ECLI:NL:GHARL:2016:2888

• Datum uitspraak: 12 april 2016
• Publicatiedatum: 12 april 2016
• Zaaknummer: 200.164.244/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H. de Hek; M.E.L. Fikkers; L. Groefsema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil tussen verhuurder en huurder over gebreken in het gehuurde

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een verhuurder, Woningstichting Wierden en Borgen, en een huurder, [appellante], over de vraag of er sprake is van gebreken in de gehuurde woning. De huurder heeft de huur vanaf februari 2014 niet betaald en stelt dat de woning gebreken vertoont, waaronder verontreinigd drinkwater en problemen met de septic tank. De woningstichting heeft de huurder meerdere keren aangemaand tot betaling en heeft uiteindelijk een rechtszaak aangespannen om de achterstallige huur te vorderen en de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter heeft in eerste aanleg de vorderingen van de woningstichting toegewezen, omdat de huurder haar stellingen over de gebreken onvoldoende had onderbouwd. In hoger beroep heeft het hof de zaak opnieuw beoordeeld. Het hof oordeelt dat de huurder niet voldoende bewijs heeft geleverd voor haar claims over de gebreken. De huurder heeft geen gegevens over de kwaliteit van het drinkwater of de staat van de leidingen overgelegd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de huurder in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.164.244/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3077815 CV EXPL 14-7460)

arrest van de eerste kamer van 12 april 2016

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
[appellante] ,

advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

de stichting
Woningstichting Wierden en Borgen,

gevestigd te Bedum,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
de woningstichting ,

advocaat: mr. P. van Eijk, kantoorhoudend te Leeuwarden.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 maart 2015 hier over.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Op 1 april 2015 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Vervolgens zijn de volgende processtukken gewisseld:
- een memorie van grieven,
- een memorie van antwoord.

1.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2. De feiten

2.1

Het hof ziet redenen de feiten zelfstandig vast te stellen. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet (voldoende) weersproken en op grond van de overgelegde bescheiden staan tussen partijen de volgende feiten vast.

2.2

De woningstichting heeft met ingang van 30 december 2013 aan [appellante] verhuurd de woning aan de [a-straat] 18 te [B] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van
€ 469,13 te vermeerderen met bijkomende kosten van € 4,15 in totaal derhalve van € 473,28 per maand. De huurovereenkomst is vastgelegd in een schriftelijk contract van 30 december 2013. Op de overeenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard.

2.3

[appellante] heeft vanaf februari 2014 de huur onbetaald gelaten. Zij is meerdere malen door de woningstichting aangemaand tot betaling. In april 2014 heeft de woningstichting haar vordering betreffende de achterstallige huur tot dat moment uit handen gegeven aan een deurwaarderskantoor.

2.4

Tussen 10 en 13 maart 2014 hebben partijen per e-mail gecorrespondeerd over klachten van [appellante] betreffende gebreken aan de woning. Volgens [appellante] is het drinkwater verontreinigd, is sprake van gebreken aan een septic tank, is de CV-ketel verouderd en is sprake van zwam en overmatig vocht in de woning.

2.5

Op 17 maart 2014 hebben twee medewerkers van de woningstichting de woning bezocht. Naar aanleiding daarvan heeft woonconsulent van de woningstichting [C]
in een e-mailbericht van 21 maart 2014 het volgende aan [appellante] geschreven:
"(…) De opzichter heeft de situatie betreffende uw rioolsysteem aan u uitgelegd en u de mogelijkheid gegeven om een gedeelte van dit systeem te vervangen . Deze werkzaamheden nemen enige tijd in beslag en zullen voor u hinderlijk zijn. In dit gesprek heeft u aangegeven dat u waarschijnlijk per 1 april a.s. vertrekt naar een andere woning en om deze reden hier geen gebruik van wilt maken. U heeft een rapport van KEWI betreffende het drinkwater waarin vastgesteld staat dat het drinkwater verontreinigd is. Afgesproken is dat u het rapport aan Wierden en Borgen gaat mailen naar mailadres (…)."

