Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 14/00494
uitspraakdatum:
16 juni 2015
16 juni 2015
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 8 april 2014, nummer AWB 13/2301, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Groningen(hierna: de heffingsambtenaar).
heffingsambtenaarvan de
gemeente Groningen(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 31 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het jaar 2013 vastgesteld op € 285.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 april 2014 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar mr. drs. [A] en [B], taxateur. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
1.7
Het Hof heeft de behandeling van de zaak ter zitting aangehouden en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld nadere informatie in het geding te brengen. Van de heffingsambtenaar is op 16 april 2015 een faxbericht met bijlage bij het Hof ingekomen. Belanghebbende heeft hierop bij brief van 6 mei 2015, bij het Hof ingekomen op 8 mei 2015, gereageerd. De heffingsambtenaar heeft deze brief in afschrift ontvangen. Partijen hebben ter zitting verklaard af te zien van een nadere mondelinge behandeling. Het Hof heeft na ontvangst van voormelde stukken het onderzoek gesloten.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 31 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in 2000 gebouwd appartement, van het type “[C]”, met berging en parkeerplaats, gelegen op de zevende bouwlaag van appartementencomplex “[D]”. De oppervlakte van de woning is ongeveer 115 m² en de oppervlakte van de berging is ongeveer 10 m².
3.3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 270.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat de WOZ-waarde in 2013 hoger was dan in 2012 terwijl de gemiddelde woningprijzen zijn gedaald, dat de transactie van het referentieobject nummer 63 te ver van de peildatum is verwijderd en dat er onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen - grootte en afwerkingsniveau - tussen de appartementen in het complex.
3.3
De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.
4.3
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg ter onderbouwing van de waarde “een taxatieverslag woningen”, een “waardeverklaring ten behoeve van beroep” d.d. 29 oktober 2013 van [E], gediplomeerd WOZ-taxateur o.z., en bijbehorende foto’s, en een “taxatiekaart woningen” overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een specificatie taxatie en vergelijking (hierna: matrix) overgelegd met 7, waaronder 2 van het type [C], eveneens in het appartementencomplex “[D]” gelegen appartementen en 3 elders in de stad [Z] gelegen appartementen. De transacties in het complex van de onroerende zaak zijn:
Bouwlaag
nummer
verkoopprijs
verkoopdatum
11
47
€ 299.050
01-11-2013
5
22
€ 325.000
07-12-2011
16
66
€ 309.500
14-02-2012
15
63
€ 299.500
03-03-2010
1
10
€ 322.500
18-10-2011
7
28
€ 370.000
14-10-2011
10
40
€ 375.000
01-09-2011
De nummers 47 en 63 zijn van het type [C]. De nummers 22 en 66 hebben een oppervlakte van 139 m² en de nummers 10, 28 en 40 hebben een oppervlakte van € 143 m².
In voormelde taxatiematrix is de waarde van het appartement van belanghebbende (het hoofdgebouw) getaxeerd op € 244.030. Aan de andere [C]-appartementen, de nummers 47 en 63, is een waarde toegekend van respectievelijk € 280.675 en € 247.367. De overige appartementen zijn getaxeerd uiteenlopend van € 269.837 tot € 330.920. Alle kavels zijn getaxeerd op € 22.000 en aan de “berging, parkeerplaats” is een waarde toegekend van € 18.998.
4.4
Ter toelichting van de waardematrix heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de verschillen tussen de appartementen tot uitdrukking komen in de aan het hoofdgebouw toegekende waarde.
4.5
Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat aan zijn appartement, als enige in het complex, in 2013 een hogere WOZ-waarde was toegekend dan in 2012. In overleg met partijen heeft het Hof de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld op dit standpunt schriftelijk te reageren. De heffingsambtenaar heeft bij bericht van 16 april 2015 een overzicht overgelegd van de onherroepelijk vaststaande WOZ-waarden van alle [C]-appartementen in de jaren 2012 en 2013. Uit dit overzicht van totaal 14 appartementen blijkt voor 12 appartementen een waarde van € 283.000 in 2012 en voor 13 appartementen een waarde van € 285.000 in 2013. Belanghebbende heeft de juistheid van dit overzicht niet weersproken.
4.6
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde onderbouwingen en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. De in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is in voldoende mate rekening gehouden.
4.7
Aan het onder 4.6 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.
4.8
In de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopcijfers is de waardeontwikkeling van de woningmarkt verdisconteerd. Hieraan doet niet af dat het gemiddelde prijspeil van woningen tussen de vorige peildatum en de onderhavige is gedaald.
4.9
Voor zover belanghebbende in appel nog aanvoert dat de heffingsambtenaar ten onrechte in de loop van de procedure andere referentieobjecten heeft gehanteerd, overweegt het Hof dat het de heffingsambtenaar vrij staat zijn keuze van de gebruikte verkopen in de loop van de procedure te wijzigen.
4.1
Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan geoordeeld dient te worden dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, treffen de grieven van belanghebbende geen doel.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op
16 juni 2015in het openbaar uitgesproken.
16 juni 2015in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong)
(J.W. van Knobelsdorff)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 juni 2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.