Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummers 14/00539, 14/00540 en 14/00541
uitspraakdatum:
29 april 2015
29 april 2015
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 april 2014 nummers UTR 13/777, 13/859 en 13/860 in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Nieuwegein(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Nieuwegein(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de objecten [a-straat] 2, 8 en 19 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op respectievelijk € 10.730.000, € 1.310.000 en € 6.328.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn aanslagen onroerendezaakbelastingen 2012 (OZB) vastgesteld.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden en de opgelegde aanslagen OZB gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden‑Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 april 2014 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft en de pleitnota die voorafgaand aan de mondelinge behandeling door belanghebbende aan het Hof en aan de wederpartij is toegezonden en die, met instemming van partijen, geacht wordt ter zitting te zijn voorgedragen.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] RT en mr. [B] als de gemachtigden van belanghebbende, bijgestaan door [C], financieel manager van belanghebbende, alsmede mr. [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E], taxateur.
1.7
Ter zitting zijn de zaken van belanghebbende en van Stichting [F] te [Z] (hierna: de Stichting), rolnummer 14/00538, gelijktijdig behandeld. Hetgeen ter zitting is opgemerkt wordt geacht op alle zaken betrekking te hebben tenzij uit het zinsverband anders blijkt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende behoort, evenals de Stichting, tot de [G] Groep. Beide stichtingen hebben tot doel de exploitatie van een opleidingsinstituut voor het motorvoertuig- en tweewielerbedrijf en aanverwante bedrijven. Zij organiseren in dat kader trainingen en opleidingen. Zij nemen officieel erkende vakexamens af. Belanghebbende en de Stichting beschikken, om hun doelstelling te kunnen bereiken, over een aantal onroerende zaken die alle op (redelijk) korte afstand van elkaar zijn gelegen aan de [a-straat] te [Z]. De Rechtbank heeft daaromtrent in haar uitspraak, in hoger beroep niet bestreden, het volgende overwogen:
“9. (…) dat onder [Hof: belanghebbende] de commerciële dienstverlening betreffende trainingen, examens, certificering en leermiddelen en de werkzaamheden voor stichting [H] (het opleidings- en ontwikkelingsfonds voor de motorrijtuigen- en tweewielerbranche) valt en dat [Hof: de Stichting] voor de mobiliteitsbranche de taken uitvoert in het kader van de Wet Educatie en Beroepsonderwijs. Binnen de [G] Groep worden verder praktijkexamens voor ROC’s uitgevoerd en toetsen afgenomen voor de Branchekwalificatiestructuur. [Hof: belanghebbende en de Stichting] hebben verder verklaard dat ze in de panden examens organiseren en afnemen, dat de examens worden afgenomen in de praktijkruimten, die maar een klein gedeelte vormen van de panden in hun totaliteit. Deze examens houden onder andere in dat examinandi reparaties van en keuringen aan auto’s uitvoeren. De praktijkruimten beschikken daartoe over specifieke voorzieningen. Verder worden er trainingen verzorgd ter voorbereiding op examens en vinden er voorlichtingsbijeenkomsten, zoals productintroducties ten behoeve van dealers, plaats.”
2.2
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken, plaatselijk bekend [a-straat] 2, 8 en 19 te [Z] (hierna: de onroerende zaken of afzonderlijk aangeduid met hun nummer).
Nummer 2 betreft een bedrijfsgebouw uit 1991. Het bestaat uit meer bouwlagen met op de begane grond leslokalen, praktijkruimten, een restaurant en een congreszaal. Op de verdiepingen bevinden zich kantoorruimten.
Nummer 8 betreft eveneens een bedrijfsgebouw uit 1991 dat door belanghebbende in 2005 uitgebreid is verbouwd. Het is geschakeld gebouwd met nummer 6 dat eigendom is van de Stichting. Het bestaat uit praktijkruimten, een werkplaats en kantoor. De onroerende zaak is door belanghebbende verhuurd aan een aantal ondernemers uit de auto-industrie die elk, voor hun eigen merk, het gehuurde aanwenden voor trainings- en opleidingsdoeleinden die in het verlengde liggen van de doelstelling van belanghebbende.
Nummer 19 is een bedrijfspand dat in 1996 in opdracht van belanghebbende is gebouwd. Het is gedeeltelijk gebouwd in de vorm van een ruit en kent daardoor een minder praktische indeling. Het bestaat uit praktijk- en theorielokalen, een restaurant en kantoren.
