Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.158.965
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 350682)
arrest van 16 februari 2016
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Quarz Vermogensstrategieën B.V.,
gevestigd te Venlo,
appellante,
hierna: Quarz,
advocaat: mr. D. Knottenbelt,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. G.S. de Haas.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 20 november 2013 en 30 juli 2014 die de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, tussen [geïntimeerde] als eiseres en Quarz en vijf anderen als gedaagden heeft gewezen.
Het vonnis van 30 juli 2014 is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBMNE:2014:3030.
Het vonnis van 30 juli 2014 is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBMNE:2014:3030.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 23 oktober 2014,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord,
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities van 2 december 2015. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 16 november 2015 namens Quarz zijn ingebracht.
2.2
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
[geïntimeerde] ging in 2008 studeren in Utrecht. Zij heeft gezocht naar woonruimte en kwam hierbij in aanraking met een concept ontwikkeld door Koopstudio Nederland B.V. (hierna: Koopstudio). Koopstudio richtte zich op het realiseren van betaalbare huisvesting voor studenten. Zij had Quarz (handelend onder de naam Quarz Financial Partners) ingeschakeld om financieel advies te geven aan (potentiële) kopers van studio’s op basis van dit concept.
3.2
[geïntimeerde] heeft, samen met haar vader, een bijeenkomst bezocht waarbij toelichting werd gegeven over de werkwijze van Koopstudio. Hierbij was ook een vertegenwoordiger van Quarz aanwezig. [geïntimeerde] heeft een informatiebrochure “Vragenpocket Koopstudio” ontvangen. Hierin werd een toelichting gegeven over het concept van Koopstudio. In de Vragenpocket staat onder meer:
“Hoofdstuk I
(…)
Het stappenplan in het kort
Ben je student dan kijk je op de site (…) en je geeft jezelf en je ouders op voor een informatieavond. (...) Na de informatieavond maak je een bezichtigingsafspraak voor de studio die het beste aansluit op jouw woonwensen. (…) Je checkt samen met jouw ouders of er voldoende draagkracht is voor de financiering van deze studio. Dat kan via bovenstaande website(s). Je besluit te kopen. Je ontvangt van Koopstudio een overeenkomst (in conceptvorm) ter inzage. Samen met je ouders teken je de definitieve overeenkomst bij de makelaar. De financieringsaanvraag wordt opgesteld aan de hand van een inventarisatieformulier. Je maakt een afspraak met onze intermediair (Quarz Financial Partners) en bespreekt de financiering van de studio en de specifieke voorwaarden van de bank. Samen met je ouders teken je de offerte van de bank. Een notarieel transport van jouw studio vindt plaats bij de notaris.
(…)
Hoofdstuk II
Van koop tot levering
(…)
Hoe verandert Koopstudio de woningen in (on)zelfstandige studio’s?
Om een woning te kunnen opdelen in afzonderlijke starters- of studentenstudio’s moet er notarieel een woonvereniging worden opgericht. Dit regelt Koopstudio. Als je een studio koopt, wordt je lid van de woonvereniging die hoort bij jouw studio. Dit lidmaatschap houdt in dat je recht hebt op het exclusieve gebruik van jouw studio én van de algemene ruimtes (…). Anders dan bij een appartement of een huis, is de woonvereniging juridisch eigenaar van het pand. Dat komt omdat de woning kadastraal ongesplitst blijft. De woonvereniging bestaat uit alle leden die in deze woning een studio hebben. Leden betalen aan de woonvereniging inleggeld. Dit inleggeld kun je financieren door bij de ABN AMRO bank of Rabobank, via Quarz Financial Partners, een hypotheek af te sluiten met als onderpand jouw studio. Al wordt de hypotheek op jouw naam afgesloten, de bank accepteert je niet zomaar! (…) Ben je student, dan wordt er altijd gekeken of je ouder(s) over voldoende financiële draagkracht beschikken om garant te staan voor jouw hypotheek. Ze moeten in geval van calamiteiten onder andere jouw rentelasten kunnen overnemen. De draagkracht van je ouders wordt door de bovengenoemde banken op hun eigen voorwaarden getoetst. Als dit allemaal in orde is, sluit je een hypotheek met de bank. De huur, die je normaal aan een huurbaas betaalt, betaal je voortaan in de vorm van hypotheekrente maandelijks aan de bank. (…) Wil je op een later moment jouw studio verkopen, dan kun je exclusieve gebruikersrecht doorverkopen (…).
Hoofdstuk III
Van koop tot financiering
(…)
Hoe wordt de hoogte van het inleggeld bepaald?
De taxateur (…) bekijkt in opdracht van de woonvereniging de woning in zijn geheel en de afzonderlijke studio’s in het bijzonder. Hij vergelijkt het te taxeren object met andere objecten en kijkt bovendien naar de huurprijzen van soortgelijke objecten in de huidige vastgoedmarkt. De (executie)waarde van de taxateur is bepalend voor de hoogte van de financiering van je studio. Wanneer je de studio wilt verkopen, moet deze opnieuw worden getaxeerd. De kosten van deze taxatie zijn voor rekening van de nieuwe koper.
