Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.183.917/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/381630 / HL A 14-336)
arrest van 29 augustus 2017
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant],
[appellant],
2. [appellante] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellante],
[appellante],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. C.E. van Staveren, kantoorhoudend te Zwolle,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde1],
[geïntimeerde1],
2. [geIntimeerde2] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geIntimeerde2],
[geIntimeerde2],
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. J.N. Heeringa, kantoorhoudend te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 4 april 2017 hier over.
1.2
In dat tussenarrest is een comparitie van partijen gelast. Die comparitie heeft op
13 juni 2017 plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Bij gelegenheid van deze comparitie hebben [geïntimeerden] c.s. een akte wijziging van eis tevens overlegging producties genomen en hebben [appellanten] c.s. een akte uitlaten verzet eisvermeerdering genomen.
13 juni 2017 plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Bij gelegenheid van deze comparitie hebben [geïntimeerden] c.s. een akte wijziging van eis tevens overlegging producties genomen en hebben [appellanten] c.s. een akte uitlaten verzet eisvermeerdering genomen.
1.3
In overleg met partijen is arrest bepaald.
2.De wijzigingen van eis
2.1
[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg primair ontbinding van de koopovereenkomst tussen partijen, terugbetaling van de koopsom (inclusief bijbehorende kosten) en schadevergoeding ad € 7.121,- gevorderd. Bij akte wijziging eis d.d. 27 augustus 2015 hebben [geïntimeerden] c.s. deze eis gewijzigd, in die zin dat zij nu naast schadevergoeding ad
€ 7.121,- ook de bijbehorende kosten van € 3.844,50 aan notariskosten en van € 9.000,- aan overdrachtsbelasting ten titel van schadevergoeding vorderen. De rechtbank heeft deze eiswijziging buiten beschouwing gelaten. Met
grief VIII in incidenteel appelkomen [geïntimeerden] c.s. op tegen dit oordeel. In de toelichting op deze grief geven zij tevens aan dat voor zover de grief niet slaagt zij het hof verzoeken de eiswijziging als hier herhaald en ingelast te beschouwen.
€ 7.121,- ook de bijbehorende kosten van € 3.844,50 aan notariskosten en van € 9.000,- aan overdrachtsbelasting ten titel van schadevergoeding vorderen. De rechtbank heeft deze eiswijziging buiten beschouwing gelaten. Met
grief VIII in incidenteel appelkomen [geïntimeerden] c.s. op tegen dit oordeel. In de toelichting op deze grief geven zij tevens aan dat voor zover de grief niet slaagt zij het hof verzoeken de eiswijziging als hier herhaald en ingelast te beschouwen.
2.2
Tegen de beslissing van een rechter op een eiswijziging staat geen hogere voorziening open (artikel 131 lid 2 Rv), zodat [geïntimeerden] c.s. niet-ontvankelijk zijn in hun appel voor zover zich dat richt tegen de beslissing van de rechter de eiswijziging buiten beschouwing te laten. Dat betekent dat het hof zelf dient te beslissen op de (voorwaardelijk ingestelde) eiswijziging. Het hof stelt vast dat de eiswijziging is ingediend in het eerste processtuk van [geïntimeerden] c.s. in appel. [appellanten] c.s. hebben de eiswijziging, getuige hun reactie in de memorie van antwoord in incidenteel appel, ook als een eiswijziging herkend en hebben erop gereageerd. Dat [geïntimeerden] c.s., in strijd met het rolreglement, de eiswijziging niet deugdelijk hebben aangekondigd, heeft er dan ook niet toe geleid dat [appellanten] c.s. in hun verdediging tegen de gewijzigde eis zijn geschaad. Nu de eiswijziging tijdig heeft plaatsgevonden, door [appellanten] c.s. als eiswijziging is onderkend en het hof geen reden ziet om de eiswijziging wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing te laten, zal het hof recht doen op de gewijzigde eis. Dat [geïntimeerden] c.s. de eis ook eerder hadden kunnen wijzigen maar dat hebben nagelaten, staat er niet aan in de weg dat zij dat nu, nadat de eiswijziging in eerste aanleg was gewijzigd, in hoger beroep alsnog kunnen doen, nu het hoger beroep ook is bedoeld om in eerste aanleg gemaakte fouten te corrigeren. Dat [appellanten] c.s. door de eiswijziging een instantie missen, zoals zij betogen, staat evenmin aan de toelaatbaarheid van de eiswijziging in de weg. Het verlies van een instantie is inherent aan het feit dat de wet toestaat dat een eis in hoger beroep kan worden gewijzigd. Slechts onder bijkomende omstandigheden kan dit feit het oordeel rechtvaardigen dat sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde. Dergelijke omstandigheden zijn echter niet gesteld of gebleken en liggen, gelet op de aard van de eiswijziging - die een grondslagwijziging van een nevenvordering behelst - ook niet voor de hand.
2.3
Bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep hebben [geïntimeerden] c.s. opnieuw een akte wijziging van eis genomen. Deze wijziging van eis strekt ertoe dat hun vordering tot schadevergoeding wordt vermeerderd met een viertal posten met een totaalbedrag van
€ 3.521,40. [appellanten] c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen deze eisvermeerdering.
€ 3.521,40. [appellanten] c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen deze eisvermeerdering.
2.4
Het hof stelt vast dat deze nieuwe vermeerdering van eis ertoe strekt dat het dictum van het vonnis waarvan beroep wordt veranderd en derhalve heeft te gelden als een nieuwe grief. De in artikel 347 lid 1 Rv besloten "twee-conclusieregel" brengt mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven die in een later stadium dan in de memorie van grieven, dan wel (in het geval van een incidenteel appel) in de memorie van antwoord worden aangevoerd. Op deze regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, maar daarvoor bestaat in dit geval geen aanleiding. De opgevoerde schadeposten zijn niet pas in de appelprocedure opgekomen, maar reeds lang bij [geïntimeerden] c.s. bekend, zoals ook volgt uit de ter onderbouwing van deze posten overgelegde bewijsstukken, die alle dateren uit 2014. Het hof zal deze vermeerdering van eis dan ook buiten beschouwing laten.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.2
[appellanten] c.s. waren vanaf 2008 eigenaar van de (vrijstaande) woning aan het adres [a-straat] 45 te [A] (hierna: de woning). Zij hebben deze woning op 18 april 2013 verkocht aan [geïntimeerden] c.s. voor een bedrag van € 450.000,-. De levering van de woning vond plaats op 30 augustus 2013. [appellanten] c.s. hebben de woning van [geïntimeerden] c.s. gekocht voor een bedrag van € 250.000,-. Zij hebben deze woning vervolgens aan een derde doorverkocht voor € 210.000,-.
3.3
In de door de makelaar van [appellanten] c.s. opgestelde verkoopbrochure betreffende de woning is onder meer vermeld:
“Zoekt u een fantastisch afgewerkte Villa op een toplocatie?
“Zoekt u een fantastisch afgewerkte Villa op een toplocatie?
(...)
Vanaf 2008 heeft er een grondige verbouwing plaatsgevonden en zijn er zeer veel luxe materialen aangebracht, waaronder (...), veranda, tuinaanleg en nog veel meer vernieuwingen.
(...)
De woning is in zijn geheel fantastisch afgewerkt!”
In de informatielijst behorende bij de verkoopbrochure hebben [appellanten] c.s. achter
de vraag
"Zijn er bijzonderheden te vermelden over uw buren of woonomgeving? (bijv.
"Zijn er bijzonderheden te vermelden over uw buren of woonomgeving? (bijv.
geluidsoverlast in de omgeving etc.?) "ingevuld:
"hele aardige buren. Rustige buurt/woonomgeving ".
"hele aardige buren. Rustige buurt/woonomgeving ".
3.4
In de door een notaris opgestelde schriftelijke koopovereenkomst staat in artikel
4 lid 1:
“De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (…)In artikel 4 lid 2 staat:
“Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico."
4 lid 1:
“De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (…)In artikel 4 lid 2 staat:
“Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico."
In artikel 4 lid 6 staat:
"Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als woonhuis.“Artikel 10 van de koopovereenkomst luidt:
“Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot
“Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot
het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door
hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn)."
In de akte van levering wordt in het hoofdstuk “bijzondere lasten en beperkingen” verwezen naar de akte van levering van 5 december 2003 (betreffende de levering van de grond aan de rechtsvoorganger van [appellanten] c.s.) en wordt artikel 4 van die akte geciteerd, waarin onder meer is vermeld:
“De grond mag uitsluitend worden aangewend voor de bouw van een vrijstaande woning bestemd voor bewoning voor de koper en dient overigens gebruikt te worden overeenkomstig de bestemming volgens het vigerende bestemmingsplan. De woning dient te voldoen aan de eisen van het politiekeurmerk “Veilig Wonen”, zoals aangegeven in informatie die de koper van de gemeente heeft ontvangen.(…)”
“De grond mag uitsluitend worden aangewend voor de bouw van een vrijstaande woning bestemd voor bewoning voor de koper en dient overigens gebruikt te worden overeenkomstig de bestemming volgens het vigerende bestemmingsplan. De woning dient te voldoen aan de eisen van het politiekeurmerk “Veilig Wonen”, zoals aangegeven in informatie die de koper van de gemeente heeft ontvangen.(…)”
3.5
[geïntimeerden] c.s. hebben Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) opdracht gegeven een bouwtechnische keuring te verrichten. De keuring heeft op 10 juni 2014 plaatsgevonden. In het naar aanleiding van die keuring opgestelde rapport is in het hoofdstuk “algemene beoordeling” vermeld dat de waardering van de hellende daken, het metselwerk, het voegwerk, de buitenkozijnen, de gevelbekleding en het buitenschilderwerk goed is, en de waardering van de platte daken redelijk.
In het hoofdstuk “in detail” is betreffende het onderdeel “verwarming/water/installaties” onder meer opgemerkt dat de bestaande cv-ketel vervangen dient te worden, dat de ketel waarschijnlijk het bouwjaar 2003 heeft, dat geconstateerd is dat de filters, kanalen en ventielen vuil zijn, dat de warmte terugwin ventilatiebox schoongemaakt moet worden, dat de filters van dat onderdeel vervangen moeten worden en dat de ventilatieventielen dienen te worden gereinigd. De kosten van deze werkzaamheden worden geraamd op € 250,-, de kosten van het vervangen van de cv-installatie worden, als “kosten op termijn” geraamd op
€ 2.200,-.
In het onderdeel “daken en gevels” is betreffende het bitumen dak onder meer opgemerkt dat is geconstateerd dat het onvoldoende afschot heeft en dat de dakbedekking dient te worden vervangen, waarmee direct € 4.000,- aan kosten is gemoeid.
Betreffende het onderdeel loodaansluitingen is opgemerkt dat het lood met knelstrip te laag zit en dat met de maatregelen om dat te verhelpen -
“Ophogen van de loodaansluiting i.v.m. afschot isolatie / Afkitten knelprofiel aan bovenzijde”- direct een bedrag van € 750,- is gemoeid.
