Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 14/00141 en 14/00142
uitspraakdatum:
27 januari 2015
27 januari 2015
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraken van de rechtbank Utrecht (thans: Midden-Nederland; hierna: de Rechtbank) van 9 januari 2014, nummers UTR 13/774 en UTR 13/4544, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vianen(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z] voor het kalenderjaar 2012, per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld op € 223.000 en voor het kalenderjaar 2013, per waardepeildatum 1 januari 2012, op € 216.000. Daarbij zijn voorts aanslagen in de onroerendezaakbelastingen aan belanghebbende opgelegd.
1.2
Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden en de aanslagen gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraken van 9 januari 2014 gegrond verklaard en de uitspraken op bezwaar vernietigd, doch de rechtsgevolgen ervan in stand gelaten.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroepen ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben.
1.6
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 17 december 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord: belanghebbende alsmede [A] namens de heffingsambtenaar.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 10 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in 1930 gebouwde tussenwoning (in een rij van drie woningen) met een berging/schuur. De woning beschikt over een aanbouw en een dakkapel. De woning heeft, zonder de aanbouw, een inhoud van 237 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 122 m².
2.2
De heffingsambtenaar heeft de waarden van de onroerende zaak ingevolge de Wet WOZ voor het kalenderjaar 2012 – per waardepeildatum 1 januari 2011 – vastgesteld op € 223.000 en voor het kalenderjaar 2013 – per waardepeildatum 1 januari 2012 – op € 216.000. Deze vastgestelde waarden zijn in bezwaar gehandhaafd.
2.3
In de procedure voor de Rechtbank zijn door de heffingsambtenaar taxatierapporten overgelegd van [B], gecertificeerd WOZ-taxateur verbonden aan [C] B.V. (hierna: de taxateur), opgemaakt – na een uitpandige opname – op 6 februari 2013 onderscheidenlijk 1 oktober 2013. De taxateur heeft in die rapporten de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 getaxeerd op € 223.000 en per waardepeildatum 1 januari 2012 op € 216.000. In het met betrekking tot het jaar 2012 (peildatum 1 januari 2011) opgemaakte taxatierapport heeft de taxateur de onroerende zaak vergeleken met drie vergelijkingsobjecten, te weten de in de gemeente Vianen gelegen woningen [a-straat] 8 (een hoekwoning en buurpand van de onroerende zaak; perceeloppervlakte 123 m²; inhoud 237 m³; verkocht op 13 juli 2010 voor € 242.000), [b-straat] 4 (een rijwoning; perceeloppervlakte 42 m²; inhoud 181 m³; verkocht op 19 maart 2010 voor € 160.000) en [c-straat] 38 (een rijwoning; perceeloppervlakte 130 m²; inhoud 262 m³; verkocht op 28 mei 2010 voor € 211.000).
2.4
Belanghebbende heeft met betrekking tot het jaar 2012 (peildatum 1 januari 2011) gewezen op verkoopcijfers van de volgende in de gemeente Vianen gelegen woningen:
- [d-straat] 9 (een vrijstaande woning; inhoud 325 m³, perceeloppervlakte 170 m²; verkocht op 15 augustus 2011 en geleverd op 19 september 2011 voor € 215.000);
- [e-straat] 37 (een 2^1-kapwoning; inhoud 250 m³; perceeloppervlakte 95 m²; verkocht op 8 april 2011 en geleverd op 8 augustus 2011 voor € 217.500);
- [f-straat] 6 (een rijwoning; inhoud 270 m³, perceeloppervlakte 74 m²; verkocht op 20 april 2011 en geleverd op 22 augustus 2011 voor € 205.000), en
- [g-straat] 7 (een rijwoning; inhoud 294 m³; perceeloppervlakte 120 m²; verkocht op 16 juni 2009 voor € 211.500).
2.5
De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar erin geslaagd geacht aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden van € 223.000 respectievelijk € 216.000 niet te hoog zijn.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de door de heffingsambtenaar vastgestelde woz-waarden te hoog zijn. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting. De klacht over de vakbekwaamheidseisen van de taxateur is door belanghebbende ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken. De onderhoudstoestand van de onroerende zaak speelt, naar belanghebbende ter zitting van de Rechtbank desgevraagd en ondubbelzinnig heeft verklaard en ter zitting in hoger beroep heeft bevestigd, geen rol in de rechtsstrijd van partijen.
3.3
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot kennelijk € 192.000 respectievelijk € 185.000.
3.4
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In zoverre belanghebbende betoogt dat een andere maatstaf dient te worden gehanteerd, is zulks onjuist.
4.2
Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waarden dan die door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die de conclusie rechtvaardigen dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat hij zich ermee kan verenigen dat de woz-waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2013 (waardepeildatum 1 januari 2012) op € 7.000 lager wordt bepaald dan de voor het kalenderjaar 2012 (waardepeildatum 1 januari 2011) vastgestelde woz-waarde. Gelet hierop, zal het Hof beoordelen of de heffingsambtenaar slaagt in zijn bewijslast met betrekking tot het jaar 2012.
