Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
afdeling civiel recht, handel
locatie Leeuwarden
zaaknummer gerechtshof 200.171.641/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3023222 CV EXPL 14-6474)
arrest van 12 september 2017
in de zaak van:
1.[appellant1] , en
2.
[appellant2],
[appellant2],
beiden wonende te [A] (Gr.),
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: voorheen mr. R. Skála, kantoorhoudend te Groningen, die met ingang van 4 november 2016 is geschrapt van het tableau,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [B] ,
2.
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
wonende te [C] ,
3.
[geïntimeerde3],
[geïntimeerde3],
wonende te [B] ,
4.
[geïntimeerde4],
[geïntimeerde4],
wonende te [B] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. S.A. Roodhof, kantoorhoudend te Grou.
1.Het geding in eerste instantie
1.1
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 19 juni 2014 en 4 maart 2015 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de appeldagvaarding van 3 juni 2015;
- het exploot van anticipatie d.d. 5 juni 2015;
- de memorie van grieven (met één productie);
- de memorie van antwoord tevens (voorwaardelijke) akte vermeerdering van eis (met één productie);
- de akte d.d. 6 oktober 2015 van [appellanten] c.s. (met één productie);
- de antwoordakte d.d. 3 november 2015 van [geïntimeerden] c.s.
2.2
De conclusie van de memorie van grieven strekt ertoe dat het hof het eindvonnis van de kantonrechter van 4 maart 2015 vernietigt, tot het alsnog toewijzen van de reconventionele vorderingen van [appellanten] c.s. en tot het alsnog afwijzen van de conventionele vorderingen van [geïntimeerden] c.s., met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van de procedure in beide instanties.
2.3
Bij memorie van antwoord tevens (voorwaardelijke) akte vermeerdering van eis hebben [geïntimeerden] c.s. geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de kantonrechter van 4 maart 2015 bekrachtigt, dan wel dat het hof de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. nogmaals (eventueel met verbetering van de gronden) toewijst en [appellanten] c.s. daarbij veroordeelt tot betaling van € 24.000,- aan achterstallige huur over de maanden januari tot en met september 2014, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten van beide instanties (inclusief beslagkosten).
2.4
Partijen hebben op 17 november 2015 arrest gevraagd en daartoe de stukken overgelegd.
2.5
Het is het hof ambtshalve bekend dat de voormalig advocaat van [appellanten] c.s., mr. R. Skála, nadien (met ingang van 4 november 2016) is geschrapt van het tableau. Voor [appellanten] c.s. heeft zich vervolgens geen nieuwe advocaat gesteld.
3.De feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals die door de kantonrechter zijn beschreven in de rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.11 van het bestreden vonnis. Tegen deze feiten is niet gegriefd en ook anderszins is niet van bezwaren hiertegen gebleken. Samen met hetgeen overigens is komen vast te staan, luiden deze feiten als volgt.
3.2
Tussen partijen is op 28 oktober 2013 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaak aan de [a-straat] 2 in [D] .
3.3
De schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst is gesloten voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 januari 2014 tegen een huurprijs van € 48.000,00 per jaar, welke huurprijs per kwartaal bij vooruitbetaling moet worden voldaan. Blijkens de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als horecagelegenheid. Op de overeenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van toepassing.
3.4
Omstreeks 29 oktober 2013 hebben [appellanten] c.s. de sleutel van het gehuurde in ontvangst genomen. Vanaf 28 oktober 2013 tot en met 31 december 2013 dienden [appellanten] c.s. een vergoeding van € 4.000,00 per maand te betalen aan [geïntimeerden] c.s.
3.5
In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
1.2
Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.
(...)
9. In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde: Feitelijke situatie incl. inventaris. De inventaris wordt in gebruik genomen door huurder: onderhoud en overige lasten zijn voor de huurder. Indien onderdelen van de inventaris dienen te worden vervangen zal er overleg plaatsvinden tussen huurder en verhuurder, waarin wordt bepaald door wie de vervanging wordt betaald en bij wie de eigendom van het nieuwe onderdeel ligt.
