ECLI:NL:GHARL:2018:11058 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Bevestiging afwijzing beroep op financieringsvoorbehoud b...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.201.018/02

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 4777495)

arrest van 18 december 2018

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: verkoopster,

advocaat: mr. R.M. Hendriksen,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: koper,

advocaat: mr. R.W.A. Kroon,

op het bij exploot van dagvaarding van 20 september 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 28 juni 2016 door de rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Almelo, gewezen tussen verkoopster als eiseres en koper als gedaagde.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Voor het verloop van de procedure tot 29 november 2016 wordt verwezen naar het arrest van die datum. De bij dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 28 februari 2017. Het van de comparitie opgestelde proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. Verkoopster heeft een memorie van grieven met producties genomen waarop koper heeft gereageerd met de memorie van antwoord (met producties). Daarop volgde de akte uitlating producties van de zijde van verkoopster en een akte “uitlating akte” van koper met een bezwaar tegen de genomen akte van verkoopster. Dit bezwaar is door de rolraadsheer verworpen. Vervolgens heeft koper nog een akte uitlating producties genomen. Daarna is de zaak op 28 november 2017 ambtshalve doorgehaald. Vervolgens is de procedure hervat en hebben partijen alsnog arrest gevraagd.

2.De vaststaande feiten

2.1

De door de kantonrechter onder 2 (2.1 tot en met 2.6) van het (bestreden) eindvonnis van 28 juni 2016 weergegeven feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

2.2

Kort weergegeven gaat het geschil om het volgende. Verkoopster en koper hebben op 16 februari 2015 een schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten waarin verkoopster haar woning (hierna: de woning) aan koper verkoopt voor een bedrag van € 139.000,00 kosten koper. De akte van levering zou gepasseerd worden op 15 april 2015 of zoveel eerder of later als partijen nader overeen zouden komen.

2.3.

In de koopovereenkomst is onder meer de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:

“
16.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(...)

b. Op 20-03-2015 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. (...)

16.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.

Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.

In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.”

2.4

Koper heeft Waterman Financieel Advies ingeschakeld om hem bij te staan bij de aanvraag voor financiering van de woning. De termijn van 20 maart 2015 voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is op verzoek van koper, althans zijn adviseur van Waterman Financieel Advies, driemaal verschoven naar uiteindelijk 18 mei 2015. Bij brief van 18 mei 2015 heeft de adviseur van koper aan de makelaar van verkoopster bericht dat koper een beroep doet op de ontbindende voorwaarde. Deze brief is op 18 mei 2015 aan de makelaar van verkoopster verstrekt en op 19 mei 2018 door verkoopster van haar makelaar ontvangen.

2.5

De woning is op 31 december 2015 in eigendom overgedragen aan een derde.

3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Verkoopster heeft in eerste aanleg gevorderd primair betaling van de contractuele boete van € 13.900,-, subsidiair een schadevergoeding van € 4.108,08, telkens te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, en meer subsidiair voor recht te verklaren dat koper jegens verkoopster aansprakelijk is wegens het niet nakomen van de op hem rustende verplichtingen uit de koopovereenkomst dan wel wegens een onrechtmatige daad en partijen te bevelen de door verkoopster geleden en nog te lijden schade nader op te maken bij staat.

3.2

Verkoopster heeft in eerste aanleg aan haar vordering het volgende ten grondslag gelegd. Koper heeft in het kader van de koopovereenkomst bij brief van 18 mei 2015 een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Verkoopster is van mening dat koper geen beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud. Ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst op 16 februari 2015 was koper werkzaam op basis van een uitzendovereenkomst. Koper wist dus dan wel had moeten weten dat hij op grond van de uitzendovereenkomst niet de voor de woning benodigde financiering kon krijgen. Verkoopster heeft ten gevolge van het handelen van koper schade geleden. Tot slot stelt verkoopster zich op het standpunt dat zij wegens het ontbreken van stukken niet kan beoordelen of koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering rond te krijgen.

