ECLI:NL:GHARL:2016:1540

• Datum uitspraak: 1 maart 2016
• Publicatiedatum: 1 maart 2016
• Zaaknummer: 15/00596
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; B. van Walderveen; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde vaststelling van vrijstaande woning in gemeente Westerveld

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van een vrijstaande woning te [Z] per 1 januari 2012 vast op €195.000. Belanghebbenden, erfgenamen van de overleden eigenaar, stelden dat deze waarde te hoog was en vorderden een lagere waardering van €142.000, later bijgesteld naar €155.000.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbenden hoger beroep instelden. Tijdens de zitting op 2 februari 2016 werden taxatierapporten en waarderingsmatrices besproken. De heffingsambtenaar kon de waardering niet voldoende onderbouwen, met name door gebrek aan inzicht in de grondwaarderingsmethodiek en het ontbreken van een grondstaffel.

Belanghebbenden konden hun lagere waardering ook niet aannemelijk maken, mede omdat de gehanteerde referentieobjecten niet volledig vergelijkbaar waren en de verkoop in 2014 onvoldoende relevant was voor de waardepeildatum. Het hof concludeerde dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Proceskosten werden niet toegewezen. De uitspraak bevestigt de eerdere beslissing van de rechtbank Noord-Nederland van 24 maart 2015.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €195.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 15/00596

uitspraakdatum:
1 maart 2016

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de erven [X] te
[Z] (hierna: belanghebbenden)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 24 maart 2015, nummer LEE 14/1310, in het geding tussen belanghebbenden en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 68 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 195.000.

1.2

Op het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.

1.3

Tegen deze uitspraak is beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 maart 2015 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbenden de gemachtigde [A] , bijgestaan door [B] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [C] , bijgestaan door [D] (hierna: de taxateur).

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak [a-straat] 68 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1955 gebouwde vrijstaande woning met een houten schuur. De inhoud van de woning is 266 m³ en de kaveloppervlakte bedraagt 677 m².

2.2

[X] heeft de onroerende zaak op 5 februari 2009 gekocht voor € 215.000 en was tot zijn overlijden [in] 2014 eigenaar van de onroerende zaak. Blijkens de in hoger beroep overgelegde Verklaring van Erfrecht zijn zijn weduwe en zijn drie kinderen zijn enige erfgenamen.

2.3

De onroerende zaak is in oktober 2014 aan een van de erfgenamen verkocht voor € 150.000. De woning is in 2015 gesloopt.

2.4

De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag en een matrix van de onroerende zaak met dagtekening 28 september 2015 overgelegd. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum getaxeerd op € 195.249. De grond is in dit kader gewaardeerd op € 165 per m² en de inhoud op € 284 per m³. De voorzieningen en het onderhoud van de woning zijn in het verslag met een 2, ofwel matig, gewaardeerd en de kwaliteit en de uitstraling met een 3, ofwel goed. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:

 [b-straat] 5 te [E] (bouwjaar 1947, renovatie 1982, inhoud van de woning 335 m³, kaveloppervlakte 1.080 m²) verkocht op 1 november 2011 voor € 275.000. De grond is gewaardeerd op € 139 per m² en de inhoud op € 330 per m3. De voorzieningen, de kwaliteit, het onderhoud en de uitstraling zijn als voldoende gewaardeerd;

 [a-straat] 58 te [Z] (bouwjaar 1930, inhoud van de woning 333 m³, kaveloppervlakte 585 m²) verkocht op 27 januari 2012 voor € 227.500. De grond is gewaardeerd op € 167 per m² en de inhoud op € 363 per m³. De voorzieningen zijn als goed gewaardeerd en de kwaliteit, het onderhoud en de uitstraling zijn gewaardeerd als voldoende;

 [c-straat] 20 te [Z] (bouwjaar 1948, inhoud van de woning 295 m³, kaveloppervlakte 817 m²) geleverd op 15 september 2011 voor € 261.000. De grond is gewaardeerd op € 170 per m² en de inhoud op € 311 per m³. De voorzieningen zijn als matig gewaardeerd en de kwaliteit, het onderhoud en de uitstraling zijn gewaardeerd als voldoende.

De ligging van zowel de onroerende zaak als van de referentieobjecten is als normaal gewaardeerd.

2.5

Namens erflater is in eerste aanleg een taxatierapport van 16 mei 2013 overgelegd dat is opgesteld door [F] , beëdigd makelaar in onroerende zaken. De onroerende zaak wordt in dit taxatierapport op de waardepeildatum getaxeerd op € 155.000. Voorts is in eerste aanleg namens erflater een matrix overgelegd. In deze matrix is de waarde berekend op € 155.146. Aan de hand van factoren betreffende de kwaliteit, het onderhoud, de luxe, de doelmatigheid en de uitstraling (hierna ook KOLDU) en de ligging wordt een correctie toegepast. De correctiefactoren van de in beroep en hoger beroep overgelegde matrices zijn niet gelijk. Belanghebbenden hebben in hoger beroep een matrix overgelegd waarin voor de onroerende zaak een waarde is becijferd van € 141.917. De grond is in deze matrix gewaardeerd op € 107 per m² en de inhoud op € 233 per m³. De kwaliteit, het onderhoud, de luxe en de doelmatigheid zijn gewaardeerd op 4 en de uitstraling op 6. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:

 [a-straat] 58 te [Z] (bouwjaar 1956, inhoud van de woning 330 m³, kaveloppervlakte 585 m²) verkocht op 27 januari 2012 voor € 227.500. De grond is gewaardeerd op € 116 per m² en de inhoud op € 445 per m³. De kwaliteit, het onderhoud, de luxe, de doelmatigheid en de uitstraling zijn gewaardeerd op 7;