Bijzondere bepalingen:
14.1
Huurder heeft de beschikking over het gehuurde buiten de genoemde huurperiode vanaf 28 oktober 2013 t/m 31 december 2013. De vergoeding voor deze beschikking bedraagt € 4.000,00, dit bedrag dient uiterlijk voor of uiterlijk op 3 november 2013 te zijn voldaan (...).
14.2
In aanvulling op artikel 4.1 wordt er een huurkorting verleend voor de 1e 6 maanden huur van 50%. In aanvulling op artikel 4.8 is de hoogte van de 1e betaling € 6.000,00 (...). De hoogte van de 2e betaling bedraagt eveneens € 6.000,00 (...). De overeengekomen betalingsvoorwaarden (art. 4) gaan in op 01 juli 2014.
14.3
Optie tot koop
1. Verhuurder geeft hierbij aan huurder voor de duur van deze overeenkomst, te weten vijf jaar, ingaande 1 januari 2014 en derhalve eindigende op 31 december 2018, een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het huurobject (...).
(...)
14.4
In aanvulling op de algemene voorwaarden betreffende artikel 12: groot onderhoud, vervanging van installaties en of overige werkzaamheden welke kosten met zich mee brengen voor de verhuurder, zullen in overleg met de huurder worden uitgevoerd. De gemaakte kosten zullen in overleg en met wederzijdse goedkeuring bij de in artikel 14.3 genoemde koopsom worden opgeteld.
3.6
[appellanten] c.s. hebben hun restaurant op 7 december 2013 geopend.
3.7
Bij brief van 17 januari 2014 heeft de voormalige gemachtigde van [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. aangemaand tot betaling van € 6.000,- aan huurpenningen, vermeerderd met incassokosten.
3.8
Op 21 januari 2014 heeft mr. Skála namens [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. schriftelijk laten weten dat zij van mening zijn dat zij geen huur verschuldigd zijn, omdat het pand niet voldoet aan de eisen die daaraan mogen worden gesteld. Zo werkt op veel plaatsen de elektriciteit en het sanitair volgens [appellanten] c.s. niet en is er in de kelder sprake geweest van lekkage. Mr Skála schrijft verder dat [appellanten] c.s. inmiddels voor meer dan € 20.000,- aan het pand hebben verbouwd. [appellanten] c.s. menen dat [geïntimeerden] c.s. toerekenbaar tekort geschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen en [appellanten] c.s. stellen voor om de huurovereenkomst te ontbinden, onder de bepaling dat [appellanten] c.s. geen huur meer verschuldigd zijn. Daarnaast dienen [geïntimeerden] c.s. een vergoeding te betalen van € 20.000,- voor verbeteringen aan het pand, aldus [appellanten] c.s. in de brief van mr. Skála.
3.9
Bij brief van 24 januari 2014 van hun voormalig gemachtigde hebben [geïntimeerden] c.s. de gestelde gebreken aan het pand betwist en laten weten dat zij niet op het voorstel van [appellanten] c.s. ingaan.
3.1
[appellanten] c.s. hebben [geïntimeerden] c.s. bij brief van 21 februari 2014 van mr. Skála te kennen gegeven dat het gehuurde diverse gebreken vertoont, waaronder verzakkingen in het terras, niet werkende stopcontacten, klemmende deuren, niet goed werkende toiletten, gebreken aan het systeemplafond en apparatuur in de keuken die niet goed werkt. [appellanten] c.s. hebben [geïntimeerden] c.s. verzocht om deze gebreken binnen veertien dagen te verhelpen.