3.3

Koper heeft ter rolzitting van 16 februari 2016 mondeling verweer gevoerd.

3.4

Hoewel verkoopster had afgezien van het nemen van een conclusie van repliek, heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 10 mei 2016 koper in de gelegenheid gesteld te dupliceren.

3.5

De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 28 juni 2016 de vorderingen van verkoopster afgewezen en heeft daartoe het volgende overwogen. Koper heeft tijdig een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat koper lichtvaardig is overgegaan tot de aankoop van de woning, zodat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat koper een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Ook heeft de kantonrechter overwogen dat onvoldoende is gesteld of gebleken dat koper niet voldaan heeft aan zijn inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen. De koopovereenkomst is door het inroepen van het financieringsvoorbehoud op 18 mei 2015 rechtsgeldig ontbonden. Van een (toerekenbare) tekortkoming van de zijde van de koper is geen sprake, zodat koper geen contractuele boete of andere schade verschuldigd is, aldus de kantonrechter.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Verkoopster heeft tegen het tussenvonnis en eindvonnis in totaal twaalf grieven aangevoerd. Verkoopster heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat koper te lichtvaardig de woning heeft gekocht en om die reden geen beroep zou kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. In hoger beroep handhaaft verkoopster dit standpunt (de grieven 5 tot en met 7 zien hierop), heeft verkoopster haar gronden aangevuld en zich – in de kern – op het standpunt gesteld dat de rechtbank ten onrechte de vorderingen heeft afgewezen aangezien koper niet voldaan heeft aan zijn inspanningsverplichting om voldoende financiering te verkrijgen (de grieven 1 en 8) en niet voldaan heeft aan zijn documentatieplicht (grief 1).

Is het financieringsvoorbehoud tijdig en voldoende gedocumenteerd ingeroepen?

4.2

Uit artikel 16 van Pro de koopovereenkomst blijkt dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende instantie voldoende is om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Daarnaast diende de koper “
er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.”Koper heeft via zijn adviseur van Waterman Financieel Advies op 18 mei 2015 een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Tussen partijen staat niet ter discussie dat deze brief op 18 mei 2015 ook door de makelaar van verkoopster is ontvangen. Naar het oordeel van het hof is het beroep op het financieringsvoorbehoud daarmee tijdig gedaan. Dat verkoopster pas een dag later de brief via haar makelaar heeft ontvangen, kan koper dus niet worden tegengeworpen. Verkoopster heeft nog gesteld dat de afwijzing van de geldverstrekkende instelling niet is gevoegd bij de brief waarin een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan. De afwijzing van BLG Wonen zou verkoopster pas enkele dagen later hebben ontvangen. Het hof verwerpt deze stelling. Koper heeft gewezen op een regel in de brief van 18 mei 2015 waarin staat dat de afwijzing van de geldverstrekkende instelling als bijlage is bijgevoegd. De brief van 18 mei 2015 is gezonden aan de makelaar van verkoopster. Gesteld nog gebleken is dat de brief van BLG Wonen als bijlage bij de brief van 18 mei 2015 niet door de makelaar is ontvangen. Het hof gaat er dan ook vanuit dat de makelaar zowel het beroep op het financieringsvoorbehoud als de afwijzing van de geldverstrekkende instelling tijdig heeft ontvangen.

Ook indien de betreffende afwijzing pas een of een paar dagen later is ontvangen acht het hof dit onvoldoende om daaruit een rechtens relevante tekortkoming af te leiden. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat destijds door verkoopster geen beroep is gedaan op het niet tijdig ter beschikking stellen van de afwijzing. Eerst bij brief van 23 oktober 2015 (5 maanden na het overleggen van de afwijzing door koper) heeft verkoopster koper schriftelijk in gebreke gesteld. In die brief is echter niet als grond voor de tekortkoming aangevoerd dat de afwijzing te laat is overgelegd, maar dat overlegging van enkel de afwijzing onvoldoende is voor verkoopster om te beoordelen of een reële hypotheekaanvraag is gedaan. Daarbij gaat het in de kern om de hierna onder 4.3 te beantwoorden vraag of koper heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen.