Moet ik via de intermediair van Koopstudio (Quarz) financieren?
Koopstudio koos als intermediair voor de financiering Quarz Financial Partners BV in Zaltbommel. Wij maken graag gebruik van de expertise die deze intermediair heeft opgebouwd, temeer daar het financieren van studio’s echt maatwerk is. (…)
Het is niet mogelijk om je zomaar door elke bank te laten financieren. Dat komt door de juridische constructie van het Koopstudioconcept. De woonvereniging is juridisch eigenaar van de woning, de bank neemt een hypotheek op de gehele woning. De bank stelt daarbij als voorwaarde dat de individuele leden ook hun studio verpanden aan deze bank.
Wat is mijn extra voordeel als ik via Quarz financier?
Wie als student via Quarz de financiering regelt, heeft extra voordeel. Als student heb je namelijk recht op een Koopstudio Lasten Demper (KLD). Dit is een module die door Koopstudio is ontwikkeld om de student - in de jaren dat hij studeert - tegemoet te komen in zijn woonlasten. Je kunt hier alleen aanspraak op maken als je de hypotheek door Quarz laat regelen. (…)
Wat is de Koopstudio Lastendemper (KLD)?
Wie als student of starter beschikt over een eigen studio waarop een hypotheek rust, heeft bij de belastingdienst recht op een renteteruggave. Zolang jij geen belastbaar inkomen hebt, spaart de belastingdienst deze renteaftrek voor jou op en vindt de verrekening pas plaats als je een betaalde baan hebt (…). Omdat jij, als student, de opgebouwde renteaftrek niet direct kan benutten, biedt Koopstudio je de mogelijkheid gebruik te maken van de KLD. Dat betekent dat je maandelijks (achteraf) een tegemoetkoming in de maandlasten krijgt. De tijdsduur en hoogte van de tegemoetkoming varieert per pand en per studio . (…)
Wat zijn de voorwaarden voor de KLD. Waaraan moet je voldoen?
Voor studenten geldt dat je jaarlijks een bewijs van inschrijving aan de universiteit, hogeschool of MBO moet toezenden aan Koopstudio om voor de Koopstudio Lastendemper in aanmerking te komen. (…) De financiering van de studio dient te zijn geregeld via Quarz Financial Partners BV in Zaltbommel. (…)
Terugbetaling van de Koopstudio Lastendemper
Als student betaal je de KLD alleen terug als je de studio met winst verkoopt. (…) Het door jou terugbetaalde bedrag wordt door Koopstudio gebruikt voor de KLD van de nieuwe bewoner van jouw studio.
(…)
Op welke wijze staan mijn ouders garant voor mijn financiering?
Jouw ouders zijn mede debiteur. Ze zijn dus ook hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele bedrag. Dit betekent dat de bank - als extra zekerheid - jouw ouders wil laten meetekenen. De bank kan zo jouw ouders verzoeken om de rente te betalen als dit voor jou, als student/starter, niet meer mogelijk is. Dit is ook de reden waarom de financieringsmogelijkheden worden getoetst op de financiële situatie van de ouders: zij bieden de bank immers ook de zekerheid dat er voldoende inkomsten zijn om de rente te kunnen betalen.
Hoofdstuk IV
Van koop naar verkoop
Kan ik mijn studio zelf verkopen?
Ja, je kunt je studio zelf weer verkopen. Het is óók mogelijk jouw studio te verkopen aan Koopstudio. Je kunt ook Koopstudio laten bemiddelen in de verkoop van jouw studio. (…) Als je gebruik maakt van de KLD, ben je wel verplicht de studio te verkopen via Koopstudio.
(…)
Hoe los ik mijn hypotheek af bij verkoop?
Je hebt de hypotheek gekregen bij de bank. Voor het geld dat zij je lenen, betaal je rente en een premie. Je hebt nog bijna niets afgelost op je schuld. Met het geld dat je ontvangt bij verkoop van jouw studio, los je je hypotheek aan de bank af. Levert jouw studio minder op dan je hebt betaald, dan moet je de openstaande schuld direct aan de bank voldoen. Brengt jouw studio meer op dan jij oorspronkelijk betaald hebt, dan mag je dat verschil (overwaarde) houden. Als je gebruik maakt van de KLD ben je verplicht uit de overwaarde de KLD aan te vullen.
(…)
Wat gebeurt er met de Koopstudio Lastendemper bij verkoop?
Heb je, als student gekozen voor de Koopstudio Lastendemper (KLD), dan wordt bij verkoop de KLD uit de overwaarde van jouw studio aangevuld. Heeft jouw studio, na verkoop, geen overwaarde dan is het risico voor Koopstudio en hoef je de KLD niet terug te betalen. Blijft de overwaarde niet groot genoeg te zijn voor volledige aanvulling van de KLD, dan vul je slechts een deel aan. (…) Het door jou terugbetaalde bedrag wordt door Koopstudio gebruikt voor de KLD van de nieuwe bewoner van jouw studio.”
