Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00151
uitspraakdatum:
16 februari 2016
16 februari 2016
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 januari 2015, nummer AWB 14/25, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 14 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 223.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 430,61.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 januari 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 200.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 januari 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door haar gemachtigde [A] , alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [C] .
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een op de begane grond gelegen appartement met een parkeerplaats in de parkeergarage. Het appartement heeft een inhoud van 300 m3 en beschikt over een inpandige berging en een tuin.
2.2
De onroerende zaak kampt met vochtproblemen. Deze problemen bestaan uit vocht in zowel de vloeren, de muren als het plafond van het appartement alsmede uit lekkages in de parkeergarage.
2.3
In een brief van 12 maart 2012 van [D] , schadebehandelaar bij [E] , aan belanghebbende is het volgende opgemerkt:
“In februari 2012 is een expert van ons bij u ter plaatse geweest. (…)
Schade
Uit de rapportage van de expert begrijp ik dat er sinds de oplevering van het complex diverse lekkages speelden. Echter is tot heden geen duidelijk verband geconstateerd met de vochtproblemen in uw woning. De expert constateerde weliswaar dat de drempels van de voor- en achterdeur een lage opstand hebben en dat daar waterschade zichtbaar is. Ook constateerde hij dat er ruimte is tussen de vloer en de wand. Mogelijk, zo geeft hij aan, is er een hoog vochtigheidspercentage in uw woning wat de problemen veroorzaakt. Een exacte schadeoorzaak kan hij niet achterhalen.”
2.4
De onroerende zaak behoort tot een complex van appartementen genaamd ‘ [F] ’. Op straatniveau zijn de appartementen met elkaar verbonden door de [b-straat] .
3.Het geschil
3.1
Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012, na vermindering door de Rechtbank, te hoog is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.3
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde.
3.5
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Overwegingen
4.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2
Krachtens artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3
Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed van de vochtproblemen, van het probleem wie eigenaar is van de [b-straat] en van de onduidelijkheid wie de kosten van onderhoud van deze straat moet dragen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de tuin ten onrechte dan wel tweemaal in de waardering betrokken. Ter zitting heeft belanghebbende hier nog aan toegevoegd dat de waarde van de onroerende zaak moet worden gesteld op de totale waarde van het complex ‘ [F] ’ (de appartementen en parkeergarage) vermenigvuldigd met het breukdeel van belanghebbende in de vereniging van eigenaren.
4.4
Bij betwisting van de vastgestelde waarde – zoals hier het geval is – rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
4.5
Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport van [G] , waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 226.000.
4.6
Het taxatierapport vermeldt de volgende opbouw van de waarde van de onroerende zaak:
“Waarde opbouw
Bwjr m3 m2 € / m2, 3
Woning 2004 300 € 705 € 211.500
Parkeerplaats € 15.000
Aftrek kwaliteit (5%) - € 10.575
Tuin 35 € 300
€ 10.500
€ 10.500
€ 226.425
Taxatiewaarde € 226.000”
4.7
De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak op basis van de vergelijkingsmethode vergeleken met drie referentiewoningen die alle zijn gelegen in hetzelfde complex ‘ [F] ’, te weten:
- [b-straat] 82, verkocht op 4 april 2011 voor € 277.000. Berekende prijs per kubieke meter € 660.
- [c-straat] 54, verkocht op 28 juni 2012 voor € 275.000. Berekende prijs per kubieke meter € 650.
- [c-straat] 66-1, verkocht op 16 mei 2011 voor € 211.000. Berekende prijs per kubieke meter € 800.
4.8
De Rechtbank heeft vanwege de vochtproblemen een extra aftrek toegepast. De heffingsambtenaar verdedigt de door de Rechtbank verminderde waarde van € 200.000.
4.9
Het verweer van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte de vergelijkingsmethode heeft toegepast in plaats van de waarde vast te stellen op een breukdeel van de totale waarde van het complex ‘ [F] ’, faalt. Niet in geschil is dat de onroerende zaak een zelfstandige woning is. Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ is belanghebbendes appartement een afzonderlijk te waarderen object, waartoe op grond van de samenstelbepaling van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ, ook de parkeerplaats in de parkeergarage behoort. Bij de door belanghebbende voorgestane waarderingsmethode wordt naar het oordeel van het Hof niet de objectafbakening van artikel 16 van Pro de Wet WOZ tot uitgangspunt genomen. Daarnaast wordt met deze methode niet de waarde van de onroerende zaak verkregen zoals die in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald. Deze waarderingsmethode vindt derhalve geen steun in het recht.
4.1
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012, na vermindering door de Rechtbank, niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de kubiekemeterprijs van de onroerende zaak in lijn ligt met die van de referentiewoningen en dat de heffingsambtenaar met de gegeven toelichting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voorts in voldoende mate rekening gehouden met de vochtproblemen van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft haar standpunt dat de door de Rechtbank toegepaste vermindering te laag is, niet met een concrete berekening of bewijsstukken (over de omvang van de schade) onderbouwd. De in hoger beroep overgelegde stukken werpen geen ander licht op de zaak.
4.11
Voor zover belanghebbende een waardedruk bepleit als gevolg van lekkages in de parkeergarage overweegt het Hof dat ervan moet worden uitgegaan dat een eventuele waardedruk is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de gebruikte vergelijkingsobjecten, welke alle een parkeerplaats hebben in de tot het complex ‘ [F] ’ behorende parkeergarage. Hetzelfde heeft te gelden voor de gestelde onduidelijkheid over de juridische eigendom en de draagplicht van kosten van de [b-straat] . De vergelijkingsobjecten zijn ook aan of in de buurt van deze straat gelegen, zodat een eventuele waardedrukkende invloed van de gestelde onduidelijkheid in de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd.
4.12
Dat de heffingsambtenaar in eerdere jaren de tuin niet zou hebben gewaardeerd, zodat deze ook in het onderhavige jaar buiten de waardering zou moeten blijven, leidt niet tot een eliminatie van de waarde van de tuin. Tussen partijen is niet in geschil dat de tuin bij de woning van belanghebbende hoort. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard – althans zo begrijpt het Hof – dat de tuin in een taxatierapport alleen apart wordt vermeld indien de onroerende zaak in een bepaald jaar wordt vergeleken met één of meer objecten die ook over een tuin beschikken. Indien de onroerende zaak in een bepaald jaar uitsluitend wordt vergeleken met objecten zonder tuin, past de heffingsambtenaar een correctie toe in de prijs per kubieke meter van de onroerende zaak. Uit deze toelichting, die door belanghebbende onvoldoende is weersproken, volgt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde per 1 januari 2012 niet tweemaal met de waarde van de tuin rekening heeft gehouden, aangezien hij daarbij de tuin afzonderlijk heeft gewaardeerd en niet eveneens in de kubiekemeterprijs heeft begrepen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar jegens haar het in rechte te beschermen vertrouwen heeft gewekt dat de tuin buiten beschouwing zou worden gelaten.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is op
16 februari 2016in het openbaar uitgesproken.
16 februari 2016in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(E.D. Postema)
(R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 16 februari 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.