Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.139.634
(zaaknummer rechtbank Arnhem/Gelderland 227309)
arrest van 15 december 2015
in de zaak van
1.[appellant],wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Notariskantoor [X] B.V.,
Notariskantoor [X] B.V.,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk: de notaris,
advocaat: mr. D. Knottenbelt,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.J. van Dam.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 6 juni 2012, 1 augustus 2012, 23 januari 2013, 17 april 2013 en 2 oktober 2013, die de rechtbank Arnhem respectievelijk rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 29 november 2013,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties),
- een akte van de notaris (met één productie) en een antwoordakte van [geïntimeerde],
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities van 28 september 2015.
2.2
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.11 van het vonnis van 23 januari 2013. Samengevat gaat het om het volgende.
3.2
[geïntimeerde] is in november 2010 drie grondtransacties aangegaan met Groza, een bedrijf dat doet in speculatieve grondtransacties, waartoe het particulieren benadert door middel van ‘direct call’. [geïntimeerde] heeft van Groza drie percelen akkerbouwgrond en grasland gekocht. Ook hierbij ging het om transacties met een hoog speculatief gehalte. Op het moment van de transacties was [geïntimeerde] alleenstaand en 81 jaar oud.
3.3
De levering van de percelen heeft plaatsgevonden ten overstaan van de notaris, die als zodanig was aangewezen door Groza. Bij akte van 12 november 2010 heeft Groza aan [geïntimeerde] een perceel te Rucphen geleverd voor een koopprijs van € 66.400,-, bij akte van 25 november 2010 een perceel te Niedorp voor een koopprijs van € 14.000,- en bij akte van 29 november 2010 een perceel te Sliedrecht voor een koopprijs van € 36.120,-.
3.4
Voorafgaand aan het verlijden van de aktes heeft de notaris aan [geïntimeerde] een formulier toegezonden getiteld ‘vragenlijst aankoop registergoed’. Die vragenlijst heeft [geïntimeerde] ondertekend en gedateerd op 25 oktober 2010 teruggezonden. In de vragenlijst heeft [geïntimeerde] bij de vraag ‘Wilt u aanwezig zijn bij het passeren?’ ‘nee’ aangevinkt. Bij de vraag ‘Beseft u dat de grond in waarde kan stijgen en kan dalen, dat de aankoop daarvan risico’s met zich meebrengt en dat u na aankoop zelf volledig verantwoordelijk bent voor het beheer?’ heeft zij ‘ja’ aangevinkt.
3.5
Op 4 november 2010 heeft de notaris, op verzoek van Groza, met [geïntimeerde] gebeld. Over dat telefoongesprek heeft hij diezelfde dag aan Groza gemaild: “Mevrouw [geïntimeerde] heb ik gebeld. Zij is een zeer heldere bij de tijdse dame. E-mail kon niet omdat ze ruzie heeft met haar computer. Ze kan het zeker wel. Met name als ze in het buitenland zit. Haar heb ik de stukken per post verzonden. Ze gaat naar de lokale notaris voor een legalisatie.”
3.6
Bij het verlijden van de leveringsaktes is [geïntimeerde] niet in persoon aanwezig geweest. Zij heeft daartoe aan de notaris volmachten verstrekt. De volmachten zijn haar door de notaris toegezonden. Zij heeft haar handtekening bij een lokale notaris laten legaliseren. In de volmachten is de conceptakte van levering geheel opgenomen. Verder is in de volmachten opgenomen dat de ondergetekende verklaart de akte te hebben gelezen en te hebben begrepen en van de notaris voldoende toelichting te hebben ontvangen om de inhoud en de strekking van de akte te begrijpen en de consequenties daarvan geheel te overzien en te aanvaarden. Onder het kopje “Het tekenen bij volmacht en de notariële voorlichting (Belehrung)” is opgenomen dat het op initiatief van de ondergetekende is om zich bij de akte te laten vertegenwoordigen, dat de ondergetekende door (een medewerker van) de notaris ervan op de hoogte is gesteld dat het de voorkeur van de notaris verdient om in persoon bij het passeren van de akte aanwezig te zijn, gelet op de door de notaris te verstrekken informatie en gevolgen van gemelde akte alsmede de mogelijkheid voor de ondergetekende om direct vragen te kunnen stellen, en dat de ondergetekende verklaart er desondanks voor te kiezen om niet in persoon maar per volmacht de akte te ondertekenen.