2.6

[appellante] heeft nog diezelfde dag per e-mail gereageerd. Zij heeft het volgende geschreven:
"beste [C] , vorige week al heb ik rapport verzonden naar Wierden en Borgen. Bij deze nogmaals. U deelt aan mij mede dat u rioolwerkzaamheden wilt gaan uitvoeren. Is dit de opdracht van [D] ? Ja, ik ben wel degelijk op zoek naar een andere woning, want afgezien van de foute riolering, het drinkwater, is ook de cv verkeerd aangelegd. De warmte voert naar de afvoerbuizen en dat geeft rioolgas in de atmosfeer, mede de ellende die toebehoord aan rioolwater, zoals virussen. Een erg ongezonde situatie waar ik, als ook mijn dieren erge hinder van ondervinden. Bij warm weer of warmte in huis, is ook de stank bijzonder hinderlijk en trek op de luchtwegen en geeft verdere gezondheidsklachten. Mijn advocaat mr. E. van Dalen zal verder gaan met de schade van deze situatie."

2.7

Het rapport waar in de e-mailberichten van 17 maart 2014 naar wordt verwezen is een rapport van KEWI, met de uitslag van een op 10 februari 2014 genomen leidingwatermonster. In het rapport is vermeld dat sprake is van 12.200 KVE/ml gisten en van 140 KVE/ml enterobacteriën. Ten aanzien van schimmels, e.coli, streptococcen, staphylococcen, clostridium en salmonella is vermeld dat sprake is van minder dan 10 KVE/ml.

2.8

In een brief van 24 april 2014 heeft de woningstichting gereageerd op een door [appellante] op 9 april 2014 ingevuld meldingsformulier "gebreken aan woning". In deze brief heeft de woningstichting onder meer het volgende geschreven:

"- Verontreinigd drinkwater. Het bedrijf Woltec neemt binnenkort contact met u op voor het nemen van een monster van uw drinkwater. Het watermonster laten we vervolgens onderzoeken. Afhankelijk van de uitslag zullen indien nodig vervolgstappen worden ondernomen. - Verkeerd aangesloten rioolleiding. De riolering van de keuken en de douche is ca 4 jaar geleden onder de woning geheel vervangen, deze lopen nu gezamenlijk door de voorgevel naar buiten. De asbesthoudende wc-afvoer is echter nog aanwezig. We hebben u aangeboden deze alsnog te vervangen en op de nieuwe riolering aan te sluiten. Omdat u op korte termijn zou verhuizen hebben we dit in overleg met u niet in opdracht gegeven. Wij vragen u daarom ook om aan ons kenbaar te maken of we dit op korte termijn mogen uitvoeren. Het is voor ons echter niet na te gaan of de septictank nog in gebruik is. Dit doordat er een terugslagklep in de riolering zit. Septictanks zijn in het verleden planmatig kortgesloten en we gaan er van uit dat dit hier ook is gebeurd. Mede doordat er de afgelopen 15 jaar geen meldingen zijn geweest van een volle/verstopte tank. (…) - Verkeerd aangelegde leidingen. maandag 17 maart jl. hebben we dit punt bij u thuis besproken. In het gesprek is aangegeven dat de leidingen in uw woning niet verkeerd zijn aangelegd. - Stilstaand grondwater. Deze melding in combinatie met het gebrek aan uw woning is voor ons onduidelijk. - Overlast stank hele huis. Maandag 17 maart jl. hebben we dit punt besproken en gaf u aan dat ik geen last van stank had. De kans bestaat echter, dat de oude wc-riolering hier invloed op heeft. Mocht de stank zijn teruggekomen dan kunt u ons kenbaar maken om de wc-afvoer alsnog te vervangen. (…)"

2.9

In een brief van 5 mei 2014 aan de woningstichting heeft mr. E. Tj. van Dalen geschreven dat [appellante] haar verplichting tot huurbetaling opschort omdat de woningstichting toerekenbaar jegens haar is tekortgeschoten door niet gezond drinkwater aan haar ter beschikking te stellen. In de brief verwijst mr. Van Dalen naar het hiervoor aangehaalde rapport van KEWI waaruit blijkt dat sprake is van een verhoogde hoeveelheid schimmels en entero-bacteriën. Die bacterieën zijn afkomstig uit de niet (goed) gereinigde septic-tank, aldus mr. Van Dalen. Mr. van Dalen stelt de woningstichting aansprakelijk voor de door [appellante] geleden schade , bestaande uit de kosten van een dierenarts en de kosten van de aanschaf bronwater.

