ECLI:NL:GHARL:2016:3822

• Datum uitspraak: 18 mei 2016
• Publicatiedatum: 17 mei 2016
• Zaaknummer: 14/00579
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B. van Walderveen; J.W. baron van Knobelsdorff; A.I. van Amsterdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering onroerende zaken en invloed van windmolenpark op woningwaarde

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 18 mei 2016 uitspraak gedaan in het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Borger-Odoorn tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. De heffingsambtenaar had de waarde van een onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat] te [Z], vastgesteld op € 311.000 per waardepeildatum 1 januari 2011. De belanghebbende, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen deze waarde, wat leidde tot een lagere vaststelling van € 291.000 door de rechtbank. De heffingsambtenaar ging in hoger beroep, stellende dat de waarde niet te hoog was vastgesteld en dat de mogelijke komst van een windmolenpark geen waardedrukkend effect had op de woning. Tijdens de zitting op 5 april 2016 werd het standpunt van beide partijen besproken. De belanghebbende voerde aan dat de plannen voor het windmolenpark een negatieve invloed op de woningwaarde zouden hebben, terwijl de heffingsambtenaar dit betwistte. Het hof oordeelde dat de plannen voor het windmolenpark reeds voor de waardepeildatum bekend waren en dat er geen bewijs was dat de woningwaarde door deze plannen was gedrukt. Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning terecht had vastgesteld en vernietigde de uitspraak van de rechtbank, waarbij het beroep van de belanghebbende ongegrond werd verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/00579

uitspraakdatum: 18 mei 2016

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Borger-Odoorn (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 15 mei 2014, nummer LEE AWB 13/499, in het geding tussen heffingsambtenaar en

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] te [Z] (hierna: de onroerende zaak of de woning), per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 311.000. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.2

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 mei 2014 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 291.000. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.3

Tot de stukken van het geding behoort behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.4

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 april 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en mr. [A] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] .

1.5

De heffingsambtenaar heeft een pleitnota overgelegd.

1.6

Ter zitting is de zaak gelijktijdig behandeld met de zaken met kenmerk 14/00580, 14/00612 en 14/00613. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit circa 1968 met bijgebouwen. Aan het woongedeelte is een inhoud van 348 m3 toegerekend. De kaveloppervlakte bedraagt 20.065 m2. De onroerende zaak is gelegen aan de minst bebouwde zijde van [a-straat] en heeft uitkijk op de tegenoverliggende woning en de bomenrij. De windmolens zijn vanuit de onroerende zaak niet dan wel nauwelijks zichtbaar. De hemelsbreed gemeten afstand tussen de onroerende zaak en de geplande ligging van de windmolenpark genaamd “ [D] ” is ruim twee kilometer.

2.2

De gemeente Borger-Odoorn kent een zand- en een veengedeelte. De plannen rondom het windmolenpark spelen zich af in het veengedeelte, de zogenoemde Veenkoloniën van de gemeente. De woning ligt in het veengedeelte.

2.3

De op het zandgedeelte gelegen onroerende zaken hebben, gezien de ligging en de bebouwing, geen hinder van het geplande windmolenpark. Deze liggen te ver verwijderd van het geplande windmolenpark

2.4

Op 12 en 13 februari 2010 is aan inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties binnen de gemeente Borger-Odoorn de structuurvisie gepresenteerd.

2.5

Op 20 maart 2010 heeft RTV Drenthe bericht dat de gedeputeerde mevrouw [E] een windmolenpark in de Veenkoloniën een logische gedachte vindt. Ook werd in die uitzending gesproken over een park met 120 windmolens aldaar.

2.6

Op 6 april 2010 heeft Gedeputeerde Staten van Drenthe de “Omgevingsvisie Drenthe” vastgesteld en heeft het grondgebied van de gemeente Aa& Hunze en Borger-Odoorn toegevoegd aan het reeds bekende zoekgebied in de gemeenten Coevorden en Emmen.