3.7
In de akte van levering van het perceel te Rucphen d.d. 12 november 2010 is onder het kopje “Notariële Belehrung” opgenomen dat het de koper bekend is dat de onderhavige levering een C-D transactie betreft, opvolgend aan een A-B levering en een B-C levering, waarbij tussen de verschillende transacties een waardestijging zit: levering A-B op 6 september 2010 voor € 10,- per m², levering B-C op dezelfde datum voor € 13,50 per m², en levering C-D bij deze akte voor € 33,22 per m². Voorts is vermeld dat het koper bekend is dat de onderhavige koop en levering niet valt onder de toezichtregeling van AFM, dat koper - op basis van eigen onderzoek - bekend is met en door de notaris voldoende geïnformeerd is over de gevolgen van de rechtshandeling(en), in en voortvloeiende uit deze akte en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst, ondanks dat koper (zichzelf) niet meteen kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed, en dat koper - voor zover van toepassing - tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie heeft ontvangen om zich een oordeel te vormen over het te leveren registergoed en de daaraan verbonden kosten en risico’s. Tevens is opgenomen dat koper bekend is met het huidige bestemmingsplan, te raadplegen bij de gemeente Rucphen, en dat er geen garanties zijn ten aanzien van de bestemmingsplanwijzigingen van het verkochte zodat er ook geen termijn vast te stellen is waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden.
3.8
Ook in de leveringsakten betreffende de percelen grond te Niedorp en Sliedrecht is een gelijkluidende notariële Belehrung opgenomen, behoudens de vermelde prijzen. Ook bij de transacties Niedorp en Sliedrecht was sprake van een A-B-C transactie (Niedorp) respectievelijk A-B-C-D transacties (Sliedrecht), ten aanzien waarvan de prijsontwikkeling in de notariële Belehrung was opgenomen. Bij de transactie te Niedorp was de grond op 25 november 2010 geleverd voor € 5,25 per m² aan B en op diezelfde datum voor € 14,- per m² aan C ([geïntimeerde]). Bij de transactie te Sliedrecht was de grond op 29 november 2010 voor € 10,- per m² geleverd aan B, op diezelfde datum voor € 14,50 per m² geleverd aan C en op diezelfde datum voor € 36,12 per m² aan D ([geïntimeerde]). Dit staat dus in de aktes vermeld.
3.9.
In de leveringsakten is verder telkens een meerwaardebeding/ketting-boetebeding opgenomen. Daarin is onder meer bepaald dat, indien het verkochte een onherroepelijke goedgekeurde bestemmingsplanwijziging krijgt, zodanig dat door de koper een positieve meerwaarde kan worden gerealiseerd, koper aan een nader te noemen meester een (na)betaling verschuldigd is van 10% over de meerwaarde, zijnde het verschil tussen vrije verkoopwaarde in het economisch verkeer na bestemmingsplanwijziging enerzijds en de koopprijs inclusief kosten koper in deze overeenkomst anderzijds.
In de akten is voorts opgenomen dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en dat verkoper geen enkele garantie aan koper geeft dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging c.q. dat de bestemming van het verkochte wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming. Tevens is vermeld dat koper verklaart met deze aankoop een investering te beogen en verkoper vrijwaart voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, in de ruimste zin van het woord, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging.
3.1
In april/mei 2011 heeft [geïntimeerde] een geriatrische analyse ondergaan. In het verslag van het Dagdiagnostisch Centrum Geriatrie wordt geconcludeerd dat er aanwijzingen zijn voor een matige cognitieve achteruitgang met stoornissen in het geheugen en tevens in de taalvaardigheid. Volgens het verslag blijkt bij psychiatrisch onderzoek sprake van een dementie, van matige ernst, waarschijnlijk van het Alzheimertype met vasculaire component.