Ten aanzien van de carport en het overdekt terras aan de buitenzijde wordt opgemerkt:
“Geconstateerd:- constructie carport en overdekt terras achterzijde is niet correct uitgevoerd.Maatregelen:- onderstempelen / stalen buispalen / 4x gewapende betonpoer / inkorten bestaande eiken kolommen t.b.v. ventilatie onderzijde.”
In het hoofdstuk “in detail” is betreffende het onderdeel “verwarming/water/installaties” onder meer opgemerkt dat de bestaande cv-ketel vervangen dient te worden, dat de ketel waarschijnlijk het bouwjaar 2003 heeft, dat geconstateerd is dat de filters, kanalen en ventielen vuil zijn, dat de warmte terugwin ventilatiebox schoongemaakt moet worden, dat de filters van dat onderdeel vervangen moeten worden en dat de ventilatieventielen dienen te worden gereinigd. De kosten van deze werkzaamheden worden geraamd op € 250,-, de kosten van het vervangen van de cv-installatie worden, als “kosten op termijn” geraamd op
€ 2.200,-.
In het onderdeel “daken en gevels” is betreffende het bitumen dak onder meer opgemerkt dat is geconstateerd dat het onvoldoende afschot heeft en dat de dakbedekking dient te worden vervangen, waarmee direct € 4.000,- aan kosten is gemoeid.
Betreffende het onderdeel loodaansluitingen is opgemerkt dat het lood met knelstrip te laag zit en dat met de maatregelen om dat te verhelpen -
“Ophogen van de loodaansluiting i.v.m. afschot isolatie / Afkitten knelprofiel aan bovenzijde”- direct een bedrag van € 750,- is gemoeid.
Ten aanzien van de carport en het overdekt terras aan de buitenzijde wordt opgemerkt:
“Geconstateerd:- constructie carport en overdekt terras achterzijde is niet correct uitgevoerd.Maatregelen:- onderstempelen / stalen buispalen / 4x gewapende betonpoer / inkorten bestaande eiken kolommen t.b.v. ventilatie onderzijde.”
3.6
In een brief van 7 mei 2014 aan [appellanten] c.s. heeft de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] c.s. onder meer het volgende geschreven:
"(…) Ongeveer een maand geleden hebben cliënten geconstateerd dat de carport van de woning aan het verzakken is en de palen van de veranda aan het rotten zijn. Client vermoedt dat u de carport en de veranda zelf heeft geconstrueerd en deze zonder een bouwvergunning én niet naar de eisen van goed en deugdelijk werk zijn gebouwd.
"(…) Ongeveer een maand geleden hebben cliënten geconstateerd dat de carport van de woning aan het verzakken is en de palen van de veranda aan het rotten zijn. Client vermoedt dat u de carport en de veranda zelf heeft geconstrueerd en deze zonder een bouwvergunning én niet naar de eisen van goed en deugdelijk werk zijn gebouwd.
Gelet op de ernst van deze tekortkomingen wist u daarvan af en/of voldoet de woning niet
aan de overeenkomst. U komt daarom ernstig tekort in de nakoming van uw verplichtingen.
Cliënten lijden daardoor aanzienlijke schade.
Ik verzoek u dan ook, voor zover nodig sommeer ik u, zo snel mogelijk doch uiterlijk binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief bovengenoemde tekortkomingen te laten herstellen.
Voor het geval u niet aan deze sommatie voldoet, stel ik u nu bij voorbaat uitdrukkelijk in
gebreken en wijs ik u erop dat er ook aanspraak zal worden gemaakt op de buitengerechtelijke kosten, de wettelijke rente en de in te schakelen expert.Ook behouden cliënten zich in dat geval het recht voor om bovengenoemde gebreken door een deskundige derde te laten herstellen en de kosten op u te verhalen."
3.7
Nadat de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellanten] c.s. in een brief van 14 mei 2014 aan de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] c.s. had bestreden dat [appellant] de carport en de veranda zelf hadden gebouwd, had betwist dat sprake was van gebreken en had verzocht om bewijzen van de verzakking van de carport en de verrotting van de palen van de veranda, schreef de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] c.s. in een brief van 25 juni 2014 onder meer het volgende aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellanten] c.s.:
"(…) Bij gelegenheid bericht ik nog dat cliënten bovenmatige geluidsoverlast ondervinden van de gehandicapte kinderen van de belendende woningen, dusdanig dat zij geen normaal gebruik kunnen maken van de tuin. Ook ondervinden cliënten vooral in de ochtend veel geluidsoverlast van de busjes bij het ophalen en terugbrengen van deze kinderen. Zulks terwijl uw cliënten cliënten hebben voorgehouden dat de woning was gelegen in een “rustige buurt / woonomgeving”. Daar is echter geen sprake van. Cliënten zijn van mening, dat uw cliënten cliënten op de geluidsoverlast door deze gehandicapte kinderen hadden moeten attenderen. Nu uw cliënten zulks hebben nagelaten, hebben zij hun spreekplicht geschonden. Gelet hierop zijn cliënten van oordeel dat uw cliënten - ook hierin - ernstig tekortkomen in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst."
"(…) Bij gelegenheid bericht ik nog dat cliënten bovenmatige geluidsoverlast ondervinden van de gehandicapte kinderen van de belendende woningen, dusdanig dat zij geen normaal gebruik kunnen maken van de tuin. Ook ondervinden cliënten vooral in de ochtend veel geluidsoverlast van de busjes bij het ophalen en terugbrengen van deze kinderen. Zulks terwijl uw cliënten cliënten hebben voorgehouden dat de woning was gelegen in een “rustige buurt / woonomgeving”. Daar is echter geen sprake van. Cliënten zijn van mening, dat uw cliënten cliënten op de geluidsoverlast door deze gehandicapte kinderen hadden moeten attenderen. Nu uw cliënten zulks hebben nagelaten, hebben zij hun spreekplicht geschonden. Gelet hierop zijn cliënten van oordeel dat uw cliënten - ook hierin - ernstig tekortkomen in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst."
3.8
In een brief van de advocaat van [geïntimeerden] c.s. aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellanten] c.s. van 7 augustus 2014, is onder meer het volgende vermeld:
“(…) In tegenstelling tot hetgeen cliënten met de aanschaf van de woning voor ogen stond en redelijkerwijs mochten verwachten, hebben zij dit voorjaar een aantal gebreken bemerkt aan de woning. Zo zijn de in 2008 door of namens uw cliënten (zonder de daartoe benodigde vergunning) aangelegde carport en de veranda ernstig verzakt, ten gevolge van rottende en verzakte niet op correcte wijze uitgevoerde constructie, hebben de daken van de carport en veranda onvoldoende afschot, dient de bitumen dakbedekking van deze daken te worden vervangen, behoeft de loodaansluiting van deze daken opgehoogd te worden en voldoet de woning niet aan de eisen van het Politiekeurmerk “Veilig Wonen” zoals is bepaald in de akte van levering (bijlage 1)Voorts is gebleken dat er een deel van de in 2009/2010 aangelegde toegangspoort ernstig is verzakt. Deze poort is inmiddels gedemonteerd vanwege het feit dat deze niet meer functioneerde. Ook de cv-ketel is gebrekkig vanwege achterstallig onderhoud. Uit bouwkundig onderzoek van onder meer Eigen Huis blijkt dat met herstel van de gebreken aan de veranda en de carport al meer dan EUR 25.000,-- gemoeid is. Foto’s van de (zichtbare) gebreken hecht ik aan als bijlage 2. Als bijlage 3 en 4 worden afschriften van respectievelijk het bouwkundig rapport van Eigen Huis en de offerte van E.S.V. Bouwservice overgelegd.Helaas zijn de teleurstellingen van cliënten niet beperkt gebleven tot de bovengenoemde. Ondanks dat de verkoopmakelaar tijdens de bezichtigingen en in zijn verkoopbrochure heeft aangegeven dat er geen bijzonderheden te vermelden zouden zijn over de buren of de woonomgeving en dat de woning zou zijn gelegen in een rustige buurt en woonomgeving, blijkt niets minder waar en ervaren cliënten ernstige (geluids)overlast van de buren. Tot grote spijt van cliënten blijkt dat er aan weerszijden van de woning families wonen met meervoudig gehandicapte kinderen. Deze kinderen veroorzaken langdurige en structurele geluidsoverlast, dat zich in de toekomst zeer waarschijnlijk zal voortzetten. Ten gevolge van deze overlast is het ondragelijk in de tuin te zitten of ongestoord te slapen in de aangrenzende slaapkamer(s). Net als de makelaar hebben uw cliënten, ondanks dat zij van de overlast veroorzakende omstandigheid op de hoogte zijn geweest, nagalaten hierover iets te melden aan cliënten. Integendeel.(…)Reeds op 7 mei jl. zijn uw cliënten ingebreke gesteld en is kenbaar gemaakt dat cliënten
“(…) In tegenstelling tot hetgeen cliënten met de aanschaf van de woning voor ogen stond en redelijkerwijs mochten verwachten, hebben zij dit voorjaar een aantal gebreken bemerkt aan de woning. Zo zijn de in 2008 door of namens uw cliënten (zonder de daartoe benodigde vergunning) aangelegde carport en de veranda ernstig verzakt, ten gevolge van rottende en verzakte niet op correcte wijze uitgevoerde constructie, hebben de daken van de carport en veranda onvoldoende afschot, dient de bitumen dakbedekking van deze daken te worden vervangen, behoeft de loodaansluiting van deze daken opgehoogd te worden en voldoet de woning niet aan de eisen van het Politiekeurmerk “Veilig Wonen” zoals is bepaald in de akte van levering (bijlage 1)Voorts is gebleken dat er een deel van de in 2009/2010 aangelegde toegangspoort ernstig is verzakt. Deze poort is inmiddels gedemonteerd vanwege het feit dat deze niet meer functioneerde. Ook de cv-ketel is gebrekkig vanwege achterstallig onderhoud. Uit bouwkundig onderzoek van onder meer Eigen Huis blijkt dat met herstel van de gebreken aan de veranda en de carport al meer dan EUR 25.000,-- gemoeid is. Foto’s van de (zichtbare) gebreken hecht ik aan als bijlage 2. Als bijlage 3 en 4 worden afschriften van respectievelijk het bouwkundig rapport van Eigen Huis en de offerte van E.S.V. Bouwservice overgelegd.Helaas zijn de teleurstellingen van cliënten niet beperkt gebleven tot de bovengenoemde. Ondanks dat de verkoopmakelaar tijdens de bezichtigingen en in zijn verkoopbrochure heeft aangegeven dat er geen bijzonderheden te vermelden zouden zijn over de buren of de woonomgeving en dat de woning zou zijn gelegen in een rustige buurt en woonomgeving, blijkt niets minder waar en ervaren cliënten ernstige (geluids)overlast van de buren. Tot grote spijt van cliënten blijkt dat er aan weerszijden van de woning families wonen met meervoudig gehandicapte kinderen. Deze kinderen veroorzaken langdurige en structurele geluidsoverlast, dat zich in de toekomst zeer waarschijnlijk zal voortzetten. Ten gevolge van deze overlast is het ondragelijk in de tuin te zitten of ongestoord te slapen in de aangrenzende slaapkamer(s). Net als de makelaar hebben uw cliënten, ondanks dat zij van de overlast veroorzakende omstandigheid op de hoogte zijn geweest, nagalaten hierover iets te melden aan cliënten. Integendeel.(…)Reeds op 7 mei jl. zijn uw cliënten ingebreke gesteld en is kenbaar gemaakt dat cliënten
uw cliënten aansprakelijk houden voor alle geleden en nog te lijden schade. Tot op de dag
van vandaag hebben uw cliënten geen gehoor gegeven aan voornoemde ingebrekestelling.