3.3
[geïntimeerde] had aanvankelijk het voornemen om een studio elders in Utrecht van Koopstudio te kopen. In verband daarmee heeft zij een inventarisatieformulier bij Quarz ingediend. Quarz heeft naar aanleiding daarvan de voor de financieringsaanvraag relevante bescheiden bij [geïntimeerde] en haar ouders opgevraagd en van hen verkregen.
3.4
[geïntimeerde] heeft vervolgens studio 1 van het woonhuis aan de [adres] bezichtigd. Zij verkoos het kopen van deze studio. Voordat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, heeft zij op 23 september 2008 een adviesgesprek gevoerd met Quarz (in de persoon van de heer [A.]). Hierbij zat ook een medewerker van Koopstudio. Bij het gesprek waren verder de ouders van [geïntimeerde] aanwezig.
De vader van [geïntimeerde] heeft Quarz bij deze gelegenheid gevraagd naar de gevolgen van een faillissement van Koopstudio.
De vader van [geïntimeerde] heeft Quarz bij deze gelegenheid gevraagd naar de gevolgen van een faillissement van Koopstudio.
3.5
[geïntimeerde] en Koopstudio hebben op 23 en 24 september 2008 de navolgende overeenkomsten gesloten:
a. ‘Overeenkomst Lidmaatschapsrecht Woonvereniging’. Hierbij heeft Koopstudio, die alle lidmaatschapsrechten betreffende het gebruik van het genoemde woonhuis van Woonvereniging [adres] (hierna: de Woonvereniging) had verkregen, aan [geïntimeerde] het recht gegeven om toe te treden tot de Woonvereniging tegen betaling van een inleggeld van € 172.495,00, te vermeerderen met overdrachtsbelasting ad € 10.350,00.
Het lidmaatschap geeft recht op het gebruik van studio 1.
b. ‘Allonge I bij Koopovereenkomst Lidmaatschapsrecht Woonvereniging Studio 1, [adres]’. Dit betreft de zogenaamde Kooplastendemper (KLD).
Koopstudio heeft hiermee de verplichting op zich genomen [geïntimeerde] te helpen bij het verlagen van haar financieringslasten met een bedrag van € 496,- per maand voor een periode van vijf jaar. In artikel 2 van Pro de Allonge is opgenomen dat Stichting Beheer Derdengelden Koopstudio Finance & Investments (hierna: Stichting Beheer Derdengelden) maandelijks achteraf het voor het lid gereserveerde bedrag aan het lid betaalt. Blijkens de contractbepalingen betreft deze voorziening een lening van in totaal € 29.760,00, die alleen bij een waardestijging van het lidmaatschapsrecht behoeft te worden terugbetaald. In het contract is onder meer bepaald:
“5. Het lid dient de door zijn/haar gekochte studio te financieren door tussenkomst van Quarz Financial Partners B.V. te Zaltbommel, via welke B.V. ook de jaarlijkse belastingaangifte van het lid (…) dient te geschieden.
(…)
10. Indien de (verkoop)opbrengst van de studio van het lid hoger is dan het oorspronkelijk door hem/haar betaalde inleggeld, wordt uit de meeropbrengst eerst aanvulling van de KLD voor de nieuwe koper ingehouden tot het oorspronkelijke totaalbedrag van de KLD. Tevens wordt alsdan een verkoopcourtage verrekend. Dit komt neer op de helft van de normaal te rekenen courtage. Het lid geeft bij deze op voorhand toestemming voor de in dit artikel omschreven handelswijze.
(…)
13. Indien de (verkoop)opbrengst van de studio van het lid lager is dan het oorspronkelijk door hem/haar betaalde inleggeld, wordt geen aanvulling van de KLD voor de nieuwe koper ingehouden. Dan wordt ook geen verkoopcourtage in rekening gebracht.”
(…)
13. Indien de (verkoop)opbrengst van de studio van het lid lager is dan het oorspronkelijk door hem/haar betaalde inleggeld, wordt geen aanvulling van de KLD voor de nieuwe koper ingehouden. Dan wordt ook geen verkoopcourtage in rekening gebracht.”
c. ‘Allonge II bij Koopovereenkomst Lidmaatschapsrecht Woonvereniging Studio 1, [adres]’. Dit betreft de Koopstudio Belasting Demper (KBD).
De KBD houdt in dat de financieringslasten van [geïntimeerde] verder worden verlaagd met een bedrag van € 320,- per maand, voor een periode van vijf jaar. Koopstudio gaf [geïntimeerde] hiermee een voorschot op een mogelijk in de toekomst door haar te genieten belastingteruggave. Het betreft in feite een lening voor een totaalbedrag van € 19.200,-, die moet worden terugbetaald op het moment dat het lidmaatschapsrecht wordt verkocht.
