ECLI:NL:GHARL:2015:901

• Datum uitspraak: 10 februari 2015
• Publicatiedatum: 11 februari 2015
• Zaaknummer: 13/01194 en 13/01225
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; J.W. baron van Knobelsdorff; E. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en waardering vastgoed

In deze zaak gaat het om de vraag of de Inspecteur de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht heeft opgelegd en of hij daarbij is uitgegaan van de juiste waarde van het vastgoed. De belanghebbende, die een overdekte haven met schiphuizen heeft verkregen, heeft een naheffingsaanslag ontvangen van € 49.200, gebaseerd op een heffingsmaatstaf van € 1.250.000. De rechtbank heeft de aanslag verlaagd tot een belastingaanslag van € 600.000, maar zowel de belanghebbende als de Inspecteur hebben hoger beroep ingesteld. Tijdens de zitting is de waarde van het vastgoed uitvoerig besproken, waarbij de belanghebbende betoogde dat de Inspecteur niet slaagde in het leveren van het bewijs voor de hogere waarde. Het Hof oordeelde dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het vastgoed in het economische verkeer afwijkt van de tegenprestatie van € 430.000. De door de Inspecteur opgevoerde referentie-objecten werden als ongeschikt beoordeeld voor de waardebepaling. Het Hof concludeerde dat het gelijk aan de zijde van de belanghebbende is, waardoor de naheffingsaanslag niet in stand kan blijven. De uitspraak van de rechtbank werd vernietigd, en de Inspecteur werd veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummers 13/01194 en 13/01225

uitspraakdatum:
10 februari 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

en op het hoger beroep van

de
inspecteur van de
Belastingdienst/Kantoor Leeuwarden (hierna: de Inspecteur)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 17 oktober 2013, nummer AWB LEE 12/2754, in het geding tussen belanghebbende en de Inspecteur.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

Aan belanghebbende is een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd tot een bedrag van € 49.200 (naar een heffingsmaatstaf van € 1.250.000). Aan heffingsrente is daarbij een bedrag berekend van € 660.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar de bestreden naheffingsaanslag en beschikking heffingsrente gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 17 oktober 2013 gegrond verklaard, de uitspraak van de Inspecteur vernietigd en de naheffingsaanslag verminderd tot een belastingaanslag berekend naar een heffingsmaatstaf van € 600.000, de beschikking heffingsrente dienovereenkomstig verminderd, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt.

1.4

Zowel belanghebbende als de Inspecteur heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Partijen hebben over en weer een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 december 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en drs. [A], als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B], drs. [C] en [D], alsmede [E] namens de Inspecteur, bijgestaan door mr. [F] en [G] en [H], beiden Rijkstaxateur

1.7

De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende heeft bij akte van levering van 14 oktober 2010 een overdekte haven met 36 schiphuizen (overdekte ligplaatsen) en vijf buitenligplaatsen, inclusief ondergrond, water, erf en verder toebehoren, gelegen aan [de a-straat] 25-27 te [L], kadastraal bekend Gemeente [L] sectie [Y], nrs. [0-1 t/m 0-19], totaal groot 42 are 28 ca. (het vastgoed) verkregen voor € 430.000 (de koopsom) van [I] BV. Blijkens de voormelde akte was de overeenkomst van koop en verkoop nog niet schriftelijk vastgelegd, hetgeen bij eerstbedoelde akte van levering alsnog is gedaan. Gedagtekend 17 mei 2011 is door de notaris een proces-verbaal van verbetering opgemaakt, waaruit blijkt dat het vastgoed geen 36 overdekte ligplaatsen omvat, maar 35.

2.2

Belanghebbende houdt middellijk alle aandelen van [I] BV.

2.3

Belanghebbende heeft ter zake van de onder 2.1 vermelde verkrijging, op aangifte een bedrag van € 25.800 (6% van € 430.000) aan overdrachtsbelasting afgedragen.

2.4

Belanghebbende heeft op 27 oktober 2009 aan makelaar [J], verbonden aan V.O.F. [K], opdracht gegeven tot taxatie van 36 schiphuizen, 5 buitenligplaatsen en erf en ondergrond teneinde inzicht in de verkoopwaarde te krijgen. Deze taxateur heeft op 12 november 2009 een opname gedaan en heeft hiervan een taxatierapport opgemaakt op 15 april 2010. In dat rapport heeft taxateur [J] vastgelegd dat het vastgoed op basis van het prijspeil van april 2010 een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, heeft van € 450.000.