3.11
De voormalige gemachtigde van [geïntimeerden] c.s. heeft [appellanten] c.s. bij brief van 4 maart 2014 laten weten dat aan de sommatie van [appellanten] c.s. geen gevolg zal worden gegeven en dat [appellanten] c.s. de verschuldigde huur dienen te voldoen.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
Ten tijde van het geschil in eerste aanleg was er aan de zijde van [appellanten] c.s. een derde partij, te weten de vennootschap onder firma Shire Stables Gambhirsingh. Voor zover in eerste aanleg wordt gesproken over [appellanten] c.s., dient daaronder mede te worden begrepen deze vennootschap. Deze v.o.f. is inmiddels opgeheven en ontbonden en is geen partij in hoger beroep. [appellanten] c.s. hebben bij de memorie van grieven gesteld dat zij op grond van artikel 18 Wetboek van Koophandel aansprakelijk zijn voor de (zakelijke) schulden van de v.o.f.
4.2
In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] c.s., na vermeerderingen van eis, (samengevat) in conventie gevorderd:
- hoofdelijke veroordeling tot betaling van € 18.000,- ten titel van huur tot en met september 2014, met nevenvorderingen;
- een verklaring voor recht dat [appellanten] c.s. toerekenbaar tekort geschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst en te bepalen dat [appellanten] c.s. gehouden zijn tot vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade;
- ontbinding van de huurovereenkomst, met bepaling dat [appellanten] c.s. gehouden zijn tot betaling van de huur vanaf 1 oktober 2014 tot het einde van de huurovereenkomst (31 december 2018), dan wel tot een andere datum die redelijk wordt geacht;
- hoofdelijke veroordelingen tot betaling van € 1.082,95 ten titel van buitengerechtelijke incassokosten;
- betaling van € 740,86 ten titel van beslagkosten;
- een hoofdelijke veroordeling tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
4.3
In eerste aanleg hebben [appellanten] c.s. in reconventie (samengevat) gevorderd:
- een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden zonder toekenning van schadevergoeding, althans de huurovereenkomst te vernietigen wegens dwaling en wilsgebreken zonder toekenning van schadevergoeding, alsmede een veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot betaling van € 25.000,- aan kosten, € 5.000,- aan verhuiskosten en € 25.000,- aan omzet- en reputatieschade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 juni 2014 tot de datum van voldoening, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot betaling van de proceskosten.
4.4
In het eindvonnis van 4 maart 2015, dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft de kantonrechter (samengevat) de huurovereenkomst ontbonden, [appellanten] c.s. hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] c.s. van € 18.000,- aan achterstallige huur tot en met september 2014, te vermeerderen met de huur over de daarop volgende huurtermijnen tot de datum van rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. Tevens heeft de kantonrechter bepaald dat [appellanten] c.s. gehouden zijn tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van de huur vanaf de rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst tot 31 december 2018, onder gelijktijdig oplegging aan [geïntimeerden] c.s. van een inspanningsverplichting om hun schade als gevolg van leegstand te beperken. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat [appellanten] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en heeft [appellanten] c.s. veroordeeld tot betaling van de beslagkosten (€ 740,86). De reconventionele vorderingen van [appellanten] c.s. zijn afgewezen en [appellanten] c.s. zijn verwezen in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie.
5.De beoordeling in hoger beroep
Ten aanzien van de gewijzigde eis zijdens [geïntimeerden] c.s.
5.1
[geïntimeerden] c.s. hebben hun eis (voorwaardelijk) gewijzigd, waarbij de voorwaarde klaarblijkelijk is "voor zover nodig". Aangezien een concreet bedrag aan huurpenningen van € 24.000,- in eerste aanleg nimmer is gevorderd, betreft dit een echte eisvermeerdering, waaraan het hof verder niets voorwaardelijks kan ontwaren. De eisvermeerdering is op het processueel juiste tijdstip gedaan en is ook duidelijk in de kop van de memorie van antwoord aangegeven. [appellanten] c.s. hebben er geen bezwaar tegen gemaakt en ook ambtshalve acht het hof geen termen aanwezig om de eiswijziging buiten beschouwing te laten, zodat het hof recht zal doen op de gewijzigde eis.
