ECLI:NL:GHARL:2016:2266

• Datum uitspraak: 15 maart 2016
• Publicatiedatum: 21 maart 2016
• Zaaknummer: 15/00203
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek; A.J.H. van Suilen; A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een vrijstaande woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 15 maart 2016 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X] [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 27 januari 2015. De zaak betreft de waardevaststelling van een vrijstaande woning aan [a-straat] 37 te [Z] voor het jaar 2012, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Putten op € 269.000. Belanghebbende, mede-eigenaresse van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardevaststelling, omdat zij van mening is dat de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna zij in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de zitting op 2 maart 2016 heeft belanghebbende haar standpunt toegelicht, waarbij zij een lagere waarde van € 240.000 of € 256.000 bepleit. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift gesteld dat belanghebbende niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat zij geen belang zou hebben bij de beschikking. Het Hof heeft echter geoordeeld dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een fiscaal belang heeft bij de vastgestelde waarde, aangezien deze van invloed is op haar belastingverplichtingen.

Het Hof heeft de argumenten van beide partijen overwogen en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft voldoende onderbouwd dat de vergelijkingspanden vergelijkbaar zijn en dat de door hem vastgestelde waarde steun vindt in de verkoopprijs die in 2013 is gerealiseerd. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond verklaard, en de uitspraak van de rechtbank is bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 15/00203

uitspraakdatum: 15 maart 2016

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 27 januari 2015, nummer AWB 14/6804, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Putten (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 37 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 269.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 januari 2015 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 maart 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, en [B] namens de heffingsambtenaar.

1.7

Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is mede-eigenaresse van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning in de bebouwde kom van [Z] die in 1963 is gebouwd. De woning heeft een inhoud van ongeveer 304 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 409 m2.

2.2

Belanghebbende is voor één/achtste deel gerechtigd tot de nalatenschap van
[C] (hierna: erflaatster). Erflaatster is [in] 2011 overleden en was tot dan toe eigenaresse van de onroerende zaak.

2.3

Na het overlijden van erflaatster is de woning op de landelijke website [D] te koop aangeboden. Op 3 september 2012 bedroeg de vraagprijs € 310.000.

2.4

Op 26 mei 2013 is in een mailbericht tussen de erfgenamen over de verkoop van de onroerende zaak het volgende opgemerkt:

“De reacties waren positief over het initiatief van [E] , want daarmee blijft het huis van [F] in de familie. Wel heb ik, mede op verzoek van een aantal, geprobeerd de verkoopprijs hoger te krijgen, Dat is helaas niet gelukt.

Begin mei heb ik de knoop doorgehakt en makelaar [G] meegedeeld dat we op het bod van € 245.000,- ingaan.

Afgelopen week heeft de makelaar ons (kopers en verkoper) het voorlopige koopcontract toegestuurd.”

2.5

In de koopovereenkomst die op 13 december 2013 is gedagtekend, hebben de erfgenamen de onroerende zaak voor € 240.000 aan een dochter van één van de erfgenamen verkocht. De onroerende zaak is op 4 april 2014 geleverd.

2.6

Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar verzocht om een op haar naam te stellen beschikking waarbij de waarde van de woning voor het jaar 2012 op de voet van de Wet WOZ wordt vastgesteld.

2.7

Met dagtekening 12 april 2014 heeft de heffingsambtenaar deze beschikking ten name van belanghebbende vastgesteld.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of belanghebbende ontvankelijk is in haar bezwaar tegen de door haar aangevraagde beschikking en of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende is van mening dat zij belang heeft bij de beschikking en dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij bepleit primair een waarde van € 240.000 en subsidiair een waarde van € 256.000.

3.3

De heffingsambtenaar is van mening, zo begrijpt het Hof, dat belanghebbende niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat zij geen belang heeft bij de beschikking. De heffingsambtenaar is voorts van mening dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de WOZ-beschikking tot een van de onder 3.2 genoemde bedragen.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Fiscaal belang

4.1

Op grond van artikel 28, lid 1, Wet WOZ geeft de heffingsambtenaar ten aanzien van degene die aannemelijk maakt met betrekking tot de heffing van belasting te zijnen aanzien belang te hebben bij de vastgestelde waarde van een onroerende zaak, binnen acht weken na een daartoe gedaan verzoek een voor bezwaar vatbare beschikking als bedoeld in artikel 22, lid 1, artikel 26, lid 1, dan wel artikel 27, lid 1, Wet WOZ.

