Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/01113
uitspraakdatum:
23 februari 2016
23 februari 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 11 september 2014, nummer UTR 13/4449, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 514.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) vastgesteld ter zake van de eigendom en ter zake van het gebruik van de onroerende zaak. De aanslag OZB ter zake van het gebruik (hierna: de aanslag gebruikersbelasting) is vastgesteld op € 445,99 en berekend naar een heffingsmaatstaf van € 346.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslagen gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 11 september 2014 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] en taxateur [D] .
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het object betreft een akkerbouwbedrijf met woongedeelte gelegen in een landelijk gebied. De onroerende zaak omvat diverse bergingen en schuren alsmede een in 1963 gebouwde woning. De totale oppervlakte van het perceel is 14.207 m², onderverdeeld in ondergrond bij woning inclusief tuin (1.000 m²), grond bij niet-woning (7.798 m²) en extra grond (5.409 m²).
2.2
In beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatieopbouw overgelegd waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 517.357, als volgt gespecificeerd:
woning
W
€ 151.632
vrijstaande berging
W
€ 1.920
kas type Venlo
W
€ 126
vrijstaande berging
W
€ 368
vrijstaande berging
W
€ 368
open werktuigenberging
€ 2.760
open werktuigenberging
€ 84.000
asbest opruiming
-/- € 2.500
schuur (hoofdschuur)
€ 28.350
verharding (grond)
1.800 m²
€ 16
€ 28.800
extra grond
5.409 m²
€ 5
€ 27.045
tuin incl. ondergrond woning (hierna ook: tuin)
W
1.000 m²
€ 22,10
€ 22.106
erf grond bij niet woning (hierna ook: erf)
7.798 m²
€ 22,10
€ 172.382
totaal
€ 517.357
2.3
De heffingsambtenaar heeft de extra grond afzonderlijk gewaardeerd. Voor de berekening van de grondwaarde van de overige grond is de heffingsambtenaar uitgegaan van een evenredige verdeling van de in aanmerking genomen grond van 8.798 m², waarbij hij de volgende grondstaffel heeft gehanteerd:
Staffel
Oppervlakte
Prijs per m2
Prijs per staffel
0-400
400
151,00
60.400,00
401-1000
600
28,00
16.800,00
1001-4500
3500
21,00
73.500,00
4501-7500
3000
12,00
36.000,00
7501-99999
1298
6,00
7.788,00
8798
22,10 *
194.488,00
* afgerond
2.4
De aanslag gebruikersbelasting is berekend naar een heffingsmaatstaf van € 346.000. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de hiervoor met een W aangeduide gedeelten van de onroerende zaak buiten beschouwing gelaten. De gezamenlijke waarde van de overige gedeelten is volgens de onder 2.2 opgenomen opbouw € 340.837.
2.5
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het woonperceel aldus vastgesteld op € 22.106 (1.000 m² x € 22,10) en de waarde van het bedrijfsperceel op € 199.427 (7.798 m² x € 22,10, ofwel € 172.382, vermeerderd met de afzonderlijk gewaardeerde extra grond van 5.409 m2 x € 5,00, ofwel € 27.045).
2.6
In de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, deel 20A, waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de Taxatiewijzer), is onder meer het volgende vermeld over het vaststellen van de waarde van een agrarisch erf:
“
1.2 Gevolgen voor de waardering
1.2 Gevolgen voor de waardering
(…)
Sinds de waardepeildatum 1 januari 2009 wordt er een verschil gemaakt in de waardering van een agrarisch erf waar een woning voorkomt (of mag voorkomen) en een agrarisch erf waar geen woning voorkomt (of mag voorkomen). (…)
Indien er bij een WOZ-object sprake is van een deelobject tuin (2030) en grond bij niet-woning (2110) dan moet voor het bepalen van de te hanteren grondprijs eerst deze 2 oppervlakken bij elkaar worden opgeteld.
Vervolgens moet voor dit oppervlak in de tabellen (bijlage 4) gezocht worden naar de te hanteren prijzen per m2.
(…)
1.3
Splitsing van de kavelwaarde bij objecten met een woning
Bij objecten met een woning moet de uiteindelijke kavelwaarde gesplitst worden in een waarde voor de tuin (2030) en het erf (2110).
