ECLI:NL:GHARL:2015:9876

• Datum uitspraak: 22 december 2015
• Publicatiedatum: 22 december 2015
• Zaaknummer: 200.158.429/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.E.L. Fikkers; H. de Hek; L. Groefsema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over hennepkwekerij in huurwoning met bijzondere omstandigheden van de huurder

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd behandeld, gaat het om een huurgeschil tussen Woningstichting Rentree en een huurder, hierna aangeduid als [geïntimeerde]. De zaak betreft de ontdekking van een hennepkwekerij in de huurwoning van [geïntimeerde], die zich beroept op bijzondere omstandigheden die haar onwetendheid over de situatie zouden moeten onderbouwen. De huurovereenkomst is op 24 april 2012 aangegaan, en op 22 januari 2013 werd de hennepkwekerij ontdekt door de politie. De kantonrechter had in eerste aanleg de vordering van Rentree tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen, omdat [geïntimeerde] niet van de hennepkwekerij op de hoogte was en niet had kunnen weten dat haar dochter deze had opgezet.

In hoger beroep heeft Rentree grieven ingediend tegen deze afwijzing. Het hof heeft de feiten en omstandigheden opnieuw beoordeeld, waarbij het uitgangspunt van de kantonrechter werd gedeeld dat de huurder verantwoordelijk is voor het gedrag van degenen die hij in de woning toelaat. Het hof oordeelt dat, hoewel [geïntimeerde] in beginsel verantwoordelijk is, de bijzondere omstandigheden van deze zaak, waaronder haar fysieke beperkingen en de afwezigheid van duidelijke signalen van de hennepkwekerij, een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Het hof heeft [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld om bewijsstukken te overleggen die haar onwetendheid onderbouwen, en heeft de verdere beslissing aangehouden.

De zaak illustreert de complexiteit van huurrechtelijke geschillen, vooral wanneer er sprake is van bijzondere omstandigheden die de verantwoordelijkheid van de huurder beïnvloeden. Het hof benadrukt dat de huurder niet alleen verantwoordelijk is voor de handelingen van derden, maar dat de context en omstandigheden van de zaak ook zwaar wegen in de beoordeling van de vordering tot ontbinding.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.158.429/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 2375220 CV EXPL 13-2092)

arrest van 22 december 2015

in de zaak van

Woningstichting Rentree,

gevestigd te Deventer,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Rentree ,

advocaat: mr. R. Bressers, kantoorhoudend te Tilburg,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M. van der Steeg, kantoorhoudend te Schalkhaar.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
14 november 2013 en 12 augustus 2014 van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, aanvankelijk locatie Deventer en vervolgens locatie Zwolle.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 23 oktober 2014,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3.
De feiten

3.1

Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten is niet is gegriefd. Samen met wat in hoger beroep is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.

3.2

Rentree verhuurt sinds 24 april 2012 de zelfstandige woning aan [adres] (begane grond en zolderverdieping) aan de destijds [leeftijd] [geïntimeerde] . Artikel 7 lid 10 van de toepasselijke huurvoorwaarden bepaalt dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

3.3

Op 22 januari 2013 is door de politie IJsselland op de zolder van de woning het restant van een bedrijfsmatige hennepkwekerij (circa 123 planten) aangetroffen.

De elektriciteitsmeter was zodanig gemanipuleerd dat sprake was van diefstal van stroom.

Als verdachten zijn aangemerkt [geïntimeerde] en haar dochter. De officier van justitie heeft de zaak tegen [geïntimeerde] geseponeerd wegens gebrek aan bewijs.

3.4

[geïntimeerde] kent fysieke beperkingen. Volgens een verklaring van haar huisarts is zij niet in staat trappen te lopen. De woning heeft een slaap- en badkamer op de begane grond, in de gang is ruimte voor een scootmobiel en [geïntimeerde] heeft in de badkamer enkele voorzieningen aangebracht met het oog op haar fysieke beperkingen.

