Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00898
uitspraakdatum:
22 maart 2016
22 maart 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 juni 2015, nummer UTR 15/439, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 21 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014 per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 817.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 740.000.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 juni 2015 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als belanghebbendes gemachtigde, alsmede mr. [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (hierna ook: de taxateur).
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
De onroerende zaak is een woning uit ongeveer 1900 met een garage en een atelier. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 200 m², een inhoud van 514 m³ en is gelegen op een perceel van 6.900 m². Het pand is gelegen in het buitengebied.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 620.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
4.3
De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar een taxatierapport van 26 februari 2015 van [D] , Woz-taxateur. In dit taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een taxatiematrix. In hoger beroep is een gecorrigeerde taxatiematrix overgelegd ter vervanging van die welke bij het taxatierapport is overgelegd. Hierin is de waarde van de onroerende zaak als volgt opgebouwd:
- grond (na een aftrek van € 61.000 wegens ongunstige indeling van de kavel): € 585.000
- atelier: € 25.000
- garage: € 20.000
- woning:
€ 110.000
€ 110.000
Totaal:
€ 740.000
€ 740.000
In de taxatiematrix wordt de waarde onderbouwd door analyse van de volgende referentiepanden.
[b-straat] 223 te [E] , verkocht op 23 mei 2012 voor € 780.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 768.300), gebruiksoppervlakte: 245 m², kaveloppervlakte 2.450 m², gelegen aan de rand van een woonwijk, nabij [F] en een waterzuivering. Waardeopbouw: grond: € 601.500; garage: € 30.000; woning: € 136.800.
[c-straat] 67, verkocht op 2 april 2013 voor € 727.500 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 734.775), gebruiksoppervlakte: 163 m², kaveloppervlakte 3.540 m², gelegen aan rustige weg, achter grenzend aan een sportpark. Waardeopbouw: grond: € 612.000; paardenbox: € 20.000; garage: € 20.000; woning: € 102.775.
[c-straat] 56A, verkocht op 23 oktober 2011 voor € 640.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 620.800), gebruiksoppervlakte: 160 m², kaveloppervlakte 1.375 m², gelegen aan rustige weg, achter grenzend aan een sportpark. Waardeopbouw: grond: € 486.250; garage (dubbel): € 40.000; woning: € 94.550.
In de taxatiematrix wordt eerst met behulp van een grondstaffel, welke met onderbouwing in hoger beroep is overgelegd, de waarde van de kavel van de referentiepanden bepaald. Vervolgens worden bepaalde elementen (als een garage) gewaardeerd en het verschil tussen deze bij elkaar getelde bedragen enerzijds en de gecorrigeerde koopsom anderzijds vormt de waarde van de desbetreffende woning.
4.4
Het Hof is van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak met de overgelegde taxatiematrix en de daarbij door de taxateur ter zitting gegeven uitleg onvoldoende is onderbouwd om aannemelijk te achten dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde niet te hoog is. Gelet op de relatief grote kaveloppervlakte van de onroerende zaak enerzijds en anderzijds de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarderingssystematiek -waarbij de waarde van de woning een resultante is van een vaststaande grondprijs- dient naar ’s Hofs oordeel bij betwisting door belanghebbende de bruikbaarheid van door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel door hem op inzichtelijke wijze aannemelijk te worden gemaakt.
4.5
De door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel luidt als volgt.
Prijs/m² Gemiddelde prijs/m²
Tot 300 m²: € 630 bij 300 m²: € 630
300-800 m²: € 422 bij 800 m²: € 500
800-2.100 m²: € 152,69 bij 2.100 m²: € 285
Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat in de grondstaffel voor kavels van meer dan 2.100 m² een meerprijs wordt gehanteerd van € 10/m² voor elke m² boven de 2.100 m².
