ECLI:NL:GHARL:2015:8883

• Datum uitspraak: 24 november 2015
• Publicatiedatum: 24 november 2015
• Zaaknummer: 14/01242
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B. van Walderveen; J.W. baron van Knobelsdorff; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde vaststelling onroerende zaak te Leeuwarden

Belanghebbende is eigenaar van een twee-onder-één-kapwoning te Leeuwarden, waarvan de WOZ-waarde per 1 januari 2012 is vastgesteld op €217.000. De belanghebbende betwist deze waarde en stelt dat de bouw van een appartementencomplex achter de woning de waarde negatief beïnvloedt, en pleit voor een waarde van maximaal €180.000.

De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en baseert zich op transacties van vergelijkbare woningen in dezelfde straat, die na 2010 zijn verkocht en waarbij rekening is gehouden met de invloed van het appartementencomplex. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Het hof gaat in op de argumenten van belanghebbende over de gedateerde staat van de woning en het ontbreken van recente verkopen, maar acht deze onvoldoende onderbouwd. Ook de stelling dat de woningen onverkoopbaar zouden zijn, wordt verworpen. De eerdere uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd en het hoger beroep wordt ongegrond verklaard.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €217.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/01242

uitspraakdatum: 24 november 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 november 2014, nummer AWB 13/1816, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Weststellingwerf (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2013 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 49 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 217.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 4 november 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 november 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende zijn gemachtigde mr. [A] , en namens de heffingsambtenaar [B] , taxateur, bijgestaan door [C] .

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 49 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), een in 1998 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van 416 m³, een garage en een schuur. De kaveloppervlakte bedraagt 280 m².

2.2

Met betrekking tot de onroerende zaak is een namens de heffingsambtenaar op 29 juli 2013 opgesteld taxatieverslag van de onroerende zaak overgelegd. Als onderbouwende marktgegevens worden drie referentieobjecten genoemd: [a-straat] 39, 33 en 67. Deze woningen zijn eveneens van het type twee-onder-één-kap, hebben hetzelfde bouwjaar als de onroerende zaak en zijn gelegen in dezelfde straat. De verkooptransactie van nummer 39 vond plaats op 3 december 2012 voor € 220.000, van nummer 33 op 15 november 2012 voor € 225.000 en van nummer 67 op 31 januari 2013 voor € 210.000.

2.3

Ter zitting in appel is naar voren gekomen dat partijen niet langer van mening verschillen over de aan de schuur toe te kennen waarde.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van ten hoogste € 180.000. Belanghebbende stelt dat de bouw van het appartementencomplex achter de onroerende zaak een negatief effect heeft op de waarde en dat de heffingsambtenaar hiermee geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Voor de onderbouwing van de waarde wijst hij op de transactiecijfers van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar acht de gehanteerde referentieobjecten een goede onderbouwing van de waarde.

3.4

Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door de belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.3

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatieverslag van 29 juli 2013 genoemde vergelijkingsobjecten, wat betreft type en bouwjaar en ligging, zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vastgestelde waarde ligt in de lijn van de verkoopsommen van de referentieobjecten.

4.4

De heffingsambtenaar erkent dat het appartementencomplex van invloed is geweest op de waarde van de onroerende zaak, maar wijst erop dat de vergelijkingsobjecten, [a-straat] 33, 39 en 67 zijn verkocht na 2010, het jaar waarin – voor potentiële kopers kenbaar - voor het bedoelde te realiseren appartementencomplex een vergunning is afgegeven, zodat in de betreffende koopsommen de invloed van de realisatie van dat appartementencomplex is verdisconteerd. Het Hof acht dit aannemelijk.

4.5

Belanghebbende heeft erop gewezen dat de onroerende zaak na de oplevering niet is verbouwd en derhalve gedateerd is. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep, na een daartoe strekkend verzoek van belanghebbende, een overzicht van WOZ-waarden van de woningen aan de [a-straat] met de oneven nummers van 31 tot en met 69 overgelegd. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden met de aanwezigheid van een berging en/of een aanbouw. Het Hof acht deze uitleg tezamen met de overgelegde bescheiden voldoende onderbouwd. Het Hof tekent hierbij aan dat uit voormeld overzicht blijkt dat aan de betreffende woningen, behoudens [a-straat] 67, een hogere waarde is toegekend. De heffingsambtenaar heeft de lagere waarde van 67 verklaard uit de minder goede ligging. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. Het Hof kan zich voorts vinden in de stelling van de heffingsambtenaar, in reactie op de opmerking van belanghebbende dat andere woningen in de straat veelal luxer zijn uitgevoerd, waarbij hij als voorbeeld een plavuizenvloer heeft genoemd, dat het begrip luxe relatief is dat door elke koper verschillend wordt ervaren en gewaardeerd.

4.6

Op de stelling van belanghebbende dat het ontbreken van recente verkooptransacties betekent dat de woningen aan de [a-straat] onverkoopbaar zijn, heeft de heffingsambtenaar gesteld dat deze situatie ook kan betekenen dat de bewoners aan de [a-straat] hun woning liever niet verkopen, omdat zij er zo prettig wonen. Het Hof acht gelet op het vorenstaande de stelling van belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.

4.7

De omstandigheid dat de heffingsambtenaar met belanghebbende van mening is dat de verkoop van het object [a-straat] 35 buiten beschouwing dient te blijven, doet niets af aan de waarde, nu deze naar het oordeel van het Hof voldoende is onderbouwd met behulp van de overige in het taxatieverslag genoemde transacties.

4.8

De grieven van belanghebbende over uitlatingen van de rechter in eerste aanleg kunnen niet leiden tot de gegrondheid van het hoger beroep. De gestelde uitlatingen, wat daar ook van zij, zijn niet opgenomen in het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg, terwijl dit stuk voor het Hof, de enige kenbron is van hetgeen ter zitting is verhandeld.

Slotsom 4.9 Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 24 november 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(B. van Walderveen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 november 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.