3.6
[geïntimeerde] heeft op 24 september 2008 tevens een ‘Overeenkomst Koopstudio Garantplan Lidmaatschapsrecht Woonvereniging’ met Koopstudio Finance & Investments B.V. (hierna: Koopstudio Finance) gesloten. Hierin garandeerde Koopstudio Finance dat zij het lidmaatschapsrecht vanaf drie jaar tot zes jaar na de aankoop zal terugkopen van [geïntimeerde] voor een bedrag van € 182.200,-. [geïntimeerde] heeft in verband met dit Garantplan een extra betaling van € 2.495,- gedaan.
3.7
Quarz heeft vervolgens tussen Rabobank en [geïntimeerde] bemiddeld bij de totstandkoming van een geldlening. [geïntimeerde] heeft in verband daarmee eerst een aangepast inventarisatieformulier aan Quarz gestuurd. Hierin is aangegeven dat de koopprijs van het lidmaatschapsrecht € 172.500,- bedroeg en dat voor de aanschaf in totaal € 186.000,- benodigd was. In het formulier is opgenomen dat een beleggingsverzekering bij Allianz werd aangevraagd. Quarz heeft op basis daarvan bij Rabobank en Allianz offertes aangevraagd. Bij brief van 29 oktober 2008 heeft Quarz de ontvangen offertes aan [geïntimeerde] en haar ouders toegestuurd. [geïntimeerde] heeft een profieltest voor polishouders van Allianz ingevuld. Uiteindelijk heeft zij van de beleggingsverzekering afgezien. Gekozen is voor een financiering waarbij in plaats van de beleggingsverzekering een aan Rabobank te verpanden spaardepot werd aangehouden. Quarz heeft Rabobank verzocht een aangepaste financieringsofferte uit te brengen. Bij brief van 10 november 2008 heeft Rabobank de definitieve offerte voor de financiering doen toekomen. Hierin is een aflossingsvrije hypotheek aangeboden van € 186.000,- tegen een effectieve rente van 6,6% per jaar. De rentelasten van deze lening bedroegen € 984,25 per maand. In de offerte is verwezen naar een door de ouders van [geïntimeerde] te ondertekenen brief, waarin is vermeld dat Rabobank bereid was de geldlening aan [geïntimeerde] te verstrekken onder de voorwaarde dat de ouders zich als mededebiteur verbonden, aangezien het inkomen van [geïntimeerde] ontoereikend was om de lasten van de geldlening te kunnen voldoen. [geïntimeerde] en haar ouders hebben de offerte en brief op 17 november 2008 ondertekend. Quarz heeft de ondertekende stukken weer aan Rabobank gestuurd. Rabobank heeft vervolgens de aangevraagde financiering verstrekt.
3.8
Bij notariële akte ‘Lidmaatschap woonvereniging’ van 1 mei 2009 is [geïntimeerde] als lid toegetreden tot de Woonvereniging tegen betaling van inleggeld ten bedrage van € 172.495,-, te vermeerderen met overdrachtsbelasting ad € 10.347,-. Bij akte ‘Verpanding Lidmaatschapsrecht’ van dezelfde datum heeft [geïntimeerde] haar lidmaatschapsrecht aan Rabobank verpand.
3.9
Op 8 oktober 2009 is surséance van betaling verleend aan Koopstudio. Op 19 oktober 2009 is de surséance ingetrokken onder gelijktijdige faillietverklaring. Vervolgens is op 1 december 2009 ook Koopstudio Finance en op 6 juli 2011 Stichting Beheer Derdengelden gefailleerd.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
[geïntimeerde] heeft gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat Quarz (naast de andere gedaagden) op grond van onrechtmatige daad en/of een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen hoofdelijk aansprakelijk is jegens [geïntimeerde] en haar dientengevolge geleden schade dient te vergoeden, op te maken bij staat. [geïntimeerde] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat Quarz haar zorgplicht jegens [geïntimeerde] heeft geschonden. Quarz heeft verweer gevoerd. De rechtbank heeft in het vonnis van 30 juli 2014 geoordeeld dat Quarz toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar, door de rechtbank als bijzonder aangeduide, zorgplicht jegens [geïntimeerde], door na te laten met [geïntimeerde] te bespreken welke consequenties het wegvallen van de lastendempers en het Garantplan, bijvoorbeeld door een faillissement van Koopstudio, voor [geïntimeerde] zou hebben (te weten dat het lidmaatschapsrecht voor studenten niet langer interessant c.q. betaalbaar zou zijn en de verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht daardoor sterk negatief zou worden beïnvloed). De rechtbank heeft daarom de vordering tegen Quarz toegewezen. Hiertegen komt Quarz met 11 grieven op in dit hoger beroep.
