Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.127.594
(zaaknummer rechtbank Oost-Nederland 228210)
arrest van 4 juli 2017
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] , gemeente [plaatsnaam] ,
appellant,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. T.J. van Veen,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CED Nederland B.V.,
rechtsopvolgster van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HDS Taxaties B.V.,
gevestigd te Capelle aan de IJssel,
geïntimeerde,
hierna: HDS,
advocaat: mr. H.M. Kruitwagen.
1.Het verdere verloop van geding in hoger beroep
1.1
Het verloop van het geding in hoger beroep blijkt uit:
- het tussenarrest van 17 maart 2015;
- het deskundigenbericht van ir. M.J. Adan van 29 februari 2016;
- de memorie na deskundigenbericht, tevens akte aanpassing eis van 26 april 2016 van de zijde van [appellant] ;
- de memorie van antwoord na deskundigenbericht van de zijde van HDS van 7 juni 2016.
1.2
Het hof heeft wederom arrest bepaald (op het griffiedossier).
2.De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep
2.1
In het eerste tussenarrest van 15 juli 2014 heeft het hof (sub 4.3) overwogen dat eerst de door [appellant] aan zijn vordering ten grondslag gelegde toerekenbare tekortkoming van HDS moet worden beoordeeld, hierin bestaande dat HDS niet heeft gehandeld als van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mocht worden verwacht door een volstrekt ondeugdelijke taxatie uit te voeren en de in het taxatierapport opgenomen herbouwwaarde (ten behoeve van een getaxeerde polis ter verzekering van het risico van brand) reeds naar objectieve maatstaven veel te laag vast te stellen. Om de vraag te kunnen beantwoorden of de door HDS uitgevoerde taxatie ondeugdelijk was (in vorenbedoelde zin) heeft het hof (sub 4.4) geoordeeld dat hiervoor een deskundigenbericht zal worden gelast.
In tweede tussenarrest van 17 maart 2015 heeft het hof ir. M.J. Adan (verbonden aan Cunningham Lindsey Nederland B.V.) als deskundige benoemd met de vraag om te bepalen wat de herbouwwaarde is van het woonhuis van [appellant] op 30 augustus 2006 (dit is de datum van taxatie van M. List, die toen werkzaam was bij HDS). Ir. Adan komt in zijn rapport op een (geschatte) herbouwwaarde van € 2.392.250 incl. btw door gebruikmaking van de zogeheten “elementenbegroting”. (De door List getaxeerde herbouwwaarde bedroeg € 1.535.000, die hiervoor de begroting hanteerde van de inhoud van het woonhuis c.a.) Beide partijen hebben op het deskundigenrapport van ir. Adan gereageerd.
2.2
De eerste vraag die het hof thans zal beantwoorden is of [appellant] zijn klachtplicht ex artikel 6:89 BW Pro heeft geschonden, welke vraag de rechtbank in het eindvonnis van 27 maart 2013 bevestigend heeft beantwoord en waartegen grief 1 zich expliciet richt; de grieven 2-9 vormen een uitwerking van/toelichting op de bezwaren tegen het oordeel van de rechtbank inzake de schending van de klachtplicht. Het hof zal aldus deze grieven tezamen bespreken en beoordelen. Hierbij stelt het hof het navolgende voorop.
2.3
De stelplicht en bewijslast dat niet tijdig is geklaagd door [appellant] rusten volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro op HDS, omdat het beroep op schending van de klachtplicht ex artikel 6:89 BW Pro een bevrijdend verweer is. HDS heeft in de conclusie van antwoord sub 29-38 hierop een gemotiveerd beroep gedaan. De klachttermijn gaat lopen vanaf het moment dat de schuldeiser (hier: [appellant] ) het gebrek in de prestatie heeft ontdekt of redelijkerwijs behoorde te ontdekken. Hiermee ligt op de schuldeiser ook een onderzoeksplicht in die zin dat van de schuldeiser in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs onderzoek mag worden verwacht naar de (on)deugdelijkheid van de geleverde prestatie (hier: de taxatie c.q. het taxatierapport). Het ligt op de weg van de schuldenaar om voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de schuldeiser heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verrichte prestatie niet aan de overeenkomst beantwoordt. De lengte van de onderzoekstermijn is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. De beoordeling van de vraag of de schuldeiser tijdig heeft geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW Pro vindt plaats onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden van het geval, waaronder het nadeel dat de schuldenaar (hier: HDS) lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn (vgl. HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600 en HR 12 december 2014 ECLI: NL:HR:2014:3593).