4. De vordering en de beoordeling daarvan door de kantonrechter

4.1

Rentree heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd vanwege de hennepkwekerij, waarbij met de elektrische installatie is geknoeid.

4.2

De kantonrechter heeft overwogen dat op zichzelf de aanwezigheid van een hennepkwekerij in en uitsluitend voor woondoeleinden verhuurde woning in beginsel voldoende zwaarwegend is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dat geldt nog sterker wanneer, zoals in dit geval, ook de elektriciteitsmeter is gemanipuleerd met alle daaraan verbonden en algemeen bekende gevaren. De kantonrechter achtte niet van belang of een in werking zijnde kwekerij is ontmanteld of slechts een al aangelegde, maar nog niet in werking zijnde installatie, nu dat voornamelijk afhankelijk is van het moment waarop de politie de installatie ontdekt.

4.3

Niettemin heeft de kantonrechter de vordering afgewezen. Weliswaar is de huurder verantwoordelijk voor wat er in het gehuurde gebeurt, maar de kantonrechter acht voldoende aannemelijk, gelet op de aangevoerde feiten en omstandigheden die niet voldoende gemotiveerd door Rentree zijn betwist, dat [geïntimeerde] niet van de hennepplantage heeft geweten die door tussenkomst van haar tijdelijk inwonende dochter is aangelegd en dat zij daarop ook niet bedacht hoefde te zijn, nu haar dochter geen verleden had ten aanzien drugs.

5. De beoordeling in hoger beroep

5.1

Rentree komt met twee grieven op tegen de afwijzing van haar vordering en de daartoe gebezigde motivering. Het hof zal die grieven gezamenlijk bespreken tegen de achtergrond van het door [geïntimeerde] in eerste aanleg gevoerde verweer.

5.2

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat haar dochter vanaf eind oktober 2012 tijdelijk bij haar heeft ingewoond omdat zij niet over woonruimte beschikte.
In november 2012 is haar dochter er door een derde toe overgehaald om toe te laten dat op de zolder van haar moeders woning een hennepplantage zou worden aangelegd. De dochter heeft vervolgens [geïntimeerde] overgehaald om gedurende twee weken rond Kerst en Oud en Nieuw samen haar familie te bezoeken in Zeeland. In die periode heeft de derde de plantage op zolder aangelegd.

[geïntimeerde] heeft daarvan geen weet gehad. Zij heeft het nadien ook niet gemerkt omdat zij niet op de zolder komt. Er is ook geen sprake geweest van stankoverlast, omdat er nog geen hennep werd geteeld.

Volgens [geïntimeerde] had zij geen reden om te bevroeden dat haar dochter zich met dergelijke praktijken inliet. Na ontdekking heeft [geïntimeerde] haar dochter de deur gewezen; zij mag nu alleen nog kort, overdag, op bezoek komen. Daarmee heeft [geïntimeerde] de nodige maatregelen getroffen om herhaling uit te sluiten.

5.3

Rentree wijst er in de toelichting op haar grieven op dat zij in hennepzaken vaker geconfronteerd wordt met blote stellingen over fysieke ongemakken en misbruik makende derden. Zonder deugdelijke onderbouwing en bewijs worden dergelijke stellingen over het algemeen afgewezen. Tot verbazing van Rentree is dat nu niet gebeurd. Zij heeft ter comparitie wel degelijk het door [geïntimeerde] aangevoerde betwist en dan dient [geïntimeerde] haar stellingen te bewijzen.

De verklaring van de huisarts is niet onderbouwd. [geïntimeerde] kan gewoon auto rijden en is niet zodanig beperkt dat zij een invalidenwagen gebruikt. [geïntimeerde] heeft ook onvoldoende toezicht gehouden op de gehele woning. Zij had moeten merken dat de meter gemanipuleerd was en dat via de begane grond goederen werden aangevoerd voor de kwekerij.