4.3
De vraag of de heffingsambtenaar slaagt in zijn bewijslast hangt mede af van de stellingen die belanghebbende heeft ingenomen en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht. Belanghebbende heeft in dat verband onder meer verwezen naar de in 2.4 vermelde verkoopcijfers van door hem genoemde vergelijkingsobjecten.
4.4
De zogenoemde vergelijkingsmethode vormt, hoewel uiteindelijk niet meer dan een hulpmiddel, een goede methode om de gezochte woz-waarde te bepalen. Om de woz-waarde van een onroerende zaak af te leiden uit verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, is van belang dat de aangedragen vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak waarvoor de woz-waarde moet worden bepaald en voorts dat de verkooptransacties van die vergelijkingsobjecten niet te ver van de te hanteren peildatum zijn gelegen.
4.5
Met betrekking tot de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten is het Hof van oordeel dat het object [b-straat] 4 te dezen niet bruikbaar is om als vergelijkingsobject te dienen, aangezien de voor dat object gerealiseerde verkoopsom geen betrekking heeft op de volle en onbezwaarde eigendom van de grond maar op een recht van erfpacht. Met de Rechtbank, en kennelijk met partijen, is het Hof voorts van oordeel – op de door de Rechtbank vermelde gronden – dat de woning aan de [c-straat] 38 evenmin geschikt is om als vergelijkingsobject te dienen. Aldus resteert het object [a-straat] 8. Dit object is, anders dan belanghebbende bepleit, naar het oordeel van het Hof zeer geschikt om te dezen als vergelijkingsobject te dienen. De ligging, de perceeloppervlakte en de inhoud van deze – naast de onroerende zaak gelegen – woning zijn immers nagenoeg gelijk aan de onroerende zaak. Weliswaar is [a-straat] 8 ‘formeel’ een hoekwoning, maar blijkens de in het taxatierapport opgenomen foto – en ter zitting is zulks door belanghebbende bevestigd – staat direct naast de woning [a-straat] 8, met slechts een minimale doorgang, een garage die aan een andere eigenaar en gebruiker toebehoort dan aan de eigenaar en gebruiker van de woning [a-straat] 8.
4.6
Met betrekking tot de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten is het Hof van oordeel dat de woningen [d-straat] 9, [e-straat] 37 en de [g-straat] 7 te dezen niet als vergelijkingsobject kunnen dienen. [d-straat] 9 en [e-straat] 37 zijn immers andersoortige woningen (vrijstaand onderscheidenlijk 2^1-kap) en met betrekking tot de voor de woning aan de [g-straat] 7 gerealiseerde verkoopprijs (op 16 juni 2009) moet worden geconcludeerd dat deze te ver van de peildatum 1 januari 2011 is gelegen. De woning aan de [f-straat] 6 kan naar het oordeel van het Hof wel als vergelijkingsobject dienen.
4.7
Gelet op de op 13 juli 2010 gerealiseerde verkoopprijs van de door de heffingsambtenaar aangedragen woning [a-straat] 8 van € 242.000 en gelet op de op 22 augustus 2011 gerealiseerde verkoopprijs van de door belanghebbende aangedragen woning [f-straat] 6 van € 205.000, is naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar per 1 januari 2011 vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 223.000 niet te hoog is. Nog daargelaten dat belanghebbende, naar hij ter zitting heeft bevestigd, beschikt over een grotere aanbouw dan de woning aan de [a-straat] 8 (zodat zijn woning meer inhoud heeft dan dit vergelijkingsobject), acht het Hof, gelet op het verschil tussen de verkoopprijs van [a-straat] 8 en de onderhavige vastgestelde waarde van € 223.000, aannemelijk dat de heffingsambtenaar in voldoende mate ermee rekening heeft gehouden dat [a-straat] 8 een ‘hoekwoning’ is en de onroerende zaak een ‘rijwoning’. Met betrekking tot het object [f-straat] 6 verdient nog opmerking dat het perceel van dit object 48 m2 kleiner is dan het perceel van de onroerende zaak. Gelet hierop en rekening houdende met de gering grotere inhoud van 33 m3, biedt de verkoopprijs van deze woning eveneens steun aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
4.8
Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd doet niet af aan de conclusie, kort gezegd, dat de heffingsambtenaar met betrekking tot het jaar 2012 is geslaagd in zijn bewijslast.
4.9
Alsdan is, gelet op hetgeen hiervóór in 4.2 is overwogen, niet langer in geschil dat de vastgestelde waarde van € 216.000 voor het kalenderjaar 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012, evenmin te hoog is.
SlotsomOp grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen van belanghebbende ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2015.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel)
(R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 januari 2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.