Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummer 15/01423
uitspraakdatum: 25 oktober 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
F [X]te [Z]
(hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 september 2015, nummer AWB 15/2025, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, voorheen de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist,
heffingsambtenaarvan de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, voorheen de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist,
(hierna: de heffingsambtenaar)
betreffende na te melden beschikking.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 vastgesteld op € 983.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 865.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 september 2015 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar, mr. [A] en [B] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1.
De onroerende zaak is een vrijstaande woning met garage. Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1998. De woning heeft een inhoud van 753 m³ en is gelegen op een perceel van 2.040 m².
2.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 10 juni 2015 door [C] , WOZ-taxateur. In het taxatierapport zijn drie referentieobjecten vermeld, te weten [b-straat] 28 te [D] , verkocht op 20 december 2013 voor € 920.000, [c-straat] 128 te [D] , verkocht op 2 december 2012 voor € 945.000 en [d-straat] 8 te [Z] , verkocht op 11 april 2013 voor € 950.000. Bij de analyse van de verkooptransacties en bij de vergelijking met de onroerende zaak heeft de taxateur dezelfde grondstaffel toegepast, waarbij de toegekende waarde per m² afneemt naarmate de grondkavel groter wordt. In het taxatierapport is de volgende matrix opgenomen. In afwijking van deze matrix is het bouwjaar van de woning aan de [c-straat] 128 niet 1983, maar 2001.
Onroerende zaak
[b-straat] 28
[c-straat] 128
[d-straat] 8
Inhoud (m³ )
753
597
754
585
Oppervlakte (m²)
2040
1220
819
1390
Bouwjaar
1998
1971
Renovatie 2001
1983
1995
Transactiedatum
20-12-2013
02-02-2012
11-04-2013
€
€
€
€
Transactiesom
920
945
950
Na correctie
943
921.375
955
Garage
15
15
30
30
Carport
10
Grond (staffel)
640.5
505
377.6
547.5
Woningwaarde
380
423
503.775
377.5
Woningwaarde per m³
505
709
668
645
Waarde
1.035.500
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De heffingsambtenaar is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord.
3.3
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 883.000.
3.5
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2.
De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen voor de bepaling van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.3.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar.
4.4.
Naar het oordeel van het Hof staat het de heffingsambtenaar vrij om de door hem verdedigde waarde in (hoger) beroep te onderbouwen met verkoopopbrengsten van andere referentieobjecten dan de referentieobjecten die in het bij de beschikking behorende taxatieverslag zijn vermeld. Evenzeer staat het de heffingsambtenaar vrij om zich ter onderbouwing van de waarde te beroepen op een taxatierapport waarin een hogere waarde is bepaald dan de beschikte waarde.
4.5.
De onroerende zaak en de referentieobjecten vergelijkend is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar in beroep aangedragen en rond de peildatum verkochte referentieobjecten in voldoende mate met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn om te kunnen dienen als onderbouwing van de waardebepaling. De verkoop van de woning aan de [e-straat] 7, welke woning volgens belanghebbende het beste met de onroerende zaak vergelijkbaar is, is gelet op de verder van de peildatum gelegen transactiedatum (te weten 1 augustus 2011) minder geschikt als vergelijking en daarom door de heffingsambtenaar terecht buiten beschouwing gelaten.
4.6.
Gelet op de bouwjaren, inhoudsmaten en oppervlakten van de onroerende zaak en van elk van de referentieobjecten acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze verschillen, waaronder de staat van onderhoud van de onroerende zaak, bij de waardebepaling in voldoende mate rekening heeft gehouden. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat uit de verkoopanalyse van [c-straat] 128 en [b-straat] 28, elk met een kleinere woning dan de woning van belanghebbende, een waarde van de woning volgt (€ 503.775, ofwel € 668 per m³ , respectievelijk € 423.000, ofwel € 709 per m³ ) die hoger is dan de waarde die aan de bij de onroerende zaak behorende woning is toegekend (€ 380.000, ofwel € 505 per m³ ).