2.5

Belanghebbende heeft op 11 januari 2010 aan taxateur [M] opdracht gegeven tot het taxeren van de 35 schiphuizen. Deze taxateur heeft op 14 januari 2010 een opname hiervan gedaan, en vervolgens een taxatierapport met dagtekening 19 april 2010 opgemaakt. In dat rapport heeft taxateur [M] vastgelegd dat de waarde van het vastgoed in het economische verkeer, vrij van huur en gebruik, per 19 april 2010 € 430.000 bedraagt. In het rapport staat onder meer:

"Ofschoon wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud, voor zover die van invloed zou kunnen zijn op deze waardering en voor zover wij in staat zijn gesteld om de verschillende delen te inspecteren.

Aangezien door [N] geen bouwkundig en technisch onderzoek is uitgevoerd, zijn geen andere dan in de taxatie rapportage vermelde onderhoudskosten opgenomen. (…)

Wij adviseren, om voldoende zekerheid te verkrijgen omtrent de bouwkundige - en technische staat van het getaxeerde en/of de aanwezigheid van bovenbedoelde zaken een nader (bouwkundig) onderzoek uit te (laten) voeren." .

2.6

Belanghebbende heeft daarnaast ook nog een taxatierapport van 16 januari 2012 overgelegd van makelaar [O]. In dat rapport heeft [O] vastgelegd dat het vastgoed op basis van een opname van 5 januari 2012 een onderhandse verkoopwaarde, ontruimd en vrij van huur en gebruik, heeft van € 475.000.

2.7

De Inspecteur heeft een taxatierapport van 19 april 2011 overgelegd. In dat rapport hebben de Rijkstaxateurs [G] en [H] vastgelegd dat de geschatte waarde van het vastgoed, vrij te aanvaarden, op peildatum 14 oktober 2010 € 1.250.000 bedraagt.

2.8

De waarde van het vastgoed in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bedraagt voor het jaar 2008 € 420.000 en voor het jaar 2010 € 431.000.

2.9

Belanghebbende heeft op 16 september 1987 een onderdeel van het vastgoed, bestaande uit 30 schiphuizen, verkregen voor een bedrag van (omgerekend) € 496.889.

2.1

Belanghebbende heeft in 2007 een onderdeel van het vastgoed, bestaande uit één overdekte ligplaats, verkregen van de familie [P] voor een bedrag van € 10.000.

2.11

Belanghebbende heeft een viertal offertes overgelegd van 12 oktober 2011, 6 december 2012 en 7 december 2012, die zien op werkzaamheden in, aan en rondom het vastgoed.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is het antwoord op de vraag of de Inspecteur de onderhavige naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht en tot het juiste bedrag heeft opgelegd. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de Inspecteur bij de vaststelling van de onderhavige naheffingsaanslag is uitgegaan van de juiste waarde van het vastgoed.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vernietiging van de bestreden naheffingsaanslag.

3.3

De Inspecteur beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de bestreden naheffingsaanslag tot een vastgesteld naar een heffingsmaatstaf van, zoals ter zitting door hem is verduidelijkt, primair € 1.210.000, subsidiair € 1.099.628, meer subsidiair € 914.135 en nog meer subsidiair € 845.124.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan

3.5

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Uit hoofde van artikel 2, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wet) wordt onder de naam 'overdrachtsbelasting' een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen.

4.2

Op grond van het bepaalde in artikel 9, eerste lid, van de Wet wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak (…), waarop de verkrijging betrekking heeft.

4.3

Uit artikel 9, eerste lid, van de Wet volgt voorts dat de waarde ten minste gelijk is aan de tegenprestatie. Vaststaat dat belanghebbende de overdrachtsbelasting op aangifte heeft voldaan, berekend over een maatstaf van heffing gelijk aan de tegenprestatie van € 430.000.

4.4

Naar vaste regels van bewijsrecht rust op de Inspecteur de last aannemelijk te maken dat de waarde in het economische verkeer van (in dit geval) het vastgoed hoger is dan blijkt uit de bij de aangifte in aanmerking genomen maatstaf van heffing.

4.5

Artikel 52 van de Wet bepaalt: “Onder waarde wordt verstaan: waarde in het economische verkeer.”. Op grond van het bepaalde in artikel 8, eerste lid, van de Wet vindt de verkrijging plaats op het tijdstip waarop de akte wordt opgemaakt, te dezen - naar vaststaat – 14 oktober 2010.

