ECLI:NL:GHARL:2016:2626

• Datum uitspraak: 16 februari 2016
• Publicatiedatum: 4 april 2016
• Zaaknummer: 200.163.277-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: G. van Rijssen; H.E. de Boer; O.E. Mulder
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de rechtsgeldigheid van een derdenbeding in hypothecaire zekerheid bij een recht van opstal

In deze zaak heeft de bank, Alkmaar Hypotheken B.V., een krediet verstrekt aan de koper van een recht van opstal op een woonhuis, met hypothecaire zekerheid. De verkoper, een woningcorporatie, heeft in de akte van vestiging van het recht van opstal een terugkoopregeling opgenomen voor het geval de koper zijn verplichtingen niet nakomt. De bank stelt dat deze regeling een derdenbeding is ten gunste van haar. De rechtbank heeft de vordering van de bank afgewezen, maar het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft deze vordering in hoger beroep toegewezen. Het hof oordeelt dat een derdenbeding niet expliciet hoeft te zijn opgenomen in de overeenkomst en dat de aanvaarding van het derdenbeding door de bank impliciet is in de vordering die zij heeft ingesteld. De bank heeft een aanmerkelijk financieel belang en de vordering is niet onrechtmatig of ongegrond. Het hof vernietigt het eerdere vonnis en wijst de vorderingen van de bank toe, inclusief de ontruiming van de woning door de koper, met een termijn van één maand.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, sector handel

zaaknummer gerechtshof 200.163.277/01

(zaaknummers rechtbank Overijssel C/08/164199/ KG ZA 14-388

arrest van 16 februari 2016

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Alkmaar Hypotheken B.V.,

gevestigd te Alkmaar,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
de bank ,

advocaat: mr. T.A. Vermeulen, kantoorhoudend te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

in zowel hoger beroep als eerste aanleg niet verschenen,

hierna:
[geïntimeerde] ,

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 16 december 2014 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep 1 januari 2015;
- tegen [geïntimeerde] is verstek verleend;
- de memorie van grieven met producties.

2.2

De bank heeft de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd waarop het hof arrest heeft bepaald.

2.3

De vordering van de bank luidt:

"Alsdan en aldaar op nader aan te voeren gronden tegen zich te horen eis doen en concluderen dat het het Gerechtshof moge behagen, bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis a quo te vernietigen en de vorderingen van appellante alsnog toe te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure, in twee instanties."

3. De vaststaande feitenDe rechtbank heeft onder 2 (2.1 tot en met 2.7) een aantal feiten vastgesteld, waartegen geen grief is gericht en waarvan ook niet anderszins is gebleken dat deze vaststelling onjuist is. Voor zover het hof deze feiten in hoger beroep van belang acht, gaat het daarmee om het volgende.

3.1

Bij "akte vestiging erfpacht koopgarant" van 25 juni 2009 (hierna: de vestigingsakte) heeft de stichting Stichting Deltawonen te Zwolle (hierna: Deltawonen) ten behoeve van [geïntimeerde] een recht van erfpacht gevestigd op een perceel grond te [woonplaats] waarop door Deltawonen een eengezinswoning zal worden gebouwd (hierna: het pand).

3.2

De vestigingsakte bevat onder meer de volgende bepalingen:

"Hoofdstuk D. Terugkoopprocedure 1. Aanbiedingsplicht van Erfpachter Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra: (...) c. een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld te willen overgaan tot gebruikmaking van het recht als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 of lid 2 (gedwongen verkoop) van het Burgerlijk Wetboek; (...) 4. Terugkoopplicht van de Woningcorporatie, taxatie en teruglevering

Terugkoopplicht De Woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te gaan in alle gevallen waarin het Registergoed aan de Woningcorporatie schriftelijk te koop wordt aangeboden; de Woningcorporatie vergoedt aan Erfpachter een koopsom overeenkomst het in hoofdstuk F (koopgarantprijsvorming) bepaalde.

Hoofstuk G. Bijzondere regeling hij en na executie door schuldeisers

1. Regeling hij executie

Het bepaalde in hoofdstuk C (Beperking bevoegdheid tot levering Registergoed) en in hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) is niet van toepassing ingeval een hypotheekhouder gebruik maakt van het recht als bedoeld in artikel 3.268 lid 1 of lid 2 Burgerlijk Wetboek of indien executoriale verkoop van het Registergoed plaatsvindt.

