ECLI:NL:GHARL:2015:6568

• Datum uitspraak: 8 september 2015
• Publicatiedatum: 8 september 2015
• Zaaknummer: 14/00590
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; J.W. baron van Knobelsdorff; B. van Walderveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging waarde onroerende zaak volgens Wet WOZ na hoger beroep

Belanghebbende stelde in hoger beroep de vastgestelde WOZ-waarde van zijn vrijstaande woning met garage ter discussie, waarbij hij een lagere waarde van €580.000 vorderde. De heffingsambtenaar handhaafde de waarde van €612.000, gebaseerd op een taxatiematrix met vergelijkbare referentieobjecten en gecorrigeerde inhoudsmetingen.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. De gebruikte referentieobjecten waren vergelijkbaar en verschillen waren adequaat verwerkt. Ook de klachten over gebrekkige voorzieningen en vermeende ondeskundigheid van de taxateur werden verworpen.

Het Hof benadrukte dat de heffingsambtenaar de juiste inhoudsmaat van 767 m³ hanteerde en dat de waardeontwikkeling sinds de bouw in 2005 de vastgestelde waarde rechtvaardigt. Klachten over procedurele aspecten en informatieverstrekking leidden niet tot een ander oordeel.

Daarom verklaarde het Hof het hoger beroep ongegrond en bevestigde de uitspraak van de Rechtbank en de beschikking van de heffingsambtenaar. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €612.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/00590

uitspraakdatum: 8 september 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 22 mei 2014, nummer AWB LEE 12/2815, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Heerenveen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 612.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de bestreden beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 mei 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede mr. [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B] .

1.7

Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting van het Hof een pleitnota toegezonden, welke met instemming van de heffingsambtenaar is geacht ter zitting te zijn voorgelezen. De heffingsambtenaar heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een vrijstaand woonhuis met een garage. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 7.790 m². Bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een inhoud van 900 m³ van het hoofdgebouw van de onroerende zaak (de woning).

2.2

In eerste aanleg is de inhoud van het hoofdgebouw door de heffingsambtenaar opnieuw gemeten en – onbetwist - vastgesteld op 767 m³.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2

Belanghebbende bepleit een waarde van € 580.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de beschikte waarde tot op € 580.000.

3.3

De heffingsambtenaar persisteert in de beschikte waarde en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2011.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep verwezen naar een door hem overgelegde (en in de loop van de procedure voor de Rechtbank) aangepaste taxatiematrix, d.d. 20 februari 2014, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens en bijzonderheden zijn opgenomen van een viertal referentieobjecten, alle vrijstaande woningen, die in de periode 2 februari 2010 tot en met 1 juni 2011 in eigendom zijn overgedragen, te weten:

- [b-straat] 41 te [C] (bouwjaar 2003, woning 833 m3 [m3-prijs € 621], vrijstaande garage 55 m2, acht dakkapellen, perceel 1.430 m2, verkocht op 5 januari 2011 voor € 892.500),

- [c-straat] 11 te [D] (bouwjaar 2002, woning 558 m3 [m3-prijs € 484], carport 21 m2, berging 18 m2, aanbouw 68 m3, garage 64 m2, perceel 6.540 m2 , verkocht op 1 februari 2011 voor € 487.500),

- [d-straat] 2 te [E] (bouwjaar 2002, woning 698 m3 [m3-prijs € 524], garage 36 m2, vier dakkapellen, perceel 665 m2, verkocht op 2 februari 2010 voor € 510.000) en

- [e-straat] 11 te [C] (bouwjaar 1999, woning 881 m3 [m3-prijs € 399], inpandige garage en tuinhuis 8 m2, perceel 893 m2, verkocht op 1 juni 2011 voor € 525.000).

Bij de waardering van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs per m3 (exclusief bijgebouwen) van € 511.

4.3

Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De omstandigheid dat er relevante verschillen bestaan ten opzichte van de onroerende zaak staat daaraan niet in de weg, mits met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Naar het oordeel van het Hof stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren. Het bepaalde in de Waarderingsinstructie doet daaraan, anders dan belanghebbende betoogt, niet af. De enkele omstandigheid dat een - qua ligging, maatvoering en kwaliteit - goed vergelijkbaar referentieobject te weten [b-straat] 41 voor een prijs is verkocht die hoger is dan 35 percent dan waarop de onroerende zaak is gewaardeerd, behoeft niet mee te brengen dat dit referentieobject niet mag worden gebruikt om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Het Hof wijst er in dat verband ten overvloede op dat de heffingsambtenaar heeft verklaard dat de waarde van de onroerende zaak, naar de mening van de taxateur die in hoger beroep de waardematrix opnieuw heeft beoordeeld, aanzienlijk te laag is gewaardeerd.

