ECLI:NL:GHARL:2017:5644

• Datum uitspraak: 4 juli 2017
• Publicatiedatum: 4 juli 2017
• Zaaknummer: 200.184.643
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. de Boer; Th.C.M. Willemse; F.J. de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen broers over voormalige boerderij en redelijkheid huurprijs

Henk, de oudste broer, heeft het boerenbedrijf en de woning toebedeeld gekregen na ontbinding van de maatschap met zijn vader. De jongere broers, Evert en Hans, huren de woning sinds 1992 tegen een huurprijs van €136 per maand, die niet eens de vaste lasten dekt.

Henk vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wegens achterstallige huur, terwijl Evert en Hans stellen dat er een huurovereenkomst bestaat tegen de lage huurprijs. De rechtbank wees de vorderingen tot betaling van huur toe, maar wees ontbinding en ontruiming af.

Het hof bevestigt het bestaan van de huurovereenkomst en oordeelt dat de lage huur onaanvaardbaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het stelt voor de huur te verhogen naar circa €600 per maand, zodat Henk zijn lasten kan dekken. De huurovereenkomst blijft bestaan tegen deze aangepaste huurprijs, tenzij Evert en Hans weigeren, wat wanprestatie en ontbinding rechtvaardigt.

Gezien de familieverhoudingen en de bijzondere omstandigheden is ontbinding niet gerechtvaardigd bij de huidige tekortkomingen. Het hof verwijst de zaak naar de rol voor nadere informatie over de huurverhoging en de draagkracht van de broers.

Uitkomst: De huurovereenkomst blijft bestaan tegen een verhoogde huur van circa €600 per maand, tenzij wanprestatie optreedt, waarna ontbinding en ontruiming volgen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.184.643

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, 3588990)

arrest van 4 juli 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [plaatsnaam] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,

hierna: Henk,

advocaat: mr. H.M. van Eerten,

tegen:

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [plaatsnaam] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna: Evert en Hans,

advocaat: mr. G.J. Ligtenberg.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 6 december 2016 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van comparitie van partijen van 20 maart 2017.

1.2.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.3.

Henk vordert in het hoger beroep samengevat dat het hof de vonnissen van 18 augustus 2015 en 17 november 2015 vernietigt en, opnieuw rechtdoende,
primair voor recht verklaart dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat, en
subsidiair de huurovereenkomst ontbindt en Evert en Hans veroordeelt tot betaling van € 7.895,77 aan achterstallige huur, met ingang van 1 november 2014 te vermeerderen met € 136,13 per maand, en tot ontruiming van de woning, te vermeerderen met rente en de kosten van het geding in beide instanties.

2. De vaststaande feiten

2.1.

Henk, Evert en Hans zijn broers. Henk, de oudste zoon, is bij akte van 13 juni 1980 met hun vader een overeenkomst van maatschap aangegaan met als doel de uitoefening van een landbouwbedrijf. De maatschap is bij notariële akte van 20 februari 1992 - hierna: de akte - per 31 december 1991 ontbonden wegens de bedrijfsstaking door vader en voortzetting van het bedrijf door Henk. De woning aan de [adres] - hierna: de woning -, waar vader en moeder en Evert en Hans toen woonden, is aan Henk toebedeeld tegen een waarde van ƒ 57.000. In verband met de toebedeling van het vermogen van de maatschap aan Henk is deze aan vader een bedrag van ƒ 142.604 schuldig geworden.

2.2.

Artikel 7 akte luidt, voor zover van belang, als volgt (comparant sub 1 is vader, comparant sub 2 Henk):

“De comparant sub 1 behoudt zich voor, ten behoeve van hemzelf en zijn genoemde echtgenote [moeder] en bij vooroverlijden van een van hen ten behoeve van de langstlevende van hen (...), alsmede ten behoeve van zijn zoons Evert [achternaam] , (...) en Jan Hendrik [achternaam] , (...) het recht van huur van het thans door de comparant sub 1 en zijn genoemde echtgenote bewoonde woongedeelte, (...) zulks tegen een door partijen in onderling overleg overeen te komen huursom, welke bij gebreke van overeenstemming wordt gesteld op Driehonderd gulden (ƒ 300,--) per maand, welke huursom zal worden verrekend met de hierna te melden schuld van de comparant sub 2 aan de comparant sub 1 of met de eventueel verschuldigde rente daarover.