Bij de belangenafweging heeft de kantonrechter geen rekening gehouden met het zwaarwegende belang van Rentree met het oog op de gevaarzetting en criminaliteit, terwijl [geïntimeerde] zich alleen op haar gebrek aan wetenschap heeft beroepen.

5.4

Het hof deelt het uitgangspunt van de kantonrechter zoals weergegeven onder overweging 4.2. Ook is juist dat de huurder ingevolge art. 7:219 BW verantwoordelijk is voor het gedrag van degenen die hij toelaat tot de woning. Op zichzelf is daarmee, ook indien [geïntimeerde] van niets wist, sprake van een toerekenbare tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.

5.5

Indien het verweer van [geïntimeerde] evenwel juist zou zijn, is ook het hof van oordeel dat de tekortkoming van [geïntimeerde] in dit bijzondere geval geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof acht op zichzelf de verklaring van de huisarts, in combinatie met de indeling van de woning waardoor [geïntimeerde] geheel beneden kon blijven, genoegzaam als onderbouwing van haar stelling dat zij niet op de verdieping is geweest.

Dat [geïntimeerde] door twee weken afwezigheid werkelijk onwetend was van wat zich toen op de verdieping in haar huis afspeelde, is evenwel nog niet door haar met controleerbare gegevens gestaafd. Het hof zal [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen om gegevens in het geding te brengen waaruit blijkt waar (adres) en bij wie zij in de bedoelde twee weken heeft verbleven, wat haar relatie tot die eventuele persoon of personen is, en wanneer dat bezoek of verblijf is geweest, alsmede eventuele bewijsstukken waaruit dat blijkt.

Het hof overweegt voorts dat uit niets is gebleken dat zij na terugkomst van het gestelde familiebezoek eind 2012/begin 2013 en voor 22 januari 2013 in redelijkheid heeft moeten merken dat de zolder omgebouwd was tot hennepplantage. Rentree heeft niet gemotiveerd gesteld dat [geïntimeerde] (als waar is wat zij zegt) na thuiskomst toch had kunnen en moeten zien dat in de meterkast wijzigingen waren aangebracht. Uit de door Rentree overgelegde stukken blijkt evenmin dat in het huis een bijzondere geur hing waardoor [geïntimeerde] 'lont' had moeten ruiken.

Voorts heeft [geïntimeerde] geen onbekende in huis toegelaten, maar een dochter die tijdelijk dakloos was en van wie zij niet verwachtte of, nu daarover verder niets bekend is, hoefde te verwachten dat deze zich met hennepteelt inliet.

Uit niets is gebleken dat [geïntimeerde] , indien zij inderdaad de bewuste twee weken niet thuis is geweest, voor 22 januari 2013 heeft moeten merken dat er iets niet in de haak was, bijvoorbeeld door geluid van apparatuur of doordat in haar aanwezigheid goederen naar binnen zijn gebracht ten behoeve van de kwekerij. Voorts heeft [geïntimeerde] maatregelen getroffen om herhaling te voorkomen door haar dochter het huis uit te zetten en alleen nog korte bezoekjes overdag toe te staan.

5.6

De vraag of het hof het verweer van [geïntimeerde] honoreert, staat en valt dus met de door haar nog in het geding te brengen gegevens over haar afwezigheid in de twee weken rond Kerst en Oud en Nieuw, waarover zij zich bij akte mag uitlaten.

Rentree mag uiteraard op die akte bij antwoordakte reageren.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de rol van 19 januari 2016 teneinde [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen bij akte gegevens te verstrekken waaruit blijkt waar (adres) en bij wie zij in de bedoelde twee weken heeft verbleven, wat haar relatie tot die eventuele persoon of personen is, en wanneer dat bezoek of verblijf is geweest, alsmede eventuele bewijsstukken waaruit dat blijkt;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. H. de Hek en mr. L. Groefsema en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 22 december 2015.