Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Belastingkamer
locatie Arnhem
nummer 16/00450
uitspraakdatum: 29 augustus 2017
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 1 maart 2016, nummer AWB 15/2479, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de Gemeente Ommen(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de Gemeente Ommen(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 312.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover deze betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 307.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 265.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2017 te Arnhem. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-een-kapwoonboerderij met bouwjaar 1939/1999, een inhoud van 324 m3 en een kaveloppervlakte van 1782 m2. Bij de onroerende zaak hoort een vrijstaande berging/schuur, een vrijstaande garage, een tuinhuis, een carport en extra grond (grasland en bosgrond) van 7803 m2. Het woongedeelte van de onroerende zaak staat met het woongedeelte van het onder dezelfde kap gelegen buurpand in verbinding door middel van een tussendeur en de bovenverdieping is deels in eigendom bij belanghebbende en deels in eigendom bij de buren. De bovenverdieping die in eigendom is bij de buren is in ieder geval deels gelegen boven de benedenverdieping die in eigendom is bij belanghebbende.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 215.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bestreden beschikking alsmede de bestreden belastingaanslag.
3.3.
De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 265.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
Bewijsaanbod
4.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting een bewijsaanbod gedaan, inhoudende dat stukken kunnen worden overgelegd van het object [b-straat] 1a te [A] . Hieruit zou moeten blijken dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar. Het Hof overweegt ten aanzien van dit bewijsaanbod als volgt. De heffingsambtenaar is er door het Hof op gewezen dat hij tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kon indienen, maar hij heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. De heffingsambtenaar beschikte reeds geruime tijd over deze stukken en heeft geen redenen gegeven waarom deze stukken niet eerder zijn overgelegd. Desgevraagd heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dit object niet te kennen en daarom geen reactie te kunnen geven. Onder deze omstandigheden wordt belanghebbende door het eerst ter zitting bij het Hof overleggen van deze stukken ernstig benadeeld. Het overleggen van deze stukken zou daarmee in strijd met de goede procesorde komen en daarom heeft het Hof het verzoek tot overlegging van deze stukken afgewezen.
Waarde
4.2.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.3.
Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een waardematrix van 9 december 2015, opgemaakt door [B] , gecertificeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde per waardepeildatum is getaxeerd op € 265.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur vier panden als referentieobject gebruikt. Daarbij zijn voor de onroerende zaak en de referentieobjecten de verschillen in kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid weergegeven. De referentieobjecten betreffen vier delen van twee-onder-één-kapwoonboerderijen:
Object
Bouwjaar
Inhoud
(m³)
Waarde
per m³
(€)
Waarde inhoud
(€)
Perceel
(m²)
Waarde
per m²
(€)
Waarde perceel
(€)
Bijgebouwen
Waarde
(afgerond)
Koopsom
[a-straat] 5
[Z]
1939/1999
324
225
72.9
1782
87
155.034
Schuur 34 m2 € 6.936
Garage 68 m2 € 12.240
Tuinhuis 10 m2 € 1.000
Carport 13 m2 € 1.625
Extra grond 7803 m2 € 15.606
€ 265.000
[c-straat] 5
[A]
1950/1995
360
140
50.4
1470
96
141.12
Schuur 99 m2 € 12.375
Tuinhuis 10 m2 € 1.000
€ 205.000
€ 200.000
(15-12-2014)
[c-straat] 5a
[A]
1950/1995
360
355
127.8
660
116
76.56
Dakkapel 15 m2 € 1.410
€ 205.000
€ 200.000
(15-12-2014)
[d-straat] 27
[C]
1890
866
125
108.25
1250
100
125
€ 233.000
€ 447.500
(15-10-2012)
[d-straat]
27GED
[C]
1890
343
100
34.3
1250
100
125
Schuur 48 m2 € 6.000
Ext. grond 16110 m2 € 48.330
€ 213.000
€ 447.500
(15-10-2012)
4.4.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde en verwijst daarvoor naar een taxatierapport van 3 april 2015 waarin ing. [D] , makelaar-taxateur, op de waardepeildatum tot een waarde van de onroerende zaak van € 215.000 concludeert.
