ECLI:NL:GHARL:2017:1076

• Datum uitspraak: 14 februari 2017
• Publicatiedatum: 14 februari 2017
• Zaaknummer: 16/00814
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; J.W. baron van Knobelsdorff; A.I. van Amsterdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde van twee-onder-een-kapwoning in Hoogezand-Sappemeer

De heffingsambtenaar van de gemeente Hoogezand-Sappemeer stelde de WOZ-waarde van een twee-onder-een-kapwoning per 1 januari 2014 vast op €170.000. Belanghebbende betwistte deze waarde en kreeg bij de rechtbank Noord-Nederland gelijk, die de waarde verlaagde naar €165.000.

De heffingsambtenaar stelde hoger beroep in tegen deze uitspraak. In hoger beroep overhandigde hij een herziene waardematrix met referentieobjecten die vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank had de waarde verlaagd mede vanwege onvoldoende onderbouwing van de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van €170.000 niet te hoog is vastgesteld. Dit op basis van de vergelijkingsmethode met meerdere referentieobjecten, waaronder woningen in dezelfde straat die recentelijk zijn verkocht. De verschillen in inhoud, kaveloppervlakte en ligging zijn adequaat verdisconteerd. Het beroep van de heffingsambtenaar wordt gegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank vernietigd.

Uitkomst: Het hoger beroep van de heffingsambtenaar wordt gegrond verklaard en de WOZ-waarde van €170.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 16/00814

uitspraakdatum: 14 februari 2017

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Hoogezand-Sappemeer (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 23 juni 2016, nummer LEE 15/3599, in het geding tussen de heffingsambtenaar en

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 170.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 juni 2016 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 165.000, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 45 aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.

1.4

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur

1.7

De heffingsambtenaar heeft een pleitnota voorgelezen en overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een in 1989 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 339 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 306 m².

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2014.

3.2

De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 170.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.3

Belanghebbende bepleit in appel een waarde van € 165.000 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2014.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem in hoger beroep overgelegde matrix, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een zestal referentieobjecten, die in de periode van 31 december 2013 tot en met 21 augustus 2015 zijn geleverd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat deze (herziene) matrix in de plaats komt van de eerder in eerste aanleg overgelegde matrices.

In de matrix zijn de volgende referentie-objecten opgenomen:

- [b-straat] 21 te [D] (twee-onder-één-kap woning, bouwjaar 1998, inhoud 485 m³, perceel 370 m², geleverd op 16 december 2014 voor € 200.000),

- [a-straat] 12 te [Z] (twee-onder-één-kap woning, bouwjaar 1988, inhoud 344 m³, perceel 275 m², geleverd op 13 oktober 2014 voor € 175.000),

- [a-straat] 23 te [Z] (twee-onder-één-kap woning, bouwjaar 1989, inhoud 311 m³, perceel 260 m², geleverd op 31 december 2013 voor € 150.000),

- [c-straat] 39 te [E] (twee-onder-één-kap woning, bouwjaar 1989, inhoud 412 m³, perceel 475 m², geleverd op 14 augustus 2015 voor € 299.000),

- [c-straat] 32 te [E] (twee-onder-één-kap woning, bouwjaar 1989, inhoud 583 m³, perceel 510 m², geleverd op 27 maart 2015 voor € 368.250) en

- [d-straat] 81 te [E] (twee-onder-één-kap woning, bouwjaar 1992, inhoud 500 m³, perceel 405 m², geleverd op 21 augustus 2015 voor € 270.000).

4.3

Belanghebbende refereert aan de uitspraak van de Rechtbank en meent dat de heffingsambtenaar onvoldoende de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de opgevoerde referentie-objecten heeft onderbouwd. Voorts wijst belanghebbende naar de transactiegegevens van het referentie-object [a-straat] 23 te [Z] .

4.4

Het Hof stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat in hoger beroep een nieuwe, althans herziene, waardematrix over te leggen. Voorts heeft bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren. Het Hof constateert daarbij ook dat het door belanghebbende genoemde referentie-object [a-straat] 23 te [Z] is opgevoerd.

4.5

Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met name met de - deels voor het eerst in hoger beroep - opgevoerde de referentie-objecten [a-straat] 12 en 23 te [Z] aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Deze objecten zijn gelegen in dezelfde straat als de onroerende zaak, zijn niet te ver verwijderd van de waardepeildatum verkocht en ook overigens, naar het oordeel van het Hof, voldoende vergelijkbaar. De verschillen in kavelomvang van de referentie-objecten ten opzichte van de onroerende zaak komt in de vergelijkingsmatrix voldoende tot uitdrukking, terwijl ook het verschil in inhoud is verdisconteerd. Met de matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. Dat deze objecten wat betreft de objectkenmerken van elkaar verschillen met de onroerende zaak, doet daar niet aan af. Met de verschillen is rekening gehouden en deze zijn, naar het oordeel van het Hof, voldoende inzichtelijk gemaakt. Van waardeverminderende omstandigheden ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is het Hof niet gebleken. Met zijn ter illustratie gegeven vergelijking van verkopen van woningen aan de [e-straat] 4, 5 en 61 te [Z] , maakt de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk dat van een fiets- en voetpad, zoals dat ook is gelegen nabij de onroerende zaak, geen waardedrukkende werking uitgaat.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank en

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 14 februari 2017 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 februari 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.