ECLI:NL:GHARL:2015:4676

• Datum uitspraak: 23 juni 2015
• Publicatiedatum: 25 juni 2015
• Zaaknummer: 14/00978
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek; C.M. Ettema; A.J.H. van Suilen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Gerechtshof bevestigt WOZ-waarde vrijstaande woning op €235.000 ondanks betwisting sloopkosten

Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande woning met bijgebouwen en een groot perceel. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde voor 2013 vast op €262.000, welke na bezwaar werd verlaagd naar €239.000. De rechtbank stelde vervolgens de waarde vast op €235.000 en belanghebbende stelde hiertegen hoger beroep in.

Belanghebbende voerde aan dat de woning gesloopt zal worden vanwege hoge renovatiekosten en ongunstige ligging, waardoor de waarde alleen de grondwaarde minus sloopkosten zou moeten zijn. De heffingsambtenaar verdedigde de waarde van €235.000, gebaseerd op een taxatierapport met vergelijkingspanden.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was. Het betoog van belanghebbende dat de woning gesloopt zou worden, werd verworpen omdat belanghebbende zelf investeringen had gedaan en aangaf de woning te willen behouden. Ook was de vergelijkingsmethode juist toegepast, hoewel één vergelijkingspand niet geschikt werd geacht.

Het hoger beroep werd ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er werden geen proceskosten toegewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €235.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/00978

uitspraakdatum:
23 juni 2015

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 29 juli 2014, nummer AWB 13/6993, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Oude IJsselstreek (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 54 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 262.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 335.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 239.000 en de opgelegde aanslag OZB verminderd tot € 306.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 juli 2014 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 235.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, waarop de heffingsambtenaar in zijn conclusie van dupliek heeft gereageerd.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 mei 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, ir. [A], WOZ-taxateur, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], WOZ-taxateur.

1.7

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota van mr. [D] overgelegd en voorgedragen.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.9

Na het sluiten van het onderzoek heeft het Hof op 28 mei 2015 een brief van belanghebbende ontvangen en op 29 mei 2015 een schriftelijke reactie daarop van de heffingsambtenaar. Het Hof vindt in de brieven geen aanleiding het onderzoek te heropenen en zal op deze brieven dan ook geen acht slaan. Beide brieven zijn aan deze uitspraak gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met een inhoud van 400 m3 met deel, berging, dierenverblijf en hobbykas op een perceel met een oppervlakte van ongeveer 4000 m2. Het bouwjaar van de woning is ongeveer 1870. In 2011 heeft belanghebbende een carport gebouwd en in 2012 heeft zij de verwarmingsketel vervangen.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ op de waardepeildatum.

3.2

Belanghebbende is van mening dat de waarde moet worden vastgesteld op de grondwaarde verminderd met de sloopkosten, omdat de meest gerede koper de woning zal slopen. De gemachtigde van belanghebbende taxeert de waarde van de onroerende zaak op € 200.000.

3.3

De heffingsambtenaar conformeert zich aan de door de Rechtbank verminderde waarde van € 235.000.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot € 200.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

De heffingsambtenaar draagt ter onderbouwing van zijn standpunt een op 13 februari 2014 opgemaakt taxatierapport van [C] (hierna: de taxateur) aan. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van vergelijking met de hierna genoemde panden getaxeerd op € 253.000.

(Vergelijkings-) pand

m3

m3 prijs

Totaal

Waarde-druk achter-stallig onderhoud

woning

Gecorri-

geerde

waarde

woning

Gecorri-geerde m3 prijs

Per-ceel m2

Waarde perceel

Waarde overige gebou-wen

Totale waarde

Ver-koop- prijs

Verkoop- datum

[a-straat] 54

400

340

136

75

61

153

4

176.92

15.1

253.02

[b-straat]

57

462

385

177.87

20

157.87

342

7.89

188.595

21.215

367.68

375

4-7-2011

[c-straat] 10

480

349

167.52

10

157.52

328

9.135

192.33

27.047

376.897

386.25

12-5-2011

[d-straat] 43

665

280

186.2

15

171.2

257

3.775

175.8

9.92

356.92

357.5

1-12-2011

[e-straat]. 6

240

285

68.4

25

43.4

181

23.685

235.98

19.23

298.61

305

20-6-2011

[f-straat] 3

420

294

123.48

15

108.48

258

3

171.925

38.58

318.985

330

23-2-2011

4.4.