2.4
[appellant] heeft medio 2006 opdracht gegeven aan HDS voor een hertaxatie van onder andere zijn woonhuis te [woonplaats] ten behoeve van een opstalverzekering bij Univé Verzekeringen (een getaxeerde polis ex artikel 7:960 BW Pro). (Eind 1999 heeft ook een taxatie plaatsgevonden van onder meer het woonhuis. Het taxatierapport had een geldigheidsduur van 6 jaar. De getaxeerde herbouwwaarde van het woonhuis bedroeg fl. 2.185.000,- incl. btw.) In augustus 2006 heeft de taxateur van HDS, M. List, het woonhuis en de bijgebouwen van [appellant] (in zijn bijzijn) bezocht en zijn bevindingen neergelegd in het taxatierapport van 30 augustus 2006. In het rapport staat onder meer vermeld dat het doel van de taxatie is het vaststellen van de herbouwwaarde (gedefinieerd als: het bedrag dat benodigd is voor herbouw van het gebouw onmiddellijk na de gebeurtenis, op dezelfde plaats, met dezelfde bestemming en naar constructie, materiaalgebruik en indeling gelijkwaardig). Als uitgangspunten voor de taxatie is opgenomen:
Deze taxatie is uitgevoerd conform de “Richtlijn Vaste Taxatie van gebouwen en bedrijfsuitrusting/inventaris”, gedeponeerd op 28 april 1998 (…). De door ons vastgestelde herbouwwaarde is gebaseerd op het prijspeil van 30 augustus 2006. Voor de berekening van de herbouwwaarde waren geen tekeningen beschikbaar, derhalve zijn de gebouwen door ons opgemeten. Wij hebben de gebouwen niet kunnen betreden en hebben derhalve het afwerkingsniveau ingeschat.Het woonhuis en bijgebouwen (carport en opslagruimte) zijn getaxeerd op totaal € 1.535.000,-. Het taxatierapport is vervolgens door Univé (E. Dokter) ondertekend “voor gezien en akkoord”.
Deze taxatie is uitgevoerd conform de “Richtlijn Vaste Taxatie van gebouwen en bedrijfsuitrusting/inventaris”, gedeponeerd op 28 april 1998 (…). De door ons vastgestelde herbouwwaarde is gebaseerd op het prijspeil van 30 augustus 2006. Voor de berekening van de herbouwwaarde waren geen tekeningen beschikbaar, derhalve zijn de gebouwen door ons opgemeten. Wij hebben de gebouwen niet kunnen betreden en hebben derhalve het afwerkingsniveau ingeschat.Het woonhuis en bijgebouwen (carport en opslagruimte) zijn getaxeerd op totaal € 1.535.000,-. Het taxatierapport is vervolgens door Univé (E. Dokter) ondertekend “voor gezien en akkoord”.
Op 14 juli 2009 heeft er in de woning van [appellant] in de woonkamer/biljartruimte een kleine brand gewoed als gevolg van kortsluiting in een telefoontoestel. Er was voornamelijk inboedelschade en er bleek sprake van onderverzekering betreffende de inboedelverzekering. Desondanks heeft Univé de volledige schade vergoed (zie de brief van E. Dokter van 27 augustus 2010, prod. 4 bij antwoordakte 22 augustus 2012 van HDS). Daarna heeft [appellant] de benedenverdieping verbouwd.
Op 7 april 2011 (ten tijde van de verbouwing) heeft een brand gewoed waardoor het woonhuis c.a. van [appellant] vrijwel geheel is verwoest. [appellant] heeft deze gebeurtenis direct gemeld bij Univé waarna de experts van [appellant] (Bureau Von Reth Expertise) en Univé (Lengkeek Expertises) de herbouwwaarde van het woonhuis op 9 december 2011 hebben getaxeerd op € 2.894.956,-. De resterende waarde van het woonhuis bedroeg € 771.376,-. Per brief van 28 september 2011 heeft (de advocaat van) [appellant] HDS aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de veel te lage taxatiewaarde die door HDS in 2006 is vastgesteld (onderverzekering). Aansprakelijkheid is door HDS van de hand gewezen. Door Univé is uiteindelijk aan [appellant] een bedrag uitgekeerd van € 656.846,-.
