ECLI:NL:GHARL:2017:6985

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Belastingkamer

Locatie Arnhem

nummer 16/01232

uitspraakdatum:
15 augustus 2017

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 augustus 2016, nummer Awb 16/192, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Dalfsen(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2015 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 115 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 470.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte aan belanghebbende opgelegd van € 528,75.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 400.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 augustus 2016 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 300.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verder verminderd.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juli 2017 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van haar echtgenoot [A] , alsmede ing. [B] als haar gemachtigde, en [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (taxateur).

1.7

De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 115 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1937 met schuur en garage. De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 744 m³ en de oppervlakte van het perceel is 5.990 m². De schuur heeft een oppervlakte van 372 m² en de garage een oppervlakte van 42 m².

2.2

De onroerende zaak is gelegen aan de provinciale weg N340.

2.3

Tot 12 juli 2012 lag de onroerende zaak in het bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Dalfsen van 23 april 2007. De bestemming van de onroerende zaak was “Woondoeleinden” voor de opstallen met ondergrond en tuin (ca. 2.140 m²) en “Agrarisch cultuurgebied” voor het weiland (ca. 3.850 m²).

2.4

Op 12 juli 2012 is door de provincie Overijssel (hierna: de Provincie) het Provinciaal Inpassingplan (PIP) N340/N48 Zwolle-Ommen vastgesteld. Vanaf die datum geldt voor een deel van de onroerende zaak (ca. 2.866 m²) – waaronder de woning, de garage, een deel van de schuur en de daarbij behorende ondergrond – de bestemming “Verkeersdoeleinden”. Het overige deel van de onroerende zaak (ca. 3.124 m²) heeft met ingang van die datum de bestemming “Agrarisch met waarden”.

2.5

Het nieuw vastgestelde PIP is van kracht tot uiterlijk 12 juli 2022. Voor die tijd dient het PIP te zijn geactualiseerd (‘ververst’).

2.6

De Provincie is met belanghebbende in onderhandeling geweest om, ter voorkoming van onteigening, te komen tot aankoop van de onroerende zaak. Zulks met het doel de onroerende zaak te amoveren. Medio december 2013 heeft de Provincie echter aan belanghebbende aangegeven de onderhandelingen te stoppen, de bestaande bieding in te trekken en de resterende aankoopplannen voor het plangebied, waaronder die met betrekking tot de onroerende zaak van belanghebbende, te heroverwegen in verband met het daarmee gemoeide beslag op de financiële middelen van de Provincie. Begin 2016 heeft de Provincie aangegeven dat de uitkomst van de heroverweging is dat zij definitief niet langer tot aankoop van de onroerende zaak wenste over te gaan. In verband hiermee is door belanghebbende een planschadeprocedure gestart. In dat kader is op verzoek van de rechtbank Overijssel in opdracht van de Stichting advisering Bestuursrechtspraak op 5 september 2016 een planschaderapport opgesteld. Daarbij is de waarde van de onroerende zaak per 31 augustus 2012 getaxeerd op € 34.000.

2.7

Als gevolg van de vanaf 12 juli 2012 geldende bestemming van de onroerende zaak, wordt de bewoning van de onroerende zaak – in het kader van de overgangsregeling van het PIP – nog slechts toegestaan tot het einde van de geldingsduur van het PIP. Bij het actualiseren van het PIP, uiterlijk in juli 2022, bestaat niet de mogelijkheid om deze overgangssituatie van bewoning van de onroerende zaak na die tijd te handhaven. Na actualisering van het PIP zal bewoning van de onroerende zaak derhalve niet langer zijn toegestaan, tenzij er een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld waarin aan de onroerende zaak opnieuw de bestemming “Woondoeleinden” wordt gegeven (‘terugleggen woonbestemming’).

