ECLI:NL:GHARL:2015:4836

• Datum uitspraak: 30 juni 2015
• Publicatiedatum: 30 juni 2015
• Zaaknummer: 14-00908
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; K. de Jong-Braaksma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak in verband met overlast door een nabijgelegen mestvergistingsinstallatie

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, waarin de waarde van een onroerende zaak is vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Coevorden. De belanghebbende, eigenaar van de woning aan [a-straat] 3 te [Z], is van mening dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld, mede door de overlast van een nabijgelegen mestvergistingsinstallatie. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 504.000, maar na bezwaar is deze verlaagd naar € 462.000. De rechtbank heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarop de belanghebbende in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de zitting op 3 juni 2015 heeft het Hof de argumenten van beide partijen gehoord. De belanghebbende stelt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 400.000, gezien de overlast van stank, geluid en gezondheidsklachten door de mestvergistingsinstallatie. De heffingsambtenaar daarentegen stelt dat de waarde van € 462.000 voldoende rekening houdt met de overlast.

Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijs is geslaagd dat de waarde van € 462.000 niet te hoog is. Het Hof stelt vast dat de overlast van de mestvergistingsinstallatie een waardedrukkende factor is en dat de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwing heeft gegeven voor de vastgestelde waarde. Uiteindelijk komt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en stelt deze vast op € 440.000. De uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar worden vernietigd, en de heffingsambtenaar wordt veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer: 14/00908

uitspraakdatum: 30 juni 2015

Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 31 juli 2014, nummer AWB LEE 13/437, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Coevorden (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 504.000 (hierna: de beschikking).

1.2

Bij de uitspraak van 28 december 2012 op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde is verminderd tot op € 462.000.

1.3

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4

De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 31 juli 2014 ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van € 39,60 en de heffingsambtenaar gelast het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.

1.5

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juni 2015 te Leeuwarden. Daar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A] en [B] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1999, met een inpandige garage en berging. De woning heeft een inhoud van 980 m3. De woning ligt op een perceel van 1.000 m2. De woning ligt in de wijk [C] te [Z].

2.2

De wijk [C] is gelegen op twee schiereilandjes en telt in totaal zestig vrijstaande woningen. Aan de andere kant van het water ligt een mestvergistingsinstallatie aan het [a-kanaal] te [Z]. Sinds 2008 ondervinden de bewoners van de wijk [C] in toenemende mate overlast van deze mestvergistingsinstallatie. Deze overlast betreft geluids- en stankoverlast. Ook treden er stroomstoringen op. Sommige bewoners hebben gezondheidsklachten. De wijk [C] is meermaals, ook voor de onder 2.3 genoemde calamiteit, negatief in het nieuws geweest.

2.3

Op 19 januari 2012 heeft zich een calamiteit met de mestvergistingsinstallatie voorgedaan. Er heeft een lekkage plaatsgevonden, waardoor biogas in de omgeving is verspreid. Een deel van de wijk [C] is ontruimd. Naar aanleiding hiervan heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van alle zestig woningen van de wijk [C] voor het kalenderjaar 2012 opnieuw in kaart gebracht. Dienaangaande heeft hij een spreadsheet overgelegd. Er is eerst gekeken of de beschikte waarden voor het kalenderjaar 2012 op de juiste bedragen waren vastgesteld. Daarbij is gecontroleerd of de juiste objectkenmerken zoals inhoud, oppervlakte en ligging zijn toegepast. Deze controle heeft geleid tot de in kolom M van die spreadsheet opgenomen bedragen. De waarde van de woning van belanghebbende is in die kolom vastgesteld op € 520.000. Vervolgens is een aftrek wegens overlast toegepast op de in kolom M vermelde bedragen. Deze aftrek varieert ten aanzien van alle zestig woningen van 9,9% tot 11,15%. Ten aanzien van de woning van belanghebbende geldt een percentage van 11,15. In de toelichting op de spreadsheet is het volgende opgenomen:

‘De correctie voor de overlast die er is in de wijk [C] hebben we dus gecorrigeerd over de waarde die in klom M staat en niet over de in eerste instantie beschikte waarde.

Voor alle woningen die gelegen zijn in de wijk [C] is de waarde opnieuw berekend, ook voor de objecten waarvoor geen bezwaar is gemaakt. De objecten waarvoor geen bezwaar was gemaakt, hebben voor 1 januari 2011 geen verlaging gekregen omdat de waardedaling niet door de ambtshalve grens van 20% kwam. Deze correctie zij voor die woningen uiteraard wel voor peildatum 1 januari 2012 meegenomen in de waardering ‘