2.5
Door HDS is aangevoerd (conclusie van antwoord sub 29-35), althans zo verstaat het hof, dat [appellant] niet tijdig heeft geprotesteerd tegen de hoogte van de taxatie in 2006. [appellant] was aannemer, wist van de onderverzekering in 2009 en kende het afwerkingsniveau van de woning, terwijl de taxateur het woonhuis niet van binnen heeft gezien. Ook stelt HDS dat [appellant] de getaxeerde herbouwwaarde op € 420,- per m3 had moeten opmerken (en daarmee de door hem gestelde onjuistheid van de hoogte van de taxatie). Door de late melding van [appellant] is HDS in haar belangen geschaad, doordat HDS de gelegenheid is ontnomen schadebeperkend op te treden door haar inschattingen van de waarde van het pand te heroverwegen en is zij benadeeld in haar mogelijkheden van verweer (geheugen, administratie en bewijs). [appellant] heeft hiertegen onder meer aangevoerd (memorie van grieven sub 16-23) dat HDS een te goeder naam en faam bekend staand taxatiebureau is (en door Univé was aanbevolen) en dat de website van HDS vermeldt dat zij gespecialiseerd is in het uitvoeren van taxaties ten behoeve van verzekeringen. Zowel in 1999 als in 2006 heeft M. List de taxatie verricht. In 1999 heeft List het woonhuis van binnen en van buiten gezien. Aan List is door [appellant] verteld (voorafgaande aan de taxatie in 2006) dat het woonhuis ten opzichte van 1999 niet was veranderd. List heeft in 2006 het woonhuis niet van binnen geïnspecteerd; waarom hij dat niet heeft gedaan is voor [appellant] niet duidelijk (geworden). Gesteld noch gebleken is dat List de toegang is geweigerd, List heeft ook niet om toelating tot de woning gevraagd, aldus nog steeds [appellant] .
Het hof oordeelt hierover als volgt.
2.6
Het (overgelegde) taxatierapport van 2006 bevat geen metingen, waaronder het aantal kubieke meters. De getaxeerde gebouwen (woonhuis, carport en opslagruimte) bevatten een algemene beschrijving van de gevels, vloeren, binnenwanden, plafonds en daken. Het rapport vermeldt voorts dat er geen tekeningen beschikbaar waren, zodat de gebouwen door HDS zijn opgemeten; het afwerkingsniveau is ingeschat. Het hof vermag niet in te zien dat [appellant] hierdoor gealarmeerd moest zijn omdat de taxatie mogelijk te laag zou kunnen zijn. [appellant] kon er in 2006 vanuit gaan dat List, die het woonhuis in 1999 ook (deels, daarover verschillen partijen van mening) van binnen had gezien, het kennelijk niet nodig achtte om het woonhuis nogmaals te bezichtigen, nu het woonhuis niet was veranderd in de periode tussen de twee taxaties. Onbestreden staat vast dat List en [appellant] aan de hand van een lijst hebben doorgenomen of er nog wijzigingen waren (p-v comparitie van partijen 13 februari 2013). Dat het taxatierapport op blad 9 “Inbegrepen zijn” geen melding maakt van de aanwezigheid van de schietbaan en de bar (die List in 1999 wel had gezien, zo blijkt uit zijn verklaring ter comparitie) leidt niet tot de conclusie dat [appellant] hierop zo alert had moeten zijn en dat hij daarom nader onderzoek had moeten doen naar de juistheid van de taxatie. Overigens is de hoogte van de taxatie in 2006 niet wezenlijk afwijkend van de taxatie in 1999, zodat hierin ook geen reden lag om nader onderzoek te verrichten naar de taxatie van 2006. De geconstateerde onderverzekering in 2009 betrof enkel de inboedel(verzekering) en niet de opstal. Waarom [appellant] hierdoor gealarmeerd moest worden dat mogelijk ook de opstalverzekering niet dekkend zou zijn, ziet het hof niet in. Immers, gesteld noch gebleken is dat HDS betrokken is geweest bij de waardering van de inboedel ten behoeve van de inboedelverzekering. Dat [appellant] specifieke kennis zou bezitten aangaande taxaties is evenmin gesteld of gebleken. Vast staat in ieder geval dat HDS bij uitstek als een professionele partij mag worden beschouwd aangaande taxaties (ten behoeve van verzekeringen).
HDS stelt voorts in haar belang te zijn geschaad door het (te) late klagen van [appellant] , omdat haar de gelegenheid is ontnomen schadebeperkend op te treden en de uitgevoerde taxatie te heroverwegen. Niet gesteld of gebleken is dat door de lange termijn er bewijsmateriaal verloren is gegaan. Evenmin is gebleken dat List, die de twee taxaties heeft verricht, ter gelegenheid van de comparitie van partijen op 13 februari 2013 zich erop heeft beroepen dat hij de feitelijke toedracht van de taxatie in 2006 niet meer goed in zijn geheugen had zitten. Al met al ziet het hof geen aanknopingspunten voor de stelling van HDS dat zij door de lange duur het door haar gestelde nadeel heeft geleden. Pas nadat het woonhuis in 2011 door brand grotendeels was verwoest, kwam de onderverzekering van de opstal naar boven. HDS heeft derhalve onvoldoende gemotiveerd gesteld dat [appellant] voordat het woonhuis in 2011 door brand grotendeels was verwoest, had behoren te ontdekken dat de opstal was onderverzekerd en dat HDS’ taxatie van 30 augustus 2006 dus niet beantwoordde aan hetgeen [appellant] mocht verwachten.