Voormelde huur eindigt, voor wat betreft de comparant sub 1, zijn genoemde echtgenote (...), indien en zodra zij of de langstlevende van hen het woonhuis metterwoon verlaten, en, voor wat betreft genoemde zoons Evert en Jan Hendrik, indien en zodra een betreffende zoon huwt of duurzaam gaat samenwonen alsware hij gehuwd.

Voormelde huur is van de zijde van de comparant sub 2 onopzegbaar.”

2.3.

Op p. 10 van de akte komt de volgende bepaling voor:

“Tenslotte verklaarde de comparant sub 1 voormelde door hem bedongen huurrechten voor en namens (...) zijn beide zoons Evert en Jan Hendrik [achternaam] aan te nemen.”

2.4.

De accountant van vader, ing. A.J.M. Lugtenberg van Accountants- en belastingadviesbureau OLM, heeft in zijn brief van 31 januari 1992 over het woonrecht van vader, moeder, Evert en Hans het volgende geschreven:

“De ouders (...) verkrijgen een van de zijde van Henk onopzegbare huurovereenkomst. De huur wordt in onderling overleg vastgesteld. Bij gebreke van overeenstemming wordt de huur op bijv. ƒ 300,-- per maand gesteld. De huur wordt met de verschuldigde rente verrekend.

De huurovereenkomst wordt eveneens gesloten met Evert (...) en Jan Hendrik (...).

De huurovereenkomst geldt voor hen zolang zij ongehuwd zijn en niet duurzaam samenwonen.

Er wordt geen maximum leeftijd opgenomen.”

2.5.

Vader en moeder zijn eind jaren 90 verhuisd naar een verzorgingshuis. Vader is in 1999 en moeder in 2012 overleden. Henk heeft de schuld aan vader op 1 januari 2010 afgelost.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

Henk heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd hetgeen samengevat in 1.3 is weergegeven.

3.2.

Evert en Hans hebben in eerste aanleg in reconventie gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat er tussen partijen een huurovereenkomst geldt met een huur van € 136,13 per maand en Henk in de kosten van het geding veroordeelt.

3.3.

De rechtbank heeft bij vonnis van 17 november 2015 in conventie de vorderingen tot betaling van huur en tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen, maar die tot ontbinding en ontruiming afgewezen, en in reconventie de verklaring voor recht toegewezen, met compensatie van de kosten van het geding in conventie en reconventie.

4. De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1.

Omdat op grond van artikel 131 Rv geen hoger beroep openstaat tegen een vonnis waarin de rechter een comparitie gelast en Henk bovendien geen grieven heeft gericht tegen het tussenvonnis van 18 augustus 2015, zal hij in zoverre niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn beroep.

4.2.

Henk stelt zich primair op het standpunt dat tussen hem en Evert en Hans geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat het niet de bedoeling was dat deze na het overlijden van vader en moeder zou worden voortgezet door Evert en Hans, en subsidiair dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en Evert en Hans worden veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en tot ontruiming, omdat zij gedurende een lange periode de huur niet hebben betaald. De kantonrechter heeft geoordeeld dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt met een huurprijs van € 136,13 per maand, dat Evert en Hans in de nakoming van hun verplichtingen uit die overeenkomst zijn tekortgeschoten, maar dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hij heeft de vorderingen toegewezen, zoals in 3.3 weergegeven. Grief 1 van Henk ziet op de beslissing van de kantonrechter dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt, grief 2 op de beslissing dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.

4.3.