Beoordeling van de grieven met betrekking tot de afwikkeling van de huurovereenkomst
5.2
Tegen het eindvonnis van de kantonrechter van 4 maart 2015 hebben [appellanten] c.s. achttien genummerde grieven ontwikkeld.
Het hof stelt voorop dat, ondanks het grote aantal grieven zijdens [appellanten] c.s., het oordeel dat de huurovereenkomst feitelijk moet worden beëindigd, niet is bestreden. Alleen de grondslag waarop de huurovereenkomst is geëindigd, wordt in appel aangevochten.
Voorts zijn geen deugdelijke grieven gericht tegen één van de kernoverwegingen van de kantonrechter (rechtsoverweging 6.5), dat eventuele gebreken aan het verhuurde op zich niet leiden tot verval of vermindering van de verplichting tot huurbetaling en dat ingevolge artikel 7:207 BW een daarop gerichte vordering noodzakelijk is.
Het hof acht deze overweging juist. Uit de gedingstukken blijkt niet dat een vordering strekkende tot huurvermindering op grond van artikel 7:207 BW is ingesteld. In
grief IIIwillen [appellanten] c.s. tevergeefs ingang doen vinden dat een vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst wegens een wilsgebrek met een vordering tot huurvermindering gelijk moet worden gesteld, doch dit betoog vindt geen steun in het recht. Immers indien de overeenkomst wordt vernietigd, ontvalt reeds daardoor de rechtsgrond aan elke huurbetalingsverplichting (behoudens het geval dat artikel 3:53 lid 2 BW toepassing vindt).
grief IIIwillen [appellanten] c.s. tevergeefs ingang doen vinden dat een vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst wegens een wilsgebrek met een vordering tot huurvermindering gelijk moet worden gesteld, doch dit betoog vindt geen steun in het recht. Immers indien de overeenkomst wordt vernietigd, ontvalt reeds daardoor de rechtsgrond aan elke huurbetalingsverplichting (behoudens het geval dat artikel 3:53 lid 2 BW toepassing vindt).
5.3
Het antwoord op de vraag of het gehuurde gebreken vertoonde, en of deze gebreken, in het licht van de wat partijen over het de feitelijke toestand van het gehuurde overeen waren gekomen, als toerekenbare tekortkoming aan de kant van [geïntimeerden] c.s. moeten worden aangemerkt, is in het licht van het voorgaande maar van beperkt belang voor de vraag of de huurprijs is verschuldigd.
5.4
Grief Igaat ervan uit dat de kantonrechter ambtshalve had moeten vaststellen dat sprake was van wanprestatie zijdens [geïntimeerden] c.s. Aannemende dat [appellanten] c.s. daarmee doelen op een toerekenbare tekortkoming, overweegt het hof dat, gelet op het voorgaande, de eventuele vaststelling dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. geenszins ontslaat van hun verplichting tot huurbetaling. Voorts komt artikel 25 Rv eerst aan de orde indien alle feitelijke bestanddelen van het desbetreffende wetsartikel door de desbetreffende partij zijn gesteld. Waar [appellanten] c.s. zich in eerste aanleg alleen op non-conformiteit hebben beroepen - welk leerstuk uit de titel koop van het BW afkomstig is - is een gebrek dat non-conformiteit veroorzaakt daarmee nog niet tevens een toerekenbare tekortkoming. Beide begrippen zijn geen synoniemen van elkaar. Grief I faalt.