2.8

Met dagtekening 28 september 2016 heeft ing. [E] van [F] Ingenieurs te [G] op verzoek van belanghebbende een rapport van een geluidsonderzoek opgesteld. In dit rapport wordt verslag gedaan van het door het bureau uitgevoerde onderzoek naar de geluidsbelasting op de woning van de onroerende zaak na aanpassing van het tracé N340. Dit ter beoordeling van de vraag of er vanuit de Wet Geluidhinder belemmeringen zijn om de bestemming “Woondoeleinden” terug te leggen op deze woning. De conclusie van het rapport luidt:

“De geluidsbelasting op de woning aan de [a-straat] 115 in [Z] , ten gevolge van het verkeer op de N340 is zeer hoog. Circa 20 dB hoger dan de voorkeurswaarde en 15 dB hoger dan de ten hoogst toelaatbare waarde zoals deze geldt voor nieuwe woningen in buitenstedelijk gebied, uitgaande van “standaard wegdekken”.

Ook na toepassing van geluidreducerende wegdekken (ZOAB of 2-laags-ZOAB) zal de geluidsbelasting ruim hoger zijn dan de ten hoogst toelaatbare waarde zoals deze geldt voor nieuwe woningen in buitenstedelijk gebied.”

2.9

In de maand juni 2017 is door de Provincie een herziening van het PIP N340/N48 Zwolle-Ommen ter inzage gelegd. In die voorgestelde herziening is voorzien dat voor de onroerende zaak wederom de bestemming “Woondoeleinden” zal gaan gelden. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn inmiddels door enkele partijen zienswijzen ingediend bij de Provincie.

2.1

De onroerende zaak was op waardepeildatum 1 januari 2014 feitelijk in gebruik als woning en was dat ook op 1 januari 2015.

2.11

De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2015 bij beschikking op grond van de Wet WOZ ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak, uitgaande van de bestemming bewoning, vastgesteld op € 470.000, welke vastgestelde waarde in bezwaar is verlaagd tot € 400.000. Op het beroep van belanghebbende heeft de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 300.000.

2.12

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, zoals verminderd door de Rechtbank, te hoog is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende stelt dat nu de bestemming van de onroerende zaak op waardepeildatum “Verkeersdoeleinden” is en niet te verwachten is dat deze bestemming (op termijn) kan en/of zal worden gewijzigd in bestemming “Woondoeleinden” en bovendien gedoogbeleid ontbreekt, de waardering van de onroerende zaak uitsluitend op basis van de bestemming “Verkeersdoeleinden” dient te geschieden. De vergelijksobjecten die de heffingsambtenaar hanteert zijn vanwege de afwijkende bestemming niet voldoende vergelijkbaar.

3.3

De heffingsambtenaar is van mening dat de toekomstverwachtingen van belanghebbende voorbarig zijn, en dat bij de waardering van de onroerende zaak, na vermindering van de vastgestelde waarde in beroep bij de Rechtbank, in voldoende mate rekening is gehouden met de planologische problematiek.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum op € 32.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum en als toestandsdatum1 januari 2014.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.3

De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de vast te stellen waarde van de onroerende zaak in de procedure voor de Rechtbank een door de taxateur [D] op 15 april 2016 opgemaakte taxatiematrix overgelegd, waarin aan de onroerende zaak een waarde van € 300.000 wordt toegekend.

Grootte Prijs per m³, m² Waarde

Hoofdgebouw 744 m³ € 241 € 179.304

Garage 42 m² € 378 € 15.876

Schuur 372 m² € 197 € 73.284

Inpandige berging € 1

Kavel 5.990 m² € 22
€ 131.780

Totaal € 400.244

Af: rompslompforfait 25%
€ 100.000

Waarde van de onroerende zaak (afgerond) € 300.000

De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met vier woonboerderijen, waarvan drie vrijstaand en één geschakeld, die in de periode 17 juli 2012 tot en met 17 november 2014 zijn verkocht, te weten [a-straat] 101 te [Z] , [b-straat] 56 te [H] , [c-straat] 152 te [H] en [c-straat] 27 te [H] .