2.3
Belanghebbende en de Stichting hebben ongeveer 290 personeelsleden in dienst. De kantoorgedeelten van de gebouwen die eigendom zijn van belanghebbende en de Stichting worden gebruikt door het eigen personeel. De [G] Groep is een bedrijf dat commercieel opereert en belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting. Het bedrijf was in de jaren 2009 tot en met 2012 winstgevend.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaken. Beide partijen verschillen van mening over de wijze waarop de waarde van nummer 8 moet worden berekend en over de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum.
3.2
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaken moet worden vastgesteld op de waarde in het economische verkeer die voor nummer 8 moet worden berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Die methode is door de heffingsambtenaar bij het geven van de beschikking, zoals blijkt uit het taxatieverslag, ook gehanteerd. Indien, zoals de heffingsambtenaar voorstaat, de waarde moet worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde is zij van mening dat die waarde – nagenoeg – gelijk zal zijn aan de waarde in het economische verkeer. Datzelfde geldt voor de nummers 2 en 19. Belanghebbende stelt dat zij de onroerende zaken aanwendt in een commerciële onderneming en dat sprake is van een gewone courante onroerende zaken. Zoals ook blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 1995, nr. 29.224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634 (Pieperschuurarrest) zal in zo’n geval de gecorrigeerde vervangingswaarde (nagenoeg) gelijk zijn aan de waarde in het economische verkeer, aldus belanghebbende.
3.3
De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de onroerende zaken in dit geval moet worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en – deels in afwijking van de door haar bij de Rechtbank verdedigde waarden – tot vermindering van de vastgestelde waarden tot respectievelijk € 5.180.000, € 780.000 en € 3.005.000.
3.5
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet staat het partijen, en dus ook de heffingsambtenaar, vrij om in beroep en hoger beroep de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak te bepleiten met alle middelen die hen daartoe dienstig voorkomen, ook als de daartoe gebezigde argumenten afwijken van eerder ingenomen standpunten.
4.2
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de wev). Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt – voor zover hier van belang en kort weergegeven – de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de wev. Uit dit wettelijke waarderingsvoorschrift vloeit voort dat, indien de door de heffingsambtenaar verdedigde gecorrigeerde vervangingswaarde juist mocht blijken te zijn, de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de wev heeft vastgesteld, geen behandeling behoeft. De wev speelt immers alleen een rol als die waarde hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde en daarbij heeft belanghebbende in deze procedure geen belang.
4.3
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar.
4.4
De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de vastgestelde waarden, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapporten van 6 december 2012, opgemaakt door [I], als taxateur onroerende zaken werkzaam bij [J] BV te [K]. In die rapporten is het standpunt ingenomen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaken kan worden vastgesteld op respectievelijk € 10.733.000, € 1.590.000 en € 6.329.000, welke bedragen zijn berekend met toepassing van de Taxatiewijzer Onderwijs en wel, meer specifiek, het technische onderwijs. [I] is daarbij uitgegaan van een vloeroppervlak van:
Nummer 2: 9.304 m², te weten 700 m² leslokalen, 4.486 m² praktijklokalen, 355 m² recreatieruimte, 2.533 m² kantoor, 186 m² installatieruimte en 1.044 m² overige ruimten. Aan de grond is, met toepassing van de vergelijkingsmethode, een waarde toegekend van € 3.148.680. In de waardering is voorts 10.000 m² infrastructuur betrokken met een eindwaarde van € 392.000.
Nummer 8: 1.914 m², te weten 1.327 m² werkplaats, 467 m² kantoor en 120 m² overige ruimten. Aan de grond is, met toepassing van de vergelijkingsmethode, een waarde toegekend van € 505.400.
Nummer 19: 5.479 m², te weten 2.275 m² leslokalen, 2.450 m² praktijklokalen, 253 m² restaurant en 501 m² overige ruimten. Aan de grond is, met toepassing van de vergelijkingsmethode, een waarde toegekend van € 1.649.960. In de waardering is voorts 2.500 m² infrastructuur betrokken met een eindwaarde van € 147.250.
4.5
Het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht.