Derhalve en op grond van de ernstige aanhoudende burenoverlast wensen cliënten de
koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, waarbij uw cliënten er tevens toe
worden gehouden de schade van cliënten te vergoeden. Tot deze schade behoren de door
cliënten betaalde verkoopprijs en andere met de koop gemoeide kosten.
Indien uw cliënten niet binnen tien dagen na heden aansprakelijkheid zullen erkennen en
daarbij zullen aangeven gevolg te zullen geven aan een buitengerechtelijke ontbinding van
de koopovereenkomst en vergoeding van alle met de koop gemoeide kosten, zullen cliënten
onverwijld overgaan tot het treffen van (rechts)maatregelen. (…)"De in de brief genoemde bijlage 4 is een offerte van E.S.V. Bouwservice van 24 juni 2014 betreffende het herstel van de terrasoverkapping en de carport en van het hek bij de oprit. De offerte sluit op een bedrag van € 26.570,59.
3.9
In een brief van de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellanten] c.s. van 20 augustus 2014 aan de advocaat van [geïntimeerden] c.s. staat onder meer:
"Wellicht ten overvloede - de in uw brief van 7 augustus jl. gestelde termijn is immers al
verstreken - deel ik u via deze brief namens cliënten mee, dat zij geen aansprakelijkheid
tegenover uw cliënten erkennen ten aanzien van de in uw brief van 7 augustus 2014
genoemde klachten.
Er is naar mening van mijn cliënten geen sprake van enige schending van hun
mededelingsplicht noch van de conformiteitsbepalingen noch van een tekortkoming in de
nakoming van enige op cliënten rustende verbintenis, laat staan een tekortkoming die de ontbinding van de overeenkomst zou rechtvaardigen.Ik kan op dit moment nog niet inhoudelijk op uw brief en de daarbij gevoegde bijlagen reageren, omdat ik nog in afwachting ben van nadere informatie van cliënten en van derden. Voorts zou ik graag een bouwkundige contra-expertise ten aanzien van de klachten over de carport, de veranda en het hekwerk door een expert laten uitvoeren.(…)"
3.1
In een rapport d.d. 26 augustus 2015 van Dekra, het door [appellanten] c.s. ingeschakelde adviesbureau, dat is opgemaakt naar aanleiding van een bezichtiging op
3 oktober 2014, staat onder meer:
“De carport vertoont tekenen van verzakking. De verzakte daklijn alsook losgeraakte daktrim duiden hierop. Als gevolg van de verzakking is het afschot onjuist (Foto’s 1-2).Van de veranda (Foto 3) kan niet worden geconstateerd dat deze is verzakt. Plafondbetimmeringen lopen in lijn met bestaand omliggend metselwerk en kozijnen / kozijnbetimmeringen (Foto’s 4-5). De dakbetimmering loopt in lijn met de bestaande dakbetimmering. De naden zijn niet gaan wijken (Foto’s 6-10). Het afschot van het dak van de veranda is onjuist. Het afschot is niet in de richting van de hemelwateruitlopen.(…)De oorzaak van de verzakking van de carport is niet komen vast te staan. Hier zal een nader onderzoek wellicht uitsluitsel kunnen geven.(…)Herstel is nodig. Op basis van beschrijvingen van partij 1 [hof: [appellanten] c.s.] van de wijze waarop de carport is geconstrueerd, achten wij het mogelijk de houten staander van de carport omhoog te draaien. Aansluitend dient de dakrand/trim van de carport teruggeplaatst/hersteld te worden.Kosten van dit alles ramen wij op EUR 605,00 inclusief btw, als volgt te specificeren:(…)De verzakking van de carport zal uiteindelijk kunnen leiden tot een dermate grote accumulatie van neerslag, dat neerslag aan de voorzijde over de dakranden kan stromen. Dit staat normaal gebruik in de weg.(…)Aan de steunpaal van de carport is geen rotting geconstateerd.Aan de steunpalen van de veranda is rotting geconstateerd ter hoogte van het maaiveld(…).De oorzaak is langdurige of zelfs continue blootstelling aan vocht. Ter hoogte van het maaiveld heerst door aanwezigheid van (kunst)gras, zand en grond een vochtig milieu dat de rotting veroorzaakt. Ook zijn er sporen van ongedierte zichtbaar(…)Indien de oorzaak van de rotting niet wordt weggenomen en de rotting niet wordt gestopt, zal op termijn herstel nodig zijn ten gevolge van verlies van draagkracht van de steunpalen. Op dit moment zijn de palen nog wel voldoende draagkrachtig.Bij herstel verdient het aanbeveling om de staanders boven vrij te houden van het maaiveld. (…) Kosten voor dit alles ramen wij op EUR 6.100,00 inclusief btw.(…)Op termijn zal de rotting normaal gebruik van de veranda in de weg staan. Op dit moment is dat niet het geval. (…) De rotting is al enige jaren geleden in gang gezet.(…)In de dakbedekking van de carport en veranda is blaasvorming zichtbaar(…). De blazen zijn niet open en op dit moment is geen sprake van schade die herstel vereist. Wel mag worden verwacht dat de levensduur van de dakbedekking korter zal zijn dan optimaal en de in de kwaliteitsverklaring van de dakrollen genoemde levensduur van circa 20 jaar, niet zal worden gehaald.(…)De loodaansluiting van het verandadak dient niet te worden opgehoogd.(…)Neen, herstel is in de huidige situatie niet nodig. Versmallen van de loodslabbe kan op termijn, indien het afschot wordt gewijzigd en de hemelwateruitlopen niet juist functioneren, nodig zijn. De kosten hiervan ramen wij op EUR 150,00 inclusief btw.(…)is nog te constateren dat deze [hof: de toegangspoort] verzakt was?Neen. Ten tijde van ons bezoek waren de toegangspoorten reeds verwijderd (…). Op een overzichtsfoto, behorende bij het rapport van VEH, zijn twee kolommen aan de weerszijden van de oprit te herkennen. De toestand vof eventuele scheefstand is op deze foto’s niet waarneembaar.(...)Onze indruk is dat de door de aannemer aangedragen oplossing een forse wijziging en verbetering betekent ten opzichte van de door partij 1 gerealiseerde poorten.(...)Installatiebedrijf R. Groot uit Lelystad heeft voor partij 2 [hof: [geïntimeerden] c.s.] de ketel nagezien en een aantal gebreken vastgesteld.(…)Volgens opgave door partij 1 is het onderhoud jaarlijks zelf uitgevoerd. Dit is gelet op de vervuiling van de warmtewisselaar kwalitatief onvoldoende geweest.(…)Vervanging van de warmtewisselaar is bij de aangegeven vervuiling en toestand noodzakelijk. De kosten hiervan bedragen circa EUR 250,00 inclusief btw. De dagwaarde van de ketel bedraagt circa EUR 500,00.Staan deze gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg?Ja. Bij een niet goed functionerende warmtewisselaar zal het gasverbruik stijgen, waarbij de afgifte van warmwater niet optimaal is.”
3 oktober 2014, staat onder meer:
“De carport vertoont tekenen van verzakking. De verzakte daklijn alsook losgeraakte daktrim duiden hierop. Als gevolg van de verzakking is het afschot onjuist (Foto’s 1-2).Van de veranda (Foto 3) kan niet worden geconstateerd dat deze is verzakt. Plafondbetimmeringen lopen in lijn met bestaand omliggend metselwerk en kozijnen / kozijnbetimmeringen (Foto’s 4-5). De dakbetimmering loopt in lijn met de bestaande dakbetimmering. De naden zijn niet gaan wijken (Foto’s 6-10). Het afschot van het dak van de veranda is onjuist. Het afschot is niet in de richting van de hemelwateruitlopen.(…)De oorzaak van de verzakking van de carport is niet komen vast te staan. Hier zal een nader onderzoek wellicht uitsluitsel kunnen geven.(…)Herstel is nodig. Op basis van beschrijvingen van partij 1 [hof: [appellanten] c.s.] van de wijze waarop de carport is geconstrueerd, achten wij het mogelijk de houten staander van de carport omhoog te draaien. Aansluitend dient de dakrand/trim van de carport teruggeplaatst/hersteld te worden.Kosten van dit alles ramen wij op EUR 605,00 inclusief btw, als volgt te specificeren:(…)De verzakking van de carport zal uiteindelijk kunnen leiden tot een dermate grote accumulatie van neerslag, dat neerslag aan de voorzijde over de dakranden kan stromen. Dit staat normaal gebruik in de weg.(…)Aan de steunpaal van de carport is geen rotting geconstateerd.Aan de steunpalen van de veranda is rotting geconstateerd ter hoogte van het maaiveld(…).De oorzaak is langdurige of zelfs continue blootstelling aan vocht. Ter hoogte van het maaiveld heerst door aanwezigheid van (kunst)gras, zand en grond een vochtig milieu dat de rotting veroorzaakt. Ook zijn er sporen van ongedierte zichtbaar(…)Indien de oorzaak van de rotting niet wordt weggenomen en de rotting niet wordt gestopt, zal op termijn herstel nodig zijn ten gevolge van verlies van draagkracht van de steunpalen. Op dit moment zijn de palen nog wel voldoende draagkrachtig.Bij herstel verdient het aanbeveling om de staanders boven vrij te houden van het maaiveld. (…) Kosten voor dit alles ramen wij op EUR 6.100,00 inclusief btw.(…)Op termijn zal de rotting normaal gebruik van de veranda in de weg staan. Op dit moment is dat niet het geval. (…) De rotting is al enige jaren geleden in gang gezet.(…)In de dakbedekking van de carport en veranda is blaasvorming zichtbaar(…). De blazen zijn niet open en op dit moment is geen sprake van schade die herstel vereist. Wel mag worden verwacht dat de levensduur van de dakbedekking korter zal zijn dan optimaal en de in de kwaliteitsverklaring van de dakrollen genoemde levensduur van circa 20 jaar, niet zal worden gehaald.(…)De loodaansluiting van het verandadak dient niet te worden opgehoogd.(…)Neen, herstel is in de huidige situatie niet nodig. Versmallen van de loodslabbe kan op termijn, indien het afschot wordt gewijzigd en de hemelwateruitlopen niet juist functioneren, nodig zijn. De kosten hiervan ramen wij op EUR 150,00 inclusief btw.(…)is nog te constateren dat deze [hof: de toegangspoort] verzakt was?Neen. Ten tijde van ons bezoek waren de toegangspoorten reeds verwijderd (…). Op een overzichtsfoto, behorende bij het rapport van VEH, zijn twee kolommen aan de weerszijden van de oprit te herkennen. De toestand vof eventuele scheefstand is op deze foto’s niet waarneembaar.(...)Onze indruk is dat de door de aannemer aangedragen oplossing een forse wijziging en verbetering betekent ten opzichte van de door partij 1 gerealiseerde poorten.(...)Installatiebedrijf R. Groot uit Lelystad heeft voor partij 2 [hof: [geïntimeerden] c.s.] de ketel nagezien en een aantal gebreken vastgesteld.(…)Volgens opgave door partij 1 is het onderhoud jaarlijks zelf uitgevoerd. Dit is gelet op de vervuiling van de warmtewisselaar kwalitatief onvoldoende geweest.(…)Vervanging van de warmtewisselaar is bij de aangegeven vervuiling en toestand noodzakelijk. De kosten hiervan bedragen circa EUR 250,00 inclusief btw. De dagwaarde van de ketel bedraagt circa EUR 500,00.Staan deze gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg?Ja. Bij een niet goed functionerende warmtewisselaar zal het gasverbruik stijgen, waarbij de afgifte van warmwater niet optimaal is.”