4.7.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten, in het bijzonder het verschil in ligging met [b-straat] 28, dat is gelegen tegenover een beschermd natuurgebied, het verschil in ligging met [c-straat] 128, dat is gelegen nabij het centrum, en het verschil in ligging met [d-straat] 8, dat is gelegen in een villawijk.
4.8.
Gelet op de door de heffingsambtenaar in het taxatierapport vermelde ligging van de onroerende zaken en de ter zitting gegeven toelichting acht het Hof aannemelijk dat de tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten bestaande verschillen in ligging niet zodanig groot zijn, dat deze in negatieve zin van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de onroerende zaak weliswaar niet zoals [b-straat] 28 aan de rand van een beschermd natuurgebied is gelegen, maar wel in de nabijheid van dat natuurgebied is gelegen. Belanghebbendes woning is bovendien gelegen in een rustige straat, terwijl [b-straat] 28 is gelegen aan een doorgaande weg. Ook [c-straat] 128 is, naar het Hof aannemelijk acht, gelegen aan een doorgaande weg en daarmee wat minder rustig gelegen dan de onroerende zaak. Het Hof acht voorts aannemelijk dat [d-straat] 8 is gelegen in een vergelijkbare wijk.
4.9.
Anderzijds acht het Hof aannemelijk dat, zoals belanghebbende heeft gesteld, van de ligging tegenover een blok van vier woningen, vergeleken met de relevante liggingsfactoren van de referentieobjecten, enige nadelige invloed uitgaat op de waarde van de onroerende zaak.
4.10.
Belanghebbende heeft er daarnaast nog op gewezen dat de garage bij zijn woning is voorzien van een dak en dat de woningen aan de [c-straat] 128 en [d-straat] 8 niet alleen een dubbele garage hebben (waar de heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden), maar ook bruikbare ruimtes daarboven. Het Hof acht niet aannemelijk, zoals de heffingsambtenaar stelt, dat geen waarde moet worden toegekend aan de vanuit een slaapkamer te bereiken badkamer en sauna boven de garage van [c-straat] 128 en de vanuit de garage te bereiken fitnessruimte van [d-straat] 8. Het Hof acht aannemelijk dat de heffingsambtenaar bij de analyse van de verkooptransacties van deze woningen een hogere waarde dan € 30.000 aan deze garages had moeten toekennen, hetgeen als resultaat zou hebben dat de woningwaarde per m³ van deze woningen op een enigszins lager bedrag zou zijn uitgekomen.
4.11.
De in de voorgaande twee overwegingen genoemde aanwijzingen voor een - in vergelijking - enigszins lagere waardering van de onroerende zaak worden naar het oordeel van het Hof echter voldoende gecompenseerd door de zeer lage waarde per m³ inhoud van de opstal welke in het taxatierapport in vergelijking met de referentieobjecten wordt gehanteerd. Daarnaast is de bij beschikking vastgestelde waarde van € 983.000 aanzienlijk lager dan de waarde van € 1.035.000 welke uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar voortvloeit. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.12.
Voor zover belanghebbende zich beroept op de in een eerdere procedure vastgestelde kubieke meterprijs van de woning en op de in 2012 vastgestelde waarde van de garage, gaat het Hof hieraan voorbij. Aan de voor eerdere peildata vastgestelde waarde van (onderdelen van) de onroerende zaak kan geen aanwijzing omtrent de waarde van de onroerende zaak worden ontleend.
4.13.
Belanghebbende heeft nog gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende zou zijn gemotiveerd, maar naar het oordeel van het Hof is daarvan geen sprake. De motivering is, mede gelet op de door belanghebbende aangevoerde grieven, voldoende.
4.14.
Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
4.15.
De slotsom is dat het gelijk aan de zijde van de heffingsambtenaar is, zodat het hoger beroep ongegrond moet worden verklaard.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. J van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A.A. van Wendel de Joode als griffier.
De beslissing is op 25 oktober 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(mr. A.A. van Wendel de Joode)
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
(mr. A.I. van Amsterdam)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 25 oktober 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.