4.2
Met grief I keert Quarz zich tegen het oordeel van de rechtbank over de inhoud van de zorgplicht die in dit geval op Quarz rustte (rov. 4.24 van het eindvonnis). De grieven II, III en IV betreffen vervolgens het oordeel van de rechtbank dat Quarz tekort is geschoten in de nakoming van deze zorgplicht jegens [geïntimeerde] en de overwegingen waarop dat oordeel berust (rov. 4.25 tot en met 4.27 van het eindvonnis). Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
4.3
Niet in geschil is dat Quarz voor [geïntimeerde] heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de geldlening met Rabobank en is opgetreden als financieel adviseur van [geïntimeerde] (vgl. rov. 4.23 van het eindvonnis). Daarmee bestond tussen partijen een overeenkomst van opdracht. Op grond daarvan diende Quarz bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW Pro). Bij de beoordeling of Quarz aan die verplichting heeft voldaan, gaat het om de vraag of Quarz als opdrachtnemer heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Wat dit in concreto betekent, hangt af van de omstandigheden van het geval.
4.4
Zoals Quarz zelf stelt, mag van een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur worden verwacht dat hij bij een opdracht tot bemiddeling en advisering ter zake van het verkrijgen van een financiering de financiële positie en wensen van zijn opdrachtgevers inventariseert, alsmede dat hij zijn opdrachtgevers informeert over de financieringsmogelijkheden en de specifieke risico’s die verbonden zijn aan de desbetreffende financiering (conclusie van antwoord sub 75). Bij haar werkzaamheden voor [geïntimeerde] heeft Quarz zich hier dan ook op gericht (zie het vermelde in rov. 3.3 en 3.7).
De vraag is echter of Quarz zich daartoe mocht beperken. Naar het oordeel van het hof is dat niet het geval. Daarbij acht het hof van belang dat in de informatiebrochure van Koopstudio ten behoeve van de aspirant kopers Quarz als intermediair voor het verkrijgen van de financiering van lidmaatschapsrechten werd aangewezen. Daarbij was voorgeschreven dat de financiering via Quarz moest worden geregeld om voor de KLD in aanmerking te komen. Deze informatie was weliswaar afkomstig van Koopstudio, maar Quarz was ermee bekend dat zij op deze wijze als vast intermediair bij dit concept werd gepresenteerd en bij de uitvoering trok zij ook gezamenlijk met Koopstudio op. Potentiële kopers mochten dan ook verwachten dat Quarz het door Koopstudio aangeboden product met de daarbij behorende opties goed kende. Dat wil niet zeggen dat zij van Quarz specifieke kennis over de (juridische aard, kenmerken en daarmee samenhangende risico’s van de) aangeboden lidmaatschapsrechten en lastendempers mochten verwachten, maar wel dat Quarz de financiële aspecten van de constructie overzag. Ook al bemiddelde Quarz niet in de door Koopstudio aangeboden lidmaatschapsrechten en lastendempers en adviseerde zij potentiële kopers daar als zodanig niet over, als financieel adviseur diende zij haar cliënten daarom wel te wijzen op de voor haar kenbare financiële risico’s van de gekozen constructie, zeker als daar door een cliënt uitdrukkelijk naar werd gevraagd. In zoverre deelt het hof het oordeel van de rechtbank dat Quarz zich bij haar advisering niet uitsluitend kon richten op de totstandkoming van de geldlening met de Rabobank, maar daarbij ook de overige producten van Koopstudio moest betrekken.
4.5
Zoals de rechtbank (in rov. 4.25, in zoverre onbestreden) heeft overwogen, was [geïntimeerde] als studente op zoek naar een betaalbare studentenkamer. In dat kader kwam zij in aanraking met het door Koopstudio aangeboden product, dat speciaal op haar doelgroep was gericht. Blijkens de informatiebrochure richtte Koopstudio zich op het realiseren van betaalbare huisvesting voor studenten op goede locaties in een stad. Het concept kwam erop neer dat Koopstudio geschikte panden aankocht, deze zonder splitsing tot studentenstudio’s verbouwde en regelde dat per pand een woonvereniging werd opgericht. De student kon een lidmaatschapsrecht in een woonvereniging kopen dat recht gaf op het exclusieve gebruik van een studio. Daarvoor moest een inleggeld worden betaald, dat op de getaxeerde waarde van de studio werd gebaseerd. Het inleggeld kon worden gefinancierd bij de ABN AMRO-bank of Rabobank, waarbij de ouders van de student garant moesten staan. Verder werden faciliteiten aangeboden in de vorm van de KLD en KBD, waardoor de maandlasten voor de student sterk werden beperkt. De ontvangen KLD hoefde alleen te worden terugbetaald als de studio te zijner tijd met winst werd verkocht. Uit de herhaalde mededeling in de brochure dat het terugbetaalde bedrag door Koopstudio zou worden gebruikt voor de KLD van de nieuwe bewoner van de studio, mochten potentiële kopers afleiden dat een opvolgend koper te zijner tijd ook van deze faciliteit gebruik zou kunnen maken. Verwacht mocht worden dat dit aan de verkoopbaarheid van de studio zou bijdragen. Het spreekt voor zich dat in het bijzonder deze elementen het concept voor studenten aantrekkelijk maakten. Daar komt bij dat tegen bijbetaling een terugkoopgarantie kon worden verkregen, waarmee het risico op verlies bij verkoop van de studio kon worden afgedekt. Daarmee werd deelname aan de constructie, ook voor de ouders die garant moesten staan, ondanks de financiële verplichting die zij moesten aangaan, schijnbaar risicoloos en nauwelijks bezwarend.