Al deze feiten en omstandigheden leiden het hof tot het oordeel dat [appellant] niet verweten kan worden dat hij zijn klachtplicht heeft geschonden door niet na 30 augustus 2006 (na kennisneming van het taxatierapport) dan wel in 2009-2010 (na de inboedel-onderverzekering) HDS aan te spreken over het taxatierapport van 30 augustus 2006. [appellant] kon en mocht erop vertrouwen dat de door List (HDS) uitgevoerde taxatie deugdelijk was en dat List op grond van zijn eigen professionele overwegingen het kennelijk niet nodig had gevonden om het woonhuis ook van binnen te bezichtigen. (Terzijde merkt het hof op dat het taxatierapport ook door Univé voor gezien en akkoord is bevonden.) Uitgaande van een aanvangsdatum van de klachttermijn ná de brand op 7 april 2011, heeft HDS niet gesteld dat [appellant] met de ingebrekestelling van 28 september 2011 te laat heeft geklaagd.
Dat betekent dat de grieven van [appellant] slagen, dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven en dat het hof voorts, gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep, de stellingen en weren van de eerste aanleg zal (moeten) beoordelen.
2.7
Zoals al is weergegeven in rechtsoverweging 2.1 heeft het hof een deskundigenbericht gelast om te bepalen wat de herbouwwaarde is van het woonhuis op 30 augustus 2006 en welke inhoud het woonhuis toen had. Voorts is de deskundige gevraagd welke criteria of factoren in het algemeen worden gehanteerd bij het uitvoeren van de onderhavige taxatie en welke aanvaardbare marge geldt bij de waardering van een woonhuis als van [appellant] . Zakelijk weergegeven heeft de deskundige ir. Adan de navolgende bevindingen neergelegd in zijn rapport. Het woonhuis omvat een souterrain (waarin een zwembad, een schietbaan, een sauna en een bar), een begane grond, een eerste verdieping en een zolderverdieping. Het dak is gedekt met riet. Gezien het overgelegde fotomateriaal en de door [appellant] opgestelde beschrijving is het woonhuis afgewerkt met een hoogwaardige kwaliteit van materialen en een uitgebreide hoeveelheid installaties (zoals een stofzuiginstallatie, een luchtverwarmingsinstallatie ter plaatse van het zwembad en een inbraaksignaleringsinstallatie). In 2010 is het souterrain aan de achterzijde enigszins vergroot en uitgebouwd, zijn inpandig diverse togen en kolommen aangebracht en zijn nieuwe gevelkozijnen en gelaagd glas geplaatst. Op 9 oktober 2015 heeft de deskundige tezamen met partijen en hun advocaten (de restanten van) het woonhuis bezocht. Om de herbouwwaarde in 2006 te bepalen heeft de deskundige op basis van de hem ten dienste staande informatie een zogenoemde elementenbegroting opgesteld met als prijspeil 1 januari 2016, omdat kostengegevens uit 2006 niet meer beschikbaar zijn. Deze elementen zijn op kosten gewaardeerd, leidend tot een totaal van directe bouwkosten. Omdat vrijwel alle specificaties van de toegepaste materialen en installaties niet meer bekend zijn, zijn de kosten geschat op basis van soortgelijke materialen en installaties zoals die zijn toegepast in vergelijkbare woningen met een dergelijke kwaliteit van afwerking. De bouwkosten zijn vervolgens vermeerderd met de gebruikelijke opslagen die een bouwkundig aannemer hanteert en met de begrote honoraria van architecten en constructeurs (en legeskosten). De aldus vastgestelde bouwkosten per prijspeil 1 januari 2016 heeft de deskundige herrekend tot het prijspeil augustus 2006, daarbij gebruik makend van een in de verzekeringsmarkt breed geaccepteerde index van Troostwijk Taxaties B.V.
