Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 16/00045
uitspraakdatum:
20 december 2016
20 december 2016
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 november 2015 nummer UTR 14/1220 in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Almere(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Almere(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 18.883.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door ir. [C] RT, alsmede mr. [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [E] .
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [a-straat] 7 te [A] . Het betreft een in het jaar 2000 gebouwd kantoorgebouw, bestaande uit vijf (nagenoeg) identieke kantoortorens. Elke kantoortoren bestaat uit zes bouwlagen (begane grond en vijf verdiepingen). De kantoortorens zijn onderling verbonden door middel van corridors op de eerste, tweede en derde verdieping. De onroerende zaak beschikt over een eigen parkeerterrein met 723 parkeerplaatsen. De bruto verhuurbare oppervlakte bedraagt 22.216 m2.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.3
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot € 15.282.356 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
3.4
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
Vooraf
4.1
In het onderhavige geval staan de beschikking en de aanslag OZB op naam van [X] (hierna: [X] ). Ook de uitspraken op bezwaar zijn gericht aan [X] . De Rechtbank heeft echter in haar uitspraak van 30 november 2015 niet [X] , maar [F] B.V., een vennootschap waarvan [X] middellijk directeur-grootaandeelhouder is, als belanghebbende vermeld. Hoewel uit het beroepschrift blijkt dat beroep is ingesteld namens [F] B.V., bevat deze wel de handtekening van [X] . Bovendien volgt uit de bij het bezwaarschrift gevoegde stukken dat [X] eigenaar is van de onroerende zaak en derhalve moet worden aangemerkt als belanghebbende. Nu tussen partijen ook niet in geschil is dat de sprake is van een onjuiste vermelding van de belanghebbende in de uitspraak van de Rechtbank zal het Hof daaraan geen verdere consequenties verbinden.
WOZ-waarde
4.2
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.3
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden vastgesteld met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de waarde wordt berekend met behulp van een voor de onroerende zaak berekende bruto huurwaarde en een kapitalisatiefactor. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar.
4.4
De heffingsambtenaar heeft ter verdediging van de vastgestelde waarde verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 25 mei 2015, opgemaakt door [G] , WOZ-taxateur (hierna: [G] ). In dat rapport is de onroerende zaak getaxeerd op € 18.883.000. Deze waarde is als volgt opgebouwd:
Omschrijving
BVO
Verd.
Huurwaarde
Huurwaarde
Kap.
Totale
m2
per jaar
factor
waarde
Kantoor
671
€ 88
€ 59.048
8,7
€ 513.718
Kantoor
5.552
1
€ 88
€ 488.576
8,7
€ 4.250.611
Kantoor
5.595
2
€ 88
€ 492.360
8,7
€ 4.283.532
Kantoor
5.595
3
€ 88
€ 492.360
8,7
€ 4.283.532
Kantoor
2.665
4
€ 88
€ 234.520
8,7
€ 2.040.324
Kantoor
2.138
5
€ 88
€ 188.144
8,7
€ 1.636.853
Parkeerterrein
€ 1.875.000
Totalen
22.216
€ 18.883.000
afgerond
4.5
[G] heeft bij de taxatie één vergelijkingsobject gebruikt, te weten [b-straat] 1 te [A] . In het taxatierapport is het volgende overzicht opgenomen:
“F. VERGELIJKINGSCIJFERS
In onderstaande tabel worden de vergelijkingscijfers weergegeven ten opzichte van het onderhavig pand.
Onderhavig pand exclusief BTW
Object van de
BVO
Huurwaarde
Huurwaarde
Bouwjaar
KF
Vastgestelde
belanghebbende
per jaar
per /m2
waarde
[a-straat] 7
22216
€ 1.955.008
€ 88
2000
8,7
€ 18.883.000
Vergelijkingsobjecten exclusief BTW
Vergelijkings-
BVO
Huurwaarde
Bouwjaar
Datum
KF
Verkoopprijs
object
per /m2
transactie
[b-straat] 1
19515
kantoor
€ 130
2011
21-12-2012
9,5
€ 24.036.056
* Getaxeerde huurwaarden na marktanalyse, gerekend naar wpd.
