Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.180.159/01
(zaaknummer rechtbank Overijssel 3495156 CV EXPL 14-8011)
arrest van 4 juli 2017
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant],
[appellant],
2. [appellante] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellante],
[appellante],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. F.J.M. Kobossen, kantoorhoudend te Apeldoorn,
tegen
Gemeente Deventer,
zetelende te Deventer,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in (voorwaardelijke)
reconventie,
hierna:
de gemeente,
de gemeente,
advocaat: mr. B.F.J. Bollen, kantoorhoudend te Tilburg.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 28 maart 2017 hier over.
1.2
Ingevolge het vermelde tussenarrest heeft op 7 juni 2017 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Beide partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht aan de hand van schriftelijke aantekeningen. Het van de zitting opgemaakte proces-verbaal is toegevoegd aan het procesdossier.
1.3
Vervolgens hebben partijen arrest verzocht en heeft het hof arrest bepaald op het comparitiedossier.
1.4
[appellanten] c.s. vorderen in het (principaal) hoger beroep - kort samengevat - dat het hof het beroepen vonnis vernietigt, de vorderingen van de gemeente alsnog afwijst en de oorspronkelijke voorderingen in (voorwaardelijke) reconventie alsnog toewijst.
1.5
De gemeente vordert in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep - kort samengevat dat het hof ook de subsidiaire grondslag voor de vorderingen van de gemeente dient te beoordelen indien de grieven in principaal appel doel zouden treffen. Ter comparitie heeft de gemeente aangeven dat het incidenteel appel overbodig is en dat het hof op grond van de devolutieve werking van het appel deze grondslag reeds ambtshalve in zijn onderzoek dient te betrekken.
2.De vaststaande feiten
2.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende bestreden:
2.2
[appellanten] c.s. huren sedert 19 november 1990 de woonwagenstandplaats [a-straat] 4 te [A] , aanvankelijk met de daarop geplaatste woonwagen. De woonwagen is op 12 april 2012 verkocht aan [appellanten] c.s. voor € 1.000, -. [appellanten] c.s. hebben de woonwagen gerenoveerd en daarin aanzienlijk geïnvesteerd. Op 14 oktober 2015 is de woonwagen in opdracht van [appellanten] c.s. getaxeerd op € 107.000, -.
Tot het gehuurde behoort een door de gemeente geplaatste schuurtje.
2.3
Meteen achter de woonwagenstandplaats en bereikbaar vanaf de standplaats - maar buiten het gehuurde - is op een strook gemeentegrond, met de bestemming "Maatschappelijke Doeleinden" - door [appellanten] c.s. zonder bouwvergunning een schuur geplaatst. In deze schuur is gevestigd geweest de in 1996 opgerichte en op 1 oktober 1999 door [appellant] overgenomen growshop " [B] ". Deze growshop stond ingeschreven bij de Kamer van Koophandel met als activiteiten: "Het verkopen en bezorgen (aan particulieren) van voedingen en benodigdheden voor planten."
De growshop is in 2015 gestopt met verkoopactiviteiten.
2.4
De politie heeft aan de gemeente rond 11 oktober 2012 de bestuurlijke rapportage "Basse" verstrekt, betreffende de georganiseerde hennepteelt en handel in hennep, waarbij de growshop/woning van de hoofdverdachte ( [appellant] ) een spilfunctie vervult en meerdere locaties in de gemeente zijn betrokken. Volgens dit rapport wordt een groep personen rond [appellant] ervan verdacht een criminele organisatie te vormen met als kennelijk doel het plegen van strafbare feiten genoemd in de Opiumwet. Via de growshop worden kweekmaterialen en grondstoffen voor de hennepteelt ingekocht en geleverd. De organisatie kweekt en verzorgt zelf de stekken, verzorgt en oogst de hennepplanten en knipt en droogt de hennepplanten ook zelf en biedt de partijen aan ter verkoop. De growshop fungeerde behoudens als leverancier voor de kweekmaterialen voor de hennepteelt, als verzamelplaats voor de leden van deze organisatie en als uitvalsbasis voor hun activiteiten. In de growshop vond regelmatig de overdracht/levering van partijen elders gekweekte hennep plaats.
2.5
De gemeente heeft naar aanleiding van dit rapport ervoor gekozen de strafzitting af te wachten.
2.6
De gemeenteraad van Deventer heeft op 12 juni 2013 ingestemd met een voorstel van het gemeentebestuur om woonwagens en standplaatsen te koop aan te bieden. Op 10 juli 2013 heeft in dit kader een gesprek met [appellant] plaatsgevonden. [appellant] heeft toen aangeven zijn woonplaats te willen kopen, doch op een later moment.
