ECLI:NL:GHARL:2015:8469

• Datum uitspraak: 10 november 2015
• Publicatiedatum: 10 november 2015
• Zaaknummer: 14/01116
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; J.W. baron van Knobelsdorff; G.J. van Muijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over WOZ-waarde hoekwoning in Assen vastgesteld op €115.000

Belanghebbende, een BV, betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van een hoekwoning in Assen per 1 januari 2012, oorspronkelijk vastgesteld op €124.000. Na een ongegrond verklaard beroep bij de rechtbank, stelde belanghebbende hoger beroep in bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Het hof onderzocht de vergelijkbaarheid van referentieobjecten die de heffingsambtenaar gebruikte in zijn taxatiematrix. Hoewel één referentieobject voldoende vergelijkbaar was, bleek de waardering onvoldoende rekening te houden met verschillen in onderhoud en kwaliteit. Het taxatierapport van belanghebbende werd deels verworpen vanwege gebrek aan recente transactiegegevens en te lage onderhoudswaardering.

Het hof stelde uiteindelijk de waarde in het economische verkeer vast op €115.000, wat leidt tot een vermindering van de aanslag onroerendezaakbelasting. Tevens veroordeelde het hof de heffingsambtenaar tot vergoeding van proceskosten en griffierechten. De overige grieven werden niet behandeld omdat het hoger beroep gegrond werd verklaard.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de hoekwoning wordt vastgesteld op €115.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/01116

uitspraakdatum: 10 november 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V. te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 9 september 2014, nummer AWB LEE 13/3179, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Assen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 40 te [A] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 124.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 9 september 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2015 te Leeuwarden. Daarbij is verschenen en gehoord [B] als de gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is voor de mondelinge behandeling bij aangetekende brief van 19 augustus 2015 uitgenodigd. Hoewel hij de ontvangst van de uitnodiging op 20 augustus 2015 heeft bevestigd, is hij, zonder enig bericht van verhindering, niet verschenen.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een in 1962 gebouwde hoekwoning met vrijstaande stenen berging, gelegen te [A] in de wijk [C] . De woning heeft een inhoud van 290 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 318 m².

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2

Belanghebbende bepleit ter zitting, naar het Hof begrijpt, een waarde van € 98.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de beschikte waarde tot op € 98.000. Belanghebbende heeft daartoe onder meer aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix niet voldoende transparant is, dat door de heffingsambtenaar opgevoerde referentieobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat de waarde op waardepeildatum 1 januari 2013 op € 102.000 is beschikt.

3.3

De heffingsambtenaar persisteert in de beschikte waarde en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Belanghebbende heeft daarnaast nog als grief naar voren gebracht dat de heffingsambtenaar door zonder toestemming van zijn wederpartij in deze procedure lopende het hoger beroep de onroerende zaak inpandig op te nemen en daarvan foto’s te maken, zijn onderzoeksbevoegdheden heeft overschreden. Belanghebbende verbindt daaraan de eis dat de door de heffingsambtenaar in de hoger beroepsprocedure gebrachte foto’s door het Hof buiten beschouwing gelaten worden.

3.5

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2012.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep verwezen naar een door hem overgelegde taxatiematrix, d.d. 20 maart 2014, opgemaakt door [D] , waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens en bijzonderheden zijn opgenomen van een drietal referentieobjecten, een hoekwoning en respectievelijk twee rijwoningen, die in de periode 30 september 2011 tot en met 16 januari 2012 in eigendom zijn overgedragen, te weten:

- [b-straat] 19 te [A] (bouwjaar 1962, woning 290 m3 [m3-prijs € 315], vrijstaande garage 18 m2, een berging 10 m2, perceel 264 m2, verkocht op 16 januari 2012 voor € 129.000),

- [c-straat] 9 (bouwjaar 1962, gerenoveerd 2008, woning 282 m3 [m3-prijs € 359], berging 10 m2, perceel 163 m2, verkocht op 27 december 2012 voor € 120.000), en

- [d-straat] 69 te [A] (bouwjaar 1962, woning 282 m3 [m3-prijs € 347], berging 10 m2, perceel 165 m2, verkocht op 30 september 2011 voor € 126.000).

Bij de waardering van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs per m3 (exclusief bijgebouwen) van € 283.

