ECLI:NL:GHARL:2016:3247

• Datum uitspraak: 26 april 2016
• Publicatiedatum: 25 april 2016
• Zaaknummer: 15/00080
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; J.W. baron van Knobelsdorff; A.I. van Amsterdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging waarde onroerende zaak per 1 januari 2012 in hoger beroep WOZ-zaak

In deze bestuursrechtelijke zaak staat de waarde van een onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 centraal. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van een rijwoning te [Z] vast op €137.000, waartegen belanghebbenden bezwaar maakten en vervolgens beroep instelden. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbenden hoger beroep instelden bij het gerechtshof.

Het hof beoordeelde de bewijsvoering van de heffingsambtenaar, die zich baseerde op een taxatierapport met referentieobjecten uit dezelfde straat en omgeving, vergelijkbaar in bouwjaar, inhoud en perceeloppervlakte. Ondanks enkele verschillen in onderhoud en ligging achtte het hof de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar en vond de waardering aannemelijk. Ook de gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak, 34 maanden na de peildatum, ondersteunde de vastgestelde waarde.

De door belanghebbenden overgelegde lagere taxatie werd door het hof niet gevolgd, mede vanwege onjuistheden en het feit dat ook deze taxatie verwees naar vergelijkbare objecten met hogere verkoopprijzen. Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar zijn bewijslast had voldaan en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er werden geen proceskosten toegewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €137.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer: 15/00080

uitspraakdatum:
26 april 2016

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de erven [X] te
[Z] (hierna: belanghebbenden)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 15 januari 2015, nummer LEE 13/3205, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Leek (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 137.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) opgelegd ten bedrage van € 202.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 januari 2015 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] , als de gemachtigde van belanghebbenden, alsmede [B] , namens de heffingsambtenaar.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een rijwoning uit 1983 met een inhoud van ongeveer 290 m³ en een garage van ongeveer 17 m2. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van ongeveer 172 m².

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012.

3.2

Belanghebbenden bepleiten een waarde van € 120.000 en concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bestreden beschikking en de aanslag.

3.3

De Heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 137.000 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2012.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep verwezen naar een door hem overgelegd - door de WOZ-taxateur [B] opgemaakt - taxatierapport, d.d. 28 januari 2014, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een vijftal referentieobjecten, alle rijwoningen, die in de periode van 5 oktober 2010 tot en met 18 juni 2012 zijn verkocht, te weten:

- [a-straat] 31 te [Z] (bouwjaar 1983, woning 290 m3, garage 17 m2, dakkapel 6 m3, perceel 165 m2, verkocht op 16 mei 2011 voor € 155.000),

- [a-straat] 7 te [Z] (bouwjaar 1983, woning 290 m3, perceel 131 m2 , verkocht op 5 oktober 2010 voor € 132.000),

- [b-straat] 53 te [Z] (bouwjaar 1978, woning 330 m3, met inpandige berging, perceel 170 m2, verkocht op 18 juni 2012 voor € 137.000),

- [a-straat] 27 te [Z] (bouwjaar 1983, woning 290 m3, perceel 136 m2, berging, verkocht op 28 december 2011 voor € 117.500) en

- [c-straat] 29 te [Z] (bouwjaar 1984, woning 320 m3, perceel 120 m2, berging, verkocht op 6 december 2010 voor € 119.500).

4.3

Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De omstandigheid dat er relevante verschillen bestaan ten opzichte van de onroerende zaak staat daaraan niet in de weg, mits met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Naar het oordeel van het Hof stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren.

4.4

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof vormen met name de verkoopprijzen van de in dezelfde straat gelegen vergelijkingsobjecten [a-straat] 7 en [a-straat] 31 te [Z] , met dezelfde bouwstijl, dezelfde indeling, dezelfde inhoud en een enigszins afwijkende kaveloppervlakte een goede weerspiegeling van het waardeniveau van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Zoals de Rechtbank, naar het oordeel van het Hof, met juistheid heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar weliswaar geen indicatoren voor onder andere onderhoud en ligging aan de onroerende zaak en de referentie-objecten toegekend, maar heeft hij niettemin, gelet op de toelichting van de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting van de Rechtbank - zoals deze blijkt uit het proces-verbaal - met de verschillen tussen vooral het vergelijkingsobject [a-straat] 31 en de onroerende zaak, bestaande uit onder meer een nieuwere keuken, een dakkapel en een slechtere ligging ten opzichte van de onroerende zaak, voldoende rekening gehouden. Gelet hierop acht het Hof het aanvaardbaar dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak van belanghebbenden voor de opstal is uitgegaan van hetzelfde bedrag per m3 als bij de verkoop van het object [a-straat] 7 is gerealiseerd. Dat de hiervoor bedoelde taxatiematrix onvoldoende duidelijkheid verschaft over de analyse van de transactiegegevens met betrekking tot de opgevoerde referentie-objecten, doet daaraan, evenals de innerlijk tegenstrijdige verklaringen dienaangaande van de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof, naar het oordeel van het Hof, niet af.

4.5

Het vorenoverwogene wordt nog ondersteund door de op transactiedatum 20 oktober 2014, derhalve 34 maanden na waardepeildatum, gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak van € 120.000. Partijen hebben beide ter zitting van het Hof verklaard dat in de tussenliggende periode sprake was van een dalend prijsniveau binnen de woningmarkt, zodat de beschikte waarde in overeenstemming is met de 34 maanden later gerealiseerde verkoopprijs.

4.6

De in eerste aanleg door belanghebbende ingebrachte taxatie van [C] , d.d. 16 mei 2013, waarbij de waarde van de onroerende zaak per peildatum is getaxeerd op € 115.000, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Nog daargelaten dat dit taxatierapport – door de Rechtbank terecht geconstateerde – onjuistheden bevat, refereert ook deze taxatie onder andere aan het object [a-straat] 7 te [Z] , welk object - met een kleiner perceel en zonder garage – 14 maanden voor de peildatum is verkocht voor € 132.000.

4.7

Ten aanzien de gestelde gedateerdheid en staat van onderhoud van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geloofwaardig verklaard dat deze vergelijkbaar zijn met die van de genoemde referentie-objecten, hetgeen wordt ondersteund met de tot de gedingstukken behorende foto’s.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 26 april 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 april 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.