ECLI:NL:GHARL:2015:6265

• Datum uitspraak: 25 augustus 2015
• Publicatiedatum: 25 augustus 2015
• Zaaknummer: 14/01221
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.A. Monsma; B. van Walderveen; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging waardering onroerende zaak per 1 januari 2012 in hoger beroep

In deze bestuursrechtelijke zaak staat de vraag centraal of de WOZ-waarde van een woning aan de [a-straat] 9 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar had de waarde op €260.000 vastgesteld, welke door belanghebbenden werd betwist. Na een eerdere afwijzing door de rechtbank Noord-Nederland is het hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aanhangig gemaakt.

Belanghebbenden stelden dat de woning niet vergelijkbaar was met de referentieobjecten die de heffingsambtenaar gebruikte en dat onvoldoende rekening was gehouden met verschillen in onderhoud, kwaliteit en ligging. Zij bepleitten een waarde van €210.000. De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een taxatierapport en aanvullende transacties voor de grondwaardering.

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. De gebruikte referentieobjecten waren vergelijkbaar, en de waardering van de grond was inzichtelijk en verantwoord. De door belanghebbenden aangevoerde gebreken in onderhoud en ligging werden niet voldoende onderbouwd en stonden niet in lijn met de deskundige taxatierapporten.

Daarmee werd het hoger beroep ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €260.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/01221

uitspraakdatum: 25 augustus 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de erven [X] te
[Z] (hierna: belanghebbenden)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 30 oktober 2014, nummer AWB LEE 13/2581, in het geding tussen belanghebbenden en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Marum (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 260.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.

1.3

Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 oktober 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juli 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbenden de gemachtigde [A] , bijgestaan door [B] , taxateur en [C] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [D] , bijgestaan door [E] (hierna: de taxateur).

1.7

Van de zijde van belanghebbenden is ter zitting een pleitnota met twee bijlagen overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De heer [X] was tot zijn overlijden [in] 2013 eigenaar van onroerende zaak. Blijkens de Verklaring van Erfrecht zijn belanghebbenden zijn enige erfgenamen.

2.2

De onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1955 gebouwde vrijstaande woning met een garage. De inhoud van de woning is, inclusief de aanbouw uit 1997, 443 m³. De kaveloppervlakte is 1.200 m².

2.3

Met betrekking tot de onroerende zaak is namens de heffingsambtenaar een taxatierapport met dagtekening 13 november 2013 opgesteld door de taxateur, die de onroerende zaak op 21 mei 2013 heeft bezocht. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 260.000. De grond is in dit kader gewaardeerd op € 114 per m² en de inhoud op € 264 per m³ voor de oorspronkelijke woning en op € 192 per m³ voor de aanbouw. Het onderhoud van het dak en het schilderwerk buiten worden als voldoende omschreven en dat van de gevels, de kozijnen en het schilderwerk binnen als goed. In de bijbehorende matrix zijn de kwaliteit, het onderhoud en het voorzieningen niveau als gemiddeld gewaardeerd. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:

 [b-straat] 4 te [Z] (bouwjaar 1966, inhoud woning 301 m³ en inhoud aanbouw woonruimte 59 m³, kaveloppervlakte 480 m²) verkocht op 22 maart 2012 voor € 191.000. De grond is gewaardeerd op € 145 per m² en de inhoud op € 366 voor de oorspronkelijke woning en op € 148 per m³ voor de aanbouw. De kwaliteit, het onderhoud en het voorzieningen niveau zijn als gemiddeld gewaardeerd;

 [c-straat] 24 te [Z] (bouwjaar 1939, inhoud woning 486 m³, kaveloppervlakte 850 m²) verkocht op 11 maart 2011 voor € 307.500. De grond is gewaardeerd op € 140 per m² en de inhoud op € 328 per m³. De kwaliteit, het onderhoud en het voorzieningen niveau zijn als gemiddeld gewaardeerd;

 [d-straat] 38 te [Z] (bouwjaar 1958, inhoud woning 438 m³, kaveloppervlakte 550 m²) verkocht op 21 januari 2011 voor € 224.000. De grond is gewaardeerd op € 145 per m² en de inhoud op € 309 per m³ voor de woning, € 134 voor de serre, € 474 voor de dakkapel en € 138 voor de kelder. De kwaliteit, het onderhoud en het voorzieningen niveau zijn als gemiddeld gewaardeerd.

2.4

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar opnieuw een door de taxateur opgemaakt taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport komt, behoudens voor wat betreft de cijfermatige uitwerking, overeen met het voornoemde taxatierapport. Het is voor wat betreft de waardering van de grond aangevuld met een drietal transacties en er is een aantal extra berekeningen toegevoegd.