[D] heeft op basis van de vergelijkingsmethode twee vrijstaande woonboerderijen en een onzelfstandig woondeel als referentieobjecten gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn de door [D] gehanteerde gegevens van de onroerende zaak en de referentieobjecten weergegeven:
[D] heeft op basis van de vergelijkingsmethode twee vrijstaande woonboerderijen en een onzelfstandig woondeel als referentieobjecten gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn de door [D] gehanteerde gegevens van de onroerende zaak en de referentieobjecten weergegeven:
Object
Type woning
Inhoud
(m³)
Waarde
per m³
(€)
Waarde inhoud
(€)
Perceel
(m²)
Waarde
per m²
(€)
Waarde perceel
(€)
Bijgebouwen
Waarde
(afgerond)
Koopsom
[a-straat] 5
2^1
ca 280
1782
Schuur 30 m2
Garage 71,5 m2
Extra grond 7803 m2
[e-straat] 1 te [Z]
Vrijstaand
3382
€ 276.000
(11-02-2015)
[f-straat] 1 te [Z]
Vrijstaand
18000
€ 310.000
(31-10-2014)
[g-straat] 4 te [E]
Onzelfstandig deel
6000
Vraagprijs
€ 199.000
4.5.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn bewijslast. Allereerst heeft de heffingsambtenaar de onderverdeling van de transactieprijzen van de referentieobjecten in m2- en m3-prijzen niet inzichtelijk gemaakt. Zo verschillen de m3-prijzen van [c-straat] 5 en 5a enorm van elkaar zonder dat de heffingsambtenaar deze heeft verklaard, bijvoorbeeld door het door hem gestelde onderscheid in kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. Uit de ter zitting overgelegde foto’s blijkt dat nauwelijks verschil bestaat tussen de kwaliteit en het onderhoud van [c-straat] 5 en 5a. De badkamers en keukens zijn zeer vergelijkbaar. Een verschil in isolatie en de gestelde hokkerige indeling van [c-straat] 5 verklaart het verschil in onderhoud en kwaliteit ter hoogte van een bedrag van € 77.000 niet afdoende. Uit de foto’s van [c-straat] 5A blijkt verder geenszins dat bij dit referentieobject sprake is van een bovengemiddelde kwaliteit en onderhoud. Voorts geldt voor de referentieobjecten dat de twee delen van deze twee-onder-een-kapwoonboerderijen steeds tegelijk door één koper zijn aangekocht. Voor de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend moet echter worden uitgegaan van de situatie dat alleen de volle en onbezwaarde eigendom van één deel van de woonboerderij wordt overgedragen. De heffingsambtenaar heeft niet aan kunnen geven of het voor de waarde uitmaakt of beide delen van een twee-onder-een-kapwoonboerderij tegelijk worden verkocht of dat één deel afzonderlijk wordt verkocht. Dit klemt temeer nu de [d-straat] 27 en [d-straat] 27GED als één object zijn verkocht voor € 447.500. Nu niet inzichtelijk is gemaakt of de koopsom wordt beïnvloed door een dergelijke ‘verkoop in één’ in plaats van de aparte verkoop van één woondeel heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de referentieobjecten [d-straat] 27 en de [d-straat] 27GED geschikt zijn om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar ook niet aan kunnen geven of de ongebruikelijke splitsing van de onroerende zaak, waarbij een gedeelte van de woonboerderij dat bij de buren in eigendom en gebruik is, is gelegen boven het gedeelte dat bij belanghebbende in eigendom en gebruik is, waardoor een koper van de onroerende zaak feitelijk een bovenbuur krijgt, van invloed is op de waarde van de onroerende zaak.
4.5.
Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de voorgestane waarde van € 215.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. Ten aanzien van het referentieobject [g-straat] 4 gaat de taxateur uit van een vraagprijs. Het Hof merkt op dat de wetgever de transactieprijzen in de markt gerealiseerd op of rond de waardepeildatum tot uitgangspunt heeft genomen, zodat vraagprijzen voor de beantwoording van het onderhavige geschil niet van belang zijn. Het referentieobject [g-straat] 4 zal daarom buiten beschouwing worden gelaten. Ten aanzien van de overige twee referentieobjecten merkt het Hof het volgende op. De taxatie geeft geen inzicht in de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Zo is niet bekend hoe groot de opstallen van de referentieobjecten zijn en wordt geen informatie verschaft over de kwaliteit, het onderhoud, de ligging, de doelmatigheid en de uitstraling van deze referentieobjecten en de cijfermatige consequenties ervan. Daardoor is niet aannemelijk gemaakt dat met de relevante verschillen van de referentieobjecten ten opzichte van de onroerende zaak op juiste wijze rekening is gehouden.
4.7.
Nu geen van de partijen erin is geslaagd de voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 245.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 246 voor de kosten in de bezwaarfase (1 punt (bezwaarschrift) wegingsfactor 1 € 246), € 495 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt (beroepschrift) wegingsfactor 1 € 495) en € 990 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 495), ofwel in totaal op € 1.731.
Belanghebbende heeft voorts verzocht om vergoeding van de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige (4 uur x € 65 + btw = € 314,60). Voor de berekening van de kosten van deze deskundige sluit het Hof aan bij de “Richtlijn voor de belastingkamers van de gerechtshoven inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties”. Het Hof stelt de vergoeding, nu niet is gebleken van een inpandige taxatie, vast op € 121 (taxatierapport 2 uur x € 50 = € 100 + btw). Het Hof is hierbij van oordeel dat de kosten die belanghebbende heeft gemaakt voor het opstellen van een taxatierapport, welk taxatierapport mede is opgesteld met het oog op de onderhavige procedure, kosten zijn die belanghebbende in redelijkheid heeft kunnen maken. Voor de vraag of belanghebbende deze kosten in redelijkheid heeft kunnen maken is, anders dan de heffingsambtenaar bepleit, niet relevant of belanghebbende de mogelijkheid het standpunt nader toe te lichten in de bezwaar- en/of beroepsfase heeft benut.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
– vermindert de waarde tot € 245.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.852,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. G.BA. Brummer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 29 augustus 2017 in het openbaar uitgesproken.
De griffier De voorzitter,
(S. Darwinkel) (A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 29 augustus 2017
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.