(...) Hoofdstuk K. Bepalingen in verband met hypotheek

(...) Bepalingen in hypotheekakte Ten behoeve van de Woningcorporatie, Erfpachter en hypotheekhouder is Erfpachter verplicht de navolgende bepalingen in de hypotheekakte te doen opnemen: - de hypotheekhouder moet verklaren bekend te zijn met de inhoud van de Koopgarantbepalingen; - (...) - de Woningcorporatie is te allen tijde bereid om het Registergoed via onderhandse gedwongen verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aan te kopen voor dezelfde prijs als waartoe de Woningcorporatie zich jegens Erfpachter heeft verbonden en om de ter zake van die aankoop en levering verschuldigde kosten te voldoen; (...) - de betreffende hypotheekhouder streeft er naar de Woningcorporatie terstond te informeren over het voornemen van de hypotheekhouder om tot gedwongen verkoop van het Registergoed over te gaan; in dat geval streeft de hypotheekhouder er tevens naar het Registergoed als eerste te koop aan te (doen) bieden aan de Woningcorporatie."

3.3

De bank heeft [geïntimeerde] een lening verstrekt met een hoofdsom van € 162.300,- tot betaling van de koopsom. Tot zekerheid van terugbetaling heeft [geïntimeerde] aan de bank bij notariële akte van 25 juni 2009 een recht van eerste hypotheek verleend op het erfpachtrecht met het daarop in aanbouw zijnde woonhuis met aan en toebehoren, onder voorwaarden en bepalingen als vermeld in de hypotheekakte.

3.4

Bij brief van 29 januari 2014 heeft de bank de hypothecaire lening per 7 februari 2014 opgeëist en heeft zij laten weten gebruik te willen maken van de haar in art. 3:268 BW gegeven bevoegdheid. [geïntimeerde] heeft het registergoed niet aan Deltawonen te koop aangeboden.

4. De vorderingen in eerste aanleg en de beslissing daarop

4.1

In eerste aanleg heeft de bank verkort weergegeven het volgende gevorderd:
[geïntimeerde] te veroordelen de woning aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen en de bank te machtigen het registergoed namens [geïntimeerde] te koop aan te bieden aan Deltawonen, aan deze te verkopen tegen een koopsom te bepalen volgens de Koopgarant-bepalingen, en te bepalen dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een akte van levering van het registergoed door [geïntimeerde] aan Deltawonen, alsmede dat dit vonnis in de plaats van die leveringsakte zal treden. Ten slotte vordert de bank [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.

4.2

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen. Daartoe kort weergegeven het volgende overwegend. De aanbiedingsplicht in de vestigingsakte is geen derdenbeding ten behoeve van de bank. Uit de tekst van die akte blijkt niet dat de bank bevoegd is namens [geïntimeerde] - met voorbijgaan aan de rechterlijke toets als bedoeld in art. 3:268 lid 2 BW - het registergoed aan Deltawonen te verkopen. Door die rechterlijke toets worden belangen van alle betrokkenen, waaronder die van [geïntimeerde] , beschermd. In de door bank voorgestane wijze van verkoop zijn de belangen van [geïntimeerde] onvoldoende gewaarborgd. De gevorderde machtiging wordt daarom niet afgegeven. De gevorderde ontruiming is prematuur en komt onrechtmatig of ongegrond voor. Het pand van [geïntimeerde] is nog niet verkocht. De vordering wordt afgewezen.

5. De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

[geïntimeerde] is evenals in eerste aanleg ook in hoger beroep niet verschenen zodat het hof de vordering van de bank dient toe te wijzen tenzij deze haar onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

5.2

De vordering van de bank om haar te machtigen de woning namens [geïntimeerde] te koop aan te bieden aan Deltawonen strekt ertoe dat het registergoed waarop haar recht rust te koop zal worden aangeboden aan een koper van wie, naar zij stelt, de hoogste koopprijs is te verwachten. Voor die vordering bestaat, zo stelt de bank, een contractuele grondslag. Dat uitgaande van een dergelijke grondslag de vordering onrechtmatig zou zijn, volgt niet uit de gestelde feiten. Onrechtmatigheid volgt evenmin uit de daartoe ambtshalve door de voorzieningenrechter bijgebrachte belangenafweging, ontleend aan de niet van openbare orde zijnde rechtsregel gegeven in artikel 3:268 BW, waarvan bij de in de vestigingsakte opgenomen bedingen geldig kan zijn afgeweken.

5.3

Ook volgt uit de gestelde feiten niet dat er normen van openbare orde zijn geschonden.