3. De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

3.1

De woningstichting heeft [appellante] gedagvaard en betaling gevorderd van de tot op dat moment onbetaald gebleven huurtermijnen ad € 1.893,12, te vermeerderen met ren te en kosten. Ook heeft zij ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst.

3.2

[appellante] heeft zich verweerd tegen de vordering tot betaling van de onbetaald gebleven huurtermijnen. Zij stelt dat de woning behept is met gebreken. Vanwege de aanwezigheid van een vervuilde septic tank is het grondwater vervuild en zijn de drinkwaterleidingen gecorrodeerd waardoor bacteriën in het drinkwater zijn terecht gekomen. Ter afwering van de vordering tot betaling van de huur beroept [appellante] zich op opschorting, dit vooruitlopend op de door haar te vorderen ontbinding van de huurovereenkomst. [appellante] , die stelt de woning per 1 juni 2014 te hebben verlaten, heeft in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst per 1 februari 2014 en een bedrag van € 2.147,25 aan schadevergoeding gevorderd.

3.3

Nadat de woningstichting haar vordering had vermeerderd tot een bedrag van
€ 4.089,69, dit in verband met de huurtermijnen over de maanden juni tot en met september 2014, en een comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter in zijn vonnis van 30 oktober 2014 in conventie de vorderingen van de woningstichting toegewezen en in reconventie de vorderingen van [appellante] afgewezen. Volgens de kantonrechter heeft [appellante] de door haar gestelde gebreken onvoldoende onderbouwd.

4. De beoordeling in hoger beroep

4.1

Tussen partijen is in geschil of sprake is van een gebrek aan de woning, zoals [appellante] stelt, maar de woningstichting betwist. [appellante] heeft haar in conventie gedane beroep op opschorting en haar in reconventie ingestelde vorderingen tot ontbinding per 1 februari 2014 en tot schadevergoeding op de aanwezigheid van het door haar gestelde gebrek gebaseerd.

4.2

In een situatie waarin een huurder meent dat sprake is van een gebrek kan hij zich, mits daadwerkelijk sprake is van een gebrek en aan de vereisten voor een geslaagd beroep op opschorting is voldaan, tegen een vordering tot betaling van de huur beroepen op een opschortingsrecht (vgl. Hoge Raad 6 juni 1997, NJ 1998, 128). De hantering van het opschortingsrecht leidt op zichzelf niet tot het vervallen van de verbintenis tot betaling van de huur. De huurder zal zich moeten uitlaten over de vraag welke van de hem ten dienste staande bevoegdheden hij wil uitoefenen: vermindering van de huurprijs (tot nihil) op grond van artikel 7:207 BW, nakoming, schadevergoeding of een combinatie van deze bevoegdheden. [appellante] heeft in de memorie van grieven betoogd dat zij met het opschortingsrecht preludeert op haar reconventionele vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof gaat ervan uit dat [appellante] met deze vordering bedoeld heeft een vordering tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst, in die zin dat de huur wordt verminderd tot nihil, en daarmee een vordering als bedoeld in artikel 7:207 BW in te stellen.

4.3

Met
grief I komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek. Bij de bespreking van deze grief stelt het hof voorop dat stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan van het gebrek op [appellante] rusten.

4.4

Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat [appellante] haar stelling dat sprake is van een gebrek onvoldoende heeft onderbouwd. Daartoe is het volgende redengevend.