2.5

Belanghebbenden hebben in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van de hand van [F] ( [G] makelaardij o.z.) met dagtekening 1 juni 2013 waarin de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 210.000. In het rapport staat dat er geen sprake is van bijzondere aandachtspunten. De vragen of de waarde meer dan 15 percent afwijkt van die van soortgelijke objecten in de directe omgeving en of de onderhoudstoestand en/of bouwkundige staat in zijn algemeenheid “slecht” is, worden in het rapport met “nee” beantwoord. De onderhoudstoestand van de binnenzijde en de bouwkundige constructie worden als goed omschreven en het buitenonderhoud, de algemene indruk, de isolatie, de keuken, het sanitair, de verwarming en de tuin als “redelijk”. Ten aanzien van de omgeving wordt gesteld dat sprake is van “Goede stand in woonwijk”. In het rapport worden ter onderbouwing van de waarde drie referentieobjecten genoemd.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend en bepleiten in hoger beroep een waarde van € 210.000. Belanghebbenden voeren hiertoe onder meer aan dat de onroerende zaak voor wat betreft het niveau van de voorzieningen, de kwaliteit, de staat van onderhoud en de ligging niet vergelijkbaar is met de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten en dat met deze verschillen onvoldoende rekening is gehouden. Voorts voeren belanghebbenden aan dat de waardering van de grond niet inzichtelijk is gemaakt.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door de belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.3

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking. Het referentieobject [d-straat] 38 te [Z] , dat ook in het taxatierapport van belanghebbende als onderbouwing wordt gebruikt, is voor wat betreft het bouwjaar en de inhoud goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Rekening houdend met het verschil in kavelgrootte (1.200 m² voor de onroerende zaak en 550 m² voor [d-straat] 38) is dit transactiegegeven een goede onderbouwing van de vastgestelde waarde.

4.4

Met betrekking tot de waardering van de grond heeft de taxateur ter zitting, onder verwijzing naar de door hem in appel overgelegde (nieuwe) matrix, toegelicht dat de door hem nader voorgedragen transactiegegevens leiden tot een waarde van gemiddeld (afgerond) € 154 per m² bij een gemiddelde oppervlakte van 863 m² en € 20 voor de overige 337 m². De taxateur leidt hieruit af dat de door hem gehanteerde waarde van de grond van gemiddeld € 114 per m² niet te hoog is. Mede gelet op de voor de eerder genoemde referentieobjecten gehanteerde waarde van de grond, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in kavelgrootte ten opzichte van het referentieobject [d-straat] 38. Het Hof acht de waarde van de onroerende zaak voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.

4.5

Het Hof overweegt naar aanleiding van belanghebbendes grieven ter zake van de herleiding van de onderdelen van de onroerende zaak in de waardematrix uit objectieve marktgegevens, dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak als geheel doorslaggevend is en dat de gehanteerde methodiek, waarbij uit de transactiegegevens de respectieve onderdelen van de onroerende zaak worden herleid, van ondergeschikt belang is.

4.6

Hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd met betrekking tot de slechte staat van onderhoud van de onroerende zaak leidt niet tot een ander oordeel. Het ter zitting in appel geschetste beeld van de onderhoudssituatie staat op gespannen voet met de bevindingen van de taxateur die het door belanghebbenden ingebrachte taxatierapport van 1 juni 2013 heeft opgesteld. Het Hof hecht in dit verband meer geloof aan de bevindingen van een ter zake deskundige, te meer nu deze in lijn liggen van de bevindingen van de taxateur van de heffingsambtenaar. Daar komt bij dat blijkens de matrix bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar rekening is gehouden met een lagere waarde per m³ dan bij de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat hiermee met de staat van onderhoud voldoende rekening is gehouden. Hetgeen belanghebbenden ter zitting omtrent de ligging van de onroerende zaak hebben gesteld strookt evenmin met de in het taxatierapport gegeven kwalificatie van de ligging en ook hiervoor geldt dat het Hof het taxatierapport van belanghebbenden laat prevaleren.

4.7

De door belanghebbenden eerst ter zitting in appel genoemde verkoop van [a-straat] 11 te [Z] dateert uit 2009. Wat er ook zij van het moment waarop dit gegeven in de procedure naar voren is gebracht, is het Hof van oordeel dat deze verkoop, anders dan die van de referentieobjecten, zodanig ver van de peildatum is gerealiseerd dat deze geen ander licht kan werpen op de waarde van de onroerende zaak, nog daargelaten dat ter zake geen controleerbare transactiegegevens zijn overgelegd.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 25 augustus 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(J.A. Monsma)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 augustus 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.