Deze splitsing van de kavelwaarde kan op 2 manieren;
I. Op basis van een gemiddelde waarde
II. Op basis van de het toerekenen van de “dure” prijs per m2 aan de tuin van de woning (2030).”
2.7
In de tabel in bijlage 4 bij de Taxatiewijzer is voor het gebied Noordoostelijke Polder de volgende grondstaffel opgenomen:
Soort erf 0 t/m 401 t/m 1001 t/m 4501 t/m 7501 t/m
400 m2 1000 m2 4500 m2 7500 m2 9999999 m2
Met woning € 154,50 € 28,50 € 21,50 € 12,50 € 6,50
Zonder woning € 63,50 € 28,50 € 21,50 € 12,50 € 6,50
3.Het geschil
3.1
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog heeft vastgesteld. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar de heffingsmaatstaf van de aanslag gebruikersbelasting te hoog heeft vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.
3.3
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vermindering van de waarde, tot vermindering van de heffingsmaatstaf voor de aanslag gebruikersbelasting en – naar het Hof begrijpt – tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
3.5
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Overwegingen
WOZ-waarde onroerende zaak
4.1
In hoger beroep is met betrekking tot de totale waarde van de onroerende zaak enkel nog in geschil de aan de erfverharding toegekende waarde van € 28.800. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de erfverharding geen waarde heeft en dat de waarde van de onroerende zaak aldus met dat bedrag moet worden verminderd.
4.2
Blijkens de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieopbouw is de erfverharding gewaardeerd op € 16,00 per m². De heffingsambtenaar wijst erop dat voor nieuwe erfverharding minimaal een prijs van € 35,00 per m² moet worden betaald en dat hij derhalve voldoende rekening heeft gehouden met de ouderdom en de staat waarin de erfverharding verkeert.
4.3
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat aan de erfverharding een waarde van € 28.800 kan worden toegekend. Het Hof acht aannemelijk dat de erfverharding niet in een dermate slechte staat verkeert dat deze een nog lagere of zelfs geen enkele waarde heeft.
Aanslag gebruikersbelasting (omvang rechtsstrijd)
4.4
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de splitsing van de waarde van de grond tussen de woondelen en de rest van het perceel onjuist is. Hij is de mening toegedaan dat een groter deel van de waarde aan de woondelen moet worden toegerekend. De aan de woondelen toegerekende waarde van de grond dient bij het vaststellen van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting buiten aanmerking te worden gelaten (woondelenvrijstelling). Dit betekent dat heffingsmaatstaf van de aanslag gebruikersbelasting op een te hoog bedrag is vastgesteld, aldus belanghebbende.
4.5
De Rechtbank heeft geoordeeld dat in deze procedure alleen beoordeeld dient te worden of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld en dat de wijze van splitsing van de grond voor de woondelenvrijstelling wel relevant is, maar voor de totale waarde van de grond geen verschil maakt. De Rechtbank heeft die beroepsgrond daarom niet behandeld.
4.6
In het bezwaarschrift van belanghebbende van 28 maart 2013 is onder meer het volgende vermeld:
‘Middels dit schrijven maken wij namens onze cliënt [X] , bezwaar tegen de aanslag/beschikking met kenmerk [00000] voor het belastingjaar 2013.’
4.7
Artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat een bezwaarschrift tegen een WOZ-beschikking die is bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met een aanslag onroerendezaakbelasting, zoals bedoeld in artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ, wordt geacht mede te zijn gericht tegen die aanslag, tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt.
4.8
Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift (zie 4.6) bezwaar gemaakt tegen zowel de beschikking als de aanslag (naar het Hof begrijpt aanslagen). In de aanvulling op het bezwaarschrift heeft belanghebbende bovendien een taxatiekaart gevoegd waarin hij voor wat betreft de waarde van de grond een verdeling maakt tussen ‘grond bij woning’ en ‘grond bij niet-woning’ en tevens de heffingsmaatstaf van de gebruikersbelasting benoemt zoals deze naar zijn mening zou moeten zijn. Gelet hierop is de in artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ genoemde uitzondering niet van toepassing en moet het bezwaar van belanghebbende worden geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag gebruikersbelasting. Het andersluidende standpunt van de heffingsambtenaar waarin hij stelt dat in het bezwaarschrift expliciet bezwaar gemaakt had moeten worden tegen de heffingsmaatstaf van de aanslag gebruikersbelasting is niet juist. De Rechtbank heeft deze beroepsgrond ten onrechte niet behandeld. Het Hof zal – om redenen van proceseconomie – dit geschilpunt zelf behandelen en niet voor behandeling terugwijzen naar de Rechtbank.