In antwoord op de vraag naar de herbouwwaarde van het woonhuis op 30 augustus 2006 heeft de deskundige allereerst vastgesteld dat die herbouwwaarde alleen is te schatten en niet exact is vast te stellen. Het exacte kostenniveau van de in het woonhuis toegepaste materialen en installaties kan daarom alleen bij benadering worden vastgesteld. De elementenbegroting is derhalve enkel en alleen als een schatting te beschouwen (waarbij de meerkosten van de verbouwing uit 2010 niet zijn meegenomen). De herbouwwaarde van het woonhuis per 1 augustus 2006 is door de deskundige vastgesteld op (afgerond) € 2.392.250,- inclusief btw. De inhoud van de woning is berekend op 2.605 m3. De deskundige heeft voorts de door derden uitgebrachte taxaties in ogenschouw genomen. De taxatie van Lengkeek Expertise van 23 december 2011 komt neer op een bedrag van € 2.894.956,- op prijspeil april 2011. Met enige correcties van de deskundige komt hij dan op een herbouwwaarde van € 2.413.000,- (inclusief btw) per 1 augustus 2006. De taxatie van ABC Makelaars van 12 maart 2012 leidt tot een (indicatieve) herbouwwaarde van € 2.925.000,- op prijspeil 1 maart 2012. Na enige correcties van de deskundige komt hij dan op een herbouwwaarde € 2.368.000,- (inclusief btw) per 1 augustus 2006. Resumerend stelt de deskundige vervolgens vast dat de beide taxaties marginaal afwijken van de waarde die volgt uit de door hem opgestelde elementenbegroting. Voorts meldt de deskundige dat er meerdere manieren zijn om de herbouwwaarde van een woning te bepalen. De meest gangbare en snelste methode is het bepalen van de inhoud van de woning in m3. (HDS heeft overigens van deze methode gebruik gemaakt.) Deze inhoud wordt dan vermenigvuldigd met een bedrag van bouwkosten per m3. Deze bouwkosten dienen dan wel gebaseerd te zijn op een referentiewoning met een soortgelijke afwerking, maar vooral ook een soortgelijke situering/ligging. De bouwkosten worden vermeerderd met eventuele waardeverhogende elementen zoals een rieten dakbedekking en een dure keuken. Een aanvaardbare marge of bandbreedte is niet eenduidig te geven; een en ander hangt af van de vraag hoe vergelijkbaar de te taxeren woning is met de referentiewoning. Een nauwkeurige, maar aanzienlijk arbeidsintensievere methode is het uitwerken van een elementenbegroting, waarvan de deskundige zelf gebruik heeft gemaakt. Ten slotte heeft de deskundige contact gezocht met De Raad, voormalig expert van Lengkeek Expertises, die betrokken was bij het taxatierapport van 23 december 2011, en gevraagd een toelichting te geven op het in de beleving van de deskundige aanzienlijke verschil tussen de door De Raad genoemde waarde in zijn e-mailbericht van 22 april 2011 (herbouwwaarde lager dan € 1.800.000,-) en de op 23 december 2011 opgestelde taxatie van € 2.894.956,-. In antwoord daarop heeft De Raad per e-mail van 22 december 2012 gemeld dat hij op 22 april 2011 in eerste instantie een herbouwwaarde van € 700/m3 heeft aangehouden; door voortschrijdend inzicht en na het maken van een elementenbegroting bleek die herbouwwaarde per m3 veel te laag (toepassing van duurdere en bijzondere materialen).
2.8
[appellant] heeft in de memorie na deskundigenbericht tevens akte aanpassing eis gesteld dat hij zich geheel kan vinden in de inhoud van het deskundigenrapport. HDS heeft in de memorie van antwoord na deskundigenbericht gesteld zich dat zij zich met (de strekking van) het deskundigenrapport kan verenigen, met inachtneming van de navolgende opmerkingen. De deskundige heeft de herbouwwaarde per prijspeil 2006 hooguit kunnen schatten en hij heeft hiervoor gebruik gemaakt van een andere en aanzienlijk arbeidsintensievere methode (de elementenbegroting) dan de “meest gangbare” methode aan de hand van de inhoud (in m3) de woning. Hij heeft aldus een geheel andere methode toegepast dan HDS indertijd. Daarmee is niet gezegd dat HDS een onjuiste methode heeft gehanteerd (en aldus op een lager taxatiebedrag is gekomen). Bovendien kan de deskundige geen marge of bandbreedte geven over de door HDS gehanteerde methode (en de daaraan gekoppelde waarde van de woning, zo begrijpt het hof). In 2006 is List niet in het woonhuis geweest en in 1999 hooguit in een deel van de woning. Voorts valt niet uit het rapport op te maken hoe de verbouwing in 2010 buiten de elementenbegroting is gehouden. Ook verdient vermelding dat de deskundige geen rekening heeft gehouden met het feit dat de taxatie door HDS deel uitmaakte van een gelijktijdige taxatie van diverse objecten; er was dus geen sprake van een enkelvoudige taxatie. HDS heeft onder de gegeven omstandigheden op basis van haar uitgebreide ervaring en kennis een taxatie uitgevoerd van het woonhuis van [appellant] . Het is een verwijt achteraf dat HDS een referentiewoning had moeten gebruiken. HDS betwist dat het gebruik maken van een referentiewoning een relevant verschil zou hebben gemaakt voor de hoogte van de taxatie. De deskundige is uitgegaan van een woninginhoud van 2.605 m3 op basis van bouwtekeningen uit 1982. HDS heeft op basis van eigen metingen een woninginhoud vastgesteld van 2.463 m3. De door ABC Makelaars opgestelde taxatie is ook gebaseerd op een elementenbegroting (en uitgaande van een woninginhoud van 2.730 m3). Aanvankelijk heeft Lengkeek dezelfde methode als HDS gehanteerd, maar heeft kennelijk daarna gekozen voor de elementenbegroting (uitgaande van een woninginhoud van 2.571 m3) Volgens HDS is de gebruikelijke bandbreedte 20% en mogelijk bij dit unieke object nog hoger. Voorts zouden de berekeningen in het deskundigenrapport niet (voldoende) transparant zijn.