2.7

Als direct gevolg daarvan en aansluitend daarop is op de voorpagina van het Dagblad van het Noorden van 8 april 2010 een artikel gepubliceerd over de voorgenomen wijziging van de Omgevingsvisie. De kop van het artikel luidde “Keuze voor een megagroot windpark”. Ook in de regionale nieuwsmedia is daar aansluitend uitgebreid aandacht aan gegeven. Naar aanleiding van de publiciteit is de wethouder van Borger-Odoorn geïnterviewd op RTV Drenthe.

2.8

Op 7 april 2010 heeft RTV Drenthe bericht dat de provincie Drenthe flink wil inzetten op windenergie en dat deze ook in de Veenkoloniën moeten kunnen worden geplaatst. Hierbij wordt verwezen naar de Omgevingsvisie van Gedeputeerde Staten van Drenthe.

2.9

Op 20 april 2010 heeft RTV Drenthe eenzelfde bericht gepubliceerd.

2.1

Op 28 april 2010 heeft RTV Drenthe bericht dat de wethouder van Borger-Odoorn, de heer [F] , zich verzet tegen de bouw van windmolens in de Veenkoloniën.

2.11

In juni 2010 maakte het Rijk bekend dat er een aanvraag was ingediend voor een grootschalig windmolenpark binnen de gemeentegrenzen van Borger-Odoorn.

2.12

Op 2 juni 2010 is de “Omgevingsvisie Drenthe” door Provinciale Staten van Drenthe vastgesteld.

2.13

Op 22 juni 2010 is op de website van RTV Drenthe een bericht geplaatst dat het ministerie van VROM speciale gebieden voor windmolens wil en dat volgens de provincie in Drenthe alleen de Veenkoloniën geschikt zijn.

2.14

Op 25 augustus 2010 heeft Gedeputeerde Staten van Drenthe een publicatie over de Omgevingsvisie Drenthe in het Dagblad van het Noorden en de weekbladen “Kanaalstreek” en “Week in, week uit” laten plaatsen, welke ook in de gemeente Borger-Odoorn verschijnen. Tevens is de Omgevingsvisie via internet bekend gemaakt.

2.15

Op 21 september 2010 heeft RTV Drenthe bericht dat het Rijk plannen heeft voor een park met 70 windmolens in de Veenkoloniën.

2.16

Op 9 december 2010 heeft de gemeenteraad van Borger-Odoorn de Structuurvisie vastgesteld. Voorafgaande aan deze raadsvergadering zijn alle stukken ter inzage gelegd in het gemeentehuis en waren deze ook digitaal raadpleegbaar.

2.17

Op 29 januari 2011 is er een voorlichtingsbijeenkomst georganiseerd door de initiatiefnemers van het windmolenpark. Deze zijn “Duurzame Energieproductie Exloërmond” en “Raedthuys Windenergie”. Deze bijeenkomst is ruimschoots van tevoren aangekondigd.

2.18

Tot het tijdstip van de mondelinge behandeling van het hoger beroep is nog geen uitvoering gegeven aan het realiseren van het windmolenpark. De exacte locatie van het geplande windmolenpark is nog niet bekend. Evenmin is over de technische uitvoering - indien de plaatsing doorgang vindt - zoals ashoogte, vermogen en rotordiameter iets bekend.

2.19

Tot de gedingstukken behoort een kopie van het rapport Renewable Energy and Negative Externalities: The Effect of Wind Turbines on House Prices, auteurs M.I. Droës en H.R.A. Koster, Tinbergen Institute, 2014 (hierna: het Rapport). In het Rapport wordt verslag gedaan van een onderzoek naar de (negatieve) gevolgen welke verbonden zijn aan de komst respectievelijk de aanwezigheid van windmolens voor de koopprijzen van woningen.

2.2

Tot de gedingstukken behoort een afschrift van de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, zittingsplaats Assen, 30 april 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:2067.