4.3

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de hiervoor bedoelde taxatiematrix niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Anders dan de andere twee opgevoerde referentieobjecten, is het referentieobject [b-straat] 19 te [A] , een hoekwoning van hetzelfde bouwjaar en met een vergelijkbare uitstraling en ligging in [A] , die overigens door beide partijen wordt opgevoerd, naar het oordeel van het Hof, op zichzelf voldoende vergelijkbaar om als referentieobject te kunnen dienen. Uit de matrix valt evenwel onvoldoende af te leiden dat en in hoeverre rekening is gehouden met de verschillen in onderhoud, kwaliteit en doelmatigheid (onder meer de gedateerdheid van de onroerende zaak, het ontbreken van centrale verwarming en van vloer- en muurisolatie en de verzakking van een plafond) tussen beide objecten. Na correctie van een ten onrechte in de bedoelde waardematrix opgenomen waarde van het bedoelde referentieobject van € 134.000 tot op € 129.000, is het verschil met waarde vastgesteld voor de onroerende zaak slechts € 5.000. Naar het oordeel van het Hof is dat verschil te klein om de geconstateerde verschillen te verklaren.

4.4

Belanghebbende heeft ten bewijze van de door hem bepleite waarde van € 98.000 een taxatierapport van [E] van 16 oktober 2014 overgelegd. In dit taxatierapport wordt de onroerende zaak per waardepeildatum gewaardeerd op € 96.000. Met dit rapport maakt hij evenwel de waarde van € 98.000 niet aannemelijk. Van de in dat rapport opgevoerde referentieobjecten, anders dan het hiervoor – onder 4.3 – genoemde referentieobject [b-straat] 19 te [A] en het referentieobject [e-straat] 11 te [A] , zijn geen nabij de waardepeildatum gelegen transactiegegevens beschikbaar. Deze referentieobjecten kunnen daarom niet bijdragen aan het door belanghebbende te leveren bewijs. Bij de waardering van het referentieobject [b-straat] 19 te [A] houdt het rapport onder meer rekening met “bijna achterstallige onderhoud” dat op 16 oktober 2014 door de taxateur [E] is geconstateerd, ter zake waarvan de heffingsambtenaar in de stukken van het geding onweersproken heeft verklaard dat belanghebbende de onroerende zaak in september 2011 nog heeft laten schilderen, zodat, naar het oordeel van het Hof, van achterstallige schilderwerk op de waardepeildatum in zoverre geen sprake kan zijn. De kwalificatiefactor 5 die [E] geeft aan de onderhoudstoestand van de onroerende zaak acht het Hof derhalve te laag en evenmin in verhouding tot de aan de onderhoudstoestand van [e-straat] 11 gegeven kwalificatiefactor 7. Ook acht het Hof voor het verschil in de (bouw)kwaliteitsfactor van 6 voor de onroerende zaak en 7 voor [e-straat] 11, nu de woningen in hetzelfde jaar en in dezelfde wijk zijn gebouwd en van hetzelfde type zijn, geen grond aanwezig.

4.5

Gelet op het vorenoverwogene bepaalt het Hof de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op waardepeildatum, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangedragen, in goede justitie op € 115.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. De overige grieven behoeven geen behandeling meer.

5. Proceskosten

5.1

De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 punten  wegingsfactor 1  € 244 (voor de bezwaarfase), 2 punten  wegingsfactor 1  490 (in eerste aanleg) en 2 punten  wegingsfactor 1  € 490 (in hoger beroep), is totaal € 2.448 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

5.2

Naar aanleiding van jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 13 juli 2012, nr.11/02430, ECLI:NL:HR:2012:BV5172, BNB 2012/257), kiezen de gerechtshoven voor een uniforme toepassing van een uurvergoeding voor taxatiekosten. Nu in het onderhavige geval sprake is van een woningtaxatie, wordt een uurvergoeding van € 50 gehanteerd. Belanghebbende heeft in de stukken van het geding onweersproken gesteld dat aan het taxatierapport in eerste aanleg door de deskundige 2,25 uren zijn besteed en aan het taxatierapport in hoger beroep 4 uren.

Blijkens de stukken van het geding is de taxatie in eerste aanleg administratief van aard geweest. Het aantal te vergoeden uren voor niet-inpandige woningtaxaties wordt gesteld op 2.

Bij de taxatie in de hogerberoepsfase is sprake geweest van een inpandige opname, zodat 4 uren vergoed kunnen worden. In totaal komen derhalve 6 uren voor vergoeding in aanmerking: 6 x € 50 is € 300, exclusief omzetbelasting. Nu aannemelijk is dat belanghebbende de omzetbelasting niet als voorbelasting in aftrek kan brengen, wordt dit bedrag verhoogd met de verschuldigde omzetbelasting van 21 %. De vergoeding van de kosten van de taxatierapporten wordt door het Hof dan ook vastgesteld op € 363.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 115.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.811 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 318 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 493 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. G.J. van Muijen, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 10 november 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma )

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.