Het hof oordeelt verder als volgt.
2.9
Voor alle verrichte taxaties geldt dat het schattingen van de herbouwwaarde betreft; in zoverre schaart het hof zich achter het standpunt van HDS (antwoordmemorie na deskundigenbericht sub 40) dat taxaties “geen exacte wetenschap” betreffen. Echter, dit laat onverlet dat er binnen de beroepsgroep van taxateurs normen bestaan aan de hand waarvan een taxatie dient plaats te vinden. Zo meldt HDS zelf in het taxatierapport van 30 augustus 2006 dat getaxeerd is volgens de “Richtlijn Vaste Taxatie van gebouwen en bedrijfsuitrusting/inventaris”, gedeponeerd op 28 april 1998 (zie onder 2.4 hierboven). De deskundige ir. Adan wijst erop dat er twee methoden zijn om een pand te waarderen/taxeren die beide in de praktijk gebruikt worden, zo begrijpt het hof, al is de ene methode gangbaarder (want minder arbeidsintensief) dan de andere. Wat – uiteraard – opvalt is dat er een zeer groot verschil zit tussen de uitkomst van de gehanteerde waarderingsmethoden: de waardering van HDS (met m3 bouwkosten) komt bijna de helft lager uit dan de door de andere deskundigen (ir. Adan, Lengkeek en ABC Makelaars) getaxeerde herbouwwaarden. Als het hof nader inzoomt op de door HDS gehanteerde waarderingsmethode, dan vallen de navolgende aspecten op. In 1999 is het woonhuis door List deels van binnen bezichtigd (p-v comparitie van 13 februari 2013) en in 2006 in het geheel niet. List verklaart hierover als volgt:
“Toen de hertaxatie ging plaatsvinden ben ik op bezoek geweest bij de heer [appellant] , niet in zijn woonhuis maar bij de stallen. Wij hebben de lijst doorgenomen en zijn nagegaan of er wijzigingen waren. In het woonhuis was volgens de heer [appellant] niets veranderd. Ik kon er gaan kijken, maar ik kon niet naar binnen. In 1999 ben ik wel in een deel van het woonhuis geweest, niet boven, maar wel in het souterrain bij de bar, de schietbaan en het zwembad.”
“Toen de hertaxatie ging plaatsvinden ben ik op bezoek geweest bij de heer [appellant] , niet in zijn woonhuis maar bij de stallen. Wij hebben de lijst doorgenomen en zijn nagegaan of er wijzigingen waren. In het woonhuis was volgens de heer [appellant] niets veranderd. Ik kon er gaan kijken, maar ik kon niet naar binnen. In 1999 ben ik wel in een deel van het woonhuis geweest, niet boven, maar wel in het souterrain bij de bar, de schietbaan en het zwembad.”
Uit de niet weersproken bevindingen in de taxatierapporten van ir. Adan en ABC makelaars volgt dat het woonhuis van binnen een hoog afwerkingsniveau kent. Zo staat op blad 8 onder 4.2 van het taxatierapport van ABC Makelaars te lezen dat het een hoogwaardig uitgevoerde villa betreft die op het allerhoogste niveau is afgewerkt met uitsluitend de meest duurzame en luxueuze materialen, onder andere voorzien van:
“zeer luxe welnessruimte in het souterrain voorzien van zwembad (10m x 5m x 2,5 m), whirlpool en sauna, gedecoreerd met handgemaakte natuurstenen beelden, unieke mozaïektekeningen en spiegelplafond; houten bar voorzien van, tot in detail, uitgevoerde houtsnijwerken; uniek, op maat gemaakt hardhouten trappenhuis, diverse op ambachtelijke wijze en op hoog niveau vervaardigde hardhouten schouwen”.
“zeer luxe welnessruimte in het souterrain voorzien van zwembad (10m x 5m x 2,5 m), whirlpool en sauna, gedecoreerd met handgemaakte natuurstenen beelden, unieke mozaïektekeningen en spiegelplafond; houten bar voorzien van, tot in detail, uitgevoerde houtsnijwerken; uniek, op maat gemaakt hardhouten trappenhuis, diverse op ambachtelijke wijze en op hoog niveau vervaardigde hardhouten schouwen”.