4.6

De vraag welke waarde in het economisch verkeer aan een bezitting (…) kan worden toegekend, moet voor elk geval afzonderlijk aan de hand van de daarvoor geldende omstandigheden worden beantwoord. Voor zaken, waarin geregeld handel wordt gedreven, is de “waarde in het economisch verkeer” in het algemeen gelijk aan de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed (vgl. HR 5 februari 1969, nr. 16 047, ECLI:NL:HR:1969:AX5888, BNB 1969/63).

4.7

Belanghebbende heeft in hoger beroep betoogd dat de Inspecteur niet slaagt in het leveren van het op hem rustende bewijs. De Inspecteur heeft in hoger beroep primair betoogd dat de waarde in het economische verkeer van het vastgoed (hierna: de waarde
) € 1.210.000 bedraagt.

4.8

Ter onderbouwing van de door hem primair verdedigde waarde verwijst de Inspecteur onder meer naar het onder 2.7 vermelde taxatierapport, waaraan in hoger beroep onder meer is toegevoegd een overzicht “Referentie – Analyse – Berekening waarde op basis van vergelijkingscijfers”. In dat rapport is een vijftal referentieobjecten opgevoerd, waarvan al dan niet overdekte ligplaatsen voor boten deel uitmaken, welke in de periode van 14 oktober 2008 tot en met 15 november 2013 zijn verkocht. Blijkens dit overzicht en de hierop ter zitting gegeven toelichting is bij de bepaling van de waarde op basis van de vergelijkingsmethode slechts gebruik gemaakt van zeven transactiegegevens van de opgevoerde referentie-objecten uit 2009 en 2010:

[b-straat] te [Q] transactiedatum 4 september 2009

[c-straat] 26-L07 transactiedatum 20 april 2010

[c-straat] 28-L05 transactiedatum 25 maart 2009

[c-straat] 28-L05 transactiedatum 1 juni 2010

[c-straat] 24 H02 transactiedatum 3 augustus 2009

[c-straat] 24 H02 transactiedatum 13 september 2010

[d-straat] te [R] transactiedatum 2 juni 2010.

4.9

Het referentie-object dat onderdeel uitmaakt van [b-straat] te [Q] is, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende vergelijkbaar met het vastgoed, reeds vanwege de fors afwijkende omvang van de ligplaats (83 m²).

4.1

De referentie-objecten die onderdeel uitmaken van [c-straat] te [S] zijn, naar het oordeel van het Hof, eveneens onvoldoende vergelijkbaar met het vastgoed. Die referentie-objecten zijn een verzameling individuele schiphuizen met ieder een eigen uitvaart, terwijl het vastgoed een overdekte jachthaven is, waarin de boten op hun respectieve ligplaatsen onder een gemeenschappelijk dak liggen. Bovendien is er sprake van beveiligde parkeerplaatsen. Reeds hierom zijn de schiphuizen in [S], naar het oordeel van het Hof, niet voldoende vergelijkbaar met de (overdekte) ligplaatsen die deel uitmaken van het vastgoed. Bovendien heeft het Hof de verklaringen van belanghebbende geloofwaardig geacht dat, hoewel sprake is van een A-1 locatie, evenals ten aanzien van de opgevoerde referentie-objecten het geval is, toch sprake is van een slechtere, minder recreatieve ligging, gelet op de industriële omgeving waarin het vastgoed is gelegen.

4.11

Het referentie-object dat onderdeel uitmaakt van [d-straat] te [R] ten slotte is, naar het oordeel van het Hof, ook onvoldoende vergelijkbaar met het vastgoed. Niet alleen is hetgeen hiervoor – onder 4.10 – is overwogen ten aanzien van de ligging wat betreft dit referentie-object mutatis mutandis van overeenkomstige toepassing, maar ook beschikt dit referentie-object, anders dan het vastgoed, over beveiligde parkeerplaatsen en (gemeenschappelijke) sanitaire voorzieningen.

4.12

Ter zitting heeft de rijkstaxateur desgevraagd aangegeven dat hij met de hiervoor genoemde verschillen in zijn taxatie onvoldoende rekening heeft gehouden. Bovendien is door de Rijkstaxateur de waardedruk van achterstallig onderhoud slechts voor een bedrag van € 140.000 in aanmerking genomen, waarin niet is begrepen de vervanging van de buitensteigers, terwijl uit de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting blijkt dat deze recentelijk zijn vernieuwd, waarbij het Hof aannemelijk acht dat de staat van onderhoud daarvan op 14 oktober 2010 reeds slecht was, nog daargelaten de overige door belanghebbende naar voren gebrachte gebreken, ter zake waarvan offertes zijn overgelegd, waaruit het Hof afleidt dat ook op die punten op 14 oktober 2010 van achterstallig onderhoud sprake was.