Aanslag gebruikersbelasting (woondelen)
4.9
Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van één onroerende zaak welke niet in hoofdzaak tot woning dient en evenmin dat terecht een aanslag gebruikersbelasting is opgelegd.
4.1
Op grond van artikel 220e van de Gemeentewet wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting de waarde van de gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, buiten aanmerking gelaten (de zogenoemde woondelenvrijstelling).
4.11
Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag hoe de waarde van het perceel moet worden verdeeld over het deel dat in hoofdzaak dienstbaar is aan woondoeleinden (hierna: het woonperceel) en het deel dat bij het bedrijf in gebruik is (hierna: het bedrijfsperceel). Daarnaast houdt partijen verdeeld of de extra grond moet worden toegerekend aan het woonperceel, zoals belanghebbende voorstaat, of aan het bedrijfsperceel, hetgeen de heffingsambtenaar verdedigt.
4.12
Het Hof zal eerst oordelen over de kwalificatie van de extra grond. Belanghebbende stelt dat de extra grond in gebruik is als dierenweide en hobbymatig wordt gebruikt. De extra grond behoort bij het woonperceel waarop de woondelenvrijstelling van toepassing is, aldus belanghebbende. Volgens de heffingsambtenaar gaat het om een braakliggend stuk grond waarop landbouwvoertuigen staan. Hieruit leidt hij af dat deze grond zakelijk wordt gebruikt en derhalve tot het bedrijfsperceel moet worden gerekend waarop de woondelenvrijstelling niet van toepassing is.
4.13
De heffingsambtenaar – op wie de bewijslast drukt – heeft voor zijn stellingen geen bewijs bijgebracht en deze niet aannemelijk gemaakt. De overgelegde luchtfoto biedt ook geen grond voor deze stellingen. Grond die wordt gebruikt als dierenweide ten behoeve van dieren die niet bedrijfsmatig, maar uit liefhebberij als huisdier worden gehouden, is naar het oordeel van het Hof dienstbaar aan woondoeleinden. De extra grond behoort derhalve tot het woonperceel.
Aanslag gebruikersbelasting (waardering woondelen)
4.14
Bij de verdeling van de totale waarde van het perceel over het woonperceel en het bedrijfsperceel gaan beide partijen uit van de Taxatiewijzer. Partijen houdt verdeeld op welke wijze de Taxatiewijzer moet worden toegepast bij de verdeling.
4.15
Het Hof stelt voorop dat de Taxatiewijzer niet meer is dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet WOZ van bepaalde (agrarische) objecten vast te stellen. De Taxatiewijzer is bestemd voor het bepalen voor de waarde ingevolge de Wet WOZ en is daarmee niet zonder meer toepasbaar voor het bepalen van de waarde voor de woondelenvrijstelling.
4.16
De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de hoogte van de heffingsmaatstaf, voert aan dat de Taxatiewijzer twee methoden toestaat en dat de heffingsambtenaar de methode van de gemiddelde prijs per m2 heeft gebruikt omdat het niet relevant is waar de woning op de kavel wordt gebouwd. Elke vierkante meter heeft dezelfde waarde waardoor methode I van de Taxatiewijzer moet worden gevolgd, aldus de heffingsambtenaar.
4.17
Het Hof overweegt hiertoe het volgende. Het perceel van tuin en erf tezamen heeft een oppervlakte van 8.798 m². Een perceel van die omvang zonder woonbestemming heeft volgens de Taxatiewijzer, grondstaffel “zonder woning” een waarde van € 163.687 (= 400 m2 x € 63,50 + 600 m2 x € 28,50 + 3.500 m2 x € 21,50 + 3.000 m2 x € 12,50 + 1.298 m2 x € 6,50). Uitgaande van de grove, niet op de feitelijke situatie toegesneden wijze van waardering door de Taxatiewijzer is het niet onredelijk de waarde gelijkelijk over het perceel te verdelen, zodat aan het deel van het perceel ter grootte van 7.798 m2, het bedrijfsperceel, een waarde toe te rekenen valt van € 145.084 (= € 163.687 / 8.798 x 7.798).