2.7
De meervoudige strafkamer van de rechtbank Zwolle heeft bij vonnis van 27 juni 2013 [appellant] voor een viertal hennep gerelateerde vergrijpen tot een gevangenisstraf van vier jaar veroordeeld. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat [appellant] leiding heeft gegeven aan een criminele organisatie die zich op grote schaal bezig hield met de exploitatie van en handel in hennep. De organisatie opereerde volgens het vonnis vanuit de growshop van verdachte ( [appellant] ), [B] in [A] .
2.8
De meervoudige strafkamer van dit hof heeft in hoger beroep [appellant] bij arrest van 20 april 2016 veroordeeld tot een gevangenisstraf van 42 maanden onvoorwaardelijk. Het hof heeft overwogen dat de growshop [B] binnen het gehele complex een centrale rol heeft gespeeld, als ontmoetingsplek bij "knipdagen" en als plaats waar bestellingen werden gedaan voor hennepstekken. [appellant] wordt daarbij aangeduid als de spin in het web.
2.9
Tegen dit arrest en het bijbehorende arrest betreffende de ontnemingsvordering is beroep in cassatie ingesteld.
2.1
Bij brief van 7 juli 2014 heeft de gemeente [appellanten] c.s. in overweging gegeven zelf de huurovereenkomst te beëindigen teneinde een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen. [appellanten] c.s. hebben daarop niet gereageerd.
2.11
De gemeente is na het vonnis waarvan beroep niet overgegaan tot ontruiming van de standplaats. Wel heeft zij de proceskostenveroordeling in eerste aanleg geïncasseerd via de deurwaarder.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
De gemeente heeft in eerste aanleg (in conventie) kort samengevat gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden omdat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen dan wel heeft gehandeld in strijd met de woonbestemming van het gehuurde.
[appellanten] c.s. hebben daartegen verweer gevoerd en hebben in eerste aanleg in (deels voorwaardelijke) reconventie kort samengevat gevorderd dat de gemeente de woonwagenstandplaats aan hen verkoopt, alsmede een verklaring voor recht dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met artikel 3:14 BW Pro door de onderhandeling over de verkoop van de woonwagenstandplaats niet voort te zetten. In geval de huurovereenkomst wordt beëindigd vorderen [appellanten] c.s. - in voorwaardelijke reconventie - de betaling van een schadevergoeding.
3.2
De rechtbank/kantonrechter heeft bij vonnis van 6 oktober 2013 geoordeeld dat het gebruik van het gehuurde als ontmoetingsplaats voor de uitvoering van een criminele organisatie, gericht op de kweek en handel in hennep, tot een ernstige schending van goed huurderschap moet worden gerekend. Deze schending rechtvaardigt volgens de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst.
De reconventionele vordering is afgewezen omdat voldoende aannemelijk is dat ingevolge de wet Bibob de gemeente geen onroerende zaken aan [appellant] mag verkopen.
4.De beoordeling van de grieven en de vordering
4.1
De
grieven I tot en met IIIlenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij keren zich in essentie tegen de kern van de beoordeling van de vordering in de oorspronkelijke conventie.
grieven I tot en met IIIlenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij keren zich in essentie tegen de kern van de beoordeling van de vordering in de oorspronkelijke conventie.
4.2
Het hof neemt als uitgangspunt het arrest van de strafkamer van dit hof van 20 april 2016. Weliswaar is dit arrest niet onherroepelijk, zodat het niet de dwingende bewijskracht heeft van artikel 161 Rv Pro, doch nu [appellanten] c.s. de inhoud van dit arrest in deze procedure slechts gedeeltelijk hebben betwist en uit het arrest ook blijkt dat [appellant] ter terechtzitting in de strafprocedure het hem tenlastegelegde ook gedeeltelijk heeft erkend, gaat het hof er ook in deze procedure vanuit dat [appellant] , zoals niet door hem is bestreden, betrokken was bij een organisatie die op grote schaal op diverse plekken in en om [A] hennep teelde, binnen welke organisatie de growshop een centrale plaats vervulde.
4.3
De vraag die het hof dient te beantwoorden is of dit strafrechtelijk gesanctioneerde gedrag tevens als strijd met een goed huurderschap kwalificeert gelijk de kantonrechter heeft aangenomen, dan wel als overtreding van de woonbestemming die op de gehuurde standplaats rust zoals de gemeente subsidiair stelt en zo ja, of dit tot ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst dient te leiden.