Het referentieobject [a-straat] 101 te [Z] had ten tijde van de aankoop de bestemming “Verkeersdoeleinden”. Dit referentieobject is echter in het kader van het PIP, ter voorkoming van onteigening, op 17 juli 2012 door de Provincie aangekocht. Bij de prijsvorming is derhalve uitgegaan van een woonbestemming zoals deze gold vóór de vaststelling van het PIP. De overige drie referentieobjecten hebben alle een normale woonbestemming.

4.4

Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 32.000. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn – aldus belanghebbende – niet geschikt als vergelijkingsobject voor de onroerende zaak te dienen, omdat deze panden ook ná 12 juli 2022 overeenkomstig de bestemming kunnen worden gebruikt, terwijl dat bij de onroerende zaak van belanghebbende niet het geval is.

4.5

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten en de ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum, indien daarop een woonbestemming zou rusten, niet minder dan € 400.000 bedraagt.

4.6

Niet in geschil is echter dat de onroerende zaak noch op waardepeildatum, noch bij aanvang van het kalenderjaar 2015, een zodanige woonbestemming had. Integendeel, de bestemming is op beide tijdstippen “Verkeersdoeleinden”, en bewoning is nog slechts voorzien tot uiterlijk juli 2022. De vraag die partijen verdeeld houdt is, of bij de vaststelling van de WOZ-waarde niettemin rekening gehouden dient te worden met een mogelijke woonbestemming van de onroerende zaak ná juli 2022 en in welke mate de onzekerheid met betrekking tot die toekomstige bestemming van invloed is op de vast te stellen waarde. Daarbij is onder meer van belang of, en zo ja op welke termijn, een daartoe vereiste teruglegging van de woonbestemming is te verwachten, en in hoeverre daarmee op de waardepeildatum of op 1 januari 2015 rekening kon worden gehouden.

4.7

De heffingsambtenaar stelt dat de gemeente Dalfsen en de Provincie inmiddels in overleg zijn om te komen tot het terugleggen van de woonbestemming op de onroerende zaak. Ter zitting heeft hij er op gewezen dat er daartoe in de maand juni 2017 door de Provincie een herziening van het PIP N340/N48 Zwolle-Ommen ter inzage is gelegd. In die voorgestelde herziening is voorzien dat voor de onroerende zaak wederom de bestemming “Woondoeleinden” zal gaan gelden. De gemachtigde van belanghebbende heeft dit desgevraagd ter zitting bevestigd en aangegeven dat er inmiddels in dat verband ook zienswijzen zijn ingediend.

4.8

Belanghebbende heeft een rapport van 28 september 2016 overgelegd van ing. [E] van [F] Ingenieurs te [G] (2.8). In dit rapport wordt geconcludeerd dat de geluidsbelasting op de woning aan de [a-straat] 115 in [Z] , ten gevolge van het verkeer op de N340 circa 20 dB hoger is dan de voorkeurswaarde en 15 dB hoger dan de ten hoogst toelaatbare waarde zoals deze geldt voor nieuwe woningen in buitenstedelijk gebied, uitgaande van standaard wegdekken, en dat na toepassing van geluidreducerende wegdekken de geluidsbelasting nog steeds ruim hoger is dan de ten hoogst toelaatbare waarde zoals deze geldt voor nieuwe woningen in buitenstedelijk gebied. In aanvulling daarop heeft belanghebbende in haar pleitnota – onweersproken – gesteld dat onder een “nieuwe woning” in dit verband niet alleen een nog te realiseren woning dient te worden verstaan, maar ook een reeds bestaande opstal die tot woning wordt bestemd. Belanghebbende verbindt aan deze conclusies de gevolgtrekking dat een eventueel “terugleggen van de woonbestemming” wettelijk niet mogelijk is omdat zulks in strijd is met de bepalingen van de Wet Geluidhinder.

4.9

Verder heeft belanghebbende, in reactie op de stellingen van de heffingsambtenaar ten aanzien van de herziening van het PIP N340/N48 Zwolle-Ommen, gesteld dat er vanuit de gemeente Dalfsen bezwaren bestaan tegen het terugleggen van de woonbestemming op woningen in het buitengebied, zoals de onroerende zaak van belanghebbende. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting bevestigd dat de kwestie van de teruglegging van de woonbestemming op de onroerende zaak bij de gemeente Dalfsen gevoelig ligt.