4.18
In het onderhavige geval rust op het perceel een woonbestemming en is daarop een woning gebouwd. Volgens de berekening van belanghebbende bedraagt de waarde van het bedrijfsperceel van 7.798 m2 dan € 54.269. Deze waarde ligt lager dan de waarde van het bedrijfsperceel als op het perceel geen woonbestemming rust. Voor een lagere waarde van het bedrijfsperceel dan € 145.084 als gevolg van de aanwezigheid van een woning op het woonperceel ontbreekt een op de reële waarde gebaseerde verklaring. Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat de door belanghebbende voorgestane berekeningswijze niet tot een realistische waarde leidt. Het Hof wijst daarom deze berekeningswijze af. Gelet op hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen is de waarde van bedrijfsperceel in ieder geval € 145.084.
4.19
De heffingsambtenaar bepleit dat het bedrijfsperceel een hogere waarde dan € 145.084 heeft. Hij draagt daarvoor aan dat het gehele perceel een hogere waarde heeft, omdat daarop een woonbestemming rust. Die hogere waarde van het perceel moet volgens de heffingsambtenaar over het gehele perceel verdeeld worden. Deze verdeling is naar het oordeel van het Hof niet juist. Uit de omstandigheid dat de in de Taxatiewijzer genoemde grondstaffel voor een erf met woning aan de eerste 400 m2 grond een hogere waarde toekent dan de grondstaffel voor een erf zonder woning, terwijl de staffels overigens gelijk luiden, volgt naar het oordeel van het Hof dat de aanwezigheid van een woning dan wel mogelijkheid om een woning te bouwen een meerwaarde oplevert. Door de bouw van de woning wordt het recht om op het perceel te bouwen – al dan niet volledig – geconcretiseerd en dient de meerwaarde dienovereenkomstig aan de grond onder en bij de woning te worden toegerekend. Toerekening van de meerwaarde aan de overige tot het perceel behorende grond ligt niet in de rede, aangezien daarop niet langer het recht om te bouwen – geheel – kan worden uitgeoefend.
4.2
Uit het vorenoverwogene volgt dat de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting als volgt moet worden vastgesteld:
open werktuigenberging
€ 2.760
open werktuigenberging
€ 84.000
asbest opruiming
-/- € 2.500
schuur (hoofdschuur)
€ 28.350
verharding (grond)
1.800 m²
€ 16
€ 28.800
erf grond bij niet woning
7.798 m²
€ 145.084
totaal
€ 286.494
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Proceskosten
5.1
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. De proceskosten van belanghebbende voor het bezwaar, beroep en hoger beroep zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 492 voor de bezwaarfase (1 punt voor bezwaarschrift, 1 punt voor hoorzitting, waarde per punt € 246, factor 1), € 992 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 496, factor 1) en € 992 voor het hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 496, factor 1), ofwel in totaal € 2.476 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
5.2
Belanghebbende heeft voorts verzocht de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de kosten van het taxatierapport dat hij ten behoeve van de procedure heeft laten opstellen en van kadastrale uittreksels. Dit verzoek wordt ingewilligd. De kosten van het te vergoeden bedrag stelt het Hof vast op € 260 voor het taxatierapport (4 uren x € 65) en € 6,40 voor kadastrale uittreksels, ofwel in totaal € 266,40.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de aanslag gebruikersbelasting en bevestigt deze voor het overige,
– verklaart het tegen de uitspraak inzake de gebruikersbelasting van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar met betrekking tot de aanslag gebruikersbelasting,
– vermindert de aanslag gebruikersbelasting tot een berekend naar een heffingsgrondslag van € 286.494,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.742,40 (€ 2.476 + € 266,40) en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. S.C.W. Douma, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is op
23 februari 2016in het openbaar uitgesproken.
23 februari 2016in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(E.D. Postema)
(J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 februari 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.