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 april 2014 nummer UTR 13/858 in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Nieuwegein(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object [a-straat] 6 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 2.022.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2012 (OZB) vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde en de opgelegde aanslagen OZB gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden‑Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 april 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft en de pleitnota die voorafgaand aan de mondelinge behandeling door belanghebbende aan het Hof en aan de wederpartij is toegezonden en die, met instemming van partijen, geacht wordt ter zitting te zijn voorgedragen.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] RT en mr. [B] als de gemachtigden van belanghebbende, bijgestaan door [C], financieel manager van belanghebbende, alsmede mr. [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E], taxateur.

1.7

Ter zitting zijn de zaken van belanghebbende en van Stichting [F] te [Z] (hierna: de Stichting), rolnummers 14/00539 tot en met 14/00541, gelijktijdig behandeld. Hetgeen ter zitting is opgemerkt wordt geacht op alle zaken betrekking te hebben tenzij uit het zinsverband anders blijkt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende behoort, evenals de Stichting, tot de [G] Groep. Beide stichtingen hebben tot doel de exploitatie van een opleidingsinstituut voor het motorvoertuig- en tweewielerbedrijf en aanverwante bedrijven. Zij organiseren in dat kader trainingen en opleidingen. Zij nemen officieel erkende vakexamens af. Belanghebbende en de Stichting beschikken, om hun doelstelling te kunnen bereiken, over een aantal onroerende zaken die alle op (redelijk) korte afstand van elkaar zijn gelegen aan de [a-straat] te [Z]. De Rechtbank heeft daaromtrent in haar uitspraak, in hoger beroep niet bestreden, het volgende overwogen:

“9. (…) dat onder de stichting [F] de commerciële dienstverlening betreffende trainingen, examens, certificering en leermiddelen en de werkzaamheden voor stichting [H] (het opleidings- en ontwikkelingsfonds voor de motorrijtuigen- en tweewielerbranche) valt en dat [belanghebbende] voor de mobiliteitsbranche de taken uitvoert in het kader van de Wet Educatie en Beroepsonderwijs. Binnen de [G] Groep worden verder praktijkexamens voor ROC’s uitgevoerd en toetsen afgenomen voor de Branchekwalificatiestructuur. [Belanghebbenden] hebben verder verklaard dat ze in de panden examens organiseren en afnemen, dat de examens worden afgenomen in de praktijkruimten, die maar een klein gedeelte vormen van de panden in hun totaliteit. Deze examens houden onder andere in dat examinandi reparaties van en keuringen aan auto’s uitvoeren. De praktijkruimten beschikken daartoe over specifieke voorzieningen. Verder worden er trainingen verzorgd ter voorbereiding op examens en vinden er voorlichtingsbijeenkomsten, zoals productintroducties ten behoeve van dealers, plaats.”

2.2

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [a-straat] 6 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een bedrijfsgebouw uit 1991 dat door belanghebbende op 29 januari 2009 is gekocht voor € 1.850.000. De onroerende zaak is door belanghebbende na deze aankoop verbouwd voor een bedrag van € 850.000 en bestaat na die verbouwing uit leslokalen, praktijkruimten, een werkplaats en kantoren. Na de verbouwing is de onroerende zaak door belanghebbende verhuurd aan een aantal ondernemers uit de auto-industrie die elk, voor hun eigen merk, het gehuurde aanwenden voor trainings- en opleidingsdoeleinden die in het verlengde liggen van de doelstelling van belanghebbende.

2.3

Belanghebbende en de Stichting hebben ongeveer 290 personeelsleden in dienst. De kantoorgedeelten van de gebouwen die eigendom zijn van belanghebbende en de Stichting worden gebruikt door het eigen personeel. De [G] Groep is een bedrijf dat commercieel opereert en belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting. Het bedrijf was in de jaren 2009 tot en met 2012 winstgevend.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Beide partijen verschillen van mening over de wijze waarop de waarde van de onroerende zaak moet worden berekend en over de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op de waarde in het economische verkeer, berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Die methode is door de heffingsambtenaar bij het geven van de beschikking, zoals blijkt uit het taxatieverslag, ook gehanteerd. Indien, zoals de heffingsambtenaar voorstaat, de waarde moet worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde is zij van mening dat die waarde – nagenoeg – gelijk zal zijn aan de waarde in het economische verkeer. Belanghebbende stelt dat zij de onroerende zaak aanwendt in een commerciële onderneming en dat sprake is van een gewone courante onroerende zaak. Zoals ook blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 1995, nr. 29.224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634 (Pieperschuurarrest) zal in zo’n geval de gecorrigeerde vervangingswaarde (nagenoeg) gelijk zijn aan de waarde in het economische verkeer, aldus belanghebbende.