4.6
Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van nummer 8 moet worden berekend met behulp van de methode van kapitalisatie van de huurwaarde. De onroerende zaak is langdurig verhuurd welke verhuur verband houdt met de gewijzigde bedrijfsopvatting van belanghebbende. Nu sprake is van een courante onroerende zaak die wordt gebezigd in de commerciële sfeer zal de gecorrigeerde vervangingswaarde de wev benaderen. Bij de berekening van de huurwaarde is belanghebbende uitgegaan van een vloeroppervlak van 1.715 m², te weten 505 m² kantoor en 1.210 m² bedrijfsruimte. Inherent aan de methode van waarderen is aan de grond niet afzonderlijk een waarde toegekend. Belanghebbende heeft de huurwaarde berekend op € 107.560 en bij de berekening van de gekapitaliseerde huurwaarde een kapitalisatiefactor toegepast van 9,93. Op de aldus berekende huurwaarde heeft belanghebbende een bedrag van € 286.349 in mindering gebracht wegens aanvangsleegstand (12 maanden huur), incentives bij verhuur (12 maanden huur) en kosten koper.
Voor de nummers 2 en 19 heeft belanghebbende de waarde aanvankelijk berekend met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode en wel op respectievelijk € 3.520.000 en € 1.570.000. Voor deze onroerende zaken heeft belanghebbende in hoger beroep een gecorrigeerde vervangingswaarde berekend van respectievelijk € 5.180.000 en € 3.005.000, waarbij de waarde van de infrastructuur is gesteld op respectievelijk € 248.750 en € 78.125, en de waarde van de grond op respectievelijk € 3.107.250 en € 1.524.150.
4.7
Zowel in de berekeningswijze die de heffingsambtenaar en – in hoger beroep – belanghebbende voorstaan voor de nummers 2 en 19 als in de berekeningswijze van belanghebbende voor nummer 8, is de vloeroppervlakte van de te waarderen onroerende zaken en van de daarin te onderscheiden verschillende onderdelen van groot belang. Zoals blijkt uit de door partijen overgelegde berekeningen van de waarde van de onroerende zaken verschillen de door hen daarbij gehanteerde uitgangspunten aanzienlijk. Partijen hebben over die verschillen in oppervlakten ter zitting van het Hof echter geen uitsluitsel kunnen geven. Het Hof kan daarom niet deze vloeroppervlakte en deze onderdelen vaststellen. Reeds op die grond kan niet eenduidig worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd. Het Hof merkt daarbij op dat, in het stadium van het hoger beroep en bij een vertegenwoordiging van partijen door een deskundige taxateur, uitgangspunt zou moeten zijn dat partijen over de van belang zijnde feiten niet (meer) van mening verschillen, dan wel eenduidig kunnen aangeven op welke onderdelen en waarom zij van mening verschillen.
4.8
[I] is in de taxatierapporten die door de heffingsambtenaar zijn overgelegd, bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarden uitgegaan van gegevens die zijn vermeld in de Taxatiewijzer Onderwijs. De heffingsambtenaar heeft het Hof er echter niet van kunnen overtuigen dat in dit geval de toepassing van die taxatiewijzer voor nummer 8 tot een juiste vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde leidt. Die onroerende zaak betreft immers, naar niet in geschil is, in oorsprong geen onderwijsgebouw maar is daarvoor door verbouwing gereed gemaakt. Alleen nummers 2 en 19 zijn voor het geven van technisch en theoretisch onderwijs gebouwd. Uit het taxatierapport van [I] kan worden afgeleid dat volgens de Taxatiewijzer Onderwijs de gemiddelde bouwkosten € 1.641 per m² bedragen (de bouwkosten van nummer 2) en dat voor de nummers 8 en 19 een bedrag aan bouwkosten is gehanteerd van € 1.415 per m². Deze bedragen zijn voor het Hof echter niet controleerbaar. De Taxatiewijzer Onderwijs behoort niet tot de stukken van het geding en de herleiding van het bedrag van € 1.641 tot € 1.415 kon ter zitting niet nader worden toegelicht. Daar komt bij dat in het taxatierapport van [I] het bedrag wordt onderverdeeld in bedragen voor ruwbouw, afbouw en installaties. Deze onderverdeling wordt voor alle in de onroerende zaak te onderscheiden onderdelen op gelijke wijze gehanteerd. Het Hof acht echter niet aannemelijk dat deze onderverdeling gelijkelijk van toepassing is op leslokalen, praktijklokalen, werkplaats, kantoren en overige ruimten waaronder technische ruimten. Zonder toelichting, die [E] echter niet heeft kunnen geven, kan dan niet worden beoordeeld of de waarderingen van de onderdelen van de onroerende zaak, met uit de aard van die onderdelen voortvloeiende variaties in technische en functionele afschrijvingen en restwaarde, leiden tot een juiste gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als geheel.
4.9
Op grond van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het gestelde in de door hem overgelegde taxatierapporten de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaken niet aannemelijk maakt.