Verkoopster heeft zich verder nog op het standpunt gesteld dat koper niet voldaan heeft aan zijn documentatieplicht. In de e-mail met de afwijzing van de financieringsaanvraag van 10 april 2015 van BLG Wonen staat het volgende vermeld:

“Via uw bemiddeling werd voor bovengenoemde cliënt een hypothecaire financiering en/of overbruggingskrediet aangevraagd inzake het onderpand. Gezien de beoordeling van de aan ons verstrekte gegevens c.q. bescheiden, kunnen wij de gevraagde hypotheek niet verstrekken.”

Verkoopster voert daartoe aan dat zij in de brief van 23 oktober 2015 heeft verzocht om de correspondentie tussen koper, zijn adviseur van Waterman Financieel Advies en de erkende geldverstrekkende bankinstelling toe te sturen. Aan dit verzoek heeft koper niet voldaan, aldus verkoopster. Het beroep van koper op het financieringsvoorbehoud dient “goed gedocumenteerd” te worden ingeroepen, hetgeen er volgens verkoopster op duidt dat het beroep geverifieerd moet kunnen worden aan de hand van bewijsstukken. Deze bewijsstukken ontbreken, aldus verkoopster. De e-mail van BLG Wonen voldoet volgens verkoopster daarom niet aan het vereiste van “goed gedocumenteerd” zoals in de koopovereenkomst overeengekomen.

Het hof overweegt als volgt. Partijen zijn overeengekomen dat onder “goed gedocumenteerd” wordt verstaan één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. Verder staat in de koopovereenkomst:

“In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:”Partijen hebben dit niet nader aangevuld. Verkoopster kan koper dan ook niet verwijten dat hij voorafgaand aan 23 oktober 2015 geen nadere stukken heeft overgelegd.

Het hof komt tot de conclusie dat de grieven op dit punt falen.

Heeft koper voldaan aan zijn inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen.

4.3

Het hof stelt vast dat partijen de invulling van de inspanningsverplichting in de koopovereenkomst niet nader hebben uitgewerkt, anders dan dat koper in ieder geval bij één erkende geldverstrekkende bankinstelling een aanvraag diende te doen om de voor de aankoop van de woning benodigde financiering te verkrijgen. Verkoopster heeft gesteld dat koper niet heeft voldaan aan de op hem rustende inspanningsverplichting om de benodigde financiering te verkrijgen. Koper heeft immers, aldus verkoopster, niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze zijn financieringsaanvraag bij BLG Wonen tot stand is gekomen en of koper daarbij alle relevante gegevens aan BLG Wonen heeft verstrekt.

Koper heeft gemotiveerd verweer gevoerd en toegelicht wat hij heeft gedaan om hypothecaire financiering te krijgen. Koper heeft onbetwist gesteld dat hij zich tot de makelaar van verkoopster heeft gewend met de vraag waar hij nog financiering zou kunnen krijgen. De makelaar verwees hem naar Waterman Financieel Advies dat in hetzelfde pand als de makelaar is gevestigd. Vervolgens heeft koper Waterman Financieel Advies ook ingeschakeld om zijn financieringsmogelijkheden te onderzoeken.

Bij brief van 10 augustus 2017 van [medewerker] van Waterman Financieel Advies wordt het volgende vermeld over de inspanningen om financiering te verkrijgen:

(…)

De heer [geïntimeerde] is begin 2015 voor het eerst bij ons op kantoor geweest om de hypotheekmogelijkheden te onderzoeken.

