Uitspraak
GERECHTSHOF Arnhem - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats Leeuwarden
nummer: 14/00305
uitspraakdatum:
27 januari 2015
27 januari 2015
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 13/1458 van de rechtbank Noord-Nederland van 25 februari 2014 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aa en Hunze(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 199.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Noord Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 25 februari 2014 ongegrond verklaard.
1.4
Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende bijgestaan door zijn echtgenote en namens de heffingsambtenaar [A], gecertificeerd WOZ-taxateur.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Feiten
2.2
De onroerende zaak betreft een twee-onder-één kapwoning met aangebouwde garage uit circa 1985. De inhoud van de woning is ongeveer 348 m³ en de woning is gelegen op een perceel van ongeveer 343 m².
3.Geschil en standpunten van partijen
3.1
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe dat hij ernstige overlast ondervindt van zijn buren. Belanghebbende heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning op nihil moet worden gesteld.
3.3
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
4.Overwegingen omtrent het geschil
4.1
Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3
Belanghebbende heeft aangevoerd dat hij in onmin leeft met zijn buren. Belanghebbende stelt dat hij ernstige overlast van hen ondervindt. Deze overlast bestaat onder andere uit stalken en pesterijen van de kant van de buurvrouw waarbij onder meer voorwerpen in de tuin van belanghebbende worden gegooid. Belanghebbende heeft meermalen aangifte tegen de buurvrouw gedaan bij de politie, maar dit heeft geen effect gesorteerd. Belanghebbende verwijt de gemeente AA en Hunze dat zij niet adequaat in deze kwestie heeft opgetreden. Belanghebbende vindt dat zijn woongenot zodanig wordt aangetast dat de waarde van de onroerende zaak op nihil moet worden vastgesteld, mede omdat de woning – door de genoemde overlast – onverkoopbaar zou zijn.
4.4
Nu belanghebbende de waardevaststelling gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van
1 januari 2012 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.
1 januari 2012 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.
4.5
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport van 4 juli 2013 opgesteld door [A], voornoemd, overgelegd. In dit taxatierapport worden vier referentieobjecten vermeld. De referentieobjecten zijn gelegen te [L], [M], [Z] en [N]. De woning in [Z] is halfvrijstaand, de andere woningen zijn van het type twee-onder-één kap.
4.6
Twee referentieobjecten zijn gebouwd in 1987 de andere twee in 1993 en 1994. De inhoud van de woningen bedraagt 314 m³ tot 380 m³, en de perceeloppervlakte is 247 m² tot 385 m². Bij alle woningen behoort een garage. De referentieobjecten zijn verkocht in de periode van 1 april 2011 tot 15 mei 2012. De verkoopsommen van deze woningen lopen uiteen van € 173.000 tot € 255.000.
4.7
De heffingsambtenaar is op de hoogte van het bestaan van het conflict tussen belanghebbende en de buren. De heffingsambtenaar kwalificeert belanghebbendes relaas als een subjectieve beleving. Op basis van informatie afkomstig van de politie is de heffingsambtenaar van mening dat sprake is van een burengeschil en dat dit geen belemmering hoeft te zijn voor potentiële kopers van de woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting, onbestreden gesteld, dat eind 2014 een paar woningen in dezelfde straat zijn verkocht. Deze transacties zijn volgens de heffingsambtenaar te ver van de peildatum gerealiseerd om als onderbouwing te kunnen dienen van de vastgestelde waarde, maar de gerealiseerde verkoopsommen liggen wel in de lijn van de vastgestelde waarde. Het is om die reden, aldus de heffingsambtenaar, waarschijnlijk dat geen sprake is van een objectieve omstandigheid die de waarde van de onroerende zaak negatief beïnvloedt. Een potentiële koper van de onroerende zaak zal waarschijnlijk de bedoelde overlast niet ervaren. De overlast vertaalt zich daarom, aldus de heffingsambtenaar, niet in een lagere waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer en om die reden heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde hiermee ook geen rekening gehouden.
4.8
De waarde van de onroerende zaak is op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode bepaald. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met het taxatierapport en de daarin opgenomen referentieobjecten en de daarop gegeven toelichting in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van de referentieobjecten geven voldoende inzicht in de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum. De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde ligt in de lijn van de verkoopgegevens van de referentieobjecten.
4.9
Ook in het licht van de door belanghebbende aangevoerde burenoverlast is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende en zijn echtgenote hebben dezelfde overlastproblematiek in een procedure voor het Hof eerder aangevoerd in het kader van de WOZ beschikking voor het jaar 2011. In de desbetreffende zaak met het nummer BK 12/00048, uitspraak 8 januari 2013, heeft het Hof ten aanzien van de aangevoerde overlast overwogen dat overlast en hinder van buren, in het algemeen zijn grondslag vindt in de sfeer van de persoonlijke relaties. Enkel in de situatie dat als sprake is van overlast waardoor ook potentiële kopers hierdoor zouden worden beïnvloed, in die zin dat zij op de peildatum voor de onroerende zaak een lagere prijs willen betalen, dient de overlast in de vastgestelde waarde tot uitdrukking te komen. Van een dergelijke situatie was naar het oordeel van het Hof geen sprake. Het Hof ziet in casu geen reden om op zijn eerdere oordeel terug te komen. Gelet op hetgeen de heffingsambtenaar ten aanzien van de gestelde overlast naar voren heeft gebracht, acht het Hof het niet aannemelijk dat de door belanghebbende ervaren burenoverlast een waardedrukkende rol speelt bij de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer op de onderhavige peildatum.
4.1
Gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6.De beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. G.J. van Muijen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong.
De beslissing is op 27 januari 2015 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (P. van der Wal)
Op 28 januari 2015 afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.