4.2

In het onderhavige geval heeft de heffingsambtenaar op verzoek van belanghebbende aan haar een beschikking afgegeven. In hoger beroep stelt de heffingsambtenaar dat hij ten onrechte een beschikking ten name van belanghebbende heeft vastgesteld, omdat belanghebbende geen belang heeft bij de beschikking.

4.3

Belanghebbende brengt hier tegen in dat zij een belang bij de beschikking heeft voor de inkomstenbelasting en de onroerendezaakbelasting.

4.4

Daargelaten of de heffingsambtenaar na het geven van de beschikking nog kan stellen dat hij deze afgifte had moeten weigeren, merkt het Hof op, dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een fiscaal belang heeft als bedoeld in artikel 28, lid 1, Wet WOZ bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2012. De hoogte van de onroerendezaakbelasting die de erfgenamen ter zake van het eigendom van de onroerende zaak verschuldigd zijn alsmede de hoogte van het inkomen uit sparen en beleggen en de inkomstenbelasting die belanghebbende daarover verschuldigd is, worden mede bepaald door de waarde van de woning.

4.5

De heffingsambtenaar heeft de beschikking derhalve terecht gegeven.

Hoogte WOZ-beschikking

4.6

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.7

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.8

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatierapport. Daarin heeft de taxateur op basis van de vergelijkingsmethode drie in de bebouwde kom van [Z] gelegen, vrijstaande woningen als vergelijkingspanden gebruikt. De taxateur heeft de door hem getaxeerde waarde onderbouwd aan de hand van de volgende uitsplitsing van de voor de vergelijkingspanden gerealiseerde verkoop:

onroerende zaak

bouw- jaar

perceel m2

prijs m2

waarde

inhoud m3

prijs m2

waarde

bijgebouwen

waarde

getaxeerde waarde

verkoop-datum

verkoop-prijs

[a-straat] 37

1963

409

377

154

304

348

106

garage

9

269

[b-straat] 71

1968

543

343

186

362

375

136

garage

7

325

15-12-2009

328.3

[b-straat] 89

1970

429

368

158

400

450

180

garage

8

346

3-1-2011

345

[c-straat] 68

1968

685

321

220

405

126

51

carport/schuur

19

290

22-6-2011

307

4.9

Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak en de omstandigheid dat de onroerende zaak zeer gedateerd is. Verder wijst belanghebbende op de in mei 2013 overeengekomen verkoopprijs van de onroerende zaak. Naar haar mening hadden de erfgenamen ook op de waardepeildatum genoegen genomen met een verkoopprijs van € 240.000, zodat geen rekening hoeft te worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en mei 2013.

4.1

Met het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport en de toelichting die hij daarop heeft gegeven, heeft de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd dat de vergelijkspanden vergelijkbaar zijn wat ligging, bouw, bouwjaar en inhoud betreft. In de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft voor de door hem vastgestelde waarde steun gevonden in de verkoopprijs die voor de onroerende zaak in 2013 is gerealiseerd. Uitgaande van een verkoop in december 2013 en een waardedaling van 13% ten opzichte van de waardepeildatum, zou de geïndexeerde verkoopprijs op waardepeildatum € 276.000 bedragen (€ 240.000 / (100% - 13%)). Het door de heffingsambtenaar gehanteerde percentage komt overeen met de gemiddelde waardedaling van vrijstaande woningen in de bebouwde kom van [Z] . De stelling van belanghebbende dat reeds in mei 2013 overeenstemming was bereikt over de verkoop, heeft zij onvoldoende onderbouwd. In het mailbericht van mei 2013 wordt een van de verkoopsom afwijkende koopsom genoemd. Daarnaast ontbreekt een verklaring voor het lange tijdsverloop tussen de gestelde overeenkomst in mei 2013 en de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst in december 2013. De stelling van belanghebbende dat de erfgenamen op de waardepeildatum genoegen zouden hebben genomen met een verkoopprijs van € 240.000, vormt onvoldoende onderbouwing voor de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op dat moment. Daarbij wijst het Hof er op, dat het feit dat de erfgenamen de onroerende zaak in september 2012 nog voor € 310.000 op [D] hebben aangeboden, geen steun biedt aan haar stelling.

4.11

Het hoger beroep van belanghebbende slaagt dan ook niet.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en
mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 15 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema)

(R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.