5.5
Grief IIis geen beter lot beschoren. Daarin geven [appellanten] c.s. blijk van een onjuist wetsbegrip. Uit de huurovereenkomsten volgen meerdere verbintenissen, zoals de verbintenis tot betaling van de huur en de verbintenis tot het toegang verschaffen tot het gehuurde. Het tekortschieten in één van die verbintenissen door de partij die daarbij moet presteren, leidt niet automatisch tot schuldeisersverzuim van diezelfde partij bij een van de andere verbintenissen. Zelfs indien [geïntimeerden] c.s. op enig punt in hun verplichtingen tot het ter beschikking stellen van het gehuurde in overeengekomen staat zouden zijn tekortgeschoten, levert dat geen schuldeisersverzuim op ten aanzien van de verplichting van [appellanten] c.s. tot het betalen van de huursom. Daarvan is eerst sprake indien bijvoorbeeld [geïntimeerden] c.s. zouden hebben geweigerd de huurbetaling in ontvangst te nemen. Het beroep op artikel 6:61 BW komt [appellanten] c.s. dan ook niet toe.
5.6
De
grieven V tot en met VIIIrichten zich tegen de verwerping door de kantonrechter van het beroep op de wilsgebreken bedrog, dwaling en misbruik van omstandigheden. In essentie bevatten deze grieven en de daarop gegeven toelichting geen andere stellingen en/of verweren dan die in eerste aanleg reeds zijn gevoerd en die door de kantonrechter gemotiveerd zijn verworpen. Het hof neemt de motivering van de kantonrechter over en maakt die tot de zijne.
grieven V tot en met VIIIrichten zich tegen de verwerping door de kantonrechter van het beroep op de wilsgebreken bedrog, dwaling en misbruik van omstandigheden. In essentie bevatten deze grieven en de daarop gegeven toelichting geen andere stellingen en/of verweren dan die in eerste aanleg reeds zijn gevoerd en die door de kantonrechter gemotiveerd zijn verworpen. Het hof neemt de motivering van de kantonrechter over en maakt die tot de zijne.
5.7
De
grieven III, IV en IXhebben betrekking op het beroep op ontbinding van de huurovereenkomst door [appellanten] c.s. In de toelichting op grief III betogen [appellanten] c.s. dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden door het gestelde in randnummer 26 van hun conclusie van eis in reconventie. Het hof kan [appellanten] c.s. daarin evenwel niet volgen. Genoemd randnummer luidt immers:
grieven III, IV en IXhebben betrekking op het beroep op ontbinding van de huurovereenkomst door [appellanten] c.s. In de toelichting op grief III betogen [appellanten] c.s. dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden door het gestelde in randnummer 26 van hun conclusie van eis in reconventie. Het hof kan [appellanten] c.s. daarin evenwel niet volgen. Genoemd randnummer luidt immers:
" [appellanten] c.s. vernietigen hierbij dan ook buiten gerechtelijk de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Voor zover noodzakelijk verzoeken [appellanten] c.s. U.E.A. H./V . Kantonrechter dan ook de vernietiging c.q. ontbinding van de huurovereenkomst uit te spr
eken".
eken".
De kantonrechter heeft vastgesteld dat [appellanten] c.s. in eerste aanleg geen beroep op een opschortingsrecht hebben gedaan. Voor zover [appellanten] c.s. in hun toelichting op grief IX dat in appel alsnog doen, beoordeelt het hof dat als tardief, nu immers de huurovereenkomst reeds door de kantonrechter ontbonden is. Een beroep op een opschortingsrecht als zodanig ontslaat de huurder verder niet van zijn verplichting tot huurbetaling, daarvoor is de (toewijzing van een) vordering tot huurvermindering nodig. Ook de door [appellanten] c.s. gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter kan hun, wat de verplichting tot huurbetaling over het verleden aangaat, niet baten nu de ontbinding geen terugwerkende kracht heeft en een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst derhalve de reeds verschenen huurtermijnen niet regardeert. Een vordering tot huurverlaging op grond van art. 7:207 BW ligt niet voor.
De grieven III, IV en IX treffen evenmin doel.