 [d-straat] 37 te [G] (bouwjaar 1950, inhoud van de woning 560 m³, kaveloppervlakte 593 m²) verkocht op 15 januari 2012 voor € 172.500. De grond is gewaardeerd op € 147 per m² en de inhoud op € 144 per m³. De kwaliteit, het onderhoud en de luxe zijn gewaardeerd op 4, de doelmatigheid op 5 en de uitstraling op 6;

 [d-straat] 29 te [G] (bouwjaar 1959, inhoud van de woning 275 m³, kaveloppervlakte 541 m²) verkocht op 24 januari 2011 voor € 166.000. De grond is gewaardeerd op € 147 per m² en de inhoud op € 300 per m³. De KOLDU zijn gewaardeerd op 7.

De ligging van de onroerende zaak en het referentieobject in [Z] is gewaardeerd met een 5 en de ligging van de referentieobjecten in [G] is gewaardeerd met een 7.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend. In hoger beroep bepleiten zij een waarde van € 142.000. Ter zitting heeft de gemachtigde zich nader op het standpunt gesteld een waarde te bepleiten van € 155.000. Belanghebbenden voeren hiertoe onder meer aan dat de waardering van de grond niet inzichtelijk is gemaakt. Voorts stellen zij dat de onroerende zaak wat betreft het niveau van de KOLDU-factoren en de ligging niet vergelijkbaar is met de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten en dat met deze verschillen niet, dan wel onvoldoende, rekening is gehouden.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door de belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.3

Naar het oordeel van het Hof, is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs niet geslaagd. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag en een matrix overgelegd, waarin de gegevens van de onroerende zaak en van drie referentieobjecten zijn verwerkt. In hoger beroep is een gelijkluidende matrix overgelegd. Belanghebbenden hebben zich op het standpunt gesteld dat de in de matrix gehanteerde waarde per m², alsook per m³, niet kan worden herleid en dat dienaangaande geen inzicht is verstrekt. De gemachtigde van belanghebbenden heeft ter zitting aangevoerd dat hij de waarderingsmethodiek van de grond op zichzelf niet bestrijdt, maar dat hij geen inzicht heeft in de totstandkoming van de waarde en voorts dat deze methodiek enkel geschikt is indien de referentieobjecten alle in eenzelfde waardegebied zijn gelegen en daarvan is, aldus de gemachtigde, geen sprake. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat bij de taxatie geen grondstaffel wordt gehanteerd, maar dat de grondprijs is gebaseerd op de verkochte referentieobjecten. De waarde per m³ is gestandaardiseerd en is afhankelijk van het type woning, het bouwjaar en de inhoud van de woning. De taxateur heeft zich daarbij gebaseerd op gegevens van de gemeente over de herbouwwaarde van alle woningen in de gemeente en op informatie van verzekeringsmaatschappijen en woningbouwverenigingen. De taxateur heeft de diverse gegevens verwerkt in een tabel. De taxateur beschikt over de tabel maar hij heeft deze in de onderhavige procedure niet overgelegd. In het licht van hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak onvoldoende heeft onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.

4.4

De omstandigheid dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan -zonder meer- de door de belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op de belanghebbende rust dan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben belanghebbenden in hoger beroep een matrix overgelegd, waarin voor de onroerende zaak een waarde wordt berekend van € 141.917. Belanghebbenden hebben ter zitting in hoger beroep gesteld een waarde te bepleiten van € 155.000. Tussen partijen is niet in geschil dat in de matrix van belanghebbenden dezelfde methodiek is gehanteerd als in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar. De gemachtigde heeft ter zitting aangevoerd dat deze methode in zijn matrix wel wordt onderbouwd omdat de door hem gehanteerde referentieobjecten qua ligging wel goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft deze stelling gemotiveerd bestreden met de stelling dat de plaats [G] in een ander waardegebied is gelegen en zowel voor de onroerende zaak, als voor de referentieobjecten de KOLDU-factoren alsook de ligging in de loop van de procedure fluctueren. Het Hof is van oordeel dat aan de taxatie van belanghebbenden dezelfde, althans soortgelijke, gebreken kleven als aan de taxatie van de heffingsambtenaar, en dat de matrix voorts niet aansluit bij de in hoger beroep bepleite waarde. De ter zitting ingenomen stelling dat uit de verkoop in 2014 van de onroerende zaak per de peildatum een waarde kan worden afgeleid van € 155.000, acht het Hof zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet voldoende onderbouwd. Dit brengt mee dat belanghebbenden evenmin de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt.

4.5

Uit de feiten volgt dat de onroerende zaak in 2009 door erflater is gekocht voor € 215.000. Belanghebbenden hebben ter zitting erkend dat deze prijs “in de markt” tot stand is gekomen. De onroerende zaak is in 2014 na het overlijden van erflater door een dochter van hem, mevrouw [H] , gekocht voor € 150.000. Voorafgaand aan de koop is de onroerende zaak getaxeerd en is door een architect vastgesteld dat een verbouwing van de woning niet opportuun was. De woning is na de aankoop in 2015 gesloopt. Het Hof leidt uit het voorgaande af dat de koopsom in 2014 van € 150.000 in wezen is betaald voor de kavel. Hoewel beide transacties niet op of rond de waardepeildatum van 1 januari 2012 zijn gerealiseerd, acht het Hof in het licht van deze transacties, en de prijsontwikkeling in de periode tussen beide transacties, aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op
1 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 maart 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.