3.11
Aan voormelde feiten kan nog het volgende worden toegevoegd.
3.12
Alvorens de transacties met Groza aan te gaan, heeft [geïntimeerde] eerder drie percelen grond aangeschaft en in dat kader op 4 september 2009 ten gunste van de Rabobank een hypotheekrecht gevestigd tot zekerheid voor de terugbetaling van een aan haar verstrekte geldlening. Op 16 mei 2008 heeft [geïntimeerde] een perceel grond te Hoogezand gekocht voor € 11.250,-, welk perceel diezelfde dag door de verkoper (Richland Real Estate B.V.) was aangekocht voor een bedrag van € 5.250,-. Op 19 mei 2009 heeft [geïntimeerde] een perceel grond te Terneuzen gekocht voor een bedrag van € 12.000,-, welk perceel op 27 maart 2009 door de verkoper (De Grondmakelaar B.V.) was aangekocht voor een bedrag van € 2.155,-. Op 2 november 2010 heeft [geïntimeerde] een perceel grond te Eijsden gekocht van Veldmaarschalk N.V. voor € 24.800,-. De hypotheekakte en leveringsakten zijn verleden ten overstaan van andere notarissen. Uit kadastrale recherche waren deze gegevens bij de notaris bekend.
3.13
[geïntimeerde] heeft een klacht ingediend tegen de notaris bij de Kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden. Bij beslissing van 11 juli 2013 heeft de Kamer de klacht gegrond verklaard en aan de notaris de maatregel van berisping en een geldboete opgelegd. De notaris heeft hiertegen hoger beroep ingesteld. De notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van het gerechtshof Amsterdam heeft bij beslissing van 22 april 2014 de bestreden beslissing vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de klacht gegrond verklaard voor zover die betrekking heeft op de feitelijke onjuistheden in de door de notaris verleden akten van levering van 12 november 2010, 25 november 2010 en 29 november 2010, ten aanzien van dit klachtonderdeel aan de notaris de maatregel van een waarschuwing opgelegd, en de klacht voor het overige ongegrond verklaard.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank de notaris zal veroordelen tot betaling van € 128.916,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 72.354,50 vanaf 12 november 2010, over € 16.062,25 vanaf 25 november 2010 en over € 40.500,00 vanaf 29 november 2010, met veroordeling van de notaris in de proceskosten en nakosten. [geïntimeerde] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de notaris onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door zijn zorgplicht te verzaken. Naar zij stelt, heeft de notaris haar onvoldoende voorgelicht over en gewaarschuwd voor het karakter van de grondtransacties die zij met Groza was aangegaan. De schade heeft zij gesteld op de betaalde koopprijzen en de gemaakte kosten. De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
4.2
De rechtbank heeft in het vonnis van 23 januari 2013 geoordeeld dat de notaris onvoldoende heeft onderzocht of [geïntimeerde] de implicaties van de transacties overzag en dus zijn zorgplicht jegens [geïntimeerde] heeft verzaakt. De rechtbank heeft het causale verband tussen het nalaten van de notaris en de schade aanwezig geacht. Het beroep op eigen schuld van [geïntimeerde] heeft de rechtbank verworpen. Naar aanleiding van het verweer van de notaris tegen de hoogte van de schade heeft de rechtbank overwogen voornemens te zijn een makelaar te benoemen om de markwaarde van de percelen vast te stellen. Bij het tussenvonnis van 17 april 2013 heeft de rechtbank dit deskundigenonderzoek gelast. De deskundige heeft op 24 mei 2013 rapport uitgebracht. Hij heeft daarin de marktwaarde van de percelen getaxeerd op respectievelijk € 9.000,- (Sprundel/Rucphen), € 3.000,- (Niedorp) en € 3.000,- (Sliedrecht). [geïntimeerde] heeft vervolgens een conclusie na deskundigenbericht genomen, waarin zij haar eis heeft verminderd tot het bedrag van € 113.916,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 63.354,50 vanaf 12 november 2010, over € 13.062,25 vanaf 25 november 2010 en over € 37.500,- vanaf 29 november 2010. Bij het eindvonnis van 2 oktober 2013 heeft de rechtbank deze vordering met nevenvorderingen toegewezen.