In het taxatierapport van HDS staat niets vermeld over het hoogwaardige afwerkingsniveau van het woonhuis en onder de lijst “inbegrepen zijn” staan enkel de elementen als een zwembad incl. installaties en een sauna. De bar en de schietbaan zijn niet genoemd. Voorts staat vermeld dat de taxateur het gebouw niet heeft kunnen betreden en derhalve het afwerkingsniveau heeft geschat. Evenmin beschikte de taxateur List over de bouwtekeningen van het woonhuis. Niet betwist is de constatering van de deskundige ir. Adan dat bij door HDS gebruikte methode het aantal m3 vermenigvuldigd moet worden met de bouwkosten per m3, dat deze bouwkosten dan wel gebaseerd dienen te zijn op een referentiewoning met een soortgelijke afwerking en ook een soortgelijke situering/ligging, en dat de bouwkosten voorts vermeerderd moeten worden met eventuele waardeverhogende elementen. Vast staat dat HDS geen referentiewoning heeft gebruikt. Uit het taxatierapport van 30 augustus 2006 is niet kenbaar dat HDS bij de bouwkosten/m3 acht heeft geslagen op de zeer luxe afwerking van de woning en de waardeverhogende elementen (en ook overigens niet in het taxatierapport uit 1999). Uitgaande van de door HDS gehanteerde waarderingsmethode is dan onbegrijpelijk dat List het woonhuis van binnen niet heeft geïnspecteerd. Naar het oordeel van het hof heeft HDS daarmee niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur (in 2006 in de gegeven omstandigheden voor een getaxeerde polis) mag worden verwacht. Lists verklaring ter comparitie van 13 februari 2013 dat hij met [appellant] de lijst heeft doorgenomen en dat er geen wezenlijke veranderingen waren ten opzichte van de taxatie uit 1999, is ten enenmale onvoldoende om het gebrek in de prestatie (de taxatie) te helen dat hij heeft afgezien van een bezichtiging, zeker nog gelet op het feit dat volgens de eigen stellingen van HDS het woonhuis in 1999 slechts deels is bezichtigd. Dan had het toch zéker op de weg van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur gelegen om het woonhuis van binnen nogmaals – en dan geheel – te bezichtigen. Zelfs als juist zou zijn de blote stelling van HDS dat List de toegang tot het woonhuis is ontzegd, dan had het op de weg van List (HDS) gelegen om de opdracht terug te geven, omdat zonder bezichtiging van de binnenkant van het woonhuis List zijn werk als redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur niet had kunnen verrichten (voor de bouwkosten per m3 diende toch het afwerkingsniveau van het woonhuis beoordeeld te worden; zie ook de eigen definitie van “herbouwwaarde” in het taxatierapport). Onbegrijpelijk is ook de opmerking in het taxatierapport dat er geen (bouw)tekeningen van het woonhuis voorhanden waren (ten tijde van de taxatie zo begrijpt het hof). Dat List hierom heeft gevraagd is niet gesteld of gebleken. Nogmaals, indien volgens de door HDS gehanteerde methode getaxeerd wordt, dan moet het aantal m3 vastgesteld worden (List heeft e.e.a. zelf opgemeten, maar het is het hof niet duidelijk geworden hoe List de inhoud van de woning heeft kunnen “inmeten” zonder het woonhuis te betreden) én dan moeten de bouwkosten per m3 bepaald worden. En juist die bouwkosten, die onder meer gerelateerd zijn aan het afwerkingsniveau, zijn voor deze wijze van taxeren in belangrijke mate bepalend voor de hoogte van de herbouwwaarde. Volgens HDS is gerekend met € 430,- per m3 (het hof heeft in de stukken ook een bedrag gelezen van € 500,- per m3) en volgens Lengkeek waren de aanvankelijk begrote bouwkosten van € 700,- veel te laag ingeschat. Dat betekent dus dat er al een substantieel verschil zit in de begroting van de bouwkosten per m3. Nu door HDS op geen enkele wijze inzichtelijk is gemotiveerd en onderbouwd op welke grondslag is gekozen voor € 430, (dan wel € 500,-) per m3 – en HDS enkel stelt (antwoordmemorie na deskundigenbericht sub 24) dat zij in 2006 onder de gegeven omstandigheden op basis van haar uitgebreide ervaring en kennis een begroting heeft opgenomen – en ook geen gebruik heeft gemaakt van een referentiewoning, oordeelt het hof dat HDS hiermee haar werk niet goed heeft gedaan. De referentiewoning moge een nieuw element in de discussie zijn, onbetwist staat vast dat bij de door HDS gehanteerde methode die referentiewoning wel gebruikt behoort te worden, althans dat heeft HDS niet gemotiveerd bestreden. De enkele stelling van HDS (antwoordmemorie na deskundigenbericht sub 25) dat het gebruik maken van een referentiewoning niet zou hebben geleid tot een relevant verschil in waardering van de herbouwwaarde is zonder nadere toelichting die ontbreekt niet houdbaar. Voorts is de stelling van HDS dat rekening moet worden gehouden met het feit dat het ging om meerdere taxaties op één dag, rechtens niet houdbaar. Het hof vermag niet in te zien dat bij meerdere taxaties op één dag een object dan op een andere (oppervlakkigere?) wijze getaxeerd zou mogen worden; voor elk object geldt immers de standaard dat de taxateur zijn werk moet uitvoeren zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht. Overigens is of lijkt de stelling van HDS feitelijk niet juist, zoals [appellant] opmerkt, nu het woonhuis c.a. in 2006 “enkelvoudig” is getaxeerd en alleen de taxatie in 1999 meerdere objecten betrof, waaronder het woonhuis.