Aangezien hij arbeid verricht via een uitzendorganisatie is dit namelijk niet altijd mogelijk en omdat wij als hypotheekadviseur op de hoogte zijn van de (on)mogelijkheden hebben wij aangegeven dat op basis van zijn gemiddelde inkomen over 3 jaar het als uitzendkracht wel degelijk mogelijk is om een hypotheek af te sluiten en een huis te kopen. Op basis van zijn gemiddelde inkomen kon de heer [geïntimeerde] een hypotheek krijgen van € 132.811,- met de bijkomende voorwaarde dat de lopende financiering werd afgelost, de heer [geïntimeerde] gaf aan dat de verkoopopbrengst van zijn auto voldoende zal zijn om de financiering af te lossen.

Het huis wat de heer [geïntimeerde] op het oog had was duurder en daarom op voorhand niet haalbaar. Op basis hiervan heeft de heer [geïntimeerde] een gesprek gehad met het bedrijf waarvoor hij werkzaam was en naar aanleiding hiervan heeft het bedrijf midden februari aangegeven en de intentie uitgesproken hem een dienstverband voor bepaalde tijd aan te bieden met de intentie dat deze bij gelijkblijvend functioneren zou worden opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Deze toezegging is voor een hypotheek aanvraag voldoende om met het werkelijke inkomen

inkomen te toetsen en hierdoor was het voor de heer [geïntimeerde] mogelijk geworden een woning te kopen voor € 139.000,- en deze plus kosten te financieren. Op basis van deze intentie heeft de heer [geïntimeerde] de woning gekocht en ons verzocht een hypotheek aan te vragen die op dat moment na het aflossen van de lopende financiering haalbaar leek.

De hypotheek is daarom ook op basis van zijn huidige salaris aangevraagd. De werkgever van de heer [geïntimeerde] had ondertussen echter zijn uitzendkrachtovereenkomst beëindigd en tot ieders grote verrassing geen arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd aangeboden maar hem simpel gezegd ontslagen. Hierdoor was het verkrijgen van een hypotheek voor de koopsom en kosten onhaalbaar geworden.

Omdat de heer [geïntimeerde] de koop liever niet wou ontbinden is hij met alle mogelijke moeite op zoek gegaan naar een nieuwe baan met het vooruitzicht hierdoor de woning wel te kunnen afnemen en de koop niet te ontbinden wat gezien ontstane situatie de enige mogelijkheid was.

Met veel moeite is het de heer [geïntimeerde] gelukt een nieuwe baan te vinden, zijn nieuwe werkgever heeft op de tweede werkdag een werkgeversverklaring ingevuld op basis waarvan de hypotheek weer haalbaar zou worden. Met deze informatie en vooruitzichten zijn de ontbindende voorwaarden in overleg met de makelaar en verkoper verlengd.

Omdat het gebruikelijk is, dat indien iemand recent in dienst van een werkgever is gekomen er door de bank om een arbeidsovereenkomst wordt verzocht was dat hier ook het geval. Hieruit bleek dat er geen sprake was van een arbeidsovereenkomst maar het een uitzendovereenkomst betrof. Op basis hiervan wordt er in de hypotheekaanvraag weer rekening gehouden met het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar en was de maximale hypotheek van € 132.811 niet voldoende om de koopsom te financieren. Dit is voor de bank dan ook de reden geweest om de hypotheek aanvraag af te wijzen.

Ondertussen had de heer [geïntimeerde] een koper voor zijn auto om de financiering af te lossen en nog steeds had de heer [geïntimeerde] de intentie de woning af te nemen, door op zoek te gaan naar een andere werkgever. Door overleg met de verkoopster, haar zoon, ons als hypotheekadviseur en de makelaar heeft hij met het verlengen van de ontbindende voorwaarden nog 1 maand de tijd gekregen om een oplossing te vinden. Helaas is dit niet gelukt en is de koop op 18 mei 2015 ontbonden door middel van een schrijven met daarbij de afwijzing van de bank. Het is gebruikelijk dat de exacte reden van afwijzing omwille van de privacy niet vermeld staat.