5. De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
De notaris komt in hoger beroep met vijf grieven op tegen de vonnissen van 23 januari 2013, 17 april 2013 en 2 oktober 2013. De notaris vordert vernietiging van deze vonnissen, alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van het bedrag dat de notaris ingevolge de bestreden vonnissen heeft betaald, met rente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties en de nakosten.
5.2
Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de notaris zijn zorgplicht jegens [geïntimeerde] heeft verzaakt aangezien hij heeft nagelaten [geïntimeerde] onder vier ogen voor te lichten over de implicaties en risico’s van de transacties die zij aanging (rov. 5.4 van het vonnis van 23 januari 2013). Grief 2 klaagt over het oordeel van de rechtbank dat het onvoldoende is dat in de leveringsakte en de volmachten diverse bepalingen zijn opgenomen die duiden op het speculatieve karakter van de transacties (rov. 5.6 van hetzelfde vonnis). Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
5.3
Uitgangspunt bij de beoordeling is dat een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris zich bij de van hem verlangde werkzaamheden de belangen van beide in de akte vermelde partijen behoort aan te trekken, en dat zulks onder omstandigheden kan meebrengen dat de notaris bij ieder van partijen informeert of deze de reikwijdte van de aangegane verplichtingen wel overziet. De omstandigheden dat een speculatieve transactie wordt verricht door een particulier en dat bij eerdere gelegenheden transacties werden aangegaan van een geringere omvang, brengen op zichzelf en in het algemeen niet mee dat een notaris uit hoofde van zijn zorgplicht zich ervan moet vergewissen dat de betrokken partij ook ten aanzien van de beoogde (omvangrijker) transactie bekend is met de risico’s van speculatieve transacties. Niettemin kunnen deze omstandigheden in samenhang met hetgeen de notaris overigens bekend is omtrent de aard van de beoogde transactie en de ernst van de daarmee samenhangende risico’s alsmede omtrent de hoedanigheid van de betrokken partij, meebrengen dat de notaris niet ermee volstaat bij de wederpartij te informeren naar de beweegredenen voor die transactie maar ook bij de betrokken partij zelf daarnaar informeert en zo nodig wijst op de aan de transactie verbonden risico’s (zie HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3762). Bij het antwoord op de vraag of een beroepsbeoefenaar ter zake van de uitoefening van zijn taak uit onrechtmatige daad aansprakelijk is, kan de burgerlijke rechter betekenis toekennen aan het oordeel van de tuchtrechter over het gewraakte handelen (vgl. HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831). Het oordeel dat het gerechtshof Amsterdam in de tuchtprocedure over de handelwijze van de notaris heeft gegeven, is dus niet beslissend. Het hof acht dit echter wel richtinggevend in de onderhavige zaak.
5.4
Het gerechtshof Amsterdam heeft in zijn beslissing van 22 april 2014, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
“6.5 Anders dan de kamer is het hof van oordeel dat de notaris, gegeven de hiervoor onder 6.4 vermelde omstandigheden, ervan uit mocht gaan dat klaagster wist wat zij deed en dat hij in redelijkheid de overtuiging mocht hebben dat klaagster doordrongen was van het speculatieve karakter van de door haar gesloten transacties met Groza. In het bijzonder wijst het hof erop dat de notaris ermee bekend was dat klaagster al eerder grond had aangekocht, in dat verband een hypotheekrecht had verleend voor een aan haar verstrekte lening, het vragenformulier volledig had ingevuld, in het telefoongesprek met de notaris een heldere indruk maakte en zonder enig probleem haar handtekening heeft laten legaliseren. Er waren dan ook onvoldoende indicaties voor de notaris om te twijfelen aan de wilsbekwaamheid van klaagster. Naar het oordeel van het hof was er onder de gegeven omstandigheden geen reden voor de notaris om zijn medewerking te weigeren aan het (bij volmacht) passeren van de akten of om nog nader onderzoek te doen, bijvoorbeeld door klaagster onder vier ogen te spreken. Het enkele feit dat klaagster destijds 81 jaar oud was en alleenstaand kan aan het voorgaande niet afdoen. In zoverre is de klacht tegen de notaris dat hij zijn informatieplicht en zorgplicht jegens klaagster heeft geschonden, dan ook ongegrond.