3.11
In een brief van de heer [B] van bouw- en klusbureau Kaptein (hierna: Kaptein) van 4 mei 2016 is onder meer het volgende vermeld:
“VerandaDe veranda vindt steun op een drietal kolommen van hout aan de gevels. Doordat de kolommen niet ondersteunt lijken te worden door een fundering, betonpoer of wat anders, zakken deze, logischer wijs, in de grond. De kolommen zouden moeten worden ondersteund door een betonnen of metalen voet, welke op een heipaal is bevestigd. Dit advies lijkt op het eerste gezicht een dure, en onnodige oplossing, maar aangezien de poldergrond op deze locatie erg onstabiel is, is het nodig een heipaal toe te passen. Als dat wordt nagelaten, en er wordt alleen een poer gemaakt, waarop de kolom steunt, dan werkt het juist averechts: door het gewicht van de poer, en daarop het gewicht van de veranda, wordt de kolom als het ware de grond ingetrokken.Hierdoor is de veranda in grote mate verzakt, waardoor een schoteleffect ontstaat in het midden, ter plaatse van de kolommen. Terwijl de hemelwaterafvoeren juist aan de binnenkant zitten. Doordat er nu water blijft staan aan de buitenkant van het dak, wordt het verzakken juist versneld, waardoor er nog meer ater blijft staan, met alle gevolgen van dien.Aangezien bovenstaande niet is toegepast, staan de kolommen nu met de onderkant in de grond, waardoor houtrot is ontstaan. Hier is een snelle actie nodig, aangezien er gevaar dreigt voor de veiligheid. Aan de bovenkant van de veranda is de aansluiting tussen de veranda en de (top)gevel van het hoofdgebouw waterdicht gemaakt door middel van een loodslabbe die bevestigd is aan de gevel met een knelstrip. Deze knelstrip is met kit afgewerkt. Dit is een verkeerd uitgevoerd detail. Vroeg of laat zal hier ongetwijfeld lekkage ontstaan. De kit zal namelijk op den duur uitdrogen, waarna het vocht dat van de gevel afloopt tussen de strip en de steen doorloopt.De juiste detaillering zou een loodslabbe door de buitengevel heen zijn, aansluitend op het binnenspouwblad. Bij droog weer zijn er blazen gesignaleerd op het platte dak. Dit zijn dampblazen, en uiterst schadelijk voor het dak. De dakbedekking zal dus moeten worden vervangen. Onder de nieuwe dakbedekking moet een dampremmende folie worden aangebracht.CarportVoor de carport geldt eigenlijk hetzelfde verhaal. Ook hier had een heipaal onder de kolom moeten worden gerealiseerd. Hierdoor zakt de kolom de grond in, en trekt het platte dak van de carport mee. Om dit te herstellen, zal de kolom moeten worden verwijderd, en hierdoor ook het plafond. Daarna zal er een stalen buispaal moeten worden geslagen, met daarop een betonnen kolomvoet. Hierop zal de kolom worden gemonteerd, middels een verstelbare kolomstelpoot. Vervolgens moet de kolom aan de bovenkant aan de dakconstructie worden bevestigd, en het plafond wordt weer dichtgemaakt.Bij droog weer zijn er blazen gesignaleerd op het platte dak. Dit zijn dampblazen, en uiterst schadelijk voor het dak. De dakbedekking zal dus moeten worden vervangen. Onder de nieuwe dakbedekking moet een dampremmende folie worden aangebracht.”
“VerandaDe veranda vindt steun op een drietal kolommen van hout aan de gevels. Doordat de kolommen niet ondersteunt lijken te worden door een fundering, betonpoer of wat anders, zakken deze, logischer wijs, in de grond. De kolommen zouden moeten worden ondersteund door een betonnen of metalen voet, welke op een heipaal is bevestigd. Dit advies lijkt op het eerste gezicht een dure, en onnodige oplossing, maar aangezien de poldergrond op deze locatie erg onstabiel is, is het nodig een heipaal toe te passen. Als dat wordt nagelaten, en er wordt alleen een poer gemaakt, waarop de kolom steunt, dan werkt het juist averechts: door het gewicht van de poer, en daarop het gewicht van de veranda, wordt de kolom als het ware de grond ingetrokken.Hierdoor is de veranda in grote mate verzakt, waardoor een schoteleffect ontstaat in het midden, ter plaatse van de kolommen. Terwijl de hemelwaterafvoeren juist aan de binnenkant zitten. Doordat er nu water blijft staan aan de buitenkant van het dak, wordt het verzakken juist versneld, waardoor er nog meer ater blijft staan, met alle gevolgen van dien.Aangezien bovenstaande niet is toegepast, staan de kolommen nu met de onderkant in de grond, waardoor houtrot is ontstaan. Hier is een snelle actie nodig, aangezien er gevaar dreigt voor de veiligheid. Aan de bovenkant van de veranda is de aansluiting tussen de veranda en de (top)gevel van het hoofdgebouw waterdicht gemaakt door middel van een loodslabbe die bevestigd is aan de gevel met een knelstrip. Deze knelstrip is met kit afgewerkt. Dit is een verkeerd uitgevoerd detail. Vroeg of laat zal hier ongetwijfeld lekkage ontstaan. De kit zal namelijk op den duur uitdrogen, waarna het vocht dat van de gevel afloopt tussen de strip en de steen doorloopt.De juiste detaillering zou een loodslabbe door de buitengevel heen zijn, aansluitend op het binnenspouwblad. Bij droog weer zijn er blazen gesignaleerd op het platte dak. Dit zijn dampblazen, en uiterst schadelijk voor het dak. De dakbedekking zal dus moeten worden vervangen. Onder de nieuwe dakbedekking moet een dampremmende folie worden aangebracht.CarportVoor de carport geldt eigenlijk hetzelfde verhaal. Ook hier had een heipaal onder de kolom moeten worden gerealiseerd. Hierdoor zakt de kolom de grond in, en trekt het platte dak van de carport mee. Om dit te herstellen, zal de kolom moeten worden verwijderd, en hierdoor ook het plafond. Daarna zal er een stalen buispaal moeten worden geslagen, met daarop een betonnen kolomvoet. Hierop zal de kolom worden gemonteerd, middels een verstelbare kolomstelpoot. Vervolgens moet de kolom aan de bovenkant aan de dakconstructie worden bevestigd, en het plafond wordt weer dichtgemaakt.Bij droog weer zijn er blazen gesignaleerd op het platte dak. Dit zijn dampblazen, en uiterst schadelijk voor het dak. De dakbedekking zal dus moeten worden vervangen. Onder de nieuwe dakbedekking moet een dampremmende folie worden aangebracht.”
4.Het geschil in eerste aanleg
4.1
[geïntimeerden] c.s. hebben [appellanten] c.s. gedagvaard. Zij hebben primair ontbinding van de koopovereenkomst, terugbetaling van de koopsom en schadevergoeding gevorderd, subsidiair gedeeltelijke ontbinding, in die zin dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag van € 43.138,36, terugbetaling van dit bedrag en betaling van rente en buitengerechtelijke kosten en meer subsidiair een verklaring voor recht dat [appellanten] c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten en gehouden zijn tot vergoeding van de door hen geleden schade, op te maken bij staat, met veroordeling van [appellant] tot betaling van een voorschot op deze schadevergoeding van € 50.000,-, in alle gevallen met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.
4.2
Nadat [appellanten] c.s. verweer hadden gevoerd, heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast. De comparitie is gehouden, waarna de rechtbank op 29 april 2015 een tussenvonnis heeft gewezen. Volgens de rechtbank mochten [geïntimeerden] c.s. er bij het aangaan van de overeenkomst vanuit gaan dat de woning de eigenschappen bezat die nodig zijn voor het gebruik als woonhuis. Dat betekent dat zij geen gebreken behoefden te verwachten die het woongenot (onmiddellijke of in de nabije toekomst) wezenlijk aantasten. Volgens de rechtbank is sprake van een gebrekkige constructie van de carport en van de veranda. Deze gebreken kwalificeren als een tekortkoming wegens non-conformiteit. Dat geldt ook voor het (onvoldoende) afschot van het dak van de carport en de veranda, de toegangspoorten, de CV-ketel, het ontbreken van het politiekeurmerk “Veilig Wonen” en de geluidsoverlast, maar niet voor de dakbedekking en de loodaansluiting van de veranda. Nu [appellanten] c.s. in de brief van hun rechtsbijstandsverzekeraar van 20 augustus 2014 (hiervoor aangehaald in rechtsoverweging 3.10) iedere aansprakelijkheid hebben afgewezen, verkeren zij vanaf die datum in verzuim (artikel 6:83 sub c BW). De rechtbank gelastte een comparitie van partijen over de vraag of de tekortkomingen een ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigen, zo ja, welke consequenties een algehele ontbinding van de overeenkomst heeft, en, zo nee, op welke wijze de schade van [geïntimeerden] c.s. als gevolg van de geluidsoverlast van de buren kan worden begroot, en tenslotte, hoe de schade van [geïntimeerden] c.s. vanwege de overige tekortkomingen kan worden vastgesteld.