4.5

[appellante] heeft haar betoog dat het drinkwater in de woning verontreinigd was gebaseerd op het rapport van KEWI. Naar het oordeel van het hof volgt dat niet, en zeker niet zonder meer, uit het rapport. Onduidelijk is of de gemeten hoeveelheden gisten en entero-bacteriën erop wijzen dat het door KEWI bemonsterde water verontreinigd was. De woningstichting heeft dat betwist en [appellante] heeft geen informatie in het geding gebracht dat de gemeten hoeveelheden wijzen op een relevante verontreiniging, doordat de maximaal toelaatbare hoeveelheden zijn overschreden. Wat de maximale hoeveelheden zijn, heeft zij niet gesteld. Het hof laat dan nog daar dat, zoals de woningstichting terecht heeft opgemerkt, niet vaststaat dat het bemonsterde water leidingwater uit de woning is - dat volgt niet uit het rapport - en evenmin dat, indien dat al het geval is, het monster op de juiste wijze is genomen. Uit de stellingen van [appellante] volgt dat zij het monster zelf heeft genomen en dat het dus niet is afgenomen door een aan KEWI verbonden deskundige. Dat de woningstichting geen eigen rapport over de mogelijke verontreiniging van het drinkwater in de woning in het geding heeft gebracht, kan haar naar het oordeel van het hof niet euvel worden geduid, nu de woningstichting, onweersproken, heeft gesteld dat [appellante] haar niet in de gelegenheid heeft gesteld een monster van het drinkwater in de door haar gehuurde woning te laten nemen.

4.6

De woningstichting heeft in eerste aanleg en in appel ook gemotiveerd betwist dat er een verband bestaat tussen de septic tank en een eventuele verontreiniging van het leidingwater. Zij heeft erop gewezen dat de septic tank onderdeel uitmaakt van het riool, dat de woning uitgaat, en niet van de drinkwatervoorziening, die de woning ingaat. Er is, zo begrijpt het hof de stellingen van de woningstichting, sprake van gescheiden circuits. Van direct contact tussen het water in de tot de drinkwatervoorziening behorende leidingen en grondwater is volgens de woningstichting ook geen sprake. In dat verband heeft de woningstichting gesteld dat van corrosie van de - koperen - drinkwaterleidingen geen sprake is. Het had in het licht van deze gemotiveerde betwisting door de woningstichting op de weg van [appellante] gelegen aan te geven hoe een verontreiniging van de septic tank al dan niet via het grondwater en corrosie van leidingen in het leidingwater in de woning kan zijn terechtgekomen. [appellante] heeft dat echter nagelaten. Zij heeft geen gegevens over de volgens haar in de septic tank aanwezige besmetting in het geding gebracht, zodat niet kan worden vastgesteld of in de septic tank sprake was van verhoogde concentraties gisten en entero-bacterieën. Evenmin heeft zij gegevens over de kwaliteit van het grondwater in het geding gebracht, noch foto's of andere informatie waaruit blijkt dat sprake is van corrosie van de waterleidingen naar en in de woning. Aldus heeft zij haar stellingen onvoldoende onderbouwd.

4.7

Grief I faalt dan ook. Dat heeft ook gevolgen voor
grief II , waarmee [appellante] opkomt tegen afwijzing van de door haar in reconventie gevorderde schadevergoeding. Deze grief bouwt, zoals [appellante] in de toelichting op de grief terecht opmerkt, voort op grief I en heeft naast deze grief geen zelfstandige betekenis. Indien niet vaststaat dat sprake is van een gebrek, heeft [appellante] ook geen sprake op vergoeding van de schade die het gevolg is van dit - dan vermeende - gebrek.

4.8

Grief III , die gericht is tegen de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling, deelt het lot van de beide andere grieven.

4.9

De slotsom is dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal bekrachtigen. Het hof zal [appellante] , als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van het geding in hoger beroep (2 punten, tarief I, voor geliquideerd salaris van de advocaat), met nasalaris als gevorderd.

5. De beslissingHet gerechtshof:bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van de woningstichting gevallen, op € 711,- aan verschotten en op € 1.264,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na heden en - voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt - te vermeerderen met een bedrag van € 131,- voor nasalaris indien geen betekening zal plaatsvinden en indien wel betekening van dit arrest zal plaatsvinden met een bedrag van€ 199,-;

verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M.E.L. Fikkers en mr. L. Groefsema en door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 12 april 2016.