6.6
Het hof neemt hierbij mede het volgende in aanmerking. Het wettelijke systeem laat toe dat een overeenkomst van koop en verkoop van een registergoed rechtsgeldig tot stand komt zonder de tussenkomst van een notaris. De notaris heeft in dat systeem in de regel niet de gelegenheid partijen vooraf voor te lichten over en te waarschuwen voor de kenmerken en risico’s van de voorgenomen transactie, zodat zij daarvan nog zouden kunnen afzien. Dat brengt mee dat de notaris in een dergelijke situatie waarin reeds een koopovereenkomst is gesloten, zoals ook hier aan de orde is, slechts in beperkte mate de mogelijkheid heeft om partijen te behoeden voor het aangaan van transacties waarvan zij de gevolgen niet of niet volledig overzien. In een dergelijke situatie zijn partijen immers al gebonden aan de koopovereenkomst. De notaris is ingevolge artikel 21 Wna Pro ook in die situatie verplicht de door partijen van hem verlangde werkzaamheden te verrichten en zal alleen onder bijzondere omstandigheden zijn dienst kunnen weigeren, bijvoorbeeld indien hij gegronde reden heeft om aan te nemen dat een van partijen haar wil niet heeft kunnen bepalen. Van een dergelijke gegronde reden is in dit geval niet gebleken.
6.7
Daarentegen is het hof wel van oordeel dat de notaris op een ander punt is tekortgeschoten. Gebleken is dat de notaris in de bewuste akten in het onderdeel “Notariele Belehrung” een aantal feiten heeft opgenomen waarvan hij de juistheid niet heeft waargenomen of gecontroleerd. De notaris heeft desgevraagd ter zitting bevestigd dat hij niet heeft vastgesteld dat klaagster eigen onderzoek heeft gedaan naar de gevolgen van de rechtshandelingen en dat zij tijdig de relevante informatie heeft ontvangen om zich een oordeel te vormen over het te leveren registergoed en de daaraan verbonden kosten en risico’s, en evenmin dat klaagster met het bestemmingsplan ter plaatse bekend was en dat klaagster vrij toegang had tot het internet en daarvan ook inderdaad gebruik heeft gemaakt in verband met haar eigen onderzoeksplicht in het kader van de aankoop van het registergoed. In zoverre heeft klaagster terecht erover geklaagd dat er in de akten feitelijke onjuistheden staan.”
5.5
Het hof sluit zich bij deze zienswijze aan. Vaststaat dat [geïntimeerde], alvorens de transacties met Groza aan te gaan, al drie percelen grond had gekocht (van andere bedrijven uit dezelfde branche) en in dat kader op 4 september 2009 ten gunste van de Rabobank een hypotheekrecht had gevestigd tot zekerheid voor de terugbetaling van een aan haar verstrekte geldlening. Zoals in rov. 3.2 is vastgesteld, ging het om transacties met een hoog speculatief gehalte (gespeculeerd werd op toekomstige waardestijgingen van de aangekochte grond in geval van een bestemmingswijziging). De percelen werden verkocht voor globaal het drievoudige van de prijs die in de vorige schakels was betaald. Er werd geen garantie gegeven dat het gekochte voor een bestemmingswijziging in aanmerking kwam. Het risico dat de beleggingen (in elk geval in de nabije toekomst) geen rendement zouden opleveren, was dan ook groot. Daarbij lag het voor de hand dat bij uitblijven van bestemmingswijziging de gronden waarschijnlijk