Belanghebbende brengt hiertegen in, dat de heffingsambtenaar ten onrechte de vergelijkingsmethode heeft toegepast, aangezien de koper van de onroerende zaak de woning zal slopen vanwege de hoge renovatiekosten en de ongunstige ligging van de woning op het perceel. De waarde dient daarom te worden bepaald op de waarde van de grond verminderd met de sloopkosten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ten onrechte een bedrag van € 75.000 gehanteerd voor de renovatiekosten van de onroerende zaak, aangezien de taxateur ter zitting van de Rechtbank heeft gezegd dat deze kosten ongeveer € 100.000 zouden zijn. Tot slot gaat de taxateur ten onrechte ervan uit dat sprake is van een woonboerderij, omdat de onroerende zaak is gelegen binnen de bebouwde kom en het perceel grenst aan veertien percelen van buurwoningen. De gemachtigde van belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 200.000 als volgt onderbouwd:

Waarde grond zonder woning € 210.000

Waarde bijgebouwen
- 20.000

€ 230.000

Af: Sloopkosten woning
- 30.000

Waarde onroerende zaak
€ 200.000

4.5.

In zijn taxatie heeft de heffingsambtenaar aan de grond een waarde toegekend van € 176.920, terwijl belanghebbende daaraan een waarde van € 210.000 heeft toegekend ná de sloop van de woning. Ook de bijgebouwen heeft belanghebbende hoger gewaardeerd dan de heffingsambtenaar. Volgens belanghebbende dienen echter wel de sloopkosten van € 30.000 in mindering te worden gebracht. Ondanks de grieven die belanghebbende met betrekking tot de ligging van de onroerende zaak en de opstallen heeft aangedragen, kan dan - nu ook overigens dienaangaande niets is gebleken - niet geoordeeld worden dat de heffingsambtenaar de grond en de bijgebouwen te hoog heeft gewaardeerd.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof is het door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingspand [f-straat] 3, dat nabij een hoogspanningsmast en aan een drukke straat is gelegen, niet geschikt als vergelijkingspand, omdat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft toegelicht hoe hij met de verschillen in bouwjaar, uitstraling en ligging rekening heeft gehouden. De andere door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingspanden zijn naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar, omdat het vrijstaande panden met achterstallig onderhoud betreffen die alle zijn gelegen op een aanzienlijk perceel. Met name het vergelijkingspand [e-straat] 6, dat de taxateur van belanghebbende in de door hem opgemaakte taxatie eveneens als vergelijkingspand heeft gebruikt, is goed vergelijkbaar met inachtneming van de verschillen in perceelsgrootte en inhoud. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de inhoud van dit vergelijkingspand exclusief de hooizolder 240 m3 is. De heffingsambtenaar heeft bij zijn taxatie een aanzienlijk lagere gecorrigeerde kubieke meterprijs gehanteerd dan de gecorrigeerde kubieke meterprijs die voortvloeit uit de verkopen van de wat inhoud betreft grotere vergelijkingspanden [b-straat] 57, [c-straat] 10 en [d-straat] 43. De gehanteerde gecorrigeerde kubieke meterprijs ligt in lijn met vergelijkingspand [e-straat] 6. Door een aanzienlijk lagere kubieke meterprijs te hanteren, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met het achterstallige onderhoud.

4.7.

De heffingsambtenaar heeft terecht geen rekening gehouden met sloop van de woning, zoals belanghebbende bepleit. Sloop van de woning ligt niet voor de hand, nu belanghebbende heeft aangegeven dat zij nog jaren in de woning hoopt te kunnen wonen. Deze verwachting blijkt uit de recent door haar gepleegde investeringen in de bouw van een carport en de vernieuwing van de verwarmingsinstallatie. Ook heeft belanghebbende aangegeven dat er kopers zullen zijn die de woning niet zullen slopen, maar renoveren.

4.8.

Gelet op hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 235.000 niet te hoog is.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 23 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema)

(R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 juni 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.