5.4

Wat overblijft is de vraag of de bank voldoende heeft gesteld om haar vordering te dragen. Zij stelt dat de vestigingsakte een derdenbeding ten gunste van haar bevat; de in de vestigingsakte opgenomen aanbiedingsplicht is niet alleen bedoeld ter bescherming van de erfpachter, maar ook ter bescherming van de belangen van de hypotheekhouder, aldus de bank. Voor zover de bank daarmee bedoelt dat sprake is van een beding als bedoeld in artikel 6:253 BW waaruit na aanvaarding door haar ten gunste van haar een vorderingsrecht tot prestatie jegens haar door een der partijen voortvloeit, mist dit onderbouwing. Een derdenbeding kan echter ook ertoe dienen dat de derde "op andere wijze” jegens een van de partijen bij de overeenkomst “een beroep op de overeenkomst” kan doen. Een dergelijk beding hoeft niet uitdrukkelijk in de overeenkomst te zijn opgenomen maar kan ook (mondeling en/of) stilzwijgend tot stand komen. Zelfs is niet vereist dat partijen of één van hen uitdrukkelijk heeft beoogd een derdenbeding tot stand te brengen (HR 1 oktober 2004, ECNL:NL:HR:2004:AO9496,
NJ 2005/499). De aanvaarding van dat beding ligt besloten in de vordering door de bank. De bank heeft als in de vestigingsakte genoemde zekerheidseigenaar een aanmerkelijk financieel belang dat zodanig nauw met de rechtsverhouding tussen [geïntimeerde] en Deltawonen is verbonden, dat het beroep op het bestaan van een derdenbeding niet ongegrond is. Daarmee voldoet de bank aan haar stelplicht.
Nu [geïntimeerde] de stellingen van de bank onweersproken heeft gelaten kan de vordering van de bank niet als ongegrond worden afgewezen.

5.5

Ten overvloede overweegt het hof dat in de gegeven omstandigheden van het geval niet gezegd kan worden dat een rechterlijke toets van de door de bank aan te wenden bevoegdheid ontbreekt. In de onderhavige procedure komen immers, binnen de grenzen van artikel 139 Rv, de belangen van zowel de bank als [geïntimeerde] aan de orde.

5.6

Op grond van het vorenstaande is het hof van oordeel dat de vordering van de bank niet onrechtmatig of ongegrond is. Nu [geïntimeerde] zijn aanbiedingsverplichting niet nakomt, kan de bank vorderen haar te vorderingen toe te wijzen zoal verwoord in de inleidende dagvaarding. Nu het gaat om maximalisering van de verkoopopbrengst zal ook de vordering tot ontruiming worden toegewezen met dien verstande dat het hof de gevorderde termijn van veertien dagen voor ontruiming ambtshalve zal verlengen tot één maand.

6. Slotsom

De grieven slagen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen en de vorderingen van de bank alsnog toewijzen met in acht neming van een ontruimingstermijn van één maand (zie hiervoor onder 5.6). [geïntimeerde] zal als in de in het ongelijk te stellen partijen worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

7.1

vernietigt het vonnis van 16 december 2014 van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel, gewezen onder zaaknummer/rolnummer C/08/164199 / KG ZA 14-388 en opnieuw rechtdoende:

7.2

veroordeelt [geïntimeerde] binnen één maand na betekening van dit arrest de woning aan [adres] te [woonplaats] , met al het zijne en de zijnen, te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van de bank te stellen;

7.3

machtigt de bank het registergoed, te weten een recht van erfpacht gevestigd op een perceel grond, waarop de Woningcorporatie heeft gesticht een eengezinswoning met toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] , groot ongeveer een are en eenentwintig centiare (01.21 a), kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [kadastrale aanduiding] , thans [kadastrale aanduiding] , namens [geïntimeerde] te koop aan te bieden aan de stichting Stichting Deltawonen te Zwolle en vervolgens namens [geïntimeerde] aan deze stichting te verkopen tegen de koopsom welke wordt bepaald volgens de systematiek vastgelegd in de Koopgarant-bepalingen, met het recht van substitutie, alsmede kwijting te verlenen voor de ontvangst van de koopsom en alles meer te doen wat te dezen nodig mocht zijn
7.4 bepaalt dat nadat door de bank namens [geïntimeerde] een koopovereenkomst tot stand is gebracht tussen [geïntimeerde] en Stichting Deltawonen met betrekking tot voornoemd registergoed, dit arrest dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van levering met betrekking tot voormeld registergoed door [geïntimeerde] aan Stichting Deltawonen, alsmede dat dit arrest in de plaats zal treden van de akte welke ten behoeve van de overdracht zal worden opgemaakt;

7.5

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en begroot die kosten voor zover gevallen aan de zijde van de bank op € 357,78 voor verschotten en 527,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

7.6

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep en begroot die kosten voor zover gevallen aan de zijde van de bank op € 790,47,- voor verschotten en

€ 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

7.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

7.8

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. G. van Rijssen, mr. H.E. de Boer en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 16 februari 2016.