slechts met verlies zouden kunnen worden verkocht. De notaris was ermee bekend dat [geïntimeerde] een 81 jarige dame was, die in het verleden orthopedagoge was geweest en die als particuliere belegger optrad. Hij heeft, nadat hij de koopovereenkomsten had ontvangen die Groza met [geïntimeerde] had gesloten, aan [geïntimeerde] een vragenlijst toegestuurd. [geïntimeerde] heeft daarop aangekruist dat zij niet aanwezig wilde zijn bij het passeren van de akte en dat zij besefte dat de aangekochte grond in waarde kan stijgen en kan dalen, dat de aankoop daarvan risico’s met zich brengt en dat zij na aankoop zelf volledig verantwoordelijk is voor het beheer ervan. De notaris heeft vervolgens gebeld met [geïntimeerde] om te toetsen of zij daadwerkelijk de speculatieve transacties wilde aangaan. De notaris heeft uit het telefoongesprek opgemaakt dat [geïntimeerde] een zeer heldere bijdetijdse dame was. Niet in geschil is dat de notaris haar tijdens het gesprek heeft voorgehouden: “u belegt”. Verder is besproken dat [geïntimeerde] voor legalisatie van haar handtekening onder de volmachten naar de lokale notaris zou gaan. De notaris heeft [geïntimeerde] vervolgens conceptakten toegezonden, waarin onder een apart kopje “Notariële Belehrung” - onder meer - stond opgenomen dat koper ermee bekend was dat de transacties A-B-C-(D) leveringen betroffen, met vermelding van de gehanteerde vierkante meterprijzen bij de voorafgaande (A-B-C) leveringen, zodat voor de koper inzichtelijk was welke koopprijzen in de voorgaande schakels voor de percelen waren betaald. In de aan [geïntimeerde] toegezonden volmachten was de conceptakte van levering integraal opgenomen. Tevens werd vermeld dat, indien er vragen waren over de inhoud van de akte of de gevolgen van de akte voor [geïntimeerde], zij verzocht werd contact op te nemen met het notariskantoor. [geïntimeerde] heeft haar handtekening onder de volmachten laten legaliseren bij een notaris in Rotterdam, waarna de akten bij volmacht zijn gepasseerd.
5.6
Naar het oordeel van het hof heeft de notaris in de gegeven omstandigheden genoegzaam onderzocht of [geïntimeerde] de reikwijdte van de aangegane verplichtingen voldoende overzag. Via de vragenlijst had hij haar al nadrukkelijk gewezen op de mogelijkheid van een waardestijging of -daling van de aangekochte grond en de daarmee samenhangende risico’s. In het telefoongesprek heeft hij zich vervolgens nog een indruk gevormd of [geïntimeerde] inderdaad wist wat zij deed. Daarbij kon en mocht hij betekenis hechten aan het feit dat [geïntimeerde] in het recente verleden al enkele soortgelijke grondtransacties was aangegaan en in dezelfde periode een hypothecaire geldlening had afgesloten, waarbij de desbetreffende aktes door verschillende andere notarissen waren gepasseerd. De notaris mocht in beginsel aannemen dat [geïntimeerde] daarbij ook over het speculatieve karakter van deze transacties en de daaraan verbonden risico’s was geïnformeerd, zodat zij wist waarin zij zich met de onderhavige transacties begaf. Het standpunt van [geïntimeerde] dat de notaris in de eerdere transacties juist reden had moeten zien om [geïntimeerde] nog meer te waarschuwen, volgt het hof dus niet.