Ter onderbouwing van deze grondstaffel zijn vier grondtransacties opgevoerd.
datum prijs gec. prijs opp. prijs/m²
[d-straat] 5: 28-2-2103 € 180.600 € 180.600 285 m² € 634
[e-straat] 2: 31-5-2011 € 300.000 € 286.500 564 m² € 508
[f-straat] 20: 23-8-2010 € 461.703 € 434.001 838 m² € 518
[g-straat] 95 19-2-2013 € 599.000 € 599.000 2100 m² € 285
4.6
Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de grondstaffel bestreden door te wijzen op het geringe aantal transacties dat eraan ten grondslag is gelegd, het feit dat sommige transacties te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2013 afliggen en dat bij de totstandkoming van de grondstaffel ten onrechte geen transacties van grond met woning als onderbouwing zijn gebruikt. Verder heeft belanghebbende betoogd dat de gebruikte transactiegegevens, voor zover door hem na te gaan, zien op kavels gelegen in woonwijken, terwijl de kavel van belanghebbende in het buitengebied ligt. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft belanghebbende onder andere gewezen op de verkoop op 16 juli 2012 van een vrijstaande woning aan de [h-straat] 2 in [E] voor € 530.000. Dit betreft een in 1993 gemoderniseerde, goed onderhouden bungalow, voorzien van alle moderne comfort, waaronder vloerverwarming, met twee bergingen, een carport en een tuinhuis, gelegen op een kavel van 2.545 m². De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de grondprijzen van [E] en [Z] goed vergelijkbaar zijn. Volgens de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel zou de waarde van alleen de kavel al € 602.950 moeten bedragen, terwijl voor kavel en opstallen in totaal € 530.000 is betaald. De heffingsambtenaar heeft hier geen verklaring voor gegeven.
4.7
Gelet op het bovenstaande acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de door hem gehanteerde grondstaffel een bruikbaar hulpmiddel is om de waarde van de kavel behorend bij de onroerende zaak te onderbouwen en dat de waarde van die kavel aldus niet te hoog is vastgesteld. Dat klemt te meer in een geval als het onderhavige waarin de toegerekende waarde van de kavel bijna 80% is van de vastgestelde waarde. Ook ontvalt daarmee de onderbouwing van de waarde van de kavels van de in de taxatiematrix gehanteerde referentieobjecten. Nu de waarde van de als referentieobject gehanteerde woningen een resultante is van (onder andere) de waarde van de bij die woningen behorende kavels, ontvalt ook de onderbouwing van deze woningwaarden, welke op hun beurt weer zijn gebruikt om te onderbouwen dat de waarde van de woning van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Derhalve ontvalt ook de onderbouwing voor de vastgestelde waarde van de woning behorend bij de onroerende zaak. De slotsom kan alleen maar zijn dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak (zoals verminderd bij uitspraak op bezwaar) niet te hoog is.
4.8
Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een taxatierapport van 3 juni 2014, opgesteld door taxateur [G] van [H] . In dit taxatierapport wordt aan de hand van een bijgevoegde taxatiematrix geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 646.560. In hoger beroep heeft belanghebbende een gecorrigeerde taxatiematrix overgelegd waarin een getaxeerde waarde van € 620.576 wordt onderbouwd. In deze taxatiematrix worden marktgegevens van drie referentiepanden gebruikt, te weten [i-straat] 12A te [Z] en [c-straat] 67 en [h-straat] 2, beide gelegen te [E] .
4.9
Met betrekking tot de marktgegevens behorend bij het referentieobject gelegen aan de [i-straat] 12A is door de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat dit een transactie tussen familieleden betreft, waarbij de koopsom mede is beïnvloed door een recht van terugkoop. Gelet hierop kunnen de marktgegevens behorend bij dit referentieobject naar ’s Hofs oordeel geen dragende onderbouwing vormen voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Gelet op de door de taxateur van belanghebbende gehanteerde waarderingssystematiek, waarbij het wegvallen van een referentieobject invloed heeft op de getaxeerde waarde van de onroerende zaak, is het Hof van oordeel dat ook belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 620.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.1
Het Hof concludeert dat geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve stelt het Hof de waarde, met inachtneming van al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, in goede justitie vast op € 645.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.226 (2 punten voor het (hoger) beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen ter zitting in (hoger) beroep à € 496 per punt (wegingsfactor 1), vermeerderd met de kosten van het bijwonen van de taxateur van de zitting bij de Rechtbank (4 uur maal € 50 plus 21% omzetbelasting: € 242)).
6.Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het beroep gegrond;
– vernietigt de uitspraak op bezwaar behoudens de toekenning van de vergoeding van de door belanghebbende in verband met het bezwaar gemaakte kosten;
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 645.000;
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep tot een bedrag van € 2.226 en;
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is op
22 maart 2016in het openbaar uitgesproken.
22 maart 2016in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (R.A.V. Boxem)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.