ECLI:NL:GHARL:2017:9166 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep over waardevaststelling winkelpand met boven...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Belastingkamer

Locatie Arnhem

nummer 16/01227

uitspraakdatum: 24 oktober 2017

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 31 augustus 2016, nummer Awb 16/708, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 278.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning 2015 en onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning 2015 vastgesteld op tezamen € 1.214,68.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 31 augustus 2016 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 augustus 2017 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B] .

1.7

Partijen hebben een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een winkelruimte met bovenwoning, bouwjaar 1891. De begane grond en het souterrain (hierna: de winkelruimte) hebben een winkelbestemming, de woning is gesitueerd op de daarboven gelegen verdieping. De woning heeft een inhoud van 380 m³.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014, alsmede het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar terecht een aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning en een aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning heeft opgelegd in plaats van enkel een aanslag onroerendezaakbelasting voor eigenaren tegen het tarief voor woningen.

3.2

Belanghebbende bepleit een waarde van € 220.000, beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot op het voormelde bedrag, tot vermindering van de aanslag onroerendezaakbelastingen voor eigenaren en tot vernietiging van de aanslag gebruiker niet-woning.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2014. Als toestandsdatum geldt eveneens 1 januari 2014.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe ook in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van 1 juli 2016 van [C] . In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 279.000. De taxateur heeft hierbij een onderscheid gemaakt tussen de winkelruimte en het woongedeelte. De winkelruimte is gewaardeerd op € 151.000 en de bovenwoning is gewaardeerd op € 128.400. Bij de waardebepaling van de winkel met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode is rekening gehouden met huurgegevens van:

- [b-straat] 234 te [Z] , een winkel met werkplaats, verhuurd met ingang van 1 augustus 2013 voor € 13.000 per jaar en

- [b-straat] 78 te [Z] , een winkel met werkruimte, een pantry en een opslagruimte, verhuurd per 1 mei 2014 voor € 14.400 per jaar.

Voor de woning zijn in het kader van de vergelijkingsmethode de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens opgenomen van een drietal referentieobjecten, die in de periode van 19 augustus 2013 tot en met 2 april 2014 in eigendom zijn overgedragen, te weten:

- [a-straat] 111 B te [Z] , een tweekamerappartement met een inhoud van 183 m³ en een woonoppervlakte van 48 m² met dakterras, verkocht op 19 augustus 2013 voor € 130.000;

- [a-straat] 69 D te [Z] , een tweekamerstudio met een inhoud van 217 m³ en een woonoppervlakte van 65 m², verkocht op 2 april 2014 voor € 143.500 en

- [a-straat] 67 H te [Z] , een appartement met inhoud van 188 m³ en een woonoppervlakte van 84 m², verkocht op 11 maart 2014 voor € 165.000.

4.3

Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De omstandigheid dat er relevante verschillen bestaan ten opzichte van de onroerende zaak staat daaraan niet in de weg, mits met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde.

4.4

Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, moet evenwel ook acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daar tegen in heeft gebracht. Belanghebbende heeft betwist dat de opgevoerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, althans dat met de relevante verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende wijst in dat verband onder meer erop dat de onroerende zaak slechts beschikt over één gezamenlijke toegangsdeur, huisnummer en brievenbus voor winkel en woning. De onroerende zaak is voorts niet luxe maar veeleer gedateerd en heeft geen rioolaansluiting. De elektrabedradingen zijn verouderd en er is sprake van achterstallig onderhoud. Ter zake van het niet-woningdeel, stelt belanghebbende dat de bruto vloeroppervlakte op basis waarvan de gekapitaliseerde huurwaarde is berekend geen 101 m2 (92 m2 winkel plus 9 m2 pantry) bedraagt, maar 80 m2. Ter zake van het woningdeel wijst belanghebbende erop dat niet te verklaren valt dat de inhoud van de referentieobjecten vrijwel de helft kleiner is dan die van de onroerende zaak, terwijl de waarde gelijk zou zijn.