4.4
Het hof is van oordeel dat een huurder die zich schuldig maakt aan een strafbaar feit daarmee niet per definitie ook het huurderschap van zijn woning in de waagschaal stelt. Goed huurderschap is niet hetzelfde als goed burgerschap. Bij goed huurderschap van woonruimte gaat het om het woongedrag van de huurder, derhalve om de wijze waarop de huurder het gehuurde bewoont en onderhoudt. Onder het woongedrag valt ook het al dan niet veroorzaken van overlast voor omwonenden vanuit het gehuurde of de directe omgeving daarvan (voor dit laatste zie HR 29 januari 1988, NJ 1988/872, ECLI:NL:HR:AD0174), waarbij ook overlast die bezoekers veroorzaken aan de huurder kunnen worden toegerekend.
4.5
Dat omwonenden op enig punt (over)last hebben ondervonden van het woongedrag van [appellanten] c.s. of van hun criminele bezoekers, is gesteld noch gebleken. Het hof acht de omstandigheid dat vanuit een niet tot het gehuurde behorende, doch wel daarbij in de onmiddellijke nabijheid schuur diverse opiumdelicten zijn beraamd, onvoldoende reden om slecht huurderschap aan te nemen.
Daarbij is van belang dat uit niets blijkt dat in de op de standplaats aanwezige woonwagen of in een van de daarbij gelegen schuren van [appellanten] c.s. sprake is geweest van een hennepkwekerij. De argumenten die een rol spelen bij het tegengaan van hennepkwekerijen in woningen en bijbehorende bijgebouwen - verhoogde kans op brand, op water- en stankoverlast en op algehele verloedering - en die in de jurisprudentie (ook van dit hof) meestal een reden voor ontbinding van de huurovereenkomst van woonruimte opleveren, spelen in deze zaak dan ook geen rol.
4.6
Evenmin is in de strafzaak gebleken dat het [a-straat] 4 zelf op enige wijze een rol speelde bij de verkoop van drugs. Blijkens het overgelegde proces-verbaal van huiszoeking in de woonwagen zijn daar geen drugs of direct druggerelateerde objecten aangetroffen. Volgens de bestuurlijke rapportage van 11 oktober 2012 is bij huiszoeking in de growshop 44 grams hasj aangetroffen. Het hof acht deze hoeveelheid hasj, mede gelet op het aantal toenmalige bewoners van de woonwagen - naast [appellanten] c.s. destijds ook nog twee inwonende kinderen, die zelf klaarblijkelijk ook gebruikten - onvoldoende om uitsluitend daarop de conclusie te baseren dat in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde in drugs werd gehandeld. Derhalve spelen ook de argumenten om bij drughandel van uit een huurwoning de huur te ontbinden - overlast van klanten voor omwonenden en verloedering van het gehuurde - geen rol. Daar komt nog bij dat de gemeente zelf in het bestuurlijk rapport destijds onvoldoende aanleiding zag om actie jegens [appellanten] c.s. te ondernemen en pas tot actie is overgegaan na het strafvonnis van de rechtbank, 8 maanden na het genoemde rapport.
4.7
Het hof is derhalve van oordeel dat de gestelde strafbare activiteiten van [appellant] niet tevens kwalificeren als handelen in strijd met goed huurderschap van de woonwagen. Derhalve kan op die grondslag de huurovereenkomst voor de standplaats niet worden ontbonden. De grieven treffen in zoverre doel.
4.8
De subsidiaire grondslag die de gemeente voor de ontbinding aanvoert is handelen in strijd met de woonbestemming.
4.9
Het hof overweegt dat uit niets blijkt dat de gehuurde standplaats zelf voor iets anders dan het contractuele doel van wonen is gebruikt. De growshop is gevestigd buiten het gehuurde in een illegaal gebouwde schuur waartegen de gemeente voor de strafzaak nimmer is opgetreden. In de bestuurlijke rapportage van 11 oktober 2012 worden diverse bestuursrechtelijke wegen genoemd op grond waartegen de gemeente tegen de growshop had kunnen optreden. De gemeente heeft ervoor gekozen die wegen niet te bewandelen.
4.1
Dat op de schuur waarin de growshop was gevestigd - de activiteiten zijn in 2015 beëindigd - een contractuele woonbestemming rustte, heeft de gemeente niet aangetoond, nu de schuur niet tot het gehuurde behoorde en illegaal is opgericht. Evenmin is sprake van een publiekrechtelijke woonbestemming. Reeds daarom kan op deze grondslag naar 's hofs oordeel de ontbinding van de huurovereenkomst niet worden toegewezen.