Grief 1 is niet gegrond. In de in 2.3 geciteerde akte staat dat ook tussen Henk en Evert en Hans een huurovereenkomst tot stand komt, terwijl uit de in 2.4 geciteerde toelichting in de brief van de accountant volgt dat deze huurovereenkomst niet aan een maximum leeftijd is gebonden. De akte moet volgens de Haviltex-norm worden uitgelegd waarbij alle feiten en omstandigheden van belang zijn. Tegenover de duidelijke tekst van de akte heeft Henk onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd voor de door hem bepleite uitleg dat het tegenover het gebruik van de woning staande bedrag niet moet worden aangemerkt als huur, maar als een uit fiscale overwegingen ingegeven wederprestatie ter aflossing van de schuld van Henk aan vader en dat - daardoor - het woonrecht van Evert en Hans zou eindigen bij overlijden van de langstlevende ouder. Aan bewijslevering wordt op dit punt daarom niet toegekomen. Voor zover Evert en Hans geen volmacht hebben gegeven aan vader voor het aangaan van de huurovereenkomst, hebben zij het voor hen bedongen huurrecht stilzwijgend aanvaard door in de woning te blijven wonen, althans hebben zij dit beding aanvaard, toen zij vanaf september 2012 met Henk zijn gaan overleggen over aankoop dan wel voortzetting van de huur en zich daarbij hebben beroepen op hun huurrecht. Van de mogelijkheid dat Henk het beding zou kunnen herroepen vóór aanvaarding door Evert en Hans en van een daadwerkelijke herroeping vóór de aanvaarding door Evert en Hans is niet gebleken. Er geldt daarom een huurovereenkomst tussen partijen.

4.4.

Henk’s stelling dat Evert en Hans het huurrecht zouden hebben verworpen door vanaf 2010 geen huur te betalen, wordt niet gevolgd. Evert en Hans hebben onweersproken aangevoerd dat zij er tot de gesprekken met Henk in 2012 niet van op de hoogte waren dat de schuld van Henk aan moeder was afgelost, en voorts dat Henk hen nimmer heeft aangemaand de huur te betalen. Aan het feit dat Evert en Hans ook daarna geen huur hebben betaald kan niet de verstrekkende consequentie worden verbonden dat zij hun huurrecht verwierpen. Gezien het belastende karakter van een dergelijke afstand van hun recht op gebruik van de woning mag zo’n afstand niet te snel worden aangenomen. Nog afgezien van de door Evert en Hans aangevoerde maar door Henk betwiste afspraak dat zij gedurende het overleg over koop, huurverhoging of verrekening van kosten van groot onderhoud geen huur zouden behoeven te betalen, kent het hof doorslaggevend gewicht toe aan het feit dat Henk het bestaan van een huurovereenkomst tussen hem en Evert en Hans niet erkende en een procedure tot ontruiming is gestart. In die context mag aan het achterwege laten van betaling van huur, ook gedurende de procedure in eerste aanleg, niet de verstrekkende consequentie worden verbonden dat Evert en Hans afstand hadden gedaan van hun huurrecht. Evenmin kan daaruit worden afgeleid dat de rechtsverhouding vanaf het overlijden van moeder is gewijzigd in een van bruikleen. Daarbij komt ook betekenis toe aan de opmerking van Evert en Hans dat zij over voldoende spaargeld beschikten om de huur met terugwerkende kracht te voldoen (nr. 7 conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie) en aan het feit dat zij ook prompt aan de veroordeling hebben voldaan.

4.5.