[b-straat] 1 (…) is gelegen in het stadshart. Het is voor de veiling uit verkocht.”
4.6
Belanghebbende heeft gesteld dat het object [b-straat] 1 vanwege de financiële situatie van de eigenaar moest worden geveild en dat het object ‘voor de veiling uit’ is gekocht door de financiers, hetgeen door de heffingsambtenaar is bevestigd. Belanghebbende is van mening dat deze transactie daarom ongeschikt is om als vergelijkingsobject te gebruiken. Belanghebbende stelt bovendien dat in de verkoopprijs omzetbelasting is begrepen omdat het object ten tijde van de verkoop nog niet was afgebouwd. De verkoopprijs bedraagt volgens belanghebbende € 19.864.509 exclusief omzetbelasting.
4.7
Partijen gaan, naar het oordeel van het Hof terecht, ervan uit dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld exclusief BTW. Om tot de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te komen heeft [G] als vergelijkingsobject in zijn taxatierapport de gegevens vermeld van de onroerende zaak [b-straat] 1 en daarbij vermeld dat de genoemde bedragen exclusief BTW zijn. Het staat inmiddels echter vast dat de vermelde verkoopprijs inclusief BTW is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat dan de vermelde huurwaarde van [b-straat] 1 van € 130 ook inclusief omzetbelasting zal zijn, ofwel € 107 exclusief omzetbelasting. De heffingsambtenaar heeft echter niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze in dat geval uit de tot € 107 verlaagde huurwaarde kan worden afgeleid dat de huurwaarde van het onderhavige pand op € 88 per m² kan worden gesteld. De heffingsambtenaar heeft evenmin de overige kritiek van belanghebbende op het gebruik van de gegevens met betrekking tot het pand [b-straat] 1 voldoende weerlegd.
4.8
Ten aanzien van de door de heffingsambtenaar ter ondersteuning van de berekende kapitalisatiefactor ingebrachte bottom-up berekening heeft belanghebbende gesteld dat het gehanteerde leegstandsrisico van 15 percent te laag is. Volgens belanghebbende bedraagt het leegstandsrisico 25 percent. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft belanghebbende onder meer een ‘Factsheet Quick Scan Bedrijfsvastgoed’ van de Rekenkamercommissie [A] ingebracht, waarin staat dat de gemiddelde leegstand onder kantoren 37,5 percent bedraagt. Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat deze informatie in de onderhavige procedure niet relevant is, omdat het om een onderzoek uit 2015 gaat dat al het bedrijfsvastgoed in [A] betreft zonder onderscheid naar ligging, ouderdom en grootte. Desondanks heeft de heffingsambtenaar - mede in het licht van de gemotiveerde kritiek daarop van belanghebbende en de stelling van de heffingsambtenaar ter zitting dat de totale leegstand in [A] rond de waardepeildatum 25% was - het leegstandsrisico van 15 percent op de waardepeildatum niet aannemelijk gemaakt, aangezien hij dit percentage onvoldoende heeft onderbouwd. De mede op dit onderdeel via de bottom-up methode berekende kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar dan ook niet aannemelijk gemaakt.
4.9
Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Dit brengt echter niet mee dat dan – zonder meer – de door belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.1
Belanghebbende staat een waarde voor van € 15.282.356. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
Omschrijving
BVO
Verd.
Huurwaarde
Huurwaarde
Kap.