2.21

Partijen zijn eensluidend van mening dat de aan de waardevaststelling ten grondslag liggende inhoudsmaat, oppervlakte en objectkenmerken van de woning juist zijn. Tevens zijn zij gelijkluidend van mening dat beschikte waarde – behoudens de in geschil zijnde invloed van de komst van het windmolenpark – niet te hoog is vastgesteld.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

Partijen houdt verdeeld of de mogelijke komst van een windmolenpark per de waardepeildatum tot een waardedruk leidt.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot handhaving van de uitspraak op bezwaar.

3.4

Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.2

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de woning van € 311.000 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Indien de heffingsambtenaar niet in dat bewijs slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:BP2132).

4.3

Anders dan de Rechtbank is het Hof van oordeel dat zich in het concrete geval geen situatie voordoet als omschreven in artikel 18, derde lid, letter c, Wet WOZ. Anders dan belanghebbende bepleit, kan niet worden gezegd dat de plannen voor de aanleg van een windmolenpark pas na de peildatum bekend zijn geworden. Uit de in overwegingen 2.4 tot en met 2.17 vermelde publicaties blijkt naar het oordeel van het Hof immers dat de mogelijke komst van het windmolenpark ruim voor de waardepeildatum publiek bekend is geworden. Belanghebbende kan de mogelijke komst als inwonende van de gemeente Borger-Odoorn redelijkerwijs niet zijn ontgaan. Ook mogelijke kopers welke interesse hebben om een woning in het veengedeelte van de gemeente Borger-Odoorn te kopen, hebben hiervan op waardepeildatum redelijkerwijs geweten dan wel kunnen weten. Het Hof gaat er daarbij vanuit dat een eventueel ingeschakelde makelaar zich beroepshalve hiervan op de hoogte stelt, zo hij niet als ter plaatse werkzaam, reeds uit eigen wetenschap over deze informatie beschikt. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning terecht heeft vastgesteld naar het waardepeil en de staat van de woning op de peildatum.

4.4

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd, geslaagd in de last aannemelijk te maken dat de beschikte waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof als volgt.

4.5

Het Hof is van oordeel dat bij het vaststellen of en zo ja, in welke mate er sprake is van een waardruk welke is gebaseerd op de (voorgenomen plaatsing) van het windmolenpark de volgende factoren in beschouwing moeten worden genomen:

slagschaduw

geluidsoverlast

horizonvervuiling

andere depreciërende omstandigheden.

4.6

Het Hof ontleent aan het Rapport de navolgende passages, met vermelding van de respectievelijke bladzijden, voor zover het Hof deze voor de geschilbeslechting van belang acht:

“The results in this paper show that after the construction of the first wind turbine house prices within a two km radius are on average 1.4 percent lower than prices in comparable neighborhoods that have no nearby wind turbines. This is a conservative estimate. The effect is highest 500 to 750 meters from a turbine, - 2.6 percent, and there is no statistically significant effect after two km. In addition, we find that about three years before the placement of a turbine, house prices are already statistically significantly lower than prices in comparable neighborhoods. Before that, the prices effect is statistically insignificant. We do not find strong evidence for adjustment effects the years after the construction of a wind turbine. The effect after five years is - 2,3 percent.” bladzijde 3.

en

“There are few observations that are within 500 meter of a wind turbine (about 1.6 percent of the 90,000 transactions). In part, this reflects zoning restrictions. It also implies that the main effect we will be measuring is not the effect of noise. As a rule of thumb, wind turbine noise is typically deemed to be a problem within four to five times the axis height (Dooper et al., 2010).” bladzijde 10,

en

“A further issue is the effect of shadow and flickering of the blades on house prices. As a rule of thumb, this effect is only regarded as a problem within twelve times the rotor diameter (Dooper et.al., 2010). The typical rotor diameter of current wind turbines is 90 meters (again, the average is much lower), which suggests that this effect is mainly relevant within about one km of a turbine.”