Onder deze omstandigheden behoefde de notaris geen aanleiding te zien om zijn medewerking te weigeren of nog verder onderzoek te doen, bijvoorbeeld door [geïntimeerde] persoonlijk te spreken. Dat [geïntimeerde] een 81 jaar oude alleenstaande dame was, is daarvoor op zichzelf niet voldoende. Dit gegeven noopte de notaris er wel toe enig onderzoek te doen om na te gaan of [geïntimeerde] in staat was haar wil te bepalen, maar dat heeft hij met het gevoerde telefoongesprek ook gedaan. Het hof merkt daarbij nog op dat niet is gesteld of gebleken dat de geestelijke gezondheidstoestand van [geïntimeerde], zoals in de brief van het Dagdiagnostisch Centrum Geriatrie omschreven (zie rov. 3.10), ten tijde van de onderhavige transacties al bestond en evenmin dat de notaris al enig symptoom daarvan had kunnen en moeten onderkennen. Ook al gaat het hof er met [geïntimeerde] van uit dat Groza zich van een agressieve verkooptechniek bediende door deze transacties via direct calling en huisbezoek te sluiten, dan nog betekent dat niet dat de notaris niet op de hiervoor beschreven wijze aan de leveringen had mogen meewerken. Het hof acht daarbij nog van belang dat in de conceptakten uitdrukkelijk is vermeld dat het om ABC(D) transacties ging en welke prijzen daarbij in de vorige schakels waren betaald. Daarmee werd genoegzaam duidelijk gemaakt dat er een hoge prijs voor de percelen werd betaald (de prijs ging zogezegd meerdere keren over de kop). Ook als [geïntimeerde] niet wist wat met een ABC-transactie wordt bedoeld, dan nog moest de strekking van deze “Belehrung” voor haar duidelijk zijn, althans dat mocht de notaris verwachten. De conceptakten bevatten verder diverse bepalingen waaruit het cruciale belang van de verwachte bestemmingswijziging bij deze transacties bleek. Tegelijkertijd bevatten de conceptakten de uitdrukkelijke waarschuwing dat er geen garanties waren ten aanzien van een bestemmingswijziging van de aangekochte grond en dat er ook geen termijn was te geven waarbinnen een bestemmingswijziging zou kunnen plaatsvinden. Het speculatieve karakter van de transacties werd daarmee nog eens onderstreept. Voor het oordeel dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden door [geïntimeerde] onvoldoende voor te lichten en onvoldoende te waarschuwen voor het karakter van de transacties, ziet het hof onder deze omstandigheden onvoldoende grond.
5.7
De omstandigheden die [geïntimeerde] verder nog heeft aangevoerd, maken dit oordeel niet anders. [geïntimeerde] heeft in de eerste plaats aangevoerd dat de notaris niet heeft gemeld dat de AFM herhaaldelijk, onder meer nog in mei 2010, voor speculatieve grondtransacties als de onderhavige had gewaarschuwd, zoals uit overgelegde berichten uit de media blijkt. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt dat echter nog niet de conclusie dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden, nu de notaris de reden voor die waarschuwing - het hoog speculatieve karakter van deze transacties - blijkens het voorgaande wel onder de aandacht van [geïntimeerde] heeft gebracht. Met de vermelding in de “Notariële Belehrung” dat de onderhavige koop en levering niet onder de toezichtregeling van de AFM valt, heeft de notaris ervoor gewaarschuwd dat de aanbieding buiten het reguliere overheidstoezicht viel. Dat er discussie over kan bestaan of het door Groza aangeboden product een beleggingsobject is waarvoor op grond van de Wft een vergunning van de AFM is vereist (uit een door [geïntimeerde] overgelegde beschikking van 13 juni 2014 blijkt dat de AFM zich ten aanzien van het door Veldmaarschalk N.V. aangeboden product op dat standpunt stelt), maakt niet dat deze waarschuwing jegens [geïntimeerde] onzorgvuldig is. Voor zover [geïntimeerde] in dit verband stelt dat de notaris onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door mee te werken aan een handelwijze in strijd met de Wft, geldt dat zij dat standpunt met de enkele verwijzing naar de genoemde beschikking onvoldoende heeft onderbouwd. [geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat Groza enig aandeelhouder en bestuurder was van Happy Telesales B.V., een onderneming die zich bezig hield met bemiddeling bij de verkoop van financiële producten, die in augustus 2008 door de AFM op mogelijke overtreding van de Wft is aangesproken en die op 17 november 2009 failliet is gegaan, en dat Groza haar naam (voorheen Happy4Us B.V.) tussen de koopovereenkomsten en leveringen heeft gewijzigd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt echter niet in te zien waarom de notaris deze gegevens - voor zover deze al aan de notaris bekend waren - in het kader van zijn zorgplicht jegens [geïntimeerde] had moeten melden. [geïntimeerde] heeft voorts nog aangevoerd dat haar financiële situatie de transacties niet toeliet. Zij verwijt de notaris dat hij niet naar haar inkomen of vermogen heeft geïnformeerd om te toetsen of zij wel overzag wat zij deed. Naar het oordeel van het hof gaat de zorgplicht van de notaris echter niet zo ver dat hij in dit kader de financiële positie van [geïntimeerde] (verder) had moeten onderzoeken. Daarbij weegt mee dat het de notaris wel bekend was dat [geïntimeerde] recent een aanzienlijke hypothecaire geldlening had verkregen, waarvan zij de lasten kennelijk kon dragen en waarmee zij de transacties klaarblijkelijk financierde.