4.3
Nadat deze comparitie had plaatsgevonden, en [geïntimeerden] c.s. bij gelegenheid van die comparitie hun eis hadden vermeerderd, heeft de rechtbank in het eindvonnis van
23 december 2015 de eiswijziging buiten beschouwing gelaten en, in het kort, de primaire vorderingen van [geïntimeerden] c.s. tot ontbinding van de overeenkomst en terugbetaling van de koopsom toegewezen, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten, echter zonder haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
23 december 2015 de eiswijziging buiten beschouwing gelaten en, in het kort, de primaire vorderingen van [geïntimeerden] c.s. tot ontbinding van de overeenkomst en terugbetaling van de koopsom toegewezen, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten, echter zonder haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
5.De bespreking van de (overige) grieven
5.1
Met de (vele) grieven in het principaal en het incidenteel appel komen partijen op tegen vrijwel alle onderdelen van de vonnissen van de rechtbank en stellen zij tal van geschilpunten (opnieuw) aan de orde. Het hof ziet redenen de geschilpunten thematisch te behandelen en per geschilpunt in te gaan op de grieven die op dat punt betrekking hebben.
5.2
Voordat het hof ingaat op de verschillende geschilpunten, stelt het vast dat [geïntimeerden] c.s. hun vorderingen baseren op de volgende (door hen als zodanig aangeduide) gebreken:
a. Verzakking carport en veranda;
b. Onvoldoende afschot dak carport en veranda;
c. Bitumen dakbedekking carport en veranda;
d. Loodaansluiting daken;
e. Verzakte toegangspoort;
f. Problemen met CV-ketel;
g. Houtrot boeideel;
h. Niet voldoen aan politiekeurmerk “Veilig Wonen”;
i. Geluidsoverlast buren.
a. Verzakking carport en veranda;
b. Onvoldoende afschot dak carport en veranda;
c. Bitumen dakbedekking carport en veranda;
d. Loodaansluiting daken;
e. Verzakte toegangspoort;
f. Problemen met CV-ketel;
g. Houtrot boeideel;
h. Niet voldoen aan politiekeurmerk “Veilig Wonen”;
i. Geluidsoverlast buren.
5.3
Het hof stelt tevens vast dat het onder a. omschreven gebrek is vermeld in de brief van de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] c.s. d.d. 7 mei 2014, het onder i. vermelde gebrek in de brief van de toenmalige advocaat van [geïntimeerde1] d.d. 25 juni 2014 en de onder b, c, d, e, f en h vermelde gebreken (voor het eerst) in de brief van de advocaat van [geïntimeerden] c.s. van 7 augustus 2014. In die brief worden ook de onder a. en i. vermelde gebreken weer genoemd.
5.4
De rechtbank heeft ten aanzien van het onder g. vermelde gebrek overwogen dat geen sprake is van non-conformiteit. Tegen deze overweging is geen grief gericht, zodat het oordeel van de rechtbank op dit punt in appel niet ter discussie staat. Dit gebrek kan dan ook verder onbesproken blijven.
De klachtplicht
De klachtplicht
5.5
Het meest vergaande verweer van [appellanten] c.s. is dat [geïntimeerden] c.s. niet hebben voldaan aan hun klachtplicht. [appellanten] c.s. werpen dit verweer op in een niet als grief aangeduid gedeelte van de memorie van grieven, derhalve in
een verholen grief in principaal appel, waarin zij aangeven dat [geïntimeerden] c.s. over een tweetal zaken (hiervoor aangeduid als a en i) pas na negen maanden en over de overige zaken pas na 11 maanden klagen. Omdat dit verweer het meest vergaand is, zal het hof het als eerste behandelen.
een verholen grief in principaal appel, waarin zij aangeven dat [geïntimeerden] c.s. over een tweetal zaken (hiervoor aangeduid als a en i) pas na negen maanden en over de overige zaken pas na 11 maanden klagen. Omdat dit verweer het meest vergaand is, zal het hof het als eerste behandelen.
5.6
Bij de beoordeling van dit verweer neemt het hof de volgende door de Hoge Raad geformuleerde regels (Hoge Raad 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593) tot uitgangspunt.
In het geval van een niet-consumentenkoop (zoals hier), dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in art. 7:23 BW vermeld - te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming - en anderzijds de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.
Als de verkoper zich beroept op schending van de klachtplicht, dan dient de koper gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. Het antwoord op de vraag of die klacht tijdig in de zin van genoemde bepalingen is geweest, hangt verder af van de overige omstandigheden van het geval. De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 7:23 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de verkoper, omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de koper heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verkochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de schuldeiser geklaagd heeft, zo lang is geweest dat in het licht van de hiervoor vermelde maatstaven niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in de art. 7:23 lid 1 BW.
In het geval van een niet-consumentenkoop (zoals hier), dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in art. 7:23 BW vermeld - te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming - en anderzijds de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.
Als de verkoper zich beroept op schending van de klachtplicht, dan dient de koper gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. Het antwoord op de vraag of die klacht tijdig in de zin van genoemde bepalingen is geweest, hangt verder af van de overige omstandigheden van het geval. De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 7:23 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de verkoper, omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de koper heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verkochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de schuldeiser geklaagd heeft, zo lang is geweest dat in het licht van de hiervoor vermelde maatstaven niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in de art. 7:23 lid 1 BW.
5.7
In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen en van het feit dat [geïntimeerden] c.s. hebben aangevoerd dat [appellanten] c.s. geen nadeel hebben ondervonden van de door hen in acht genomen termijn, hebben [appellanten] c.s. het beroep op de klachtplicht onvoldoende onderbouwd. Zij hebben nagelaten aan te geven op welk moment [geïntimeerden] c.s. de gebreken heeft ontdekt of had kunnen ontdekken en dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop [geïntimeerden] c.s. hebben geklaagd - dat tijdstip staat gelet op hetgeen in rechtsoverweging 5.3 is overwogen voor de verschillende gebreken vast - zo lang is geweest dat niet kan worden gesproken van een tijdige klacht. In dit verband overweegt het hof dat de door [appellanten] c.s. genoemde termijn van twee maanden geen steun vindt in het recht, nog daargelaten dat [appellanten] c.s. niet hebben onderbouwd dat deze termijn in dit geval is overschreden en dat [appellanten] c.s. ook niet hebben aangegeven welk nadeel zij hebben ondervonden van de door [geïntimeerden] c.s. in acht genomen klachttermijn.
5.8
Het beroep op de klachtplicht faalt. De verholen grief om die reden ook.
Het verzuim
Het verzuim
5.9
[appellanten] c.s. hebben als verweer gevoerd dat zij niet in verzuim verkeren. Volgens de rechtbank verkeren zij, gelet op het bepaalde in artikel 6:83 sub c BW vanaf 20 augustus 2014 in verzuim, nu in de brief van hun rechtsbijstandsverzekeraar van die datum iedere aansprakelijkheid is afgewezen. Met
grief VIII in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op tegen dit oordeel.
grief VIII in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op tegen dit oordeel.
5.1
Bij de bespreking van dit verweer, en van laatstgenoemde grief, stelt het hof voorop dat [geïntimeerden] c.s. in de brief van hun advocaat van 7 augustus 2014 de koopovereenkomst hebben ontbonden. In die brief worden, zoals hiervoor is overwogen, zes gebreken (b, c, d, e, f, en h) voor het eerst vermeld. De ontbinding wordt in deze brief gebaseerd op de in de brief van 7 mei 2014 vermelde gebreken en op grond van de geluidsoverlast, derhalve op de als a en h omschreven gebreken. De brief van 7 augustus 2014 kwalificeert niet als een ingebrekestelling, nu de brief weliswaar een termijn bevat, maar die termijn niet wordt gesteld om [appellanten] c.s. in de gelegenheid te stellen de gebreken te herstellen, maar om te laten weten dat zij aansprakelijkheid erkennen en instemmen met een ontbinding van de overeenkomst. Aan de vereisten van artikel 6:82 BW is dan ook niet voldaan.
5.11
Ten aanzien van gebrek a (verzakking carport en veranda) hebben [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. in de brief van hun voormalige advocaat van 7 mei 2014 in gebreke gesteld. [appellanten] c.s. hebben binnen de hun gestelde termijn van veertien dagen geen herstel verricht en verkeerden, indien sprake is van een gebrek, ten aanzien van dat gebrek op 7 augustus 2014 derhalve in verzuim. Voor gebrek i (de geluidsoverlast) geldt dat dit gebrek verband houdt met de situatie van de buren, waarop [appellanten] c.s. geen invloed kunnen uitoefenen, zodat nakoming (in elk geval tijdelijk (zolang de buren niet zijn verhuisd) onmogelijk is. De brief van de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] c.s. van 14 mei 2014 voldoet aan de vereisten van artikel 6:82 lid 2 BW, zodat [appellanten] c.s. ook ten aanzien van dit gebrek, als daarvan sprake is, in verzuim verkeren.
5.12
Nu ten aanzien van de gebreken b, c, d, e, f en h, zoals hiervoor is overwogen, geen ingebrekestelling is verstuurd, is voor deze gebreken van belang of de situatie van artikel 6:83 sub c BW zich heeft voorgedaan. Het hof stelt vast dat wat er zij van het antwoord op de vraag of de brief van de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellanten] c.s. een mededeling als bedoeld in artikel 6:83 sub c BW is, [appellanten] c.s., zoals [geïntimeerden] c.s. in hun memorie van antwoord (nummer 29) opmerken, ook na bedoelde brief en data en nadat de door hen gewenste contra-expertise had plaatsgevonden, tot in de procedure bij de rechtbank toe, hebben bestreden dat sprake is van gebreken. [appellanten] c.s. hebben ook niet aangeboden de genoemde gebreken te herstellen. In het licht van deze houding van [appellanten] c.s. kon na de brief van hun rechtsbijstandsverzekeraar van 20 augustus 2014 een ingebrekestelling achterwege blijven.
5.13
Hetgeen hiervoor is overwogen, geldt niet voor gebrek e (de toegangspoort). Van deze poort staat tussen partijen niet ter discussie dat [geïntimeerden] c.s. de poort al hadden hersteld toen hun advocaat, in de brief van 7 augustus 2014 aan [appellanten] c.s. melding maakte van een gebrek aan de poort. [appellanten] c.s. konden de poort, ook indien zij dat zouden hebben gewild, op of na 7 augustus 2014 niet meer herstellen. Dat [appellanten] c.s. de poort niet hebben hersteld, is dan ook niet het gevolg van hun onwil - waardoor een ingebrekestelling achterwege kon blijven -, maar van de keuze van [geïntimeerden] c.s. om [appellanten] c.s. ten aanzien van de poort niet in gebreke te stellen. Dat betekent dat
grief X in het principaal appel, die zich keert tegen het oordeel van de rechtbank dat ook ten aanzien van de poort sprake is van verzuim, slaagt.
De gebreken
grief X in het principaal appel, die zich keert tegen het oordeel van de rechtbank dat ook ten aanzien van de poort sprake is van verzuim, slaagt.