(…)

4.4

Het hof leidt uit de afwijzing van BLG in samenhang met de inhoud van deze brief af dat koper zich in voldoende mate heeft ingespannen om financiering te verkrijgen. Dat koper zich, zoals verkoopster stelt eerst (kort) na het sluiten van de koopovereenkomst tot Waterman Financieel Advies heeft gewend kan daaraan niet afdoen. Ook de kanttekeningen die verkoopster in haar akte naar aanleiding van deze productie plaatst kunnen niet afdoen aan de conclusie dat koper zich voldoende heeft ingespannen om hypothecaire financiering te verkrijgen. Dat de inhoud van de brief voorzien moet zijn van verdere bewijsstukken acht het hof niet nodig. Daarvoor acht het hof de onderbouwing van de stelling van verkoopster dat koper zich onvoldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen onvoldoende.

Is de koper te lichtvaardig overgegaan tot het sluiten van de koopovereenkomst en als gevolg daarvan schadeplichtig jegens verkoopster?

4.5

Het hof stelt voorop dat verkoopster de gehoudenheid van koper tot schadevergoeding niet of nauwelijks uitwerkt. Zo wordt niet of nauwelijks uitgewerkt op grond van welke contractuele verplichting of op grond van welke uit de wet voortvloeiende verbintenis koper schadeplichtig is. Kennelijk betoogt verkoopster ook in hoger beroep dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat koper zich beroept op het financieringsvoorbehoud. Verkoopster voert daartoe in grief 7 aan dat het bij het sluiten van de overeenkomst al duidelijk was dat koper geen hypothecaire financiering zou krijgen gelet op de omstandigheid dat hij als uitzendkracht werkzaam was.

Het hof neemt allereerst in aanmerking dat het financieringsvoorbehoud mede ten doel heeft om kopers te beschermen tegen het te lichtvaardig aangaan van financiële verplichtingen en de gevolgen daarvan. De omstandigheid dat koper werkzaam was als uitzendkracht acht het hof onvoldoende om aan te nemen dat al ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst duidelijk was dat koper geen financiering zou krijgen. Bovendien heeft koper onbetwist gesteld dat hij zijn werkgever heeft verzocht om een verklaring inhoudend dat het de intentie van de werkgever is om hem na afloop van de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd een overeenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden. Deze schriftelijke intentieverklaring, die weliswaar dateert van kort na de koopovereenkomst, is ook als productie 2 in hoger beroep overgelegd.

4.6

Een en ander leidt tot de slotsom dat koper niet te lichtvaardig de woning van verkoopster heeft gekocht en tijdig en op een juiste wijze een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Ook valt niet in te zien dat anderszins uit dien hoofde sprake is van schadeplichtigheid aan de zijde van koper. De grieven 1 en 5 tot en met 8 falen.

4.7

De grieven 2 tot en met 4 zien op de beslissing van de kantonrechter om nadat verkoopster had afgezien van het nemen van repliek, koper toe te laten tot het nemen van een conclusie van dupliek. Deze grieven kunnen niet leiden tot een andersluidende beslissing in het eindvonnis en falen reeds daarom. Deze grieven behoeven dan ook geen verdere bespreking. De grieven 9 tot en met 12 delen ditzelfde lot. Het bewijsaanbod van verkoopster wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden.

5.De slotsom

5.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Omdat in het bestreden tussenvonnis geen te executeren beslissingen zijn opgenomen, zal het hof in het dictum geen beslissingen opnemen ten aanzien van dat vonnis.

5.2

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof verkoopster in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van koper zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 718,-

- salaris advocaat € 2.685,- (2 1/2 punten x tarief € 1.074,-)

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Overijssel van 28 juni 2016;

- veroordeelt [appellante] (verkoopster) in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] (koper) vastgesteld op € 718,- voor betaald griffierecht en op € 2.685,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

- wijst het meer of anders gevorderde af;

- verklaart dit arrest wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, E.J. van Sandick en J.N. de Blécourt, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 december 2018.