4.13

Het vorenoverwogene brengt mee dat de door de Inspecteur opgevoerde referentie-objecten ongeschikt zijn voor de onderbouwing van de waarde op 14 oktober 2010, zodat alle berekeningsmethoden waarbij deze referentie-objecten zijn gebruikt, de door de Inspecteur gestelde waarde(n) niet aannemelijk maken. Ten overvloede overweegt het Hof nog dat belanghebbende in 2007 een overdekte ligplaats heeft gekocht van een derde voor een koopprijs van € 10.000. Ter zitting van het Hof heeft de Inspecteur desgevraagd nader verklaard dat deze transactie onder normale, marktconforme omstandigheden tot stand gekomen is. Deze transactieprijs, hoewel een aantal jaren verwijderd van de onderhavige levering, staat, naar het oordeel van het Hof, niet in verhouding tot de – door de Inspecteur als uitgangspunt genomen – waarde van circa € 40.000 per overdekte ligplaats. Mitsdien falen de grieven waarin de Inspecteur primair een waarde van € 1.210.000 (vergelijkingsmethode), subsidiair een waarde van € 1.099.628 (“uitpond-scenario”) en nog meer subsidiair een waarde van € 845.124 (“discounted cashflow-methode”), aannemelijk heeft willen maken.

4.14

Meer subsidiair, met een door hem voorgestane waarde van € 914.135, heeft de Inspecteur de koopsom van het vastgoed uit 1987 met jaarlijks twee percent geïndexeerd. Nog daargelaten dat een dergelijke indexering geen voor de waardering ten behoeve van de overdrachtsbelasting erkende waarderingsmethode is, heeft de taxateur ter zitting verklaard dat bij deze “waardebepaling” geen rekening is gehouden met enig achterstallig onderhoud op de peildatum, terwijl hij ook niet kon bevestigen dat met enige marktontwikkeling in de periode van 1987 tot 14 oktober 2010 rekening is gehouden. Hof is daarom van oordeel dat de Inspecteur ook op deze wijze de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.15

Nu de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het vastgoed in het economische verkeer afwijkt van de tegenprestatie, heeft de Inspecteur niet aan zijn bewijslast voldaan en dient voor de heffing van overdrachtsbelasting te worden uitgegaan van de tussen verkoper en belanghebbende overeengekomen tegenprestatie. Mitsdien kan de naheffingsaanslag niet in stand blijven.

4.16

Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat het gelijk aan de zijde van belanghebbende is.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond en is het hoger beroep van de Inspecteur ongegrond.

5. Proceskosten

5.1

Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van de integrale proceskosten. Voor een toekenning van een proceskostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen van het Besluit proceskosten bestuursrecht is onder meer grond indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat het een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden of het bestuursorgaan in vergaande mate onzorgvuldig handelt (HR 13 april 2007, nr. 41235, ECLI:NL:HR:2007:BA2802 en HR 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975). Van dergelijke omstandigheden is echter naar het oordeel van het Hof geen sprake, zodat het geen aanleiding ziet voor een vergoeding van de integrale proceskosten van belanghebbende.

5.2

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op (afgerond) € 1.470 (1 punt voor het hoger beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 1 punt voor het verweerschrift x € 487, vermeerderd met € 9 voor een retour [Z]-Leeuwarden op basis van openbaar vervoer per trein, 2e klasse). Voor afzonderlijke verblijfskosten van de gemachtigde biedt het Besluit Proceskosten Bestuursrecht geen ruimte. Datzelfde geldt mutatis mutandis voor de kosten van de door belanghebbende ter zitting meegebrachte deskundigen, waarvan de gemachtigde desgevraagd ter zitting heeft verklaard dat deze ter bijstand waren en derhalve geen deskundigen zijn in de zin van artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit Proceskosten Bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens wat betreft de beslissingen met betrekking tot de proceskostenvergoeding en het griffierecht,

– verklaart het tegen de uitspraak van de Inspecteur ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de Inspecteur,

– vernietigt de naheffingsaanslag,

– veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.470

– gelast dat de Staat de Inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof en

– bepaalt dat van de Inspecteur op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 497.

Deze uitspraak is gedaan door mr. mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op
10 februari 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 februari 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.