De gebreken
5.14
De rechtbank heeft bij het antwoord op de vraag of sprake is van gebreken haar uitgangspunt genomen in artikel 7:17 (lid 2) BW. Volgens de rechtbank volgt uit de tekst van artikel 4 lid 1 en 2 van de koopovereenkomst niet dat partijen beoogd hebben artikel 7:17 BW uit te sluiten. De tekst van artikel 4 lid 2 van het koopcontract lijkt veeleer aansluiting te zoeken bij artikel 7:17 BW, aldus de rechtbank. Met
grief I in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. tegen dit oordeel op.
grief I in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. tegen dit oordeel op.
5.15
Bij de bespreking van deze grief stelt het hof voorop dat [appellanten] c.s. zich in artikel 4.2 van de koopovereenkomst ertoe hebben verplicht een registergoed te leveren dat de eigenschappen bezit die voor het gebruik als woonhuis nodig zijn. Gebreken die in de weg staan aan het gebruik als woonhuis komen voor rekening van [appellanten] c.s., tenzij deze gebreken kenbaar zijn voor [geïntimeerden] c.s. (vgl. de tweede volzin van artikel 4 lid 2). [appellanten] c.s. staan ervoor in (artikel 10 van de koopovereenkomst) dat zij [geïntimeerden] c.s. die informatie hebben verstrekt die naar geldende verkeersopvattingen behoort te worden verstrekt.
5.16
Partijen verschillen van mening over de uitleg van deze bepalingen, meer in het bijzonder of met deze bepalingen is afgeweken van artikel 7:17 BW. Het hof stelt bij de beoordeling van dit geschilpunt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en ECLI:NL:HR:2007:AZ3178).
5.17
In dit geval is de overeenkomst vastgelegd in een door een notaris opgestelde standaard akte. Gesteld noch gebleken is dat partijen, behoudens over de kernbepalingen van de overeenkomst (zoals prijs en leveringsdatum) hebben onderhandeld over de tekst van de overeenkomst, waaronder de artikelen 4.1, 4.2 en 10. De betrokken partijen zijn geen professionele partijen en werden niet bijgestaan door een jurist. Onder deze omstandigheden heeft te gelden dat voor de uitleg van het beding dat het registergoed de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor het gebruik als woonhuis nodig zijn, het uitgangspunt zal zijn wat naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan onder “gebruik als woonhuis”. Het gaat dan wel om het gebruik van een woning van de ouderdom en de aard van een woonhuis als door [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. is verkocht. Bovendien dient bij het antwoord op de vraag of [appellanten] c.s. een woning hebben geleverd die geschikt is voor “gebruik als woonhuis” op grond van artikel 10 van het contract rekening te worden gehouden met hetgeen zij aan [geïntimeerden] c.s. hebben meegedeeld over de eigenschappen van het woonhuis
- [geïntimeerden] c.s. mogen ervan uitgaan dat wat hun is meegedeeld over de woning correct is -, en met hetgeen zij niet hebben meegedeeld maar wel op grond van verkeersopvattingen hadden moeten meedelen. Anderzijds komen voor [geïntimeerden] c.s. kenbare gebreken die in de weg staan aan dit gebruik voor hun rekening.
- [geïntimeerden] c.s. mogen ervan uitgaan dat wat hun is meegedeeld over de woning correct is -, en met hetgeen zij niet hebben meegedeeld maar wel op grond van verkeersopvattingen hadden moeten meedelen. Anderzijds komen voor [geïntimeerden] c.s. kenbare gebreken die in de weg staan aan dit gebruik voor hun rekening.
5.18
Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Partijen mogen van deze bepaling afwijken. Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW dient de verkoper een zaak te leveren met de eigenschappen die voor normaal gebruik van de zaak nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen, terwijl bij het antwoord op de vraag wat het normaal gebruik behelst de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan van belang zijn.
5.19
Wanneer de omvang van de verplichting van [appellanten] c.s. op grond van de overeenkomst wordt vergeleken met de verplichting die [appellanten] c.s. op grond van artikel 7:17 BW heeft (in de visie van [geïntimeerden] c.s.), of zou hebben gehad (in de visie van [appellanten] c.s.), valt op dat er nauwelijks een verschil is. Op grond van artikel 7:17 BW dient de woning geschikt te zijn voor “normaal gebruik” als woonhuis, op grond van het contract voor “gebruik” als woonhuis. Bij de invulling van het gebruik, respectievelijk het normaal gebruik spelen de aard en ouderdom van de woning een rol en de mededelingen die [appellanten] c.s. over de woning hebben gedaan. In beide gevallen komen kenbare gebreken die aan dit normale gebruik in de weg staan voor risico van [geïntimeerden] c.s. Het verschil is dan ook gelegen in het bijvoeglijk naamwoord “normaal”. Het is het hof niet duidelijk geworden - partijen zwijgen daarover - wat het belang is van dit adjectief voor de inhoud van de leveringsverplichting. De slotsom is dan ook dat artikel 7:17 BW geen verdergaande conformiteitsverplichting op [appellanten] c.s. legt dan zij op grond van de overeenkomst op zich hebben genomen. [appellanten] c.s. hebben dan ook geen belang bij hun grief dat de rechtbank ten onrechte de norm van artikel 7:17 BW heeft gehanteerd, zodat deze grief faalt.
5.2
Met
grief II in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] c.s. bij het aangaan van de koopovereenkomst geen gebreken behoefden te verwachten die het woongenot onmiddellijk in de weg staan en evenmin gebreken die op afzienbare termijn zouden moeten worden verholpen om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden. Volgens [geïntimeerden] c.s. bevat de koopovereenkomst geen garantie ten aanzien van de afwezigheid van gebreken die op afzienbare termijn moeten worden verholpen.
grief II in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] c.s. bij het aangaan van de koopovereenkomst geen gebreken behoefden te verwachten die het woongenot onmiddellijk in de weg staan en evenmin gebreken die op afzienbare termijn zouden moeten worden verholpen om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden. Volgens [geïntimeerden] c.s. bevat de koopovereenkomst geen garantie ten aanzien van de afwezigheid van gebreken die op afzienbare termijn moeten worden verholpen.
5.21
Het hof is, met [appellanten] c.s. van oordeel dat voor het antwoord op de vraag of [appellanten] c.s. hebben voldaan aan de op hen rustende conformiteitsverplichting de staat van de woning op het moment van de levering doorslaggevend is. Dat betekent echter, anders dan [appellanten] c.s. lijken te veronderstellen, niet zonder meer dat wanneer sprake is van een gebrek dat niet onmiddellijk, maar op termijn verholpen moet worden om het woongenot te kunnen behouden de woning op dat punt niet de eigenschappen bezit die voor gebruik als woonhuis nodig is. Doorslaggevend is of het gebrek ten tijde van de levering aanwezig is, niet of het dan al tot klachten heeft geleid die in de weg staan aan het gebruik van de woning als woonhuis. Wanneer, bijvoorbeeld, ten tijde van de levering al sprake is van een gebrekkige fundering die er op termijn toe zal leiden dat (een deel van) de woning ernstig zal verzakken, voldoet de verkoper niet aan zijn conformiteitsverplichting ook als de verzakking zich ten tijde van de levering nog niet heeft gerealiseerd. De grief faalt dan ook.
5.22
Het hof ziet in hetgeen partijen mede ter toelichting op en naar aanleiding van de hiervoor besproken grieven hebben aangevoerd reden om op te merken dat niet ieder gebrek aan de woning dat (op termijn) verholpen dient te worden, de conclusie rechtvaardigt dat [appellanten] c.s. tekort zijn geschoten in de op hen rustende conformiteitsverplichting. Een en ander is afhankelijk van de aard en de ernst van het gebrek en de kosten die met herstel ervan zijn gemoeid.
5.23
Het hof zal bij het oordeel over de diverse door [geïntimeerden] c.s. aangevoerde gebreken uitgaan van hetgeen het hiervoor heeft overwogen over de inhoud van de conformiteitsverplichting van [appellanten] c.s. Daarbij heeft te gelden dat [geïntimeerden] c.s. dienen te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van schending van deze verplichting.
5.24
Het hof ziet reden om eerst in te gaan op de gestelde
geluidsoverlast. De rechtbank heeft overwogen dat de vraag of sprake is van een ernstige structurele mate van geluidsoverlast bevestigend moet worden beantwoord, nu [geïntimeerden] c.s. dit hebben gesteld en met geluidsopnamen hebben onderbouwd en [appellanten] c.s. deze stelling niet gemotiveerd hebben betwist. [geïntimeerden] c.s. mochten er, gelet op de mededelingen van [appellanten] c.s. in de verkoopbrochure vanuit gaan dat er geen bijzondere vormen van ernstige structurele overlast aanwezig waren. Volgens de rechtbank is er met betrekking tot de ernstige structurele geluidsoverlast sprake van non-conformiteit.
geluidsoverlast. De rechtbank heeft overwogen dat de vraag of sprake is van een ernstige structurele mate van geluidsoverlast bevestigend moet worden beantwoord, nu [geïntimeerden] c.s. dit hebben gesteld en met geluidsopnamen hebben onderbouwd en [appellanten] c.s. deze stelling niet gemotiveerd hebben betwist. [geïntimeerden] c.s. mochten er, gelet op de mededelingen van [appellanten] c.s. in de verkoopbrochure vanuit gaan dat er geen bijzondere vormen van ernstige structurele overlast aanwezig waren. Volgens de rechtbank is er met betrekking tot de ernstige structurele geluidsoverlast sprake van non-conformiteit.
5.25
Met
grief VIII in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. tegen dit oordeel op. Zij bestrijden dat sprake is van ernstige structurele geluidsoverlast en wijzen erop dat de rechtbank haar oordeel op dit punt heeft gebaseerd op een cd, die de rechtbank buiten aanwezigheid van partijen heeft beluisterd. Op het door [appellanten] c.s. ontvangen exemplaar van de cd viel niets te horen. Gegevens over de frequentie van het geluid en de hoeveelheid geluid in Db ontbreken, terwijl bovendien onduidelijk is waar (binnenshuis of in de tuin, en op welke plek) [geïntimeerden] c.s. de opnamen hebben gemaakt, aldus [geïntimeerden] c.s.
grief VIII in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. tegen dit oordeel op. Zij bestrijden dat sprake is van ernstige structurele geluidsoverlast en wijzen erop dat de rechtbank haar oordeel op dit punt heeft gebaseerd op een cd, die de rechtbank buiten aanwezigheid van partijen heeft beluisterd. Op het door [appellanten] c.s. ontvangen exemplaar van de cd viel niets te horen. Gegevens over de frequentie van het geluid en de hoeveelheid geluid in Db ontbreken, terwijl bovendien onduidelijk is waar (binnenshuis of in de tuin, en op welke plek) [geïntimeerden] c.s. de opnamen hebben gemaakt, aldus [geïntimeerden] c.s.