4.11
Het hof komt derhalve niet toe aan het verweer dat de gemeente reeds jaren wist van de growshop - die reeds in 1996 was opgericht en in 1999 overgezet op de naam van [appellant] , naar geregistreerd stond bij de Kamer van Koophandel - en daartegen bewust nooit heeft opgetreden en het verweer dat de gemeente ook niet optreedt tegen de andere woonwagenbewoners van de [a-straat] in [A] die ook een illegaal schuurtje in de desbetreffende groenstrook hebben gebouwd en deze voor diverse bedrijfsmatige doeleinden gebruiken.
4.12
De slotsom is dat de oorspronkelijke vordering in conventie alsnog dient te worden afgewezen.
4.13
Grief IVziet op de oorspronkelijke vordering in onvoorwaardelijke reconventie betreffende de overeenkomst tot koop van de woonwagenstandplaats.
Voor zover [appellanten] c.s. het standpunt hebben ingenomen dat reeds een perfecte overeenkomst tot koop van de standplaats was gesloten, overweegt het hof dat [appellant] ter comparitiezitting heeft verklaard dat hem door de gemeente is aangeboden om de woonwagenstandplaats te kopen en dat hij toen gezegd heeft dat hij wel interesse had, maar niet op dat moment maar mogelijk wel op een jaar later. Uitgaande van deze eigen weergave van de feiten door [appellant] is hoogstens sprake van een afwijkende aanvaarding in de zin van artikel 6:225 BW Pro eerste lid van een aanbod van de gemeente. Ingevolge dat wetsartikel geldt een dergelijke aanvaarding als een nieuw aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke aanbod. Nu gesteld noch gebleken is dat de gemeente met dat nieuwe aanbod akkoord is gegaan, is geen sprake van wilsovereenstemming en is nimmer een overeenkomst tot stand gekomen. De gemeente heeft daarnaast terecht opgemerkt dat de gemeenteraad nimmer heeft ingestemd met de verkoop van de standplaats aan [appellanten] c.s. Het hof stelt derhalve vast dat er nimmer sprake is geweest van een geldige koopovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en de gemeente betreffende de standplaats.
4.14
De gemeente heeft aangevoerd dat zij thans de standplaats niet meer wil noch kan verkopen aan [appellant] , gelet op het bepaalde in de wet Bibob. De subsidiaire vordering van [appellanten] c.s. dat de gemeente gehouden zou zijn om door te onderhandelen over de verkoop van de standplaats, strandt op de contracteervrijheid van de gemeente om al dan niet tot verkoop te willen overgaan. Bijzondere omstandigheden die maken dat de contracteervrijheid in dit geval zou dienen te wijken voor een onderhandelingsplicht met [appellanten] c.s. acht het hof niet aangetoond. In tegendeel: uitgaande van de juistheid van het arrest van de strafkamer van dit hof, acht het hof die uitleg van de gemeente valide dat zij niet tot verkoop over mag gaan.
4.15
Mitsdien stranden alle vorderingen van [appellanten] c.s. strekkende tot overdracht van de woonwagenstandplaats en de gevorderde verklaring voor recht die daarmee samenhangt.
Het hof verwerpt grief IV en passeert het daarmee samenhangende bewijsaanbod als niet ter zake doend.
4.16
Grief Vziet op de oorspronkelijke voorwaardelijke reconventie. Nu het hof de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst van de woonwagenstandplaats alsnog zal afwijzen, is de voorwaarde waaronder deze vordering tot betaling van een schadevergoeding voor de te amoveren woonwagen is ingesteld, met terugwerkende kracht alsnog niet in vervulling gegaan. [appellanten] c.s. hebben derhalve geen belang meer bij bespreking van deze grief.
De slotsom
4.17
De grieven gericht tegen het vonnis in de oorspronkelijke conventie slagen, zodat het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen, moet worden vernietigd. Het hof zal opnieuw rechtdoende de vorderingen van de gemeente alsnog afwijzen en de gemeente in de kosten daarvan in eerste aanleg veroordelen, te begroten op € 375, - voor salaris gemachtigde en € 115, - voor griffierecht.
4.18
De grieven gericht tegen het vonnis in de oorspronkelijke reconventie falen, zodat het bestreden vonnis voor zover in reconventie gewezen moet worden bekrachtigd.
4.19
Nu beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van kantonrechter te Zwolle van 6 oktober 2015 voor zover in reconventie gewezen;
vernietig dat vonnis voor zover in conventie en doet in zoverre opnieuw recht:
wijst de vordering van de gemeente tot ontbinding en ontruiming van de woonwagenstandplaats [a-straat] 4 te [A] alsnog af en veroordeelt de gemeente in de kosten op die vordering in eerste aanleg gevallen, aan de zijde van [appellanten] c.s. te begroten op € 115, - voor verschotten en op € 375, - aan salaris voor de gemachtigde;
bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten in hoger beroep draagt.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. R.E Weening en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2017.