4.5

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet geslaagd is in de op hem rustende last aannemelijk te maken dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Zowel ten aanzien van de referentieobjecten die zijn opgevoerd ter onderbouwing van de huur van de winkelruimte, als ten aanzien van de objecten opgevoerd ter onderbouwing van de waarde van het woningdeel, valt zonder nadere verklaring, welke ook na vragen ter zitting van het Hof ontbreekt, niet af te leiden hoe met de hiervoor bedoelde door belanghebbende gestelde, en door de heffingsambtenaar niet betwiste, verschillen ten opzichte van de bedoelde referentieobjecten, waaronder de afwijkende inhoud, de staat van onderhoud, het ontbreken van een aansluiting op de gemeentelijke riolering en de aanwezigheid van eenzelfde opgang voor winkelruimte en woning, rekening is gehouden. Bovendien is blijkens de matrix behorend bij het hiervoor bedoelde taxatierapport tot twee maal toe ten onrechte vermeld dat de gehanteerde waardepeildatum 1 januari 2012 is, terwijl de taxateur ter zitting niet met zekerheid kon verklaren dat de overige gepresenteerde gegevens wel betrekking hebben op waardepeildatum 1 januari 2014.

4.6

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar in zijn pleitnota nog een referentie-object opgevoerd, te weten [a-straat] 19 te [Z] , verkocht op 29 december 2015 voor € 235.000. Nu sprake is van volstrekt nieuwe feiten en niet valt in te zien dat de heffingsambtenaar niet eerder over de desbetreffende gegevens heeft kunnen beschikken en belanghebbende bovendien desgevraagd ter zitting heeft aangegeven niet in staat te zijn zich adequaat tegen deze nieuwe gegevens te verdedigen, laat het Hof dit referentie-object als tardief buiten beschouwing. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar kort voor de zitting van het Hof een nieuwe taxateur bij de zaak betrokken heeft, is een omstandigheid die voor zijn rekening dient te komen.

4.7

Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport van 20 augustus 2015 van [D] overgelegd, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde op waardepeildatum van € 220.000. In dat rapport is evenwel gewaardeerd op basis van de kwalificatie van de benedenverdieping van de onroerende zaak als woning. Mede gelet op hetgeen het Hof hierna zal overwegen, is dat ten onrechte. Het Hof gaat dan ook voorbij aan dat rapport.

4.8

Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft belanghebbende in eerste aanleg ook nog gewezen op het object [a-straat] 15/15A, welk object in september 2014 is verkocht voor € 220.000. Dienaangaande heeft de Rechtbank terecht en op juiste gronden geoordeeld dat - kort samengevat - de oppervlakte van de woonruimte van belanghebbende twee maal zo groot is als het appartement [a-straat] 15A, zodat reeds daarom dit verkoopcijfer niet bepalend kan zijn voor de waarde van de onroerende zaak.

4.9

Naar het oordeel van het Hof heeft geen der partijen haar standpunt omtrent de waarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt. Gelet op het vorenoverwogene stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, in aanmerking genomen al hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht, in goede justitie vast op € 250.000.

4.1

Artikel 220 van Pro de Gemeentewet bepaalt dat ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken onder de naam onroerende-zaakbelastingen kunnen worden geheven: a. een belasting van degenen die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken; b. een belasting van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van onroerende zaken het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.

4.11

Op grond van het bepaalde in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

4.12

Belanghebbende heeft gesteld dat de benedenverdieping van de onroerende zaak op 1 januari 2015 niet meer in gebruik was als winkel, aangezien zij haar voordien aldaar gedreven onderneming, een winkel in antiek en brocante, eind 2014 heeft gestaakt en uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel. Er is, blijkens de stukken van het geding, sedertdien geen omzet meer behaald met de voorheen geëxploiteerde winkel. De benedenverdieping wordt, aldus belanghebbende, gebruikt als deel van de woning. Belanghebbende heeft er, naar eigen zeggen, fietsen geplaatst en een privé verzameling ondergebracht. De onroerende zaak heeft slechts één toegangsdeur voor de begane grond en de daarboven gelegen verdiepingen. Belanghebbende heeft zich aldus op het standpunt gesteld dat bij het begin van het kalenderjaar 2015 ook de (beweerdelijk: voormalige) winkelruimte volledig dienstbaar is aan haar daarboven gelegen woning en derhalve aan woondoeleinden.

4.13

De heffingsambtenaar heeft betwist dat de benedenverdieping van de onroerende zaak volledig dienstbaar is aan de daarboven gelegen woning en derhalve aan woondoeleinden. Hij stelt enerzijds dat kwalificatie van de onroerende zaak als niet-woning objectief moet worden beoordeeld aan de hand van onder meer de bestemming in het gemeentelijke bestemmingsplan en anderzijds dat de benedenverdieping, ondanks de staking van de onderneming, feitelijk nog in gebruik is als winkelruimte.