4.1

De heffingsambtenaar acht met het in aanmerking nemen van een aftrek van 25% (€ 100.000), de onzekerheid met betrekking tot de toekomstige woonmogelijkheden van de onroerende zaak, voldoende te zijn verdisconteerd. De heffingsambtenaar heeft, desgevraagd, ter zitting geen nadere cijfermatige onderbouwing kunnen geven van de door hem verdedigde aftrek van 25%.

4.11

Op waardepeildatum heeft de onroerende zaak geen woonbestemming en de potentieel beste koper (Provincie) heeft zich kort voor deze datum teruggetrokken, zonder dat op dat moment enigerlei uitzicht bestond over het verdere beloop van de ontwikkelingen bij de Provincie. Gezien de bestemming van de onroerende zaak, is nog slechts bewoning tot uiterlijk 12 juli 2022 mogelijk.

4.12

Dat op waardepeildatum, of zelfs bij aanvang van het kalenderjaar, redelijkerwijs reeds te verwachten was dat in de toekomst de onroerende zaak weer een woonbestemming zou krijgen, acht het Hof door de heffingsambtenaar – tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – niet aannemelijk gemaakt. Integendeel, zelfs ten tijde van de mondelinge behandeling ter zitting van het Hof is naar het oordeel van het Hof nog hoogst onzeker of een dergelijke woonbestemming weer aan de onroerende zaak kan worden gegeven. Het Hof wijst daarbij op de conclusies van het – door de heffingsambtenaar inhoudelijk niet bestreden – rapport van [F] Ingenieurs met betrekking tot de mogelijke strijd met de bepalingen van de Wet Geluidhinder en de, naar het Hof aannemelijk acht, uiteenlopende visies van Provincie en gemeente over het terugleggen van de woonbestemming.

4.13

Het Hof acht de heffingsambtenaar, bezien in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Zoals hiervoor overwogen, acht het Hof het niet aannemelijk dat op waardepeildatum objectief te verwachten was dat uitgegaan kon worden van een langere termijn van toegestane bewoning van de onroerende zaak dan tot 12 juli 2022. Voor zover er in de markt al rekening zou worden gehouden met ruimere bewoningsmogelijkheden, zijn deze naar het oordeel van het Hof speculatief. Onder deze omstandigheden van op waardepeildatum en op 1 januari 2015 bestaande grote onzekerheid acht het Hof een – niet nader onderbouwde – aftrek van 25% op de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde indien daarvoor wel een woonbestemming zou gelden, beslist onvoldoende.

4.14

De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door haar verdedigde waarde van € 32.000 aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Waardering naar alleen de bestemming “Verkeersdoeleinden” zoals belanghebbende voorstaat acht het Hof evenmin juist. Niet in geschil is immers dat de bewoning van de onroerende zaak, door belanghebbende of een ander (zakelijk) gerechtigde, tot herziening van het geldende PIP is toegestaan. Verder dient rekening te worden gehouden met een ook op waardepeildatum bestaande speculatieve mogelijkheid dat teruglegging van woonbestemming, hoewel niet objectief te verwachten, niettemin toch zal kunnen worden gerealiseerd en met de waarde van de grond.

4.15

Gelet op het hiervóór overwogene, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van het onderhavige object per waardepeildatum 1 januari 2014 in goede justitie vast op € 160.000.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Proceskosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof berekent de kosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht op een bedrag van € 990 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 495 maal 1).Opmerking verdient dat de Rechtbank belanghebbende reeds een proceskostenvergoeding heeft toegekend voor de eerdere fase van de procedure. Die beslissing laat het Hof in stand.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,

– verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt die uitspraken op bezwaar, behoudens de beslissing omtrent de proceskosten,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 160.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 990 en

– gelast dat de Inspecteur aan belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. N. Djebali, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.

De beslissing is op 15 augustus 2017 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N.G.U. Wasch)

(M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 15 augustus 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie
instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.