4.6
Duidelijk is dat deze aspecten ook voor [geïntimeerde] van belang waren. Zij had het voornemen de studio voor 5 à 6 jaar te bewonen (zoals Quarz zelf vermeldt; zie memorie van grieven onder 25). Zij moest voor de financiering van het inleggeld en de kosten met hulp van haar ouders een hypothecaire geldlening van € 186.000,- afsluiten. De aan de geldlening verbonden maandlasten bedroegen € 984,25. Als gevolg van de lastendempers (KLD ad € 496,- en KBD ad € 320,- per maand) die zij gedurende haar studie zou ontvangen, zouden haar maandlasten per saldo uitkomen op slechts € 168,25. [geïntimeerde] sloot ook het garantplan af. Daarmee kreeg zij de garantie dat zij de studio binnen de gestelde termijn voor € 182.200,- aan Koopstudio Finance zou kunnen terug verkopen. [geïntimeerde] beoogde daarmee een studentenkamer te verkrijgen, in de zin van een woonruimte met lage maandelijkse lasten die zij voor de duur van haar studie zou betrekken en daarna aan een ander zou overdoen. Quarz moet dat ook zo hebben begrepen, nu dit de essentie was van het concept.
4.7
Vaststaat dat de vader van [geïntimeerde] tijdens het adviesgesprek met Quarz uitdrukkelijk heeft gevraagd wat de gevolgen van een faillissement van Koopstudio zouden zijn. Quarz heeft gelijk waar zij stelt dat hieruit blijkt dat een risico van een faillissement van Koopstudio aan de kant van [geïntimeerde] als zodanig werd onderkend. Uit de vraagstelling blijkt echter ook meteen dat [geïntimeerde] en haar ouders niet overzagen wat de gevolgen zouden zijn en hoe groot het risico was, en dat zij daarover wilden worden geïnformeerd. Naar het oordeel van het hof behoefden [geïntimeerde] en haar ouders dit ook niet zonder meer te begrijpen, nu het (zeker voor hen als leken, dit geldt ook voor een beginnend medicijnenstudent als [geïntimeerde]) om een ingewikkelde constructie ging waarbij diverse partijen waren betrokken (Koopstudio, de Woonvereniging, Stichting Beheer Derdengelden en Koopstudio Finance), zonder dat direct duidelijk was wat hun positie en onderlinge verhouding was en op welke wijze een en ander de waarde van het aan te kopen woonrecht zou kunnen beïnvloeden. Het had dan ook op de weg van Quarz gelegen om de mogelijke gevolgen van een faillissement met [geïntimeerde] en haar ouders te bespreken. Daarbij had zij, voor wie dit voorzienbaar had behoren te zijn, hen er dan op moeten wijzen dat een faillissement van Koopstudio er allereerst toe zou leiden dat de lastendempers niet meer zouden worden uitbetaald (Stichting Beheer Derdengelden zou daartoe bij het opdrogen van de geldstroom niet meer in staat zijn). Dat zou niet alleen betekenen dat [geïntimeerde] voor de betaling van de maandlasten aan de bank waarschijnlijk al meteen een beroep op haar ouders zou moeten doen, maar ook dat een opvolgend koper in geen geval meer gebruik van deze faciliteit zou kunnen maken. Voor het overnemen van de studio zouden dan alleen nog studenten in aanmerking komen van wie de ouders in staat én bereid zouden zijn de aanzienlijke financieringslasten (grotendeels) voor hun rekening te nemen. Van de gunstige terugbetalingsvoorwaarde van de KLD zouden zij ook niet meer kunnen profiteren. Dat Koopstudio zich jegens [geïntimeerde] niet had verplicht de lastendempers ook aan een opvolgende koper aan te bieden, maakt dit niet anders. Op grond van de inhoud van de informatiebrochure en artikel 10 van Pro Allonge I (waarin is vermeld dat “uit de meeropbrengst eerst aanvulling van de KLD voor de nieuwe koper (wordt) ingehouden”) mocht [geïntimeerde] ervan uitgaan dat een volgende koper normaal gesproken ook van deze faciliteit gebruik zou kunnen maken. Het standpunt van Quarz dat door het wegvallen van de lastendempers de kring van potentiële kopers niet kleiner is geworden, kan dan ook niet worden gevolgd. Dat de lastendempers buiten beschouwing zijn gelaten bij de beoordeling van de financierbaarheid, zodat de ouders van [geïntimeerde] daarvan kennelijk niet afhankelijk waren om de maandlasten te kunnen (blijven) voldoen, betekent ook niet dat deze voorziening voor [geïntimeerde] en haar ouders niet van wezenlijk belang was. Het bestaan van de lastendempers leverde voor hen immers wel duidelijke en substantiële voordelen op, in de eerste plaats voor de maandlasten van [geïntimeerde].