Totale
m2
per jaar
factor
Waarde
Kantoor
671
€ 85
€ 57.035
7,1
€ 404.948,50
Kantoor
5.552
1
€ 85
€ 471.920
7,1
€ 3.350.632,00
Kantoor
5.595
2
€ 85
€ 475.575
7,1
€ 3.376.582,50
Kantoor
5.595
3
€ 85
€ 475.575
7,1
€ 3.376.582,50
Kantoor
2.665
4
€ 85
€ 226.525
7,1
€ 1.608.327,50
Kantoor
2.138
5
€ 85
€ 181.730
7,1
€ 1.290.283,00
Parkeerterrein
€ 1.875.000,00
Totalen
22.216
€ 15.282.356,00
4.11
Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende een matrix ingebracht waarin hij de volgende vergelijkingsobjecten heeft aangedragen:
Adres object
Omgeving
Metrage in
Verkoopprijs
Transactie-
Huur
Factor
m2 VVO
Datum
per m2
[c-straat] 5
Gooisekant
2.882
€ 1.750.000
21-12-2012
€ 85
7,14
[d-straat] 86
Muziekwijk
1.045
€ 315.000
30-12-2015
€ 85
3,55
[e-straat] 20 4
Stadscentrum
2.292
€ 460.000
23-12-2015
€ 110
1,82
[a-straat] 151-169
Gooisekant
4.8
€ 1.100.000
28-11-2015
€ 85
2,70
[b-straat] 1
Stadscentrum
19.515
€ 7.000.000
18-11-2015
€ 130
2,76
[f-straat] 100
[A]
10.164
€ 2.100.000
18-08-2014
€ 80
2,58
[g-straat] 31
Stadscentrum
7.207
€ 5.473.557
18-12-2012
€ 115
6,60
[g-straat] 33
Stadscentrum
5.476
€ 4.324.616
18-12-2012
€ 115
6,87
[b-straat] 1
Stadscentrum
19.515
€ 24.036.056
21-12-2012
€ 130
9,47
4.12
De door belanghebbende gebruikte vergelijkingsobjecten zijn met uitzondering van [b-straat] 1 veel kleiner dan de onroerende zaak. Daarnaast is een aantal vergelijkingsobjecten meer dan tweeëneenhalf jaar na de waardepeildatum verkocht. Deze vergelijkingsobjecten zijn daardoor niet goed bruikbaar. De objecten [g-straat] 31 en 33 zijn gezamenlijk te huur aangeboden, doch afzonderlijk verkocht. Beide objecten waren eigendom van dezelfde – in financiële problemen geraakte – eigenaar als [b-straat] 1. Zelfs als de objecten gezamenlijk als vergelijkingsobject zouden kunnen dienen, zijn deze transacties niet bruikbaar gelet op de omstandigheden waaronder deze verkopen tot stand zijn gekomen (zie 4.6 en 4.7 hiervoor). Belanghebbende maakt het tegendeel niet aannemelijk.
4.13
Belanghebbende heeft nog gewezen op de latere verkoop van [b-straat] 1 op 18 november 2015 voor € 7.000.000. De heffingsambtenaar heeft, door belanghebbende onvoldoende weersproken, gesteld dat dit bedrag enkel ziet op de opstal. Het Hof is van oordeel dat deze transactie reeds daarom niet kan worden gebruikt ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende evenmin geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
4.14
Nu geen van de partijen erin is geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 16.000.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht
De Rechtbank en het Hof hebben € 328 respectievelijk € 503 griffierecht geheven. Dit is het tarief dat wordt geheven indien anders dan door een natuurlijke persoon (hoger) beroep wordt ingesteld. Nu het (hoger) beroep is ingesteld door een natuurlijke persoon, bedraagt het griffierecht € 45 respectievelijk € 124. Het Hof zal daarom het griffierecht verminderen tot € 45 respectievelijk € 124 en, omwille van de eenvoud, de griffier van het Hof gelasten het verschil aan belanghebbende terug te betalen. Nu het hoger beroep gegrond is verklaard, dient de heffingsambtenaar het verminderde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
6.Proceskosten
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 3 punten (zitting Rechtbank, hogerberoepschrift, zitting Hof) wegingsfactor 1 € 496 = € 1.488 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof berekent de te vergoeden taxatiekosten met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26.039, op € 520 (€ 65 x 8 uur). Het is niet gebleken dat de omzetbelasting voor rekening van belanghebbende blijft. De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen € 2.008.
7.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 16.000.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– gelast de griffier van het Hof aan belanghebbende het teveel geheven griffierecht ten bedrage van € 283 (beroep) en € 379 (hoger beroep) terug te geven,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.008 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het verschuldigde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.A. Wolf, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is op
20 december 2016in het openbaar uitgesproken.
20 december 2016in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,
te ondertekenen.
(R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 20 december 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.