De deskundige ir. Adan heeft voor het hof op afdoende wijze gereageerd op het verschil in inhoud van het woonhuis (zie onder punt 7, pag. 13-14 van het rapport); het hof kan zich in die redenering vinden. Overigens is het het hof niet gebleken dat deze relatief kleine verschillen een wezenlijke invloed hebben (gehad) op de getaxeerde waarden. De enkele opmerkingen van HDS dat berekeningen van de deskundige voor haar niet transparant genoeg zijn (antwoordmemorie na deskundigenbericht sub 45-47) zijn zo algemeen dat het hof deze algemene opmerkingen passeert. De deskundige heeft rekening gehouden met de verbouwing van het woonhuis in 2010 (pag. 5 van het rapport): het gaat om een vergroting (“iets”) van het souterrain aan de achterkant en het inpandig aanbrengen van enige togen en kolommen, het plaatsen van nieuwe gevelkozijnen en gelaagd glas. De deskundige heeft voorts op basis van de tekeningen en de omschrijving de zogenoemde elementenbegroting opgesteld. Dat de deskundige desalniettemin in de beschrijving van de bouwelementen de toevoegingen uit 2010 heeft meegenomen, blijkt hieruit niet.
Al met al kan het hof, ondanks de soms gedetailleerde kritiek op het rapport (in het midden latend of hierdoor een substantieel andere herbouwwaarde zou voortvloeien), het rapport van de deskundige goed volgen en schaart het zich achter de bevindingen van de deskundige en maakt die tot de zijne. Dat betekent dat het hof ervan uitgaat dat de door de deskundige geschatte herbouwwaarde van € 2.392.500,- juist is (mede in aanmerking genomen de andere twee genoemde deskundigenrapporten die op soortgelijke herbouwwaardes uitkomen) en dat in dat licht beschouwd in het taxatierapport van 30 augustus 2006 een veel te lage herbouwwaarde van € 1.535.000,- voor het woonhuis, de carport en de opslagruimte is opgenomen (waarvan € 1.260.000,- zag op het woonhuis), die zelfs met een door HDS geponeerde bandbreedte van 20% of meer niet bij benadering in de buurt komt van de door alle drie de deskundigen geschatte herbouwwaarde van rond de € 2,3-2,4 mio.
Concluderend oordeelt het hof dat HDS de taxatieopdracht niet heeft uitgevoerd zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur rechtens mag worden verlangd binnen de door haar gegeven opdracht, namelijk een (her)taxatie van de herbouwwaarde voor een getaxeerde polis. Dat betekent dat HDS daarmee een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten.
2.1
Ten slotte komt het hof dan toe aan de omvang van de schade die door [appellant] geleden is. In de memorie na deskundigenbericht heeft [appellant] ook een wijziging van eis geformuleerd die gebaseerd is op de uitkomsten van het deskundigenbericht van ir. Adan. HDS heeft in haar antwoordmemorie niet gereageerd op deze eiswijziging. Naar het oordeel van het hof is deze eiswijziging ex artikel 130 lid Pro Rv toegestaan, nu deze is gebaseerd op het laatste deskundigenbericht en deze daarom ook niet eerder geformuleerd had kunnen worden. Partijen hebben echter nog geen (inhoudelijk) debat gevoerd over de hoogte van de schade. Het hof kan zich voorstellen dat met de eindbeslissingen in dit tussenarrest partijen in staat (zullen) zijn om onderling de schade te regelen. Indien dit niet zo is, dan kunnen partijen het hof verzoeken een comparitie van partijen te gelasten waarop dan het dispuut over de omvang van de schade mogelijk geregeld kan worden. Het hof zal hiertoe de zaak verwijzen naar de rol.
2.11
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de roldatum 15 augustus 2017 voor akte uitlating voortgang procedure zoals omschreven in rechtsoverweging 2.10 aan zowel de zijde van [appellant] als van HDS;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. Dozy, L.J. de Kerpel-van de Poel en P.H. van Ginkel en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2017.