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij stelt dat wegens stank- en geluidsoverlast, gezondheidsklachten, gezondheidsrisico’s en het negatieve imago door de aanwezigheid van de mestvergistingsinstallatie in de nabijheid van de wijk [C] de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2012 niet hoger kan zijn dan € 400.000. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde van de woning tot op € 400.000 en tot een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij stelt dat in de waardebepaling van € 462.000 voldoende rekening is gehouden met overlast. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2011 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Weliswaar erkent de heffingsambtenaar de mestvergistingsinstallatie niet als bron van overlast, maar niet in geschil is dat in de waardevaststelling rekening gehouden dient te worden met overlast die de bewoners van de wijk [C] ondervinden. Het Hof neemt de overlast als waardedrukkende factor op de woning van partijen over, nu zij zich daarbij niet op een onjuist juridisch standpunt stellen. Het Hof acht voldoende aannemelijk dat de overlast mede wordt veroorzaakt door de mestvergistingsinstallatie. Het Hof is daarbij van oordeel dat met de verschillende vormen van overlast door de mestvergistingsinstallatie zoals stank-, geluidsoverlast, stroomstoringen en met (de risico’s op) gezondheidsklachten in de waardebepaling voor de Wet WOZ rekening gehouden moet worden, ook al staat de omvang daarvan nog niet vast. Juist van de onzekerheid over de omvang daarvan gaat een waardedrukkend effect uit. Al voorafgaand aan de onder 2.3 omschreven calamiteit is de wijk [C] wegens de mestvergistingsinstallatie negatief in het nieuws geweest en kleeft er ook op waardepeildatum 1 januari 2011 een negatief imago aan de wijk [C]. Ook dit dient meegewogen te worden in de waardebepaling.

4.3

De bewijslast van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 462.000 rust op hem. Hij dient aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.4

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar niet in het leveren van het gevraagde bewijs geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

4.5

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix van [B] met de datum 14 maart 2013 overgelegd. In deze matrix heeft [B] de waarde van de woning voor de Wet WOZ aan de hand van de transactieprijzen van referentieobjecten bepaald op € 504.000 zonder een correctie wegens overlast. In diezelfde matrix is de waarde op € 462.000 gesteld met een correctie wegens overlast. Met een verwijzing naar de spreadsheet stelt de heffingsambtenaar zich nader op het standpunt dat de woning gewaardeerd moet worden op € 520.000 zonder de invloed van overlast. Naar het Hof afleidt uit hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld over de spreadsheet dient de gestelde waarde van € 520.000 als basis voor de aftrek wegens overlast. Voor die waarde heeft de heffingsambtenaar geen enkele onderbouwing gegeven. Evenmin heeft de heffingsambtenaar gesteld met welke soort van overlast en zo ja, in welke mate in de aftrek van 11,15% rekening is gehouden. Nu de heffingsambtenaar geen onderbouwing heeft gegeven voor de door hem bepaalde waarde van € 520.000 en evenmin inzicht heeft gegeven in de bepaling van de aftrek van 11,15%, is het beroep van belanghebbende tegen de waardevaststelling geslaagd.

4.6

Nu de heffingsambtenaar niet in zijn bewijs is geslaagd, behoeven de andere grieven van belanghebbende tegen de waardevaststelling geen bespreking. Overigens is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet willekeurig of in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. Met de spreadsheet heeft de heffingsambtenaar voldoende duidelijk gemaakt niet jegens één of meer belanghebbenden of groepen daarvan een begunstigend beleid te hebben gevoerd, het oogmerk van begunstiging te hebben gehad of de meerderheidsregel te hebben geschonden.

4.7

De vraag komt vervolgens aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet te laag is, dit ongeacht de omstandigheid dat in de wijk [C] de laatste jaren, ook rondom waardepeildatum, weinig tot geen woningen zijn verkocht. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

4.8

Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de waarde voor de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2011 niet hoger is dan € 400.000. Hiervoor geeft hij geen onderbouwing die overeenkomt met een voor de Wet WOZ geldende waardering. De door belanghebbende overgelegde artikelen geven geen concrete aanleiding te veronderstellen dat de waardedaling van belanghebbendes woning ten minste 30 tot 35 percent bedraagt door de aanwezigheid van de mestvergistingsinstallatie aan het [a-kanaal]. Aan de rekenkundige toepassingen door belanghebbende van de in de spreadsheet en de matrix opgenomen bedragen kent het Hof evenmin bewijskracht toe. Ook anderszins levert belanghebbende geen bewijs van zijn stelling dat de waarde van de woning € 400.000 zou zijn.

4.9

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het verlangde bewijs te leveren zal het Hof de waarde van de onroerende zaak vaststellen. Alle feiten een omstandigheden in aanmerking nemend, is het Hof van oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op € 440.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten en bepaalt deze op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 45,12 ter zake van de reiskosten, openbaar vervoer in de tweede klas, voor het bijwonen van de zitting in Leeuwarden. Voor de in eerste aanleg gemaakte reiskosten neemt het Hof het door de Rechtbank bepaalde bedrag van € 39,60 over.

6. Beslissing

Het Hof:

– - - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– - - vernietigt de uitspraak op bezwaar;

– - - stelt de waarde van de woning voor de Wet WOZ voor het kalenderjaar 2012 vast op € 440.000;

– - - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 84,72; en

– - - gelast dat de Inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 30 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

K. de Jong-Braaksma J.W. van Knobelsdorff

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 juli 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.