3.3

De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde in dit geval moet worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde, en dat derhalve de vastgestelde waarde van
€ 2.022.000 niet te hoog is.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 810.000.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet staat het partijen, en dus ook de heffingsambtenaar, vrij om in beroep en hoger beroep de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak te bepleiten met alle middelen die hen daartoe dienstig voorkomen, ook als de daartoe gebezigde argumenten afwijken van eerder ingenomen standpunten.

4.2

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de wev). Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt – voor zover hier van belang en kort weergegeven – de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de wev. Uit dit wettelijke waarderingsvoorschrift vloeit voort dat, indien de door de heffingsambtenaar verdedigde gecorrigeerde vervangingswaarde juist mocht blijken te zijn, de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de wev heeft vastgesteld, geen behandeling behoeft. De wev speelt immers alleen een rol als die waarde hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde en daarbij heeft belanghebbende in deze procedure geen belang.

4.3

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar.

4.4

De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de vastgestelde waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 6 december 2012, opgemaakt door [I], als taxateur onroerende zaken werkzaam bij [J] BV te [K]. In dat rapport is het standpunt ingenomen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak kan worden vastgesteld op € 2.058.000, welk bedrag is berekend met toepassing van de Taxatiewijzer Onderwijs en wel, meer specifiek, het technische onderwijs. [I] is daarbij uitgegaan van een vloeroppervlak van 2.174 m², te weten 668 m² leslokalen, 465 m² praktijklokalen, 499 m² werkplaats, 103 m² kantoor en 439 m² overige ruimten. Aan de grond is, met toepassing van de vergelijkingsmethode, een waarde toegekend van € 566.200.

4.5

Het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht.

4.6

Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak moet worden berekend met behulp van de methode van kapitalisatie van de huurwaarde. De onroerende zaak is langdurig verhuurd aan het ROC Midden-Nederland welke verhuur verband houdt met de gewijzigde bedrijfsopvatting van belanghebbende. Nu sprake is van een courante onroerende zaak die wordt gebezigd in de commerciële sfeer zal de gecorrigeerde vervangingswaarde de wev benaderen. Bij de berekening van de gekapitaliseerde huurwaarde is belanghebbende uitgegaan van een vloeroppervlak van 1.879 m², te weten 529 m² kantoor en 1.350 m² bedrijfsruimte. Inherent aan de methode van waarderen is aan de grond niet afzonderlijk een waarde toegekend.

4.7

Zowel in de berekeningswijze die de heffingsambtenaar voorstaat als in de berekeningswijze van belanghebbende, is de vloeroppervlakte van de te waarderen onroerende zaak en van de daarin te onderscheiden verschillende onderdelen van groot belang. Zoals blijkt uit de door partijen overgelegde berekeningen van de waarde van de onroerende zaak verschillen de daarbij gehanteerde uitgangspunten aanzienlijk. Partijen hebben over die verschillen ter zitting van het Hof echter geen uitsluitsel kunnen geven. Het Hof kan daarom niet deze vloeroppervlakte en deze onderdelen vaststellen. Reeds op die grond kan niet eenduidig worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd. Het Hof merkt daarbij op dat, in het stadium van het hoger beroep en bij een vertegenwoordiging van partijen door een deskundige taxateur, uitgangspunt zou moeten zijn dat partijen over de van belang zijnde feiten niet (meer) van mening verschillen, dan wel eenduidig kunnen aangeven op welke onderdelen en waarom zij van mening verschillen.

