Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.116.936
(zaaknummer rechtbank Groningen 84887)
(zaaknummer gerechtshof Leeuwarden 107.002.380)
(zaaknummer Hoge Raad der Nederlanden 10/00006)
arrest van de derde civiele kamer van 8 september 2015
inzake
1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidHanzevast Beleggingen B.V.en2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidGorecht 3 B.V., (voorheen Hanzevast Beleggingen III B.V.),
beide gevestigd te Groningen,
appellanten,
hierna respectievelijk Hanzevast en Hanzevast III, en gezamenlijk Hanzevast c.s.,
advocaat: mr. M. Kremer,
tegen:
1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidOntwikkelingsmaatschappij G4 Beheer B.V.,gevestigd te Groningen en2. de commanditaire vennootschapOntwikkelingsmaatschappij G4 C.V.,
gevestigd te Bunnik,
geïntimeerden,
hierna respectievelijk G4 Beheer en G4, en gezamenlijk G4 c.s.,
advocaat: mr. M.L.S. Kalff.
1.Het verdere verloop van het geding na verwijzing
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 8 juli 2014 hier over.
1.1
Het verdere verloop blijkt uit:
- het deskundigenrapport van 28 november 2014,
- de begrotingsbeschikking van 31 december 2014,
- de memorie na deskundigenrapport van G4 c.s.,
- de memorie van antwoord na deskundigenbericht van Hanzevast c.s.
- de memorie na deskundigenrapport van G4 c.s.,
- de memorie van antwoord na deskundigenbericht van Hanzevast c.s.
1.2
G4 c.s. heeft de stukken voor het wijzen van arrest aangevuld en Hanzevast c.s. heeft een volledig procesdossier gefourneerd en aan het hof overgelegd. Het hof heeft vervolgens arrest bepaald.
2.De verdere motivering van de beslissing na verwijzing
2.1
In het tussenarrest van 23 juli 2013 heeft het hof geoordeeld dat Hanzevast III (thans Gorecht 3 B.V.) jegens G4 op grond van artikel 6:74 BW Pro aansprakelijk is. De door G4 c.s. gevorderde schade bestaat in het verschil tussen de overeengekomen koopsom en de marktwaarde van de kantoorruimte wanneer die conform het overeengekomen opleveringsniveau zou zijn opgeleverd. De peildatum voor de waardevaststelling heeft het hof op 14 februari 2006 bepaald. In het tussenarrest van 8 juli 2014 heeft het hof een deskundige benoemd. De deskundige heeft een advies uitgebracht waarop partijen hebben gereageerd.
2.2
In de memorie van antwoord na deskundigenbericht verzoekt Hanzevast c.s. het hof terug te komen van het oordeel dat Hanzevast c.s. geen grieven heeft ontwikkeld tegen de aan artikel 7:36 BW Pro ontleende berekeningswijze van de schade van G4. Zij verwijst naar haar grief XVI, in het bijzonder randnummer 93 van haar memorie van grieven. In dat randnummer wordt echter slechts gesteld dat aan de vereisten voor toepasselijkheid van voormeld artikel niet is voldaan, in het bijzonder op het punt van de ontbinding. Daarin ligt naar het oordeel van het hof niet besloten dat Hanzevast c.s. zich principieel keert tegen de mogelijkheid om de schade te berekenen volgens artikel 7:36 BW Pro in onderhavig geval. Voor zover hier anders over gedacht kan worden en het hof zou dienen terug te komen van zijn bindende eindbeslissing, overweegt het hof dat artikel 7:36 BW Pro ook in gevallen waarin geen sprake is van ontbinding (of een koopovereenkomst) toch kan worden toegepast (via artikel 6:97 BW Pro, vgl. MvT bij artikelen 7.7.1-3, Parl. Gesch, InvW 7). Het onderhavige geval, waarin de overeenkomst stilzwijgend is beëindigd en één der partijen schadeplichtig is vanwege een ongerechtvaardigde ontbinding, leent zich naar het oordeel van het hof voor (analoge) toepassing van artikel 7:36 BW Pro. Het betoog van Hanzevast c.s. in randnummer 93, nader toegelicht bij pleidooi, passeert het hof dan ook.
2.3
Voorts verzoekt Hanzevast c.s. het hof terug te komen van zijn oordeel aangaande de bestuurdersaansprakelijkheid van Hanzevast. Behoudens een herhaling van haar betoog en de stelling dat het oordeel van het hof de toets van cassatie niet zal kunnen doorstaan, legt Hanzevast c.s. aan haar verzoek geen redenen ten grondslag die het hof zouden moeten nopen tot het terugkomen van zijn bindende eindbeslissing. Het hof gaat voorbij aan het verzoek en zal nu het deskundigenrapport bespreken.
2.4
De deskundige heeft de marktwaarde van het gekochte per peildatum gesteld op
€ 8.500.000. Hoewel partijen na het tussenarrest van het hof discussie hebben gevoerd over de peildatum, gaat het hof ervan uit dat deze discussie thans relevantie mist omdat de deskundige in zijn rapport heeft opgemerkt dat zijn waardebepaling niet wezenlijk zal verschillen indien hij zou zijn uitgegaan van de door partijen voorgestelde peildatum van 31 oktober 2005.