4.1
Alsdan is aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarden aannemelijk maakt. Het Hof is van oordeel dat ook dat niet het geval is. Ook hier geldt dat, nu partijen over de oppervlakte van de onroerende zaak en de daarin te onderscheiden onderdelen geen uitsluitsel hebben kunnen geven, reeds op die grond niet aannemelijk is dat de door belanghebbende berekende gekapitaliseerde huurwaarde van nummer 8 en de gecorrigeerde vervangingswaarde van de nummers 2 en 19 juist zijn.
Op welke wijze de gehanteerde huurwaarde en de leegstand van nummer 8 zijn vastgesteld in het door belanghebbende overgelegde rapport blijkt daaruit niet. Evenmin heeft belanghebbende daarop ter zitting van het Hof een toelichting kunnen geven. Zij maakt, met de door haar overgelegde berekeningen, niet aannemelijk dat de door haar voorgestane waarde van € 780.000 juist is. Weliswaar is de berekeningswijze van belanghebbende als zodanig door de heffingsambtenaar niet bestreden maar dat de uitkomst juist zou zijn is door hem wel bestreden met de stelling dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is en derhalve in aanmerking moet worden genomen. Belanghebbende bestrijdt dit laatste en stelt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de bedrijfswaarde die in dit geval gelijk is aan de wev. Die stelling acht het Hof niet aannemelijk, ook niet indien belanghebbende, zoals zij stelt, haar bedrijfsvoering in de toekomst gaat wijzigen en zal overgaan op verhuur van de onroerende zaken en uitbesteden van de opleidingen aan de dealers van de afzonderlijke automerken. Belanghebbende en de Stichting waren in 2005 en 2009 nog bereid over te gaan tot aankoop en verbouw van onroerende zaken voor aanzienlijk hogere bedragen dan de door belanghebbende voorgestane waarden. Daarna zijn de onroerende zaken verhuurd. Dat de bedrijfswaarde van nummer 8 op de waardepeildatum 1 januari 2011 slechts € 780.000 zou bedragen maakt belanghebbende met hetgeen zij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk.
De bedragen die belanghebbende heeft gehanteerd bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de nummers 2 en 19 heeft zij, op de weerspreking daarvan door de heffingsambtenaar en na vragen ter zitting van het Hof, niet nader kunnen toelichten. In het midden is gebleven waarop de verschillende kostprijzen per vierkante meter en de verdeling over casco, techniek en afbouw zijn gebaseerd en op welke wijze de economische afschrijving van 38 percent (nummer 2) en 34 percent (nummer 19) voor alle onderdelen van de gebouwen is vastgesteld. Op dezelfde gronden als voor nummer 8 maakt belanghebbende evenmin aannemelijk dat de bedrijfswaarde van de nummers 2 en 19 niet hoger gesteld kan worden dan respectievelijk € 5.180.000 en € 3.005.000.
4.11
Naar het oordeel van het Hof leent het geschil zich ervoor dat het Hof zelf in de zaak voorziet. Gelet op de inhoud van de stukken en al hetgeen partijen nader naar voren hebben gebracht stelt het Hof de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 2, 8 en 19 op de peildatum in goede justitie vast op respectievelijk € 7.000.000, € 1.000.000 en € 4.500.000.
Slotsom
4.12
Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd.
5.Proceskosten
Aan belanghebbende en aan de Stichting zijn afzonderlijk beschikkingen gegeven en aanslagen OZB opgelegd. Gelet op de inhoud van de stukken is in dezen sprake van twee samenhangende zaken. Het Hof stelt vast dat de gemachtigde in bezwaar en beroep, [L], tevens het deskundigenrapport heeft opgemaakt. In bezwaar, beroep en hoger beroep is verzocht om toekenning van een vergoeding van proceskosten. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende en de Stichting in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep hebben moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 488 voor de kosten in de bezwaarfase (bezwaarschrift en hoorzitting), € 980 voor de kosten in eerste aanleg (beroepschrift en zitting Rechtbank) en € 980 (hogerberoepschrift en zitting Hof) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 2.448. Hiervan komt belanghebbende toe de helft, ofwel € 1.224.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z] tot € 7.000.000,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z] tot € 1.000.000,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19 te [Z] tot € 4.500.000,
– vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig, en
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.224 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 310 in verband met het beroep bij de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is op
29 april 2015in het openbaar uitgesproken.
29 april 2015in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(E.D. Postema)
(J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 1 mei 2015.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.