De in 4.4 genoemde feiten zijn ook relevant voor de beoordeling van grief 2. Gesteld al dat er sprake was van een tekortkoming - in de huurovereenkomst is geen termijn voor betaling van de huur bepaald en Evert en Hans hebben onweersproken gesteld dat Henk hen nimmer heeft aangemaand, zodat niet evident is dat Evert en Hans in verzuim verkeerden - dan hebben Evert en Hans voldoende aangevoerd op grond waarvan kan worden vastgesteld dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Naast de omstandigheid dat Evert en Hans op zichzelf de huur wilden betalen, maar daarbij werden geconfronteerd met het - onjuiste - standpunt van Henk die de huurovereenkomst niet erkende en ontruiming vorderde, weegt ook de familieverhouding mee. Die familieverhouding impliceert een zekere verantwoordelijkheid van Henk als oudste zoon van het Twentse boerengezin die het boerenbedrijf heeft voortgezet, voor het onderdak van zijn broers, zoals voorzien in artikel 7 akte. Deze verantwoordelijkheid beïnvloedt de verplichtingen van partijen over en weer en in zoverre is geen sprake van een gewone huurverhouding. Een en ander kleurt de tekortkoming, die dus mede in de hand werd gewerkt door de niet gehonoreerde proceshouding van Henk, tot een van een zodanig geringe betekenis en bijzondere aard, dat zij de ontbinding niet rechtvaardigt.

4.6.

Het hof leest in de stellingen van Henk dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij wordt gehouden aan een huur van € 136,13, die niet eens voldoende is om de onroerendezaaksbelasting en de premie voor de opstalverzekering te betalen en dat de huur moet worden verhoogd tot een niveau dat hem in staat stelt de vaste lasten en het voor zijn rekening komende onderhoud te betalen.

4.7.

Het hof is met Henk van oordeel dat de huur onaanvaardbaar laag is en dat ook de familieverhoudingen en de wijze waarop de nalatenschap van de ouders is verdeeld geen rechtvaardiging vormen voor het feit dat Henk maandelijks moet toeleggen op de verhuur aan Evert en Hans. Het hof past de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aldus op een proportionele manier toe, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat Evert en Henk zich beroepen op de in artikel 7 akte verankerde huurprijs voor zover die lager is dan een huurprijs die Henk in staat stelt de vaste lasten en het verplicht voor zijn rekening komende onderhoud te betalen. Zo’n huur zou Henk in staat moeten stellen om naast betaling van belasting en premie het onderhoud dat op grond van de artikelen 7:204 e.v en 7:241 BW in combinatie met het Besluit Gebreken verplicht voor zijn rekening komt, te betalen, waarbij het hof ervan uitgaat dat het in het belang van alle broers is dat Hans, die bouwvakker is, het onderhoud zoveel mogelijk zelf verricht en materiaalkosten declareert bij Henk. Het hof vermoedt dat een huur in de orde van grootte van € 600 per maand aan deze doelstelling beantwoordt. Het zal de zaak naar de rol verwijzen opdat partijen hem informeren over de toereikendheid van deze huursom, eventueel mede gezien overige kosten die het hof wellicht over het hoofd ziet, en over de mogelijkheid van Evert en Hans een dergelijke huur te dragen, waarbij zij ook aandacht moeten schenken aan eventuele aanspraken van hen op huurtoeslag.

4.8.

Uit het voorgaande volgt dat Evert en Hans ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst niet toekomt, maar dat deze slechts zal kunnen voortduren tegen een hogere huursom die zij verplicht zijn te voldoen aan Henk. Deze huursom komt in de plaats van artikel 7 of zal vervangen worden door een hogere alsnog tussen de broers overeen te komen huursom.

4.9.

Het hof zal het primair gevorderde naar analogie met artikel 7:280 BW vervolgens aldus toewijzen, dat de huurovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden, tenzij Evert en Hans akkoord gaan met de aldus door het hof vast te stellen huur en deze hogere huur tijdig betalen. Gaan Evert en Hans immers voort met het betalen van de lage huur, dan plegen zij wanprestatie, hetgeen ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Een en ander brengt mee dat aan de huuraanpassing geen terugwerkende kracht zal zijn verbonden. Het hof geeft partijen in overweging langs de hier geschetste lijnen vrijwillig aanpassing van de huur overeen te komen.

4.10.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de rol van 22 augustus 2017, opdat Henk bij akte de in 4.7 bedoelde informatie verstrekt, waarna Evert en Hans de gelegenheid krijgen bij antwoordakte de informatie te verstrekken en te reageren op de akte van Henk;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en F.J. de Vries, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2017.