…

We argue that we predominantly measure the effect of direct and indirect views of wind turbines. The effect of shadow and noise mainly occurs within a 0.5 to 1.0 km radius from a wind turbine. Figure 3 suggest that the majority of observations are, however, outside an one km radius. Outside this one km radius the effect on house prices is probably a view effect. Because the Netherlands is a flat country, a wind turbine is most likely highly visible from many different locations close to a wind turbine, although the direct view from a house might be obstructed by other buildings.” bladzijde 13,

en

“ By controlling for alle unobserved time-invariant locational attributes, the effect of wind turbines is much smaller. According to this model, the treatment effect is -1.2 percent.” , bladzijde 14,

en

“According to this measure of direct view, only 0.69 percent of the treated 80,000 houses have a direct view on a wind turbine. The estimated effect of direct view is reported in column (7). The effect seems to be positive, rather than negative, but is statistically insignificant.”, bladzijde 24.

4.7

De afstand hemelsbreed tussen de woning en de plaats waar het windmolenpark zou worden gevestigd bedraagt ruim twee kilometer. Daarmee is - onder verwijzing naar het voormelde Rapport - komen vast te staan dat de woning bij een mogelijke plaatsing van het windmolenpark op de geplande locatie geen last heeft van slagschaduw en geluidsoverlast. Op het punt van de horizonvervuiling heeft de heffingsambtenaar met de aangedragen feiten aannemelijk gemaakt dat daarvan in het onderhavige geval niet kan worden gesproken. Van andere waardedrukkende factoren is niets komen vast te staan. Het Hof komt daarom tot de conclusie dat gegeven de vaststaande feiten en/of omstandigheden en met inachtneming van het voormelde Rapport en de daarin neergelegde onderzoeksresultaten, geen waardedruk aannemelijk is geworden. Gelet op de vaststaande feiten zoals vermeld onder 2.21 slaagt het hoger beroep reeds op die grond.

4.8

Aanvullend overweegt het Hof nog het navolgende. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft de heffingsambtenaar een overzicht overgelegd met de gegevens en verkoopprijzen van een zestal vergelijkingsobjecten, alle gelegen binnen de gemeente Borger-Odoorn. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar dat aangevuld met nog eens vijf - in een matrix vervatte - referentieobjecten (bijlage 2 bij het hogerberoepschrift).

4.9

Naar volgt uit het overzicht is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het overzicht maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het overzicht genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. Daarbij behoeven deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dient met de verschillen rekening te worden gehouden en inzichtelijk te worden gemaakt.

4.1

Het Hof merkt hierbij op dat de in het overzicht opgenomen vergelijkingstransacties hebben plaatsgevonden op tijdstippen waarop de betreffende kopers, gelet op de onder de hiervoor in 2.4 tot en met 2.17 opgenomen publicaties, rekening konden houden met de plannen tot aanleg van het windmolenpark. Het Hof acht gelet op het vorenstaande aannemelijk gemaakt dat bij de gerealiseerde transacties op of rond de waardepeildatum in deze prijzen een waardedrukkend effect van de mogelijke komst van een windmolenpark - zo dit er, anders dan het Hof hiervoor heeft geoordeeld, zou zijn geweest - in de verkoopprijzen is verdisconteerd (vergelijk Hof Arnhem 1 december 2009, nr. 08/00299, ECLI:NL:GHARL:2009:BK7031).

4.11

Ten overvloede merkt het Hof nog op dat de heffingsambtenaar een uitgebreid overzicht heeft overgelegd van vraagprijzen van te koop aangeboden woningen in de periode juli 2010 tot en met december 2011, zowel in het zandgedeelte als het veengedeelte (de Veenkoloniën) van de gemeente. Het Hof verstaat deze aangedragen feiten aldus dat de heffingsambtenaar daarmee betoogt dat na de aankondiging van de komst van het windmolenpark de vraagprijzen van woningen in het veengedeelte niet zijn gedaald, zowel op zichzelf bezien maar ook niet gerelateerd aan woningen op het zandgedeelte binnen de gemeente. Het Hof is van oordeel dat deze gegevens mede bijdragen aan het standpunt van de heffingsambtenaar dat de plannen voor de aanleg van een windmolenpark geen invloed op de prijsvorming hebben (bijlage 4 bij het hogerberoepschrift).

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 18 mei 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma)

(B. van Walderveen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 mei 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.