€ 8.500.000. Hoewel partijen na het tussenarrest van het hof discussie hebben gevoerd over de peildatum, gaat het hof ervan uit dat deze discussie thans relevantie mist omdat de deskundige in zijn rapport heeft opgemerkt dat zijn waardebepaling niet wezenlijk zal verschillen indien hij zou zijn uitgegaan van de door partijen voorgestelde peildatum van 31 oktober 2005.
2.5
Hanzevast c.s. stemt in met het bedrag en de wijze waarop de deskundige tot het bedrag is gekomen. G4 heeft naar aanleiding van het conceptrapport en het eindrapport opgemerkt dat de deskundige onvoldoende heeft meegewogen dat het succes van Euroborg en de omgeving ervan op peildatum nog ongewis was. Het hof gaat hieraan voorbij. Met de deskundige acht het hof professionele beleggers goed in staat om de risico’s en kansen in te schatten van een complex als het onderhavige waarvan de invulling van de omgeving nog grotendeels in bestemmingsplannen is neergelegd. In elk geval ziet het hof onvoldoende aanleiding te oordelen dat de deskundige, anders dan hij zelf heeft verklaard, de in 2014 gebleken gunstige ontwikkeling van Euroborg en de omgeving ervan als belangrijke factor heeft meegewogen bij de beoordeling van de waarde van het kantorencomplex op de peildatum. Hierbij merkt het hof nog op dat Hanzevast III het kantorencomplex heeft gekocht op een moment dat de onzekerheden nog veel groter waren dan op de peildatum én tegen een hoger bedrag dan de deskundige heeft bepaald.
2.6
Uitgaande van de koopprijs van € 9.704.750 en een marktwaarde per peildatum van
€ 8.500.000 is de schade vast te stellen op een bedrag van € 1.204.750. Tot betaling van dit bedrag, te vermeerderen met rente vanaf 14 februari 2006, zal Hanzevast III worden veroordeeld en, voor zover zij Hanzevast III niet van voldoende financiële middelen zal voorzien, ook Hanzevast.
€ 8.500.000 is de schade vast te stellen op een bedrag van € 1.204.750. Tot betaling van dit bedrag, te vermeerderen met rente vanaf 14 februari 2006, zal Hanzevast III worden veroordeeld en, voor zover zij Hanzevast III niet van voldoende financiële middelen zal voorzien, ook Hanzevast.
2.7
De kosten van het rapport van BHH tot een bedrag van € 5.500 komen op de voet van artikel 6:96 onder Pro b BW voor vergoeding in aanmerking. Het enkele feit dat de door het hof benoemde deskundige tot een hoger bedrag komt, brengt niet mee dat het onredelijk is geweest van G4 om BBH in te schakelen ter vaststelling van haar schade. Het rapport is overigens allesbehalve nutteloos gebleken, omdat de deskundige de onderzoeksresultaten uit het rapport van BBH heeft gebruikt om de marktwaarde per peildatum vast te stellen.
2.8
Het hof ziet echter aanleiding de kosten van het deskundigenrapport voor rekening van G4 c.s. te laten. Weliswaar is dit rapport nodig geweest om de schade van G4 vast te stellen, maar de door de deskundige vastgestelde marktwaarde ligt veel meer in de lijn van het betoog van Hanzevast c.s. dan van G4 c.s. G4 c.s. is in zoverre op dit onderdeel als de overwegend in het ongelijk gestelde partij te beschouwen.
Slotsom
2.9
Het hoger beroep slaagt wat de hoogte van de schadevergoeding betreft, maar faalt voor het overige. Het hof zal het vonnis van de rechtbank van 9 januari 2008 vernietigen en voor de duidelijkheid het dictum opnieuw vaststellen, waarbij een bedrag van € 1.210.250 zal worden toegewezen. Het hof ziet geen aanleiding om de proceskostenveroordeling van de eerste aanleg aan te tasten. De kosten van het hoger beroep zal het hof compenseren als na te melden, waarbij geldt dat de kosten van de deskundige voor rekening van G4 zullen blijven.
3.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Groningen van 9 januari 2008 en doet opnieuw recht:
verklaart voor recht dat Hanzevast III (thans Gorecht 3 B.V.) aansprakelijk is jegens G4 voor de door G4 ten gevolge van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van 27 mei 2004 geleden schade;
veroordeelt Hanzevast III (thans Gorecht 3 B.V.) om aan G4 te betalen een bedrag van
€ 1.210.250, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 14 februari 2006 tot de dag van volledige betaling;
€ 1.210.250, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 14 februari 2006 tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt Hanzevast, voor zover zij Hanzevast III (thans Gorecht 3 B.V.) niet van voldoende financiële middelen zal voorzien, om aan G4 te betalen een bedrag van (maximaal) € 1.210.250, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 14 februari 2006 dag van volledige betaling;
veroordeelt Hanzevast c.s. in de proceskosten, aan de zijde van G4 c.s. tot aan de bestreden uitspraak begroot op € 4.667 aan verschotten en op € 12.844 aan salaris advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten van het hoger beroep draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.M. Croes, F.W.J. Meijer en Th.C.M. Willemse en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 september 2015.