5.8
Grief Xricht zich tegen de volgens [appellanten] c.s. ten onrechte afgegeven verklaring voor recht dat zij in hun verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst te kort zijn geschoten. Deze grief is geen beter lot beschoren dan de vorige, aangezien het hof van oordeel is dat de kantonrechter terecht heeft vastgesteld dat [appellanten] c.s. te kort zijn geschoten in hun uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van de overeengekomen huurprijs. De grief treft dan ook geen doel. Dat zelfde lot treft
grief XIwaarin [appellanten] c.s. vruchteloos betogen dat de bestaande huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
grief XIwaarin [appellanten] c.s. vruchteloos betogen dat de bestaande huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
De huurachterstand per datum ontbinding en de vermeerdering van eis zijdens [geïntimeerden] c.s.
5.9
De kantonrechter heeft de huurovereenkomst bij het vonnis van 4 maart 2015 ontbonden wegens toerekenbare tekortkoming zijdens [appellanten] c.s. Dat betekent dat [appellanten] c.s. in beginsel de huur tot die datum aan [geïntimeerden] c.s. verschuldigd zijn. Bij wege van vermeerderde eis stellen [geïntimeerden] c.s. dat de in eerste instantie berekende huurachterstand tot en met september 2014 berust op een rekenfout. Deze achterstand bedraagt volgens [geïntimeerden] c.s. per ultimo september 2014 € 24.000,- en geen € 18.000,-.
5.1
Het hof acht op grond van deze berekening, die verder door [appellanten] c.s. niet is aangevochten, een bedrag van € 24.000,- aan huurachterstand toewijsbaar. Het hof laat de onbegrijpelijke opmerkingen van [geïntimeerden] c.s. over verbetering van het vonnis van de kantonrechter op dit punt door het hof op voet van artikel 31 Rv verder daar.
5.11
De kantonrechter heeft [appellanten] c.s. voorts veroordeeld tot betaling van de verschuldigde huurprijs van september 2014 tot de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd (4 maart 2015). Die veroordeling is in appel niet met zoveel woorden aangevochten en deze veroordeling blijft dan ook in stand.
Ten aanzien van grief XII
5.12
Deze grief ziet op de veroordeling tot vergoeding van schade over de periode na de beëindiging van de huurovereenkomst. Het hof overweegt, los van de inhoud van de toelichting op deze grief, dat de veroordeling zoals die door de kantonrechter is geformuleerd, niet executeerbaar is. De kantonrechter heeft daaraan de voorwaarde van voldoende inspanningen tot schadebeperking door [geïntimeerden] c.s. verbonden, die door de deurwaarder niet verifieerbaar is. Het hof zal deze veroordeling vernietigen en in plaats daarvan de schadevergoedingsvordering naar de schadestaat verwijzen, nu de vordering als zodanig te onbepaald is - de einddatum van de in acht te nemen periode is nog immer niet verstreken, ondanks de vertraging die dit arrest heeft ondergaan. Dat [geïntimeerden] c.s. na
4 maart 2015 nog meer schade hebben geleden, valt evenwel bepaald niet uit te sluiten. In de schadestaat dient het debat over eigen schuld en schadebeperking te worden gevoerd.
4 maart 2015 nog meer schade hebben geleden, valt evenwel bepaald niet uit te sluiten. In de schadestaat dient het debat over eigen schuld en schadebeperking te worden gevoerd.
Slechts in zoverre is de grief terecht voorgedragen.
Ten aanzien van de resterende grieven
5.13
De overige grieven snijden geen hout.
Grief XIIIbetreft de kostenveroordeling in conventie die wordt aangevochten omdat de hoofdveroordeling niet in stand zou blijven. Het hof acht beide veroordelingen juist gewezen.
Grief XIVziet op één der reconventionele vorderingen die in eerste instantie terecht is gesneefd omdat de conventionele vorderingen zijn toegewezen.
Grief XVziet op het afwijzen van de op ongerechtvaardigde verrijking gestoelde vordering in reconventie. Deze vordering is terecht afgewezen, omdat [appellanten] c.s. deze vordering noch in eerste aanleg, noch in appel voldoende hebben onderbouwd.