4.4

De omstandigheid dat de heffingsambtenaar aanvankelijk onjuiste inhoudsmaten heeft gehanteerd in de door hem initieel overgelegde matrix, doet er voorts niet aan af dat de thans gehanteerde (en reeds in eerste aanleg gecorrigeerde) – door belanghebbende niet bestreden – maten juist zijn en de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde in hoger beroep met deze juiste maten is onderbouwd. In dat verband overweegt het Hof met betrekking tot belanghebbendes stellingen ten aanzien van het – in de waardematrix opgenomen – referentieobject [b-straat] 41 te [C] nog dat de door belanghebbende gesuggereerde telfout ten aanzien van de inhoud van dat object ter zitting van het Hof door de heffingsambtenaar is ontzenuwd, terwijl met de dakkapellen als afzonderlijke objectonderdelen rekening is genomen. Belanghebbende heeft in dat verband voorts nog gesteld dat de door de heffingsambtenaar ingehuurde taxateur niet deskundig en onafhankelijk zou zijn. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-taxaties in de verschillende fasen, tot en met de fase van hoger beroep, te laten uitvoeren door een externe deskundige. Gebleken is niet dat in het onderhavige geval sprake is van taxaties die zijn uitgevoerd door personen die daartoe niet de bevoegdheid bezitten of die niet capabel zijn. Het is het Hof voorts niet gebleken, dat er tussen de heffingsambtenaar en het taxatiebureau afspraken bestaan die erop duiden dat de onafhankelijkheid van het bureau ten opzichte van de heffingsambtenaar in het geding is. De heffingsambtenaar heeft zulks overigens, desgevraagd ter zitting van het Hof, uitdrukkelijk en onweersproken, ontkend.

4.5

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de hiervoor bedoelde taxatiematrix en de ter zitting gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix valt voldoende af te leiden of en in hoeverre rekening is gehouden met verschil in ligging tussen de objecten. Voorts overweegt het Hof nog dat de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft verklaard dat belanghebbende de onroerende zaak in 2005 zelf heeft laten bouwen, waarbij hij de grondkavel (met daarop opstallen die hij heeft laten slopen) heeft gekocht voor € 345.000 en vervolgens de onroerende zaak heeft opgericht voor meer dan € 350.000, terwijl de waardeontwikkeling sedertdien er, naar het Hof begrijpt, per saldo niet toe heeft geleid dat de waarde ten opzichte van de oprichting sterker is gedaald dan tot op de beschikte waarde.

4.6

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de bestreden waardevaststelling de gebrekkige voorzieningen van de onroerende zaak (onder meer de waterafvoer langs de weg, de afwatering van het perceel, het ontbreken van een snelle internetverbinding, onvoldoende bereik voor mobiele telefonie en het ontbreken van snelheidsbeperkende verkeersmaatregelen) onvoldoende heeft verdisconteerd. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar in de stukken van het geding afdoende toegelicht dat het gereleveerde voorzieningenniveau in de liggingsfactor is verdisconteerd en aldus is meegewogen in de vergelijking met de opgevoerde referentieobjecten.

4.7

Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt, reeds omdat de door hem te dien aanzien voor het voetlicht gebrachte panden, gelegen aan de [f-straat] te
k [F] , niet identiek zijn aan de onroerende zaak. Voor het overige heeft belanghebbende onvoldoende gesteld om schending van het gelijkheidsbeginsel aannemelijk te maken.

4.8

Belanghebbendes klachten of grieven ten aanzien van onder meer de te late toezending van het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank, de handelwijze van de Waarderingskamer, de handelwijze van de heffingsambtenaar respectievelijk de door hem ingehuurde taxateur bij het verstrekken van informatie, het aanvankelijk hanteren van onjuiste inhoudsmaten en het, naar de mening van belanghebbende, onvoldoende controleren van gegevens, kunnen niet tot een ander oordeel leiden, nu deze klachten niet een lagere waarde van de onroerende zaak kunnen bewerkstelligen en ook niet leiden tot het oordeel dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

4.9

Ook de overige door belanghebbende aangevoerde grieven maken ’s Hofs oordeel niet anders.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 8 september 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K.. de Jong-Braaksma)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 september 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.