5.8
Geconstateerd kan worden dat de notaris onder de “Notariële Belehrung” in de akten een aantal feiten heeft opgenomen waarvan hij de juistheid niet heeft waargenomen of gecontroleerd, zoals in rov. 6.7 van de beschikking van het gerechtshof Amsterdam is vermeld. [geïntimeerde] stelt terecht dat de notaris zich daarmee verder heeft willen indekken dan gerechtvaardigd was, door clausules op te nemen waarin wordt vastgesteld dat [geïntimeerde] eigen onderzoek had gedaan naar de gevolgen van de rechtshandelingen en op diverse punten bekendheid had, zonder dat dit in werkelijkheid zo was en de notaris dit had vastgesteld.
Nu de notaris [geïntimeerde] inhoudelijk wel afdoende had geïnformeerd, levert dit echter niet de door [geïntimeerde] bedoelde schending van de zorgplicht op, waarop haar vordering is gebaseerd.
5.9
Het voorgaande betekent dat de grieven 1 en 2 slagen en dat de vordering van [geïntimeerde] alsnog moet worden afgewezen. Grief 5, die is gericht tegen de beslissingen in het dictum van de bestreden vonnissen, slaagt daarmee eveneens. Op de grieven 3 en 4 behoeft, gelet op deze uitkomst, verder niet te worden ingegaan.
5.1
[geïntimeerde] heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Aan haar bewijsaanbod gaat het hof daarom voorbij.
6.De slotsom
6.1
De grieven 1, 2 en 5 slagen, zodat de bestreden vonnissen moeten worden vernietigd. Het hof zal de vordering van [geïntimeerde] alsnog afwijzen.
6.2
Ter uitvoering van het eindvonnis heeft de notaris op 22 november 2013 € 5.000,- betaald. De verzekeraar van de notaris heeft op 12 november 2013 € 126.073,- betaald. Tussen partijen is niet in geschil dat de verzekeraar haar betaling namens de notaris heeft gedaan. [geïntimeerde] heeft ook niet (gemotiveerd) betwist dat de notaris in dit verband, voor zover nodig, als lasthebber van de verzekeraar optreedt. Dat de notaris aanvankelijk stelde dat hij op 11 november 2013 het gehele bedrag van € 131.272,- heeft betaald, doet daaraan niet af. De notaris kan dan ook het volledige bedrag, als onverschuldigd betaald, met rente van [geïntimeerde] terugvorderen. De restitutievordering zal daarom worden toegewezen.
6.3
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van de notaris zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 3.621,-
- kosten deskundigenbericht
€ 3.492,67,-
€ 3.492,67,-
subtotaal verschotten € 7.113,67
- salaris advocaat
€ 2.842,-(2 punten x tarief V)
€ 2.842,-(2 punten x tarief V)
Totaal € 9.955,67.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de notaris zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 92,82
- griffierecht
€ 5.114,-
€ 5.114,-
subtotaal verschotten € 5.206,82
- salaris advocaat
€ 4.973,50(3½ punten x appeltarief V)
€ 4.973,50(3½ punten x appeltarief V)
Totaal € 10.180,32.
6.4
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt de vonnissen van de rechtbank Arnhem respectievelijk rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 23 januari 2013, 17 april 2013 en 2 oktober 2013 en doet opnieuw recht;
wijst de vordering van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan de notaris terug te betalen het bedrag van € 131.272,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 126.073,- te rekenen vanaf 12 november 2013 en over het bedrag van € 5.000,- te rekenen vanaf 22 november 2013 tot de dag van voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van de notaris wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 7.113,67 voor verschotten en op € 2.842,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 5.206,82 voor verschotten en op € 4.973,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.L. Wattel, D. Stoutjesdijk en A.E. Veerman en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 december 2015.