Grief XVIziet op de afwijzing van de vergoeding van verhuiskosten waarom [appellanten] c.s. in eerste aanleg hebben verzocht. Ook deze vordering is terecht gesneuveld, omdat de conventionele vordering grotendeels is toegewezen.
Grief XVIIziet (wederom) op de proceskostenveroordeling, nu (ook) in de reconventie. Ook deze grief deelt in het lot van de overige grieven, omdat het hof de beslissing aangaande de proceskosten juist gewezen acht.
Grief XVIIIontbeert zelfstandige betekenis, gelijk [appellanten] c.s. zelf reeds naar voren hebben gebracht en kan dus verder onbesproken blijven.
Grief XIIIbetreft de kostenveroordeling in conventie die wordt aangevochten omdat de hoofdveroordeling niet in stand zou blijven. Het hof acht beide veroordelingen juist gewezen.
Grief XIVziet op één der reconventionele vorderingen die in eerste instantie terecht is gesneefd omdat de conventionele vorderingen zijn toegewezen.
Grief XVziet op het afwijzen van de op ongerechtvaardigde verrijking gestoelde vordering in reconventie. Deze vordering is terecht afgewezen, omdat [appellanten] c.s. deze vordering noch in eerste aanleg, noch in appel voldoende hebben onderbouwd.
Grief XVIziet op de afwijzing van de vergoeding van verhuiskosten waarom [appellanten] c.s. in eerste aanleg hebben verzocht. Ook deze vordering is terecht gesneuveld, omdat de conventionele vordering grotendeels is toegewezen.
Grief XVIIziet (wederom) op de proceskostenveroordeling, nu (ook) in de reconventie. Ook deze grief deelt in het lot van de overige grieven, omdat het hof de beslissing aangaande de proceskosten juist gewezen acht.
Grief XVIIIontbeert zelfstandige betekenis, gelijk [appellanten] c.s. zelf reeds naar voren hebben gebracht en kan dus verder onbesproken blijven.
De slotsom
5.14
Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen, met uitzondering van de veroordeling tot schadevergoeding, en in zoverre opnieuw rechtdoende, de zaak naar de schadestaat verwijzen voor de begroting van de schade die die het gevolg is van de vroegtijdige ontbinding van de tussen partijen bestaand hebbende huurovereenkomst per 4 maart 2015. Voorts zal het hof de gewijzigde eis toewijzen, hetgeen leidt tot toewijzing van € 6.000,- meer aan huurachterstand tot eind september 2014. Het hof zal daartoe het dictum van het vonnis waarvan beroep aanpassen, hetgeen leidt tot een extra partiële vernietiging.
5.15
Het hof zal [appellanten] c.s., als de overwegend in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen, te begroten op 1 punt naar tarief III à € 1.158,- per punt.
6.De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 4 maart 2015, behoudens voor zover:
[appellanten] c.s. daarbij hoofdelijk veroordeeld zijn tot betaling van een bedrag van € 18.000 - aan verschuldigde huurpenningen tot en met september 2014 en in zoverre opnieuw rechtdoende, wijzigt dit bedrag in € 24.000,-;
[appellanten] c.s. daarbij zijn veroordeeld tot betaling van schadevergoeding ten belope van de huurpenningen vanaf de rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst tot 31 december 2018, en in zoverre opnieuw rechtdoende, veroordeelt [appellanten] c.s. tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, die het gevolg is van de vroegtijdige ontbinding van de tussen partijen bestaand hebbende huurovereenkomst per 4 maart 2015;
veroordeelt [appellanten] c.s. in de proceskosten van het geding in hoger beroep en stelt deze kosten aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vast op:
- € 711,- aan verschotten,
- € 1.158,- aan geliquideerd salaris van de advocaat,
- € 131,- voor nasalaris van de advocaat,
- € 68,- voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
veroordeelt [appellanten] c.s. tot betaling van de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling vanaf veertien dagen na betekening van deze uitspraak tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 12 september 2017.