Naast het voorgaande had Quarz er, in antwoord op de gestelde vraag, op moeten wijzen dat een faillissement van Koopstudio (Finance) er tevens toe zou leiden dat de terugkoopgarantie niet meer kon worden nagekomen. Ten slotte had zij moeten vermelden dat met een faillissement van Koopstudio het verkoopkanaal zou wegvallen, wat de verkoop van de studio te zijner tijd zou kunnen bemoeilijken.
4.8
Partijen verschillen erover van mening wat Quarz (in de persoon van [A.]) op voormelde vraag van de vader van [geïntimeerde] heeft geantwoord. Volgens [geïntimeerde] heeft [A.] gezegd dat een faillissement van Koopstudio gewoon niet kon, omdat Koopstudio zo groot was. Quarz betwist dit en stelt dat [A.] het risico op geen enkele wijze heeft gebagatelliseerd. Volgens haar heeft [A.] op vragen van (aspirant) kopers en hun ouders over (de kans op) een faillissement van Koopstudio en de daaraan verbonden gevolgen altijd geantwoord dat deze vragen niet aan Quarz maar aan Koopstudio gericht moesten worden. [A.] heeft daarbij steevast benadrukt dat Quarz geen inzicht had in de financiële situatie van Koopstudio en daarover dus niets zinnigs kon zeggen. In de onderhavige kwestie is dat niet anders geweest, aldus Quarz (zie memorie van grieven sub 26). Naar het oordeel van het hof heeft Quarz, ook als van haar versie wordt uitgegaan, haar zorgplicht op dit punt verzaakt. Ook als zij geen inzicht had in de financiële situatie van Koopstudio en dus geen uitspraken kon doen over het risico op een faillissement, kon zij immers wel aangeven wat de gevolgen zouden zijn. Zoals hiervoor is overwogen, lag het op haar weg dat te doen, nu haar daar specifiek naar werd gevraagd. Vaststaat dat zij dit niet heeft gedaan. Aan het bewijsaanbod dat Quarz op dit punt heeft gedaan, komt het hof daarmee niet toe.
4.9
Gelet op het voorgaande deelt het hof het oordeel van de rechtbank dat Quarz op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht jegens [geïntimeerde], zodat de daarop betrekking hebbende verklaring voor recht toewijsbaar is. Het voorgaande betekent dat de grieven I tot en met IV falen.
4.1
Met grief V keert Quarz zich tegen de verwerping van het beroep op eigen schuld (rov. 4.28 van het eindvonnis). De rechtbank heeft hierover overwogen dat de zorgplicht van Quarz in dit geval strekt ter bescherming van [geïntimeerde] tegen het gevaar dat zich nu heeft verwezenlijkt. Quarz heeft te gelden als professionele en bij uitstek deskundige dienstverlener met specifieke kennis van de producten van Koopstudio, terwijl bij [geïntimeerde] een zodanige deskundigheid en kennis ontbrak. [geïntimeerde] mocht er in beginsel dus van uitgaan dat Quarz haar zorgplicht naleeft en hoefde minder snel bedacht te zijn op en zich minder snel eigener beweging te verdiepen in niet door Quarz gemelde risico’s. Daarbij speelt een rol dat [geïntimeerde] expliciet heeft gevraagd naar de effecten van een faillissement van Koopstudio, maar dat Koopstudio daarop desondanks niet is ingegaan, aldus de rechtbank. Volgens Quarz kan pas in de schadestaatprocedure, waarin de omvang van de schade aan de orde komt, over de eigen schuld van [geïntimeerde] worden beslist. Van een toereikend debat over de omvang van de schade is in haar visie nog geen sprake geweest.
4.11
Naar het oordeel van het hof staat geen rechtsregel eraan in de weg dat, ingeval schadevergoeding bij staat wordt gevorderd (en toegewezen), al in de hoofdprocedure over een beroep op eigen schuld wordt beslist voor zover dit los staat van de concrete schadeposten. Dat is bij de door de rechtbank beoordeelde omstandigheden het geval.
Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] ervan mocht uitgaan dat Quarz haar zorgplicht als financieel adviseur naleefde. Zoals hiervoor is overwogen, mocht [geïntimeerde] aannemen dat Quarz het door Koopstudio aangeboden product goed kende en de financiële aspecten ervan overzag. Zij mocht dus ook verwachten dat Quarz haar op de voor Quarz kenbare risico’s zoals hiervoor besproken zou wijzen, nu zij daar uitdrukkelijk naar had gevraagd. Met haar antwoord heeft Quarz de betekenis van deze risico’s aan [geïntimeerde] onvoldoende duidelijk gemaakt. Aan [geïntimeerde] en haar ouders kan niet worden verweten dat zij dat niet hebben onderkend. Zij mochten van de deskundigheid van Quarz in dit kader uitgaan. Evenals de rechtbank ziet het hof in zoverre dan ook geen reden om de schade wegens aan beide partijen toe te rekenen omstandigheden over hen te verdelen.