5.26
Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat alleen sprake is van non conformiteit indien sprake is van een ernstige structurele geluidsoverlast. Wie een woning koopt in een woonwijk tussen andere woningen, dient ermee rekening te houden dat hij, zeker in de zomerperiode waarin het leven zich deels buiten afspeelt en ramen en deuren vaak open staan, geluiden van zijn buren zal horen. Dat zal zeker het geval zijn wanneer zijn buren thuiswonende kinderen hebben. Ook wie in een ‘rustige buurt’ gaat wonen, kan er niet van uitgaan hij zijn buren niet geregeld zal horen, waarbij heeft te gelden dat de ene buur meer en als hinderlijk ervaren geluid produceert dan de andere.
5.27
[geïntimeerden] c.s. dienden er dan ook rekening mee te houden dat zij (de kinderen van) hun nieuwe buren zouden horen. Daaraan doet niet af dat in de vragenlijst bij de verkoopbrochure vermeld was dat de woning gelegen was in een “rustige buurt / woonomgeving” en dat sprake was van “hele aardige buren”. Ook hele aardige buren in een rustige buurt kunnen kinderen hebben die geregeld van zich laten horen. Indien [geïntimeerden] c.s. dat hadden willen uitsluiten, hadden zij onderzoek moeten doen naar het geluid dat de buren produceerden, of de buren kinderen hadden, of er ten aanzien van die kinderen en het geluid dat zij produceerden bijzonderheden te vermelden waren etc. Dat zij, zoals zij (bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep) hebben gesteld, hebben gevraagd of sprake was van een rustige buurt is daartoe onvoldoende.
5.28
Nu [geïntimeerden] c.s. niet (voldoende) hebben onderbouwd dat zij ten aanzien van het geluid in en om de woning (voor [appellanten] c.s. kenbare) specifieke eisen hebben gesteld, is alleen sprake van non conformiteit indien het geluid dat het gehandicapte kind van de buren maakt zodanig is dat naar objectieve maatstaven (en dus niet: naar de ervaring van [geïntimeerden] c.s.), gelet op aard, niveau en frequentie van het geluid, het wooncomfort van de woning van [geïntimeerden] c.s., rekening houdend met de ligging van de woning in een rustige buurt, er ernstig door wordt verminderd. Dat dat het geval is, hebben [geïntimeerden] c.s. naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd.
Het hof neemt bij dit oordeel in aanmerking dat [geïntimeerden] c.s. bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep geluidsopnamen hebben afgespeeld, waarop is te horen welke geluiden het kind van de buren maakt wanneer het in de tuin verblijft. Ook wanneer het hof er, bij wijze van veronderstelling, vanuit gaat dat het kind deze geluiden altijd maakt wanneer het in de tuin verblijft en het zoveel thuis en in de tuin is als [geïntimeerden] c.s. stellen, is naar het oordeel van het hof geen sprake van een situatie dat het wooncomfort van [geïntimeerden] c.s. er naar objectieve maatstaven ernstig door wordt verminderd. Het moge zo zijn dat [geïntimeerden] c.s. het geluid als zeer hinderlijk ervaren - en het hof gaat er zonder meer vanuit dat dit voor hen ook het geval is -, dat betekent nog niet dat het geluid naar objectieve maatstaven het te verwachten wooncomfort van een woning in een rustige buurt ernstig vermindert.
Het hof neemt bij dit oordeel in aanmerking dat [geïntimeerden] c.s. bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep geluidsopnamen hebben afgespeeld, waarop is te horen welke geluiden het kind van de buren maakt wanneer het in de tuin verblijft. Ook wanneer het hof er, bij wijze van veronderstelling, vanuit gaat dat het kind deze geluiden altijd maakt wanneer het in de tuin verblijft en het zoveel thuis en in de tuin is als [geïntimeerden] c.s. stellen, is naar het oordeel van het hof geen sprake van een situatie dat het wooncomfort van [geïntimeerden] c.s. er naar objectieve maatstaven ernstig door wordt verminderd. Het moge zo zijn dat [geïntimeerden] c.s. het geluid als zeer hinderlijk ervaren - en het hof gaat er zonder meer vanuit dat dit voor hen ook het geval is -, dat betekent nog niet dat het geluid naar objectieve maatstaven het te verwachten wooncomfort van een woning in een rustige buurt ernstig vermindert.
5.29
De slotsom is dat de grief slaagt. Het hof ziet daarin aanleiding om eerst in te gaan op de vordering van [geïntimeerden] c.s. tot ontbinding van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft deze vordering toewijsbaar geacht, omdat geen sprake is van geringe tekortkomingen die in onderlinge samenhang bezien een ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigen. Met
grief XI in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. tegen dit oordeel op.
grief XI in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. tegen dit oordeel op.
5.3
Het hof zal er bij de bespreking van de grief bij wijze van veronderstelling vanuit gaan dat alle overige door [geïntimeerden] c.s. gestelde gebreken met uitzondering van gebrek e (geen verzuim) en g (geen gebrek) zich voordoen en dat met herstel van die gebreken de door [geïntimeerden] c.s. gevorderde bedragen - ruim € 33.000,-, rekening houdend met de ten aanzien van gebrek e en g. gestelde herstelkosten - zijn gemoeid. In dit verband overweegt het hof dat ook na het uitbrengen van de ontbindingsverklaring aan het licht gekomen gebreken kunnen meewegen bij het oordeel over de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is (Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ4850).
5.31
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij het antwoord op de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, kan de aard van de overeenkomst van belang zijn (vgl. Hoge Raad 4 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000: AA4728).
Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de resterende gebreken de ontbinding van de overeenkomst niet. Bij dit oordeel neemt het hof in aanmerking dat tussen partijen niet ter discussie staat dat deze gebreken hersteld kunnen worden. Indien herstel, op kosten van
[appellanten] c.s., heeft plaatsgevonden, hebben [appellanten] c.s. uiteindelijk voldaan aan de op hen rustende verplichtingen. Tot die tijd hebben [geïntimeerden] c.s. weliswaar ongemak ondervonden van het feit dat sprake is van nog niet herstelde gebreken, maar het is niet aannemelijk geworden dat die gebreken het wooncomfort van de woning in ernstige mate hebben verminderd. Met herstel van de gebreken is bovendien een bedrag gemoeid dat nog geen 8 % bedraagt van de koopsom van de woning. Ontbinding van de overeenkomst heeft daarentegen verstrekkende gevolgen: [appellanten] c.s. zijn gehouden om de volledige koopsom aan [geïntimeerden] c.s. te voldoen. Zij hebben een andere woning gekocht en krijgen daarnaast de eigendom van de door hen verkochte woning terug. Onder deze omstandigheden, waarin enerzijds sprake is van gebreken die tot nog toe tot relatief geringe overlast hebben geleid en met herstel waarvan een bedrag is gemoeid van nog geen 8 % van de koopsom, en anderzijds van ingrijpende gevolgen van de overeenkomst, zowel voor wat betreft het financiële belang als de aard van het object van de overeenkomst, een woonhuis, rechtvaardigen de gebreken de ontbinding van de overeenkomst niet.
Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de resterende gebreken de ontbinding van de overeenkomst niet. Bij dit oordeel neemt het hof in aanmerking dat tussen partijen niet ter discussie staat dat deze gebreken hersteld kunnen worden. Indien herstel, op kosten van
[appellanten] c.s., heeft plaatsgevonden, hebben [appellanten] c.s. uiteindelijk voldaan aan de op hen rustende verplichtingen. Tot die tijd hebben [geïntimeerden] c.s. weliswaar ongemak ondervonden van het feit dat sprake is van nog niet herstelde gebreken, maar het is niet aannemelijk geworden dat die gebreken het wooncomfort van de woning in ernstige mate hebben verminderd. Met herstel van de gebreken is bovendien een bedrag gemoeid dat nog geen 8 % bedraagt van de koopsom van de woning. Ontbinding van de overeenkomst heeft daarentegen verstrekkende gevolgen: [appellanten] c.s. zijn gehouden om de volledige koopsom aan [geïntimeerden] c.s. te voldoen. Zij hebben een andere woning gekocht en krijgen daarnaast de eigendom van de door hen verkochte woning terug. Onder deze omstandigheden, waarin enerzijds sprake is van gebreken die tot nog toe tot relatief geringe overlast hebben geleid en met herstel waarvan een bedrag is gemoeid van nog geen 8 % van de koopsom, en anderzijds van ingrijpende gevolgen van de overeenkomst, zowel voor wat betreft het financiële belang als de aard van het object van de overeenkomst, een woonhuis, rechtvaardigen de gebreken de ontbinding van de overeenkomst niet.
5.32
Uit het voorgaande volgt dat de grief slaagt. Dat geldt ook voor
grief XII in het principaal appel, die zich keert tegen toewijzing van de vordering tot (terug)betaling van de koopsom.
Grief IV in het incidenteel appel, die zich keert tegen het oordeel in het tussenvonnis dat indien tot ontbinding van de overeenkomst wordt besloten de vordering tot terugbetaling van de zogenaamde kosten koper niet toewijsbaar is, faalt bijgevolg.
grief XII in het principaal appel, die zich keert tegen toewijzing van de vordering tot (terug)betaling van de koopsom.
Grief IV in het incidenteel appel, die zich keert tegen het oordeel in het tussenvonnis dat indien tot ontbinding van de overeenkomst wordt besloten de vordering tot terugbetaling van de zogenaamde kosten koper niet toewijsbaar is, faalt bijgevolg.
5.33
De rechtbank heeft geconcludeerd dat ten tijde van de levering sprake was van een
gebrekkige constructie van de carport en de veranda(gebrek a), waardoor deze zijn verzakt. Volgens de rechtbank kwalificeert deze constructie als een tekortkoming vanwege non-conformiteit. Met
grief III in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op tegen dit oordeel. Met
grief IX in het principaal appelbestrijden [appellanten] c.s. het oordeel van de rechtbank dat met herstel van deze gebreken een bedrag van tenminste € 17.500,- is gemoeid.
gebrekkige constructie van de carport en de veranda(gebrek a), waardoor deze zijn verzakt. Volgens de rechtbank kwalificeert deze constructie als een tekortkoming vanwege non-conformiteit. Met
grief III in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op tegen dit oordeel. Met
grief IX in het principaal appelbestrijden [appellanten] c.s. het oordeel van de rechtbank dat met herstel van deze gebreken een bedrag van tenminste € 17.500,- is gemoeid.
5.34
[geïntimeerden] c.s. baseren hun stelling dat de carport en de veranda zijn verzakt en dat dit het gevolg is van een gebrekkige constructie op het rapport van VEH en op de brief van Kaptein van 4 mei 2016. Volgens [appellanten] c.s. vertoont alleen de carport tekenen van verzakking, maar staat daarvan de oorzaak niet vast. Deze verzakking leidt niet tot grote problemen en kan eenvoudig worden verholpen, gezien de constructie van de carport. Bij de veranda is geen sprake van een verzakking. Als daar wel sprake van zou zijn, begrijpt het hof de stellingen van [appellanten] c.s., kan ook die eenvoudig worden verholpen, gelet op de toegepaste constructie. [appellanten] c.s. baseren zich op het door hen voor het eerst in hoger beroep overgelegde rapport van Dekra.