4.14

Het Hof leidt uit de stukken van het geding, onder meer een door belanghebbende overgelegde uitdraai van de webpagina “ [E] ” van 10 juli 2016 af dat belanghebbende vanuit de onroerende zaak nog steeds actief is, en ook op 1 januari 2015 actief was, in de handel in antiek en brocante. Voorts heeft belanghebbende ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat op 1 januari 2015 en daarna op de benedenverdieping van de onroerende zaak nog de voorraden van de tot en met 31 december 2014 gedreven onderneming waren opgeslagen, zij het sedertdien als privé vermogen. De voorgevel van het pand is ongewijzigd gebleven en is voorzien van het opschrift “ [F] ”. Ook is de etalage, naar belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard, nog in gebruik voor de uitstalling van brocante artikelen, staan er – als belanghebbende in de winkelruimte aanwezig is – artikelen (beelden) buiten voor de gevel, is er de mogelijkheid tot aankoop van de aanwezige artikelen en vindt er ook daadwerkelijk verkoop plaats. De publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak omvat mede de winkelbestemming. Gelet op al deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, is de winkelruimte naar het oordeel van het Hof, als winkel in gebruik. Wel is sprake van een gemeenschappelijke entree van winkel en woning en van een opgang in de winkel naar de bovenverdieping, waardoor de woning uitsluitend toegankelijk is via de winkel. Daarmee is echter slechts een gering gedeelte van de winkel, door het Hof geschat op minder dan tien percent, (mede) dienstbaar aan woondoeleinden. Het Hof is daarom van oordeel dat de winkelruimte nagenoeg geheel dienstbaar is aan de winkel en derhalve niet geheel tot woning dient dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden zoals artikel 220a van de Gemeentewet vereist.

4.15

De door het Hof vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 250.000 dient, gelet op de oppervlakte van de winkelruimte en van de woning alsmede de (mede)bestemming van de onroerende zaak in het bestemmingsplan als winkel, eveneens in goede justitie, voor 60 percent (derhalve € 150.000) te worden toegerekend aan de woning en voor 40 percent (derhalve € 100.000) aan de winkelruimte.

4.16

Gelet op deze verdeling kan de waarde van de onroerende zaak niet hoofdzakelijk, dat wil zeggen meer dan 70 percent, worden toegerekend aan de woning en dient de onroerende zaak te worden aangemerkt als niet-woning. Voor de gehele onroerende zaak is het tarief voor niet-woningen van toepassing.

4.17

Artikel 220e van de Gemeentewet bepaalt dat in afwijking van artikel 220c bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting bedoeld in artikel 220, onderdeel a, buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

4.18

Het Hof heeft hiervoor in 4.14 geoordeeld dat de winkelruimte niet in hoofdzaak, dat wil zeggen meer dan 70 percent, dient tot woning of dienstbaar is aan woondoeleinden. Het Hof heeft dat gedeelte immers geschat op minder dan tien percent. Gelet daarop en op hetgeen het Hof in 4.15 heeft overwogen, dient de heffingsgrondslag voor de OZB gebruiker niet-woning te worden verminderd met € 150.000, tot € 100.000.

4.19

Belanghebbende heeft zich subsidiair beroepen op het gelijkheidsbeginsel en in dat verband gesteld dat mevrouw [G] , wonend aan de [a-straat] 5 te [Z] , vanuit haar woning een handel drijft in antiek en brocante. Dat zou tevens gelden voor de bewoner van de [a-straat] 11 te [Z] . Beide panden zouden, zo stelt belanghebbende, voor de heffing van de onroerendezaakbelasting als woning zijn gekwalificeerd. Naar het oordeel van het Hof snijdt belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel geen hout, reeds niet omdat belanghebbende, op wie dienaangaande de bewijslast rust, niet heeft gesteld, laat staan aannemelijk heeft gemaakt, dat beide percelen een met de benedenverdieping van haar onroerende zaak vergelijkbaar deel hebben dat niet dient als woning of niet volledig dienstbaar is aan woondoeleinden.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Proceskosten

In beroep en in hoger beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.

6.Beslissing

Het Hof

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 250.000,

– vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning dienovereenkomstig,

– vermindert de heffingsgrondslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning tot € 100.000,

– vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning dienovereenkomstig en

– gelast dat het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 24 oktober 2017 in het openbaar uitgesproken.

De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. Kooijmans.

De griffier,

(A. Vellema)

(J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 24 oktober 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.