4.12
Voor zover Quarz erover klaagt dat de rechtbank over dit beroep al heeft beslist, terwijl zij in haar conclusie van antwoord uitdrukkelijk had aangegeven dat haar verweren op dit punt niet volledig en uitputtend waren, dat zij zich het recht voorbehield om haar verweren in een eventuele schadestaatprocedure te herhalen, nader uiteen te zetten en/of aan te vullen, en dat zij verzocht om zo nodig nog de gelegenheid te krijgen om haar verweren over de omvang van de schadevergoeding in een afzonderlijke conclusie nader toe te lichten, kan haar dat niet baten. In hoger beroep heeft zij immers de gelegenheid gehad om haar verweer aan te vullen. Daarvan heeft zij ook gebruik gemaakt (memorie van grieven sub 121 tot en met 127). Voor zover zij op dit punt nog meer had kunnen en willen aanvoeren, is het haar eigen keuze dat zij dat niet heeft gedaan. Voor alle duidelijkheid merkt het hof nog op dat voormelde beslissingen onverlet laten dat er in de schadestaatprocedure nog alle ruimte is om verweren te voeren ten aanzien van het causale verband en eventuele eigen schuld in relatie tot concrete schadeposten. Een beroep op de schadebeperkingsplicht, zoals Quarz heeft aangekondigd, kan daarbij ook nog aan de orde komen. Grief V faalt derhalve.
4.13
Grief VI is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat, aangezien aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde] als gevolg van de besproken schending van de zorgplicht door Quarz schade heeft geleden, partijen naar de schadestaatprocedure zullen worden verwezen (rov. 4.29). Quarz stelt dat van een zorgplichtschending van haar geen sprake is geweest, zodat ook niet aannemelijk is dat [geïntimeerde] daardoor schade heeft geleden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt echter dat het hof de bedoelde schending van de zorgplicht door Quarz wel aanneemt. Dat de mogelijkheid van schade als gevolg van deze zorgplichtschending aannemelijk is, heeft Quarz als zodanig verder niet bestreden. De grief faalt dus.
4.14
De grieven VII tot en met X zijn gericht tegen overwegingen van de rechtbank in de zaak tegen Rabobank (rov. 4.7 en 4.10 tot en met 4.15). Het hof stelt vast dat deze overwegingen niet dragend zijn voor de beslissing over de vordering tegen Quarz. Bij bespreking van deze grieven, ook indien zij worden aangemerkt als nieuwe verweren van Quarz, heeft zij daarom geen belang, omdat dit niet kan leiden tot een ander resultaat in haar zaak.
4.15
Grief XI heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen bespreking.
4.16
Op het door partijen gevoerde debat over de vraag of de toetsingsnormen uit de Gedragscode Consumptief Krediet dan wel die uit de Gedragscode Hypothecaire Financieringen bij de financieringsaanvraag zouden moeten worden toegepast, zal het hof niet ingaan. Die kwestie is van belang voor de vraag of sprake is geweest van overkreditering.
De schending van de zorgplicht door Quarz, die het hof met de rechtbank aanneemt, ziet echter niet op dat aspect. Ook als wat dit betreft het standpunt van Quarz wordt gevolgd, kan dit het oordeel over het voorgaande dus niet anders maken.
4.17
Quarz heeft verder nog aangevoerd dat, voor zover zij jegens de ouders van [geïntimeerde] een zorgvuldigheidsnorm zou hebben geschonden, uitsluitend de ouders van [geïntimeerde] daaraan een vordering kunnen ontlenen. Volgens Quarz ontbreekt het [geïntimeerde] in zoverre aan belang. Dat verweer treft echter geen doel. Vaststaat dat Quarz primair als financieel adviseur van [geïntimeerde] heeft gehandeld. De financiële positie van de ouders van [geïntimeerde] is in het advies betrokken, omdat zij voor de te verstrekken financiering garant moesten staan. De financiële risico’s in geval van een faillissement van Koopstudio waren niet alleen voor de ouders als mededebiteuren/garantieverstrekkers, maar ook voor [geïntimeerde] zelf als schuldenaar van belang. Dat Quarz [geïntimeerde] en haar ouders hierover niet adequaat heeft geïnformeerd, levert dus (ook) een schending van haar zorgplicht jegens [geïntimeerde] op. Dat het de vader van [geïntimeerde] was die naar de risico’s heeft gevraagd, is in dit verband verder niet van belang.
4.18
Quarz heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Aan het bewijsaanbod van Quarz gaat het hof daarom voorbij.
5.De slotsom
5.1
De grieven falen, zodat het bestreden eindvonnis moet worden bekrachtigd.
5.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Quarz in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten zullen aan de zijde van [geïntimeerde] worden vastgesteld op:
- griffierecht € 308,-
- salaris advocaat € 2.682,- (3 punten x appeltarief II).
5.3
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden Nederland, locatie Utrecht, van 30 juli 2014;
veroordeelt Quarz in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 308,- voor verschotten en op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt Quarz in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval Quarz niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.L. Wattel, A.W. Steeg en Chr.H. van Dijk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2016.