4.8

[I] is in het taxatierapport dat door de heffingsambtenaar is overgelegd, bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde, uitgegaan van gegevens die zijn vermeld in de Taxatiewijzer Onderwijs. De heffingsambtenaar heeft het Hof er echter niet van kunnen overtuigen dat in dit geval de toepassing van die taxatiewijzer tot een juiste vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde leidt. De onroerende zaak betreft immers, naar niet in geschil is, in oorsprong geen onderwijsgebouw maar is daarvoor door verbouwing gereed gemaakt. Uit het taxatierapport van [I] kan worden afgeleid dat volgens de Taxatiewijzer Onderwijs de gemiddelde bouwkosten € 1.641 per m² bedragen (de bouwkosten van een onroerende zaak van de Stichting die ook is gebouwd als onderwijsgebouw) en dat voor de onroerende zaak een bedrag aan bouwkosten is gehanteerd van € 1.415 per m². Deze bedragen zijn voor het Hof echter niet controleerbaar. De Taxatiewijzer Onderwijs behoort niet tot de stukken van het geding en de herleiding van het bedrag van € 1.641 tot € 1.415 kon ter zitting niet nader worden toegelicht. Daar komt bij dat in het taxatierapport van [I] het bedrag van € 1.415 wordt onderverdeeld in € 708 voor ruwbouw, € 424 voor afbouw en € 283 voor installaties. Deze onderverdeling wordt voor alle in de onroerende zaak te onderscheiden onderdelen op gelijke wijze gehanteerd. Het Hof acht echter niet aannemelijk dat deze onderverdeling gelijkelijk van toepassing is op leslokalen, praktijklokalen, werkplaats, kantoren en overige ruimten waaronder technische ruimten. Zonder toelichting, die echter ontbreekt, kan dan niet worden beoordeeld of de waarderingen van de onderdelen van de onroerende zaak, met uit de aard van die onderdelen voortvloeiende variaties in technische en functionele afschrijvingen en restwaarde, leiden tot een juiste gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als geheel.

4.9

Op grond van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het gestelde in het door hem overgelegde taxatierapport de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk maakt.

4.1

Alsdan is aan de orde of belanghebbende het door haar verdedigde standpunt aannemelijk maakt. Het Hof is van oordeel dat ook dat niet het geval is. Ook hier geldt dat, nu partijen over de oppervlakte van de onroerende zaak en de daarin te onderscheiden onderdelen geen uitsluitsel hebben kunnen geven, reeds op die grond niet aannemelijk is dat de door belanghebbende berekende gekapitaliseerde huurwaarde juist is. Op welke wijze de gehanteerde huurwaarde en de leegstand zijn vastgesteld in het door belanghebbende overgelegde rapport blijkt daaruit niet. Evenmin heeft belanghebbende daarop ter zitting van het Hof een toelichting kunnen geven. Zij maakt, met de door haar overgelegde berekeningen, niet aannemelijk dat de door haar voorgestane waarde van € 810.000 juist is. Weliswaar is de berekeningswijze van belanghebbende als zodanig door de heffingsambtenaar niet bestreden, dat de uitkomst juist zou zijn is door hem wel bestreden met de stelling dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is en derhalve in aanmerking moet worden genomen. Belanghebbende bestrijdt dit en stelt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de bedrijfswaarde die in dit geval gelijk is aan de wev. Die stelling acht het Hof niet aannemelijk, ook niet indien belanghebbende, zoals zij stelt, haar bedrijfsvoering in de toekomst gaat wijzigen en zal overgaan op verhuur van de onroerende zaken en uitbesteden van de opleidingen aan de dealers van de afzonderlijke automerken. Belanghebbende was in 2009 nog bereid over te gaan tot aankoop en verbouw van de onroerende zaak voor een bedrag van ongeveer € 2.700.000. Dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011 slechts € 810.000 zou bedragen maakt belanghebbende met hetgeen zij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk.

4.11

Naar het oordeel van het Hof leent het geschil zich ervoor dat het Hof zelf in de zaak voorziet. Gelet op de inhoud van de stukken en al hetgeen partijen nader naar voren hebben gebracht stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de peildatum in goede justitie vast op € 2.000.000.

Slotsom

4.12

Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd.

5.Proceskosten

Aan belanghebbende en aan de Stichting zijn afzonderlijk beschikkingen gegeven en aanslagen OZB opgelegd. Gelet op de inhoud van de stukken is in dezen sprake van twee samenhangende zaken. Het Hof stelt vast dat de gemachtigde in bezwaar en beroep, [L], tevens het deskundigenrapport heeft opgemaakt. In bezwaar, beroep en hoger beroep is verzocht om toekenning van een vergoeding van proceskosten. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende en de Stichting in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep hebben moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 488 voor de kosten in de bezwaarfase (bezwaarschrift en hoorzitting), € 980 voor de kosten in eerste aanleg (beroepschrift en zitting Rechtbank) en € 980 (hogerberoepschrift en zitting Hof) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 2.448. Hiervan komt belanghebbende toe de helft, ofwel € 1.224.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6 te [Z] tot € 2.000.000,

– vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.224, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 493 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op
29 april 2015in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema)

(J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 1 mei 2015.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.