5.35
Het hof stelt vast dat partijen het er weliswaar over eens zijn dat de carport verzakt, maar dat zij van mening verschillen over de oorzaken van de verzakking en (daarmee samenhangend) over de wijze van herstel van de verzakking en de kosten daarvan. Partijen verschillen van mening over de vraag of ook de veranda verzakt, zoals [geïntimeerden] c.s. stellen, maar [appellanten] c.s. bestrijden.
5.36
De beoordeling van het geschil tussen partijen op dit punt vergt technische en bouwkundige expertise waar het hof niet zelf over beschikt. Het hof heeft dan ook het voornemen om een deskundige op bouwkundig gebied te benoemen, die onderzoek doet naar de vraag of de veranda verzakt, wat de oorzaak is van de verzakking van de carport (en eventueel de veranda), of die oorzaak ten tijde van de levering al aanwezig was, op welke wijze de verzakking(en) kan (kunnen) worden verholpen en welke kosten daarmee zijn gemoeid.
5.37
Met
grief IV in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank dat met betrekking tot de
toegangspoort(gebrek e) sprake is van een gebrek.
Grief V in het incidenteel appelbetreft de afwijzing door de rechtbank van de vordering tot schadevergoeding betreffende dit gebrek. Gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen over het ontbreken van verzuim hebben [appellanten] c.s. geen belang bij de bespreking van hun grief en faalt ook de grief van [geïntimeerden] c.s.
grief IV in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank dat met betrekking tot de
toegangspoort(gebrek e) sprake is van een gebrek.
Grief V in het incidenteel appelbetreft de afwijzing door de rechtbank van de vordering tot schadevergoeding betreffende dit gebrek. Gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen over het ontbreken van verzuim hebben [appellanten] c.s. geen belang bij de bespreking van hun grief en faalt ook de grief van [geïntimeerden] c.s.
5.38
De rechtbank heeft ten aanzien van het
afschot op de daken(gebrek b), de
dakbedekking(gebrek c) en de
loodaansluiting(gebrek d) overwogen en beslist dat [geïntimeerden] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van tekortkomingen. Met
de grieven I tot en met III in het incidenteel appelkomen [geïntimeerden] c.s. tegen dit oordeel op. Inmiddels hebben [geïntimeerden] c.s. met de hiervoor aangehaalde brief van Kaptein hun stellingen voldoende onderbouwd. Het hof heeft ook ten aanzien van deze gestelde gebreken behoefte aan een bouwkundige expertise. De te benoemen deskundige dient ten aanzien van het afschot onderzoek te doen naar de vraag of sprake is van voldoende afschot, en zo nee, wat daarvan de oorzaak is, of herstel noodzakelijk en mogelijk is en welke kosten daarmee zijn gemoeid. Ook dient hij onderzoek te doen naar de vraag wat de oorzaak is van de blaasvorming in de dakbedekking, wat daarvan de gevolgen zijn voor de gebruiksduur en met het oog op eventuele lekkage, of herstel mogelijk en noodzakelijk is en zo ja op welke wijze en tegen welke kosten. Ten aanzien van de loodafdichting is onderzoek noodzakelijk naar de vraag of de loodafdichting op de juiste wijze is aangebracht, zo niet wat daarvan de gevolgen zijn, of herstel nodig en mogelijk is en wat daarvan de kosten zijn.
afschot op de daken(gebrek b), de
dakbedekking(gebrek c) en de
loodaansluiting(gebrek d) overwogen en beslist dat [geïntimeerden] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van tekortkomingen. Met
de grieven I tot en met III in het incidenteel appelkomen [geïntimeerden] c.s. tegen dit oordeel op. Inmiddels hebben [geïntimeerden] c.s. met de hiervoor aangehaalde brief van Kaptein hun stellingen voldoende onderbouwd. Het hof heeft ook ten aanzien van deze gestelde gebreken behoefte aan een bouwkundige expertise. De te benoemen deskundige dient ten aanzien van het afschot onderzoek te doen naar de vraag of sprake is van voldoende afschot, en zo nee, wat daarvan de oorzaak is, of herstel noodzakelijk en mogelijk is en welke kosten daarmee zijn gemoeid. Ook dient hij onderzoek te doen naar de vraag wat de oorzaak is van de blaasvorming in de dakbedekking, wat daarvan de gevolgen zijn voor de gebruiksduur en met het oog op eventuele lekkage, of herstel mogelijk en noodzakelijk is en zo ja op welke wijze en tegen welke kosten. Ten aanzien van de loodafdichting is onderzoek noodzakelijk naar de vraag of de loodafdichting op de juiste wijze is aangebracht, zo niet wat daarvan de gevolgen zijn, of herstel nodig en mogelijk is en wat daarvan de kosten zijn.
5.39
Op basis van de uitkomsten van het deskundigenonderzoek zal nader beoordeeld worden of en in hoeverre sprake is van gebreken die aan het gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan.
5.4
Met betrekking tot de
CV-ketel(gebrek f) heeft de rechtbank overwogen dat sprake is van non-conformiteit, nu de CV-ketel in slechte staat verkeerde en er geen of slechts beperkt onderhoud aan was gepleegd. Met
grief V in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op dat de ketel ten tijde van de levering 10 jaar oud was en dat sprake was van visuele gebreken aan de ketel. [geïntimeerden] c.s. mochten er dan ook niet van uitgaan dat de ketel in prima staat verkeerde en nog jaren zou meegaan.
CV-ketel(gebrek f) heeft de rechtbank overwogen dat sprake is van non-conformiteit, nu de CV-ketel in slechte staat verkeerde en er geen of slechts beperkt onderhoud aan was gepleegd. Met
grief V in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op dat de ketel ten tijde van de levering 10 jaar oud was en dat sprake was van visuele gebreken aan de ketel. [geïntimeerden] c.s. mochten er dan ook niet van uitgaan dat de ketel in prima staat verkeerde en nog jaren zou meegaan.
5.41
Nu het hof de vordering tot ontbinding heeft afgewezen, is het antwoord op de vraag of ten aanzien van de ketel sprake is van een gebrek alleen relevant indien dat van belang is voor de beoordeling van de overige vorderingen van [geïntimeerden] c.s. Dat is echter niet het geval, gelet op het feit dat het hof de bij gelegenheid van de comparitie van partijen ingestelde eisvermeerdering buiten beschouwing heeft gelaten. Dat betekent dat de grief faalt bij gebrek aan belang.
5.42
Met
grief VI in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank over het
politiekeurmerk(gebrek h). Bij de bespreking van deze grief stelt het hof voorop dat tussen partijen niet ter discussie staat dat de woning ten tijde van de levering niet meer beschikte over een geldig politiekeurmerk. Het oorspronkelijke, uit 2004 daterende, certificaat was wegens tijdsverloop vervallen en door de inmiddels gerealiseerde verbouwing, die tot veranderingen had geleid, was het certificaat ook niet meer geldig. [appellanten] c.s. hadden geen nieuw certificaat aangevraagd. Evenmin staat ter discussie dat ten tijde van de bezichtiging stickers met de aanduiding van het certificaat op de ramen waren aangebracht en dat de makelaar van [appellanten] c.s. tijdens de bezichtiging heeft verklaard dat de woning over een dergelijk certificaat beschikte.
grief VI in het principaal appelkomen [appellanten] c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank over het
politiekeurmerk(gebrek h). Bij de bespreking van deze grief stelt het hof voorop dat tussen partijen niet ter discussie staat dat de woning ten tijde van de levering niet meer beschikte over een geldig politiekeurmerk. Het oorspronkelijke, uit 2004 daterende, certificaat was wegens tijdsverloop vervallen en door de inmiddels gerealiseerde verbouwing, die tot veranderingen had geleid, was het certificaat ook niet meer geldig. [appellanten] c.s. hadden geen nieuw certificaat aangevraagd. Evenmin staat ter discussie dat ten tijde van de bezichtiging stickers met de aanduiding van het certificaat op de ramen waren aangebracht en dat de makelaar van [appellanten] c.s. tijdens de bezichtiging heeft verklaard dat de woning over een dergelijk certificaat beschikte.
5.43
Naar het oordeel van het hof mochten [geïntimeerden] c.s. er, gelet op de aard en de ouderdom van de woning, de aanwezigheid van genoemde stickers en de mededeling van de makelaar van [appellanten] c.s. van uitgaan dat de woning deugdelijk was beschermd tegen inbraak en voldeed aan de ten tijde van de levering geldende eisen voor afgifte van het politiekeurmerk veilig wonen. Zij hoefden er, anders dan [appellanten] c.s. heeft betoogd geen rekening mee te houden dat de verwijzing op de stickers betrekking had op een oud en inmiddels verlopen keurmerk. [appellanten] c.s. hadden hen dat dienen te laten weten, zeker toen [geïntimeerden] c.s. naar het keurmerk informeerden. Zij mochten er niet van uitgaan dat [geïntimeerden] c.s., gelet op het beroep van [geIntimeerde2] (politieagent) wel zouden weten dat niet (meer) werd voldaan aan het keurmerk. [geïntimeerden] c.s. hebben onweersproken gesteld dat [geIntimeerde2] op geen enkele wijze betrokken is bij de verlening van het keurmerk. [geïntimeerden] c.s. hebben er terecht op gewezen dat het voldoen aan de eisen van het keurmerk niet alleen van belang is met het oog op de veiligheid van de woning, maar ook een korting op de inboedelverzekering oplevert. Onder die omstandigheden voldeed de woning op het punt van het keurmerk niet aan hetgeen voor het gebruik als woonhuis nodig is.
5.44
Het betoog van [appellanten] c.s. betreffende het ontbreken van verzuim faalt, gelet op hetgeen het hof hiervoor in de rechtsoverwegingen 5.9 tot en met 5.13 heeft overwogen. [appellanten] c.s. zijn dan ook gehouden de kosten die gemoeid zijn met het aanpassen van het hang- en sluitwerk aan de eisen voor afgifte van het keurmerk te vergoeden.
5.45
De slotsom is dat de vordering van [geïntimeerden] c.s. betreffende het politiekeurmerk (€ 635,- + € 1.737,37 = € 2.372,37) toewijsbaar is. De grief faalt dan ook.
De verdere procedure
De verdere procedure
5.46
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat een deskundigenbericht noodzakelijk is. Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het aantal deskundigen, de persoon van de deskundige(n) en over de aan de deskundige (n) te stellen vragen, rekening houdend met hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen over de onderwerpen waarover het voorlichting door de deskundige noodzakelijk acht.
5.47
De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol voor akte uitlating deskundigenbericht. Het verdient aanbeveling indien partijen tot een eensluidende voordracht komen. Het staat partijen uiteraard vrij om alsnog te proberen een minnelijke regeling te treffen (en op die manier de aanzienlijke kosten van een deskundigenbericht te voorkomen) indien zij daartoe aanleiding zien in hetgeen het hof reeds heeft overwogen en beslist.