ECLI:NL:GHARL:2015:9780

• Datum uitspraak: 22 december 2015
• Publicatiedatum: 22 december 2015
• Zaaknummer: 14/01241
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.J. Westerbaan; R.F.C. Spek; A.J.H. van Suilen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over WOZ-waarde vrijstaande woning aan rivier de Maas

Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande woning met serre en aanbouw aan de rivier de Maas. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde per 1 januari 2013 vast op €435.000, wat leidde tot een aanslag OZB voor 2014. Belanghebbende betwistte deze waarde en stelde een lagere waarde van €381.000 voor, verwijzend naar een eerdere lagere waardering en dalende woningwaarden.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het hof. Tijdens de zitting werd onder meer het taxatierapport van de heffingsambtenaar besproken, waarin drie vergelijkingsobjecten werden gebruikt. Het hof constateerde dat twee vergelijkingsobjecten te ver van de waardepeildatum waren verkocht en het derde object een veel grotere inhoud had, waardoor deze onvoldoende maatgevend waren.

Daarnaast vond het hof de motivering voor de hogere score op uitstraling onvoldoende, omdat de ligging aan het water al in de ligging-score was verwerkt. Ook was het gebruik van een ongewogen gemiddelde prijs per m2 niet inzichtelijk. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld, maar vond de door belanghebbende voorgestelde waarde onvoldoende onderbouwd.

Het hof stelde daarom de waarde in goede justitie vast op €415.000. De uitspraak van de rechtbank en de beschikking van de heffingsambtenaar werden vernietigd. Tevens werd het betaalde griffierecht aan belanghebbende vergoed.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €415.000 en de aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/01241

uitspraakdatum:
22 december 2015

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 9 december 2014, nummer AWB 14/4471, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zaltbommel (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1a te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 435.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 497,64.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 9 december 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [B] .

1.6

Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Daartoe behoort een vrijstaand woonhuis met serre en aanbouw. De inhoud van deze opstal is ongeveer 623 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 655 m². De onroerende zaak ligt aan de rivier de Maas.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013.

3.2

Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld en bepleit een waarde van € 381.000. Ter onderbouwing wijst hij op de eerder door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 435.000 per waardepeildatum 1 januari 2011 indien de onroerende zaak op dat moment een woonbestemming zou hebben gehad. Sindsdien zijn de waarden van woningen in het algemeen en ook de voor de Wet WOZ vastgestelde waarden van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten gedaald. Op basis daarvan heeft hij de door hem bepleite lagere waarde berekend.

3.3

De heffingsambtenaar is van mening dat de beschikte waarde juist is vastgesteld en verwijst ter onderbouwing naar het door hem in eerste aanleg ingebrachte taxatierapport, opgemaakt door [B] op 24 juli 2014. [B] heeft de onroerende zaak uitpandig opgenomen. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 435.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 381.000.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.3

Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het door [B] opgestelde taxatierapport. [B] heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt.

4.4

Het Hof stelt vast dat de transacties van de vergelijkingsobjecten [b-straat] 13 en [c-straat] 81 te [C] ongeveer 21, respectievelijk 18 maanden voor de waardepeildatum van 1 januari 2013 hebben plaatsgevonden. Naar het oordeel van het Hof brengt dit mee dat de transactieprijzen van beide objecten zonder nadere toelichting onvoldoende maatgevend zijn voor de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

4.5

Het Hof stelt voorts vast dat het vergelijkingsobject [c-straat] 8 te [C] een ongeveer tweemaal zo grote inhoud heeft als de onroerende zaak van belanghebbende. Naar het oordeel van het Hof is ook dit object daarom zonder nadere toelichting onvoldoende maatgevend voor de waarde van de onroerende zaak.

4.6

[B] heeft bij zijn taxatie van de onroerende zaak voor bepaalde aspecten scores toegekend en is uitgegaan van een score van 5 voor ligging. [B] heeft deze score gemotiveerd door te wijzen op de ligging aan het water. Twee van de drie vergelijkingsobjecten hebben eveneens een score van 5 voor ligging en het derde object heeft een score van 4. Deze hoge score voor ligging wordt door belanghebbende niet weersproken.

4.7

De score van 5 voor de uitstraling van de onroerende zaak heeft [B] eveneens gemotiveerd door te wijzen op de ligging aan het water. Hij voegt daaraan toe dat de onroerende zaak ook over terrassen beschikt. De drie vergelijkingsobjecten hebben voor uitstraling allemaal een score van 3. Het Hof is van oordeel dat de motivering van [B] voor dit verschil in uitstraling ontoereikend is, aangezien de ligging aan het water ook al in de score voor de ligging is verwerkt.

4.8

Tot slot heeft [B] in zijn taxatie uit de m2-prijzen van de vergelijkingsobjecten een gemiddelde prijs per m2 voor de onroerende zaak berekend, waarbij hij geen rekening heeft gehouden met de zeer aanzienlijke verschillen in oppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Door met een ongewogen gemiddelde te rekenen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de aanzienlijke verschillen in oppervlakte van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.

4.9

Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.1

Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.11

Belanghebbende wijst ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde op de eerder door de heffingsambtenaar verdedigde waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 en de algemene (dalende) waardeontwikkeling van woningen sindsdien. Het Hof acht deze onderbouwing onvoldoende om de door belanghebbende bepleite waarde als juist te aanvaarden. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

4.12

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen is aangevoerd en hetgeen hiervoor is overwogen, de waarde in goede justitie vast op € 415.000.

4.13

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Niet is gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens is niet verzocht om vergoeding van kosten.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 415.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Westerbaan, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.

De beslissing is op
22 december 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N.